Договорът за наем е основен документ, който регулира отношенията между работодателя и наемодателя. Невъзможно е обаче да се вземе предвид абсолютно всичко в него. Освен това често изискванията на собственика и желанията на наемателя могат да противоречат на закона. AiF.ru говори за това какво можете и какво не можете да правите в апартамент под наем.

Смяна на ключалката— първото нещо, което наемателят иска да направи след подписването на договора за наем, защото не е известно кой е наел този апартамент преди него. Наемодателят обаче обикновено изисква копие на ключовете от наемателя и това често предизвиква спорове. По този въпрос мненията на анкетираните юристи са разделени. „Изискването за предаване на ключовете е законно, независимо от условията на договора, тъй като собственикът на помещенията, въз основа на Гражданския кодекс на Руската федерация, както и Жилищния кодекс на Руската федерация, има правата да притежава, ползва и да се разпорежда с имуществото, което му принадлежи по свое усмотрение“, казва адвокат в Адвокатска колегия "Юков и партньори" Екатерина Баглаева. В същото време има нюанси в законодателството, които могат да играят в ръцете на наемателя. „Процедурата за отдаване под наем на апартамент се регулира от нормите на глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация (отдаване под наем на жилищни помещения). Тези правила обаче не регулират въпроса за подмяната на ключалката на вратата от наемателя. В същото време подмяната на ключалката на вратата от наемателя без съгласието на собственика на апартамента не е съществено нарушение на договора за наем и в този случай собственикът на апартамента няма право да изисква предсрочно прекратяване на договора и изгонване на наемателя,” - казва Алексей Липскеров, директор по развитието на Kvadrum.ru. Според експертите единственият начин да си спестите главоболието с дублиращите се ключове е да обмислите тази ситуация предварително и да я запишете в договора.

Право на посещение от собственика на апартаментасъщо често предизвиква спорове . « Гражданският кодекс на Руската федерация не съдържа пряка норма, позволяваща на собственика на апартамента да инспектира апартамента и да провери състоянието му, каза Липскеров. - Въпреки това чл. 678 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда задължението на наемателя да използва апартамента само за живеене, да гарантира неговата безопасност и да го поддържа в добро състояние. Съответно собственикът на апартамента има право да изиска от наемателя да изпълни тези задължения. От това следва, че собственикът на апартамента има право да проверява състоянието на апартамента, но честотата и редът на такива проверки също трябва да бъдат договорени от страните или чрез устно споразумение, или чрез въвеждане на подходящи условия в договора. .”

Пробийте стениЗабранено е влизането в апартамента без разрешение на собственика, тъй като съгласно чл. 678 от Гражданския кодекс на Руската федерация, „наемателят няма право да извършва реорганизация и реконструкция на жилищни помещения без съгласието на наемодателя“. Ето защо, преди да окачи картина, наемателят трябва да се свърже със собственика. Изхвърляне на мебелите на собствениканаемателят също не може. Ако стар диван, лакиран гардероб и провиснал фотьойл са собственост на наемодателя, те не могат да бъдат изхвърлени без негово знание.

Настанете приятели и роднини в апартаментНаемателят няма право без съгласието на собственика. Съгласно член 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация собственикът има право да притежава, използва и да се разпорежда със своята собственост, която прехвърля на наемателя, но не и на своите гости. Ако гостите са причинили щети на наемодателя, той има право да заведе дело, за да ги възстанови. За да се спасите от претенции от страна на собственика, тази точка също трябва да бъде взета предвид в договора за наем.

Ремонт на ВиКтрябва да е собственик на апартамента, освен ако повредата му е настъпила по вина на наемателя. Това е особено важно, когато сте в апартамент спукване на тръбата, и наводни съседите. Възниква въпросът кой ще плати. „Ако се установи, че тръбата се е спукала в апартамента на собственика, той ще плати ремонта на съседите. Собственикът на жилищното помещение в съответствие с част 3 на чл. 30 от Жилищния кодекс на Руската федерация носи тежестта за поддържане на това помещение. Част 4 от този член установява, че той е длъжен да поддържа помещението в добро състояние, като не допуска лошо стопанисване“, обясни Баглаева.

Създайте склад или офис в апартамент под наемнаемателят няма право. Член 678 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда задължението на наемателя да използва апартамента само за живеене и нарушението му може да послужи като причина за предсрочно прекратяване на договора за наем.

В случай на пожарсъщо така е важно да се определи виновният, а ако наемателят е виновен, тогава той носи отговорност в съответствие с чл. 1064 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Тук обаче могат да възникнат трудности. Факт е, че повечето договори за наем в Русия не са регистрирани в държавните агенции, което означава, че съдът може да ги признае за несключени. „Съдилищата с обща юрисдикция много често отказват да удовлетворят искове за събиране на просрочени наемни плащания, тъй като договорът за наем на недвижим имот не е регистриран по предписания начин и съответно се счита за несключен. Следователно не поражда права и задължения за страните и следователно вие като собственик ще трябва да отговаряте за вреди, причинени от наемател, с когото не сте регистрирали договор“, каза експертът.

Контекст

След неотдавнашното съобщение на московските власти, че до края на годината почти всеки апартамент в столицата ще бъде проверяван за наличие на нелегални мигранти, мнозина се притесниха. Включително голяма армия от руски граждани, които наемат жилища в Москва. Собствениците на апартаменти, които отдават под наем жилищна площ на хора извън града и дори на местни московчани, които се оказват без собствен ъгъл, също са разтревожени.

Какви права и отговорности имат руснаците в подобни ситуации и как да се държат компетентно, ако полицаи или други органи дойдат да ви проверят? Най-важните моменти от законодателството и практическите съвети са в следващия брой на нашата рубрика.

Обаждат ли се? Отвори вратата!

Въз основа на правото на неприкосновеност на жилищата, ние по принцип имаме право да не отваряме вратата на никого. От друга страна, същият основен закон позволява в определени случаи влизане в апартамент против волята на жителите. Тоест ключалката може просто да бъде отворена или дори самата врата да бъде разбита. Разбира се, не бих искал да го докарам до такава крайност. За да запазите имуществото и нервите си е важно да знаете следното.

Според действащото законодателство само представители на държавните органи имат право да „влизат в дом против волята си“.

Те включват по-специално полицейски служители, съдебни изпълнители и в изключителни случаи служители на ФСБ и други правоприлагащи органи. Но тъй като сега говорим за засилване на контрола върху пребиваването на нелегалните мигранти, на практика можем да очакваме посещения основно от представители на полицията, основно от местни полицаи. Техните правомощия са разписани в Закона „За полицията“ (Федерален закон № 3-FZ от 7 февруари 2011 г., последно изменен на 2 юли 2013 г.).

Заключение

Разбира се, всички трябва да спазваме законите; незаконно е да живееш вечно без регистрация или да даваш под наем апартамент на тълпи нелегални имигранти. Но познаването на вашите права и нюансите на закона ще ви помогне да избегнете злоупотреби и ексцесии, които понякога се случват по време на масови проверки.

Какво да направите, ако наетият апартамент е първият ви самостоятелен дом, а собствениците затягат винтовете? Струва си да разберете подробно на какво имате право и на какво, уви, не. И така, наемателят има право:

. ползване на апартамента и намиращите се в него имоти през периода на наемане.

Това означава, че след като сте наели апартамент, имате право да живеете там и да използвате цялата собственост, оставена от собствениците в апартамента. За да избегнете искове, които могат да бъдат предявени срещу вас след изтичане на наемния период, преди да се нанесете в апартамента, е добре да направите опис на съществуващия имот и неговото състояние със собствениците. Това се прави, за да напуснете апартамента тихо и спокойно, а не сред ругатни и викове: „Къде взехте съдовете на баба ми?“

Преместете вашия съпруг и непълнолетни деца в наетите жилищни помещения (преместването на други лица е разрешено само със съгласието на наемодателя).

Тази точка от закона може да разстрои еднополовите двойки и онези, които, следвайки съвременната младежка мода, се надяват да наемат апартамент с приятели. Съвременните правни реалности обаче са точно такива: като сте казали на хазяйката, че ще живеете тук със съпруга си, няма да можете да преместите стадо сладко гукащи приятелки в апартамента за една седмица. В противен случай домакинята ще има пълното право да прекрати договора с вас. Тогава както вашият депозит, така и комисионната на агенцията ще бъдат пропилени и търсенето ще трябва да започне отначало.

. предоставяне на жилищни помещения на временни жители, като предварително е уведомил наемодателя.

Временни жители са всички граждани, които идват при наемателя на жилищно помещение от постоянното си място на пребиваване и временно пребивават с него. Ако все пак имате спешна нужда да осигурите временен подслон за приятели, по-добре е да уведомите хазяите предварително. Ако имате късмет и собствениците са разумни хора, едва ли ще имат нещо против. Но ако „забравите“ да им кажете за планираното „увеличаване на семейството“ и гостите се виждат от, да речем, наблюдателни баби на входа, тогава бъдете готови за неприятен разговор и евентуално за прекратяване на договора. Струва ли си да рискувате дома си за съмнителното удоволствие да миете чинии за леля от Махачкала цяла седмица?

Както знаете, няма права без отговорности. Е, що се отнася до работодателя, неговите отговорности са следните:

Ползва предоставения му по договора за наем апартамент по предназначение (само като жилище), без право на пренаемане.

Това ограничение, установено от закона, като правило разстройва онези, които планират да използват нает апартамент за бизнес: да организират офис, да го отдават под наем „на час“, да организират някакво домашно производство и т.н. На практика нито едно от тези действия не е разрешено от закона и наемодателят, тоест собственикът на апартамента, след като научи, че вие ​​например наемате две стаи от три наети, има пълното право да ви помоли да отидете навън заедно с вашите поднаематели.

. спазват правилата за използване на жилищни помещения.

Също така е важно да запомните, че така наречените „правила за използване на жилищни помещения“, формулирани в Жилищния кодекс на Руската федерация, се прилагат не само за вашето собствено жилище, но и за всички жилищни помещения, които заемате. Ето защо не си струва да драскате стените преди 11 сутринта, да изхвърляте боклук в коридора и да дразните съседите си по други начини, като ги насърчавате да се обадят на полицията. Първо, защо се нуждаете от ненужна комуникация със служители на правоприлагащите органи? Второ, наемодателите определено няма да харесат лихвата от правоприлагащите органи, особено ако, както повечето московчани, не плащат данъци върху доходите, които получават от вас.

. освободи жилищното помещение след изтичане на наемния период, посочен в договора за наем.

Тази точка е доста фина. По правило трудовият договор се сключва за една година. Но това не означава, че ако и вие, и собствениците сте доволни от всичко, все още сте длъжни да напуснете апартамента след този период. По-скоро има смисъл да подновите договора предварително и да удължите валидността му с още една година. Е, ако сте натрупали някакви въпроси и оплаквания един срещу друг, тогава краят на договора е най-доброто време да разберете всички.

Много собственици на апартаменти използват края на договорения период като причина да повишат цената на апартамента - добре, ако разбирате, че цените обективно са се увеличили и нов апартамент ще ви струва, както обикновено, 3 пъти цената (включително депозит, комисионна на брокера и такса за първия месец), тоест има всички основания да се съгласите. Ако мислите, че просто сте измамени за допълнителни разходи, внимателно опаковайте нещата си и напуснете апартамента в уговорения час. И не забравяйте, че „депозитът“, който сте платили преди да се нанесете в апартамента, е плащане за последния месец, в който сте живели.

Безпрепятствено да допуска наемодателя в апартамента с цел проверка на ползването му и състоянието и състоянието на имота.

Много хора имат най-остри търкания с наемателите по този въпрос. Това се случва особено често, ако апартаментът се отдава под наем от възрастни пенсионери, които искат комуникация; или ако апартаментът се дава под наем за първи път и в него са останали много вещи на бивши жители, а сега наематели.

За да не срещате всеки ден с учудено лице собственика, дошъл заради старите времена, има смисъл предварително да уговорите в договора броя на възможните посещения на месец. Оптимално е, ако можете да се ограничите до една среща и да я комбинирате с превод на пари. В противен случай бъдете готови за факта, че собственикът може да се премести да „живее“ с вас за известно време. И какво? Жилището е негово.

. носи финансова отговорност за състоянието на апартамента и имуществото, намиращо се в него.

Според действащия Граждански кодекс на Руската федерация от момента на сключване на договора цялата отговорност за апартамента преминава към наемателя. Съответно, последствията от наводнение на съседи, пожар, възникнал по ваша вина, или всякакви подобни проблеми ще трябва да бъдат отстранени независимо и за ваша сметка. Въпреки че, за чест на наемодателите, много от тях се съгласяват да споделят този вид отговорност наполовина. Така че по този въпрос - един от малкото - практиката се оказва по-милостива от закона.

Плащайте навреме сметките за ток и междуградските и международните телефонни разговори; извършват рутинни ремонти на апартамента.

Именно тази точка по едно време стана причина за появата на така нареченото „обезпечение“ на столичния пазар. Факт е, че твърде много безотговорни наематели напуснаха временните си домове, оставяйки собствениците с хиляди телефонни сметки или неплатен ток за една година. За да се предпазят, хазяите започнаха превантивно да събират тези пари. Въпреки че по правило наемателят просто редовно изплаща задълженията си за електричество и телефон, без да натоварва собственика с това.

Разбира се, не само наемателят, но и наемодателят има своите права и задължения.

Животът в апартамент под наем не е изпитание за хора със слаби сърца, но е необходимо за тези, които искат да се научат да бъдат независими. Списание The Village писа, че 54% от руснаците смятат, че след 18-годишна възраст младите хора трябва да напуснат родителите си и да поемат отговорността да живеят отделно. Разговарях с две момичета, които се опитаха да живеят под наем, и разбрах на какво ги е научил този опит.

Светлана, 27 години, Саратов

Причината да започна самостоятелен живот е банална - учих в колеж, а родителите ми живееха извън града. Разбира се, всеки ден би било възможно да пътувате от предградията до града, но наемането на апартамент изглеждаше по-удобно и по-безопасно.

Първото движение беше някак дълго и мрачно. Бях на 16 години и всички помагаха: родители, роднини, приятели. Имах чувството, че ме изпращат на експедиция някъде далеч.

Сега мога да опаковам всичките си неща за час.

Няколко пъти се изнесох от родителите си. В тази връзка, аз като звезда от прощалното си турне, в момента си търся апартамент, за да се преместя отново. Роднините всеки път реагират спокойно, защото съм възрастен, имам собствен живот и е нормално да живея самостоятелно.
Отначало родителите ми плащаха апартамента ми, а когато започнах работа, те просто помогнаха с преместването, ремонта и дариха храна.

Всеки път за мен всичко започва с решението, че трябва да си търся апартамент и да живея отделно. Правилният апартамент ме намира сам: или приятел дава стая под наем, или някой търси съсед, с когото да си подели тежестта на наема. Няколко пъти се опитах да го намеря чрез обяви и брокери, но те предлагаха ужасни апартаменти на завишени цени.
Имаше един апартамент, в който половината принадлежеше на някаква луда баба; беше невъзможно да се свържете с интернет, да закачите нещо и да премахнете чужди неща. Разбрах за това, когато вече се бях съгласил да се нанеса.
Най-голямото главоболие за мен на етапа на търсене бяха брокерите, които се представят за собственици и измамниците, които дават под наем апартаменти, които не са техни. Има и неадекватни собственици, които смятат апартамента си, вмирисан или ремонтиран от времето на Съветския съюз, за ​​Бъкингамския дворец.

Когато започнете да търсите апартамент, трябва да приемете факта, че ще срещнете бараки, които хората погрешно наричат ​​жилища. Или може би не, защото някои хора имат късмета веднага да намерят мечтания апартамент.
Нямах този късмет, въпреки че жилищните ми изисквания са минимални: топла вода; съседите не са алкохолици, купонджии или наркомани; самият апартамент трябва да е топъл, сух и без домашни любимци като мишки и хлебарки.

Един от недостатъците на наемането на апартамент е рискът от постоянно местене. Нужно е малко свикване. Трябваше да се местя 4 пъти за шест месеца. В крайна сметка вече не разопаковах нещата си, те просто лежаха в големи 120-литрови торби за боклук, в които можете, ако желаете, да поставите труп или строителни отпадъци.

На 16 години не може да се говори за самостоятелен живот, дори да си наемеш апартамент. Родителите ми не само ми помогнаха, но ме подкрепиха. Но на 4-та година вече бях практически независима и сама си плащах наема.

Да живееш в апартамент е много емоции. Местите се, не сте сигурни дали ще живеете в този апартамент следващия месец. Хазяйката или собственикът може да поиска да освободи апартамента и това винаги е внезапно.

В 90% от случаите преместването ми се дължеше на факта, че хазяите имаха роднини, които нямаха къде да живеят.

Но има и плюс: по принцип няма ненужни неща, дори лични, само това, което е необходимо.

Животът в апартамент премахва материализма и учи на просветление. Накрая имах две торби за боклук, пълни с неща. Изхвърлих всичко, което не се побираше в тях при преместване. Минимализмът е нашето всичко.

Най-много ми харесва, че не трябва да отговарям на никого, защото не съм спал вкъщи три дни. Сега няма такъв лукс. Още в седем вечерта звънят и питат къде съм, кога ще бъда и колко време мога да остана на работа.
Разчиташ само на себе си и ако някъде имаш касова разлика, дупка в бюджета, само ти си отговорен за това. Затова се научавате да мислите за последствията, да боравите с парите, защото собственикът на апартамента не го интересува, че заплатата ви се забавя, че сте на почивка или изобщо без работа.
Обмисляте всеки ход с пари няколко пъти.

Съседи на апартаменти и те ще бъдат, защото наемането на апартамент за един човек не е евтино удоволствие - винаги е прасе в джоба. Никога няма да разберете каква връзка ще се развие с тях, докато не започнете да живеете заедно.

С родителите си живееш много по-лесно и спокойно, но нямаш свобода. Ти си като куче, което винаги се разхожда на каишка. На много къса каишка. Сега родителите ми знаят дали имам гадже. Те са наясно с всичко, което се случва с мен, защото съм много емоционална.

Сега, когато живея отново с родителите си, нищо не се е променило в живота ми. Все още мразя да докарвам някого в имота си. Но като цяло е глупаво да се надяваш, че така ще се изнесеш и всичко ще се нареди! Не, ще има много повече проблеми и задължения. Но без каишка.

Винаги има трудности, но трябва да търсите положителното във всичко. Когато започнах да плащам всичко сам, се оказа, че веднъж месечно мога да си позволя Макдоналдс и кино. Това внесе разнообразие в живота ми, състоящ се от продукти „всеки ден“ от Auchan.

Финансовите затруднения са голяма мотивация да търсите работа, за да осигурите по-добри условия за себе си. Скоро започнах да имам достатъчно за пътуване, нормални хранителни стоки и някои големи покупки.

Но колкото и приятен да е животът на възрастните, никой не е имунизиран от падания. В един момент просто изгорях, уморен да бягам този доживотен маратон. Тя напусна работа и дойде при родителите си, за да ближе раните си.
Седях вкъщи шест месеца, бавно търсех работа и почти не отидох никъде. Родителите ми мълчаливо ме изчакаха да си почина и го направиха.
Важно е да запомните, че връщането назад не е нещо лошо; По-лошо е, когато няма къде да се върнеш. А когато имаш възможност да легнеш някъде и да излекуваш раните си или поне да знаеш, че има място, където те чакат и ще те приемат във всяко състояние – това вече дава сила и увереност.
Тези, които не могат да решат да се изнесат от къщата на родителите си, ги съветвам да не се страхуват. Да, това са много големи промени. Да живееш сам е много страшно; възникват редица проблеми. Но трябва да излетите от гнездото на родителите си и да започнете да живеете собствения си живот възможно най-рано.

И в началото ще бъде трудно, но след това това ще бъде вашият живот, вашият начин на живот. Ще бъде възможно да не гладите дрехи, да не миете чинии и да не се тревожите за бъркотията или, напротив, да подреждате всички неща според цветове и форми.
Във всеки случай: ще бъде както искате и малко, както искат собствениците на апартаменти.

Дария, 23 години, Краснодар

Реших да наема апартамент, когато разбрах, че животът с родителите ми е много труден. От 16-годишна възраст свикнах с независимостта: живеех с дядо ми, докато майка ми и баща ми подреждаха живота си в собствените си къщи. Нямаше тъга за семейството като такава, защото бях свикнал с факта, че трябва да се грижа за себе си.

Имах собствена стая, в която създавах комфорт от празнотата и свобода на действие, която беше ограничена само от неудобните условия, които дядо ми създаде. Израснах до него и в живота ми се появиха нови интереси и цели, но нямаше възможности да ги реализирам в условията, в които живеех.

Започнах да излизам с едно момче и воденето на други хора вкъщи беше строго забранено. Но скандалите на тази основа бяха най-незначителният проблем. Бях свикнал да виждам хаос около себе си и приемах, че нищо не може да се поправи. Просто ме беше срам да доведа у дома приятели или млади хора. Може би просто си търсех оправдания.

Постоянните кавги и истерии с дядо ми изостриха ситуацията до краен предел: опаковах нещата си и отидох да живея при баща ми. Там ме чакаше прекрасна къща, изпълнена с грижа, обич и уют. Не трябваше да готвя, чистя или да се тревожа за каквото и да било. Съпругата на баща ми се грижеше за мен като за собствено дете. Това райско кътче беше далеч от града, така че скоро се сблъсках с проблема с времето.

Ходенето на работа, стоенето до късно, каненето на гости беше проблематично поради факта, че баща ми живееше далеч. В допълнение към проблемите с транспорта, бях изправен пред факта, че просто нямаше какво да правя в уютна и тиха къща, а бях млад - исках да се забавлявам и да бъда лесен.

Месец по-късно се преместих при майка ми. Живеела в жилищен квартал, далече от центъра, но поносимо, защото транспортът върви до късно. Животът стана по-удобен, но конфликтите с новото семейство не закъсняха. След поредната кавга разбрах: време е да живеем отделно.

При наемането на апартамент най-лошото нещо за мен беше проблемът с парите. Бях свикнал да харча заплатата си за себе си, а сега ме чакаха комунални и наем.

Докато търсих опции за апартаменти на уебсайта, цените не ми се сториха ужасни, а освен това родителите ми обещаха да помогнат. Оставаше само да намеря вариант, който да ме устройва.

По отношение на жилищата съм много взискателен: искам апартаментът да е красив. Моята мечтана версия е едностаен апартамент, чийто умен собственик е обзавел всичко с мебели от Икеа. Освен това апартаментът трябва да е в центъра или поне в район, който ми харесва.

След като разгледах стотици варианти, разбрах, че пазарът на недвижими имоти е ад. Цените са високи, а атмосферата е потискаща. Ужасни тапети с монограми или гигантски ярки цветя, стари мебели, неорганизирана кухня, без намек за чувство за вкус. Мебелите са подредени в произволен ред (ние го наричаме „където му дойде“), навсякъде има боклуци, които няма нищо против да изхвърлите, но за собствениците явно е повод за гордост.
След като моите естетически възгледи попаднаха под игото на суровата руска действителност, аз, стискайки зъби, започнах да се обаждам на реклами, които предизвикаха у мен минимално отвращение.

Сега съм изправен пред нов проблем: брокери. Те бяха навсякъде.

В моите романтични фантазии един добре облечен специалист ме водеше от апартамент на апартамент, показваше ми ситуацията и ме убеждаваше да наема нещо. В действителност се оказа, че намирането на добър брокер е дори по-трудно от намирането на приличен апартамент.

Постоянно ми се обаждаха всякакви хора, очевидно завършили курса по НЛП, и буквално ме принуждаваха да ги видя, обещавайки, че няма да вземат пари, докато не намеря апартамента на мечтите си. Напълно отчаян се обърнах към един от тези специалисти - младо момиче, което ми обеща всеки ден да ми изпраща десетки варианти за апартаменти, докато не остана доволен. Това удоволствие струва 3000 рубли.

Пред мен тя се обади с прекрасна обява: апартамент в любимия ми район, на супер цена, с прекрасно обзавеждане и удобства. Но вече е предадено. Следните опции нямаха снимки и трябваше да се обадя и да отида сам.

И така около 20 часа стоя някъде в района на градската гара, до къща, която прилича на тъмница от порно, и ме пресреща жена, която не иска да вляза вътре изобщо. Тя ме попита дали смятам да живея тук сам. Този въпрос ме изненада, но за всеки случай й казах, че обичам гостите и винаги има възможност да искам да живея при някой човек.

Собственичката на подземието ме зашемети с факта, че къщата й е нещо като женска общност и на мъжете е строго забранено да влизат тук. Сбогувах се с нея и се прибрах ядосан и разочарован.

В отчаяние разказах на бащата на най-добрия си приятел за моите трудности и той ми се скара, че не гледам реклами и си сътруднича с всеки. Вдигнах рамене, без дори да си дам труда да кажа колко време съм прелиствал сайтове с реклами.

Може би това е магията на възрастен и опитен човек, но за 30 минути от нашето общуване бащата на моя приятел ми даде 5 различни варианта, сред които беше апартаментът на мечтите ми.
Обадих се по телефона и още на следващия ден дойдох на оглед на бъдещите имоти.

Човекът, който ме доведе в апартамента, се оказа брокер, но съвсем нормален, значи от сън. Той ми обясни, че собствениците живеят извън града и затова сам избира клиенти. Трябваше да платя първия месец и комунални услуги. Не са били необходими други допълнителни плащания.
Още на следващия ден собствениците пристигнаха, подписахме споразумение и аз се преместих в новата си къща, където живея и до днес.
Моят апартамент е най-прекрасният на света. Тук няма грозни мебели и тапетите са в красив розов цвят. Кухнята е малка, но всичко в нея е направено така, както бих искал. И най-приятното е този район, в който съм израснал и познавам всичко наоколо.

Фактът, че абсолютно обичам околната среда, ме спасява от финансова тъга. Плащам почти всичко, което печеля за дома си.

За шест месеца самостоятелен живот се научих да се справям с по-малко пари от преди. Купувам дрехи по-рядко и не пътувам, но не мога да кажа, че животът се върти само около наема. Ако желаете, можете да намерите средства за всичко.

Но сега съм спокоен и щастлив. Винаги има къде да се върна след тежък работен ден, мога да поканя гости и дори живях известно време в апартамент с млад мъж. Мога да вървя до сутринта и да пълзя в родните си розови стени, без да се притеснявам от нищо.

Самостоятелният живот също дава място за творчество. Правя само това, което искам, когато искам. Никой няма да ми каже, че съм забравил да купя хляб или не съм измил чиниите. Никой няма да ме пита къде отивам или в колко часа ще се върна.

Дори когато съм съвсем сам, се чувствам добре - преди не ми стигаше собственото място. Имах чувството, че има много места, на които мога да отида след работа, но също така не исках да отида на нито едно от тях. И след като наех апартамент, това чувство изчезна. Сега знам: отивам си у дома.

Въпреки че това е апартамент под наем, аз все още се чувствам като домакиня. Готвя, чистя, добавям декор по мой вкус. След като се преместих, веднага смених завесите в хола и банята, поставих свещи, постлах килим пред стола и внесох музикални инструменти и цветя.
Когато се опитате да възстановите реда, разбирате, че в крайна сметка човек украсява място, а не обратното.

От пристигането ми апартаментът стана по-удобен, което означава, че мога да се адаптирам към всякакви условия.

С новите жилища дойде и нова отговорност. Когато бойлера се повреди, трябваше сам да търся техници, които да го оправят. Филтърът на крана беше запушен - трябваше да търся решение. Имаше хлебарки и започнаха да ги тровят. Изгоряха крушките - стоиш на табуретка и ги завиваш.
Постоянно нещо се чупи, чупи или изтича. И трябва да правя генерално почистване по-често, отколкото бях свикнал, живеейки с родителите си.

Но аз отдавна възприемам всичко това като част от живота. Всичко може да се справи, всяка трудност може да бъде решена. Основното е, че собствениците са адекватни и имах късмет с тях.

За тези, които все още не са решили да живеят самостоятелно, съветвам да направят тази стъпка възможно най-скоро. Това е училище на живота, в което освен ценни уроци има и удоволствие, спокойствие и приключения.

Към любими

Първо се търсят: тези, които искат да наемат жилищна площ и тези, които искат да я наемат. Намерени. Тогава - изглежда, че нищо не може да бъде по-просто - живейте, бъдете щастливи, просто не забравяйте да платите за жилище под наем или да отрежете купони от наети метри. Но в действителност всичко не е толкова просто. Днешният материал е посветен на правилата за наемане и отдаване под наем на жилища.

Сам или чрез посредник?

Има два основни варианта за наемане/наемане на жилище:
– самостоятелно (чрез преглеждане на томове вестници и списания, специализирани интернет сайтове, интервюиране на приятели и познати, препрочитане на реклами по стълбове и входни врати);
– свържете се с професионални посредници.

Ако сами търсите апартамент под наем, можете да спестите известна сума от услугите на посредници. Но има риск да загубите много време и дори да станете жертва на измамници.

Вторият вариант ще ви спести от ненужни контакти. Но дори и тук не сте имунизирани срещу нечестни посредници.

На пазара за отдаване под наем на апартаменти работят два вида компании: информационни агенции и агенции за недвижими имоти. Първият, срещу заплащане (пари предварително), предоставя списък с адреси на помещения под наем. Но често жилищата на посочените адреси са вече наети или изобщо не са наети. Парите, разбира се, не се връщат.

Има повече доверие в агенциите за недвижими имоти. Те имат бази данни, които се актуализират ежедневно. И по желание на клиента, те се заемат с търсенето на подходящи варианти за апартаменти и ги проверяват, отиват да огледат имота заедно с бъдещия наемател и преговарят със собствениците на апартамента. Плащането се извършва само след сключване на договор със собственика на апартамента.

Етап за настаняване

Преди да се нанесат, собственикът и бъдещият наемател трябва да обсъдят отношенията си и да ги оправят на хартия.

Какво е договор за наем на жилище? Това е споразумение, съгласно което собственикът (наемодателят) предоставя срещу определена такса жилищни помещения на другата страна (наемател) за ограничен период на притежание и ползване. В момента тези отношения не са напълно уредени в закона. Ето защо често можете да намерите друга формулировка: договор за наем или пренаемане. По същество говорим за едно и също нещо. В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация споразумението между собственика и наемателя за наемане на апартамент трябва да бъде съставено в проста писмена форма или нотариално заверено. И двата вида договори имат еднаква правна сила.

В договора трябва да се посочи:
1. Предмет на договора (точен адрес и квадратура на апартамента за наемане);
2. Размер и ред за плащане на наема;
3. Права и задължения на наемателя и наемодателя;
4. Отговорност на страните при предсрочно едностранно прекратяване на договора;
5. Срок на наем и ред за продължаване на договора за наем;
6. Данни за страните (фамилни имена, имена, бащини имена на наемателя и наемодателя, техните паспортни данни и адреси на регистрация);
7. Дата на подписване на договора.

Освен това неразделна част от договора за наем е актът за предаване на имота, намиращ се в апартамента, като се изброяват всички вещи и предмети.

Страните могат по своя преценка да предвидят други условия в договора. Например възможността за достъп на наемодателя до помещенията. Това ще предпази наемателя от неочаквани посещения на наемодателя. Договорът трябва да включва специално условие - да уведоми наемателя предварително за посещение на апартамента, например, за да провери състоянието му. Времето на такива посещения също се договаря.

По-често се сключва споразумение между две страни - собственик на жилището и наемател. Понякога има и друг участник - агенция за недвижими имоти, която е намерила клиент да се нанесе в този апартамент. Но, като правило, в бъдеще не носи никаква отговорност или задължения към него (с изключение на случаите, когато апартаментът е в негово доверие). След това се сключва споразумение със собственика на имота, агенцията, след като е получила пари за „сводничество“, си измива ръцете. Случва се фирма за недвижими имоти да сключи официален договор с клиент, който гласи, че ако в рамките на 3 месеца клиентът се изнесе от апартамента по някаква причина, агенцията се задължава да намери друг вариант безплатно. Но това рядко се случва. Затова се свържете с фирмата, която предоставя такава услуга.

На бележка

Законодателството не предвижда никакви срокове за сключване на договор за наем на апартамент. Създава се по споразумение на страните. На практика обаче договорът обикновено се сключва за една година и след това се продължава при същите условия.

Защо "хартиен" договор?

Изглежда, няма ли да е по-лесно да се съгласите устно?

„Хартиен“ договор е необходим, за да се защитят интересите и на двете страни. Ако приемем, че апартаментът е нает въз основа на устни споразумения между собственика и наемателя, тогава възникват няколко проблема:

1. Наемателят няма доказателство за законността на престоя си в апартамента, поради което не може да регистрира мястото си на временно пребиваване в органите на вътрешните работи;

2. Ако възникнат конфликтни ситуации, когато собственикът се опита да изгони наемателя и да събере обезщетение и наем от него по съдебен път, собственикът ще трябва да предостави свидетели, които да потвърдят твърденията му. Наемателят също ще трябва да защитава интересите си с помощта на свидетели. Дори ако договорът за наем е прост, съдебният процес може да се проточи дълго време и през цялото това време апартаментът ще бъде зает от наемателя.

Освен това всяка страна може да тълкува устните споразумения в своя полза, затова ви препоръчваме винаги да съставяте писмен договор за наем, дори ако отдавате апартамент под наем на близък роднина.

На бележка

Ако апартаментът е държавен, той може да се отдава под наем с договор за пренаемане и само с разрешението на наемодателя в лицето на града и всички „регистрирани“ в апартамента. Ако апартаментът е закупен с ипотека, трябва да предоставите писмено разрешение от банката да го отдадете под наем, освен ако не е предвидено друго в договора.

Предпазливостта няма да навреди

Преди да сключи споразумение, собственикът на апартамента трябва да провери паспорта на бъдещия наемател (и да направи копие от него, в случай че внезапно трябва да го търси заедно с правоприлагащите органи), за предпочитане и да се увери в неговата платежоспособност. Няма да навреди да го попитате за информация за местоработата му (име и адрес на фирмата), както и телефони за връзка.

Бъдещият наемател също не трябва да се притеснява да поиска от собственика на апартамента да покаже документи за жилищното пространство (заповед, договор за покупко-продажба, акт за подарък и др.). Паспорт, за да се уверите, че това наистина е собственикът на имота, а не фигура. Случва се жилище да се отдава под наем от лице, което не е негов собственик. Сключва се споразумение, наемателят плаща пари за настаняване, а на следващия ден се появява истинският собственик на апартамента и изхвърля „госта“ през вратата.

Между другото, за роднините

Понякога възниква ситуация, когато от името на собственика апартаментът се отдава под наем от друго лице: син, роднина, познат и т.н., или когато собственикът на апартамента е под настойничеството или грижите на други лица. Общото правило е, че ако по закон собственикът на имота има право самостоятелно да извършва сделки, той може да прехвърли това право на всяко друго лице. В този случай той трябва да изрази волята си в пълномощно, което издава на упълномощеното лице. Това лице, така да се каже, замества собственика в сделката за отдаване под наем на апартамент. Пълномощното трябва да изброява правомощията, които собственикът предоставя на попечителя. Документът трябва да бъде нотариално заверен.

Съвсем различна ситуация възниква, когато е установено настойничество над собственика на апартамента или той е под грижите на друго лице. Нека припомним, че настойничеството се установява над непълнолетни (деца под 14 години) граждани и настойничество над непълнолетни (от 14 до 18 години). Настойниците имат право самостоятелно да наемат апартамент за собственика, а попечителите имат право да дадат съгласие собственикът да отдаде апартамента под наем само след получаване на разрешение от органите по настойничество и попечителство.

Пари отпред!

Размерът на наема се определя по споразумение на страните (наемател и наемодател). Но често, за да намалят данъка, наемодателят и наемателят посочват по-малка сума в договора за наем. Ако възникналите спорове се решат в съда, съдът ще оперира точно с тази сума и ще бъде невъзможно да се докаже, че апартаментът действително се дава под наем за други пари.

Като правило, когато се нанася в апартамент, наемателят плаща за първия месец на пребиваване и прави депозит за последния. Ако наемателят е спазил условията на договора до края на наемния период, депозитът се връща или се зачита към последния месец на наемане. С помощта на гаранционен депозит наемодателят се застрахова при евентуални щети на имота или ако наемателят неочаквано се изнесе, забравяйки да плати.

Ако апартаментът е намерен чрез агенция, може да се заплати комисионна на агента, равна или близка до месечната ставка.

Наемната вноска не трябва да се променя през целия срок на договора.

Задължително е ясно да се уговорят условията и размерите на плащането, кой за какво ще плати. По-специално сметки за комунални услуги. Стандартна схема: собственикът сам плаща за комуналните услуги и всичко, което минава през брояча - вода, електричество, топлина - отива при наемателя. По-добре е сметките за комунални услуги да са включени в наема и в този случай самият собственик ще може да контролира месечното плащане за тези услуги, за да избегне дългове. Ако имате телефон, препоръчително е да посочите в договора условията за плащане на междуградски разговори, ползване на кабелна телевизия, интернет и др. Във всеки случай всички допълнителни плащания трябва да бъдат договорени предварително, на часа на настаняване и подписване на договора за наем.

Когато превеждате пари, трябва да обмените разписки.

За котката и птиците

Препоръчително е да посочите подробно различни малки неща в договора: чак до това дали е възможно да се преместите с котка, Мурка или папагал. Ако собственикът е против животните в дома му, тази клауза трябва да бъде включена в допълнителните условия. Или, напротив, напишете, че в апартамента ще живеят и четириноги „наематели“. Уговорете, в случай на щети на имущество, размера на обезщетението за причинените щети.

Отделна история е с ремонтите. Кой трябва да го направи? Ако договорът предвижда, че апартаментът трябва да бъде върнат на собственика в оригиналния му вид, това е едно. Може да се наложи да направите ремонт или да компенсирате финансово собственика за загуби.

Въпреки че има такова нещо като амортизация на имоти и помещения. Същите тапети, мебели и подови настилки се износват с времето. Когато собственикът и наемателят се разделят, се прави оценка на щетите и се определя кой трябва да ги плати - дали да се отпише захабяването на апартамента като амортизация (което означава, че собственикът прави ремонта за своя сметка). Или го считайте за причинена щета, която се заплаща от наемателя. Тук страните постигат споразумение. В договора обикновено се посочва, че наемателят няма право да извършва ремонти или преустройства без съгласието на наемодателя. За да пробиете например дупка в стената, за да окачите картина или огледало, трябва да получите писменото съгласие на собственика на апартамента.

На бележка

Ако след подписването на споразумението едната или другата страна иска да добави нещо друго към документа, се прави допълнително споразумение към споразумението - също в писмена форма и подписано от страните.

Кой е отговорен за щетите?

Препоръчително е да се предвидят различни видове рискове - наводнение, пожар и т.н. и кой е финансово отговорен за това.

В случай на повреда на жилищните помещения от трети лица при липса на вина на наемателя, всички рискове от повреда или унищожаване на жилището падат върху собственика на имота. Изключение от това правило са случаите, когато наемателят не е напуснал имота в срока, посочен в договора. В такава ситуация всички рискове падат върху него.

Каква е процедурата за компенсиране на загуби? В случай, че по вина на наемателя настъпи повреда или унищожаване на апартамента или имуществото, намиращо се в него, той е длъжен да обезщети загубите в пълен размер. Ако откаже да направи това доброволно, наемодателят има право да предяви иск в съда за обезщетение.

При сключване на договор собственикът може да се свърже със застрахователната компания и да застрахова имуществото си срещу действията на трети лица. Размерът на застрахователното обезщетение е 1 милион рубли. - 4-5 хиляди рубли.

При отдаване под наем на апартамент трябва да се състави опис на имота и акт за предаване. Този документ е необходим, за да защити и двете страни от щети, както материални, така и морални. Ако такъв документ липсва и една от страните пострада по някаква причина, ще бъде трудно да се докаже тезата им. Описът на имуществото ще помогне да се избегнат неоснователни претенции както от наемателя, така и от лизингодателя.

Описът се съставя в два екземпляра в проста писмена форма, като се посочват пълното име и паспортните данни на страните.

Проверки на вратите

Наемателят трябва да се разходи из апартамента и да провери наличието и състоянието на вещите с текста на описа. Обикновено актът за приемане и прехвърляне на собственост съдържа следните точки:

• Описание на недостатъците на обекта. Например плочките в банята са напукани, контактът в стаята е повреден, има петно ​​на тавана в кухнята.
• Опис на предаденото за ползване имущество. Избройте всички мебели и предмети от интериора, намиращи се в апартамента към момента, в който наемателят се нанася. Специалистите съветват, когато описвате домакински уреди, не само да посочвате марката и модела, но и да записвате нейния сериен номер. Изведнъж предприемчив работодател ще смени телевизора или пералнята с подобно оборудване, но дефектно или с по-лошо качество.
• Брояч индикатори. При изготвяне на акт за предаване и приемане на апартамент е необходимо да се вземат всички показания на измервателните уреди и да се впишат в акта. Това ще помогне да се избегнат надплащания както от собственика, така и от наемателя.
• Предаване на пълен комплект ключове за обекта.

Бележка за собственик и наемател

Наемодателят (собственикът на апартамента) има право:
– сключва договор за наем, подновява го след изтичане на установения срок при същите или други условия или отказва да го сключи;
– да извършва сделки с апартамента, предвидени в гражданското право;
– дава съгласие за настаняване на други граждани по желание на наемателя; предлага на наемателя по свое усмотрение размера на плащането за жилищни помещения, като не се допуска едностранна промяна на размера на плащането за жилище;
– прекрати договора за наем по съдебен ред;
– изискват от наемателя да спазва правилата за ползване на жилищни помещения;
– изискване от наемателя да плаща наем навреме;
– влизане в апартамента с цел проверка на неговото състояние и състоянието на имота по всяко време след предварителна уговорка с наемателя;
– изискват от наемателя да освободи помещението след изтичане на наемния срок.

Трябва да:
– предоставяне на жилищни помещения под наем в състояние, годно за обитаване;
– осигуряват предоставянето на обществени услуги.

Наемателят има право:
– ползване на апартамента и намиращите се в него вещи по време на наемния период;
– да преместите вашия съпруг и непълнолетни деца в наетите жилищни помещения (настаняването на други лица е разрешено само със съгласието на наемодателя); предоставяне на жилищни помещения на временни жители, като предварително е уведомил наемодателя. Временни жители са всички граждани, които идват при наемателя на жилищно помещение от постоянното си място на пребиваване и временно пребивават с него.

Трябва да:
– да използва предоставения му по договора за наем апартамент по предназначение (само като жилище), без право на пренаемане (нает апартамент не може да бъде „пренает” отново);
– спазват правилата за ползване на жилищни помещения;
– освобождават жилищните помещения след изтичане на срока, определен в договора за наем;
– безпрепятствено допускане на наемодателя в апартамента, за да провери ползването му и състоянието на имота;
– носи финансова отговорност за състоянието на апартамента и имуществото, намиращо се в него;
– плащат навреме сметки за ток и междуградски и международни телефонни разговори;
– извършване на рутинен ремонт на апартамента.

Разведете се рано

Договорът за наем може да бъде прекратен по всяко време по взаимно съгласие на страните (наемодател и наемател).

Списъкът с основания за предсрочно прекратяване на договор за лизинг по инициатива на лизингодателя е строго ограничен. Договорът за наем на жилище може да бъде прекратен по съдебен ред по искане на наемодателя в следните случаи:
1. Неплащане на наемателя на апартамента навреме.
2. Унищожаване или повреда на жилищни помещения от наемателя или лица, живеещи с него.
3. Ако наемателят на жилищните помещения и други граждани, живеещи с него, използват жилищните помещения за други цели или систематично нарушават правата и законните интереси на съседите.
4. Наемодателят може да прекрати договора за наем на апартамент предсрочно по своя инициатива и в други случаи (например, ще има нужда от спешна продажба на този апартамент). В същото време той е длъжен да уведоми наемателя за определено време, посочено в договора (да речем месец предварително) и да понесе определени загуби (например да компенсира наемателя за месечен наем, ако наеме нов апартамент или заплащане на услугите на компания за недвижими имоти за намиране на нова опция), ако това е предвидено в условията на договора за наем на апартамент.

По искане на наемателя договорът за наем може да бъде прекратен по съдебен ред, ако жилищните помещения вече не са подходящи за постоянно пребиваване или са в лошо състояние (не по вина на наемателя), например поради пожар на стълбището. В други случаи, например, ако има промяна в житейската ситуация, наемателят също може да прекрати договора за наем предсрочно. В същото време той е длъжен да уведоми наемодателя за това в рамките на определен период от време и да понесе загуби, посочени в договора за наем (например да компенсира наемодателя за разходите за намиране на нови наематели).

Консултира се с ръководителя на офиса на Miel „На Каховка“ Максим Бородиня