Presso ciascun OSS viene redatto il verbale dell'assemblea generale dei proprietari di un condominio in modo che le decisioni prese durante la votazione entrino in vigore legalmente. Di grande importanza sono la corretta verbalizzazione dell'assemblea generale dei proprietari e la corretta compilazione degli articoli in conformità con l'Ordine. Nell'articolo esamineremo anche le decisioni dei tribunali sulla falsificazione del protocollo OSS e pubblicheremo un documento di esempio da scaricare.

Da questo articolo imparerai

Il verbale dell'Assemblea generale dei proprietari (GMS) è necessario per registrare le decisioni su tutti i punti all'ordine del giorno.

Per risolvere tutte le questioni emergenti riguardanti la gestione di un condominio (MAD), il presidente della HOA o altre parti interessate devono organizzare un'assemblea generale almeno una volta all'anno. Leggi l'articolo del sistema di aiuto su come l'AG può tenere una riunione secondo le nuove regole: risolvere questioni delicate presso l'OCC. .

Domande sollevate per la decisione:

• Creazione/liquidazione di HOA.
• Approvazione della procedura di registrazione (la presenza di tale campione è utile per ulteriori snellimenti delle procedure) e luogo di archiviazione del verbale dell'assemblea generale dei proprietari di un condominio.
• Utilizzo del territorio I residenti decidono la costruzione di un parco giochi, un parcheggio e il divieto di utilizzo del terreno di proprietà della casa.
• Ricostruzione della casa e tutte le questioni relative a magazzini e annessi per le necessità domestiche.
• Smantellamento dei singoli oggetti legati all'edificio.
• Locazione di territorio per negozi o altri scopi.
• . Dovresti affrontare questo problema in modo responsabile. I proprietari o l'organo esecutivo mettono all'ordine del giorno la scelta della società di gestione. Se i residenti non sono stati in grado di determinare da soli la forma di gestione, la casa viene trasferita alla gestione di qualsiasi HOA.
• Risolvere domande su . Possono andare sul conto proprio dell’HOA o sul fondo statale generale. Prendere una decisione del genere non richiede ritardi. Gli importi pagati sulle ricevute per le riparazioni importanti sono ingenti e lo Stato non è in grado di riparare tutte le strutture che ne hanno bisogno in una volta.
• In tale incontro si possono considerare altre questioni attuali, come la risoluzione del problema con i debitori, la pulizia del territorio, gli ingressi, ecc.

Iniziatore l'assemblea generale è rappresentata da un gruppo attivo o da individui che decidono che sia necessario. Anche le persone giuridiche, ad esempio una società di gestione, possono avviare OSS.

Le riunioni straordinarie e primarie vengono spesso avviate dai proprietari.

Requisiti per il verbale dell'assemblea generale dei proprietari

A causa del fatto che la legge non prevedeva requisiti chiari per la preparazione dei verbali delle assemblee generali dei proprietari di un condominio, sono state utilizzate diverse opzioni per la redazione di verbali e campioni senza regole approvate su chi, come e in quali condizioni dovrebbe firmare loro.

Dal 2016, il Ministero dell'edilizia e dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali ha adottato un'ordinanza che regola in dettaglio la preparazione del documento. Ciò da un lato semplifica la procedura, dall'altro rende quasi impossibile l'esecuzione dettagliata dell'Ordine.

Puoi scaricare un esempio di protocollo sul nostro sito web: Verbale dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio

Redazione del verbale dell'assemblea generale dei proprietari secondo le nuove regole

Diamo uno sguardo più da vicino ai requisiti per documentare i risultati dell'assemblea generale dei proprietari di un condominio nel 2019.

Il segretario è responsabile della registrazione dei risultati delle votazioni dei proprietari dei locali di un condominio. Esso è scelto con separato argomento all'ordine del giorno e redatto entro il termine determinato dall'OSS, non superiore a 10 giorni, a decorrere dal giorno della sua organizzazione.

Presso l'OSS hanno sede anche il presidente e la commissione di conteggio. Compiti del Presidente: condurre la discussione pubblica, dando la parola a chi desidera prendere la parola. Secondo le nuove regole, se la maggioranza dei presenti alla riunione ha votato “Contro” i candidati proposti alla presidenza, al segretario o ai membri della commissione di conteggio, il verbale dell'OCC deve essere firmato dal promotore della riunione. Nel caso in cui l'OSS decidesse di approvare la forma di governo della casa sotto forma di HOA, il protocollo dovrà essere firmato da tutti i proprietari di condomini che hanno espresso un voto positivo.

La forma del verbale dell'assemblea generale dei proprietari di un condominio ha una struttura stabilita dalla legge. La nuova forma del documento finale dell'assemblea generale dei proprietari di un condominio comprende i seguenti punti:

• Struttura

Struttura legislativa:

• requisiti;
• testo stesso (parti introduttive e principali);
• domande numerate;
• firme dei presenti.

• Requisiti

Prima del testo viene creata un'intestazione con il contenuto appropriato (puoi utilizzare lo schema seguente come esempio). Assicurati di includere nel titolo:

1. "Verbale dell'assemblea generale dei proprietari dei locali in un condominio."

Data di. La data indicata per la riunione sarà il giorno in cui avverrà lo spoglio dei voti ed i risultati delle votazioni saranno riassunti dalla commissione di conteggio. Se la votazione è durata più giorni, vengono indicate le date di inizio e fine della votazione. La data indicata nel verbale deve corrispondere alla data indicata nell'avviso dato ai soci circa l'assemblea.

2. L'indirizzo del condominio rispetto al quale viene presa la decisione.
3. Tipo: regolare o straordinaria.
4. Forma (voto di persona, di persona, per corrispondenza, voto per corrispondenza). La forma di gestione viene scelta separatamente per ogni nuovo edificio. Sono i residenti a decidere di quale forma di gestione hanno bisogno: una HOA (Home Owners Association) o una Management Company (Management Company).

Inoltre è necessario fornire il numero di registrazione del protocollo OSS per i locali del condominio. Questo è un requisito obbligatorio. La numerazione inizia con ogni nuovo anno solare. Corrisponde all'ordine in cui si tengono le assemblee generali durante tutto l'anno. Cioè scrivono “Verbale n. 001 dell'assemblea generale dei proprietari di case...”

L'articolo 44.1 del Codice dell'edilizia abitativa stabilisce che un'assemblea generale dei proprietari di un condominio può essere tenuta da:

• Voto di persona dei proprietari dei locali (tutti i proprietari di un condominio sono presenti per discutere e risolvere le questioni all'ordine del giorno);
• Voto di persona e per corrispondenza;
• Voto per corrispondenza.

Di conseguenza, l'intestazione dovrebbe assomigliare a questa (come esempio): "Verbale della prossima assemblea generale dei proprietari dei locali in un condominio situato a ____________, tenutasi di persona e in contumacia n. ____."

L'OSS può svolgersi parallelamente di persona e in contumacia. I risultati ottenuti in presenza e in contumacia vengono calcolati e documentati in un unico protocollo dell'assemblea generale in presenza e in contumacia dei proprietari di condomini. La forma part-time dell'organizzazione è caratterizzata dall'integrità dell'azione. Non si tratta di due diversi incontri tenuti in presenza e poi in contumacia allo scopo di reclutare partecipanti votanti per riconoscerli come idonei, ma di un unico evento composto da due fasi.

• Documenti che devono essere sviluppati per tenere un'assemblea generale dei proprietari di locali condominiali

Quando si tiene un'assemblea dei proprietari dei locali di un condominio in contumacia, viene redatto un protocollo dell'assemblea generale dei proprietari dei locali di un condominio in contumacia, il cui campione non è quasi diverso; Tale OSS può essere effettuato utilizzando il sistema informativo sui servizi abitativi e comunali o tramite un sondaggio. Spesso viene eseguita in assenza del quorum.

Le indicazioni obbligatorie prescritte dall'Ordinanza costituiscono il luogo di conservazione dei verbali delle assemblee generali e delle decisioni sulle questioni messe al voto. In precedenza, i verbali venivano conservati nel Consiglio dell'Associazione o nell'appartamento del Presidente della HOA. Secondo i nuovi requisiti, gli originali di questi documenti devono essere inviati dal promotore all'Autorità statale per l'edilizia abitativa. Questa misura è necessaria per evitare falsificazioni, sostituzioni e smarrimenti della documentazione.

• Testo

Il testo si compone di due parti: introduttiva e principale. Introduttivo – statistiche registrate, fatti. La parte principale contiene gli aspetti procedurali diretti dello svolgimento della fase faccia a faccia. La fase della corrispondenza non è descritta.

• Parte introduttiva

Quando si redige un protocollo, questa sezione fornisce le seguenti informazioni:

1. Iniziatore. Per le persone giuridiche le persone, in conformità con la registrazione e i documenti costitutivi, scrivono il nome dell'organizzazione senza abbreviazioni, OGRN. Per una persona fisica, secondo il documento d'identità, vengono scritti il ​​nome completo senza abbreviazioni, il numero dell'abitazione di cui è proprietaria la persona fisica e i dettagli del documento di proprietà.
2. Chi è il presidente, il segretario e qual è la composizione della commissione di conteggio.
3. Elenco dei presenti e degli invitati.
4. Il numero totale di voti dei proprietari di MKD.
5. Numero di voti dei proprietari di MKD che hanno preso parte alla votazione
6. La superficie totale del condominio.
7. ordine del giorno.
8. Presenza/assenza del quorum e competenza dell'assemblea.

• Parte principale

Qui è scritto l'ordine del giorno e le singole sezioni (il loro numero corrisponde alle domande).

Le questioni vengono sottoposte all'esame dei proprietari del condominio in conformità con l'avviso dell'assemblea generale. L'ordine del giorno può comprendere uno o più temi. Le domande sono numerate. È vietato aggiungere la voce "Varie" o discutere varie questioni all'interno del suo quadro. È vietato porre all'ordine del giorno argomenti che non siano indicati nell'avviso di convocazione. Domande con contenuti diversi non possono essere riunite in un'unica formulazione.

Secondo le regole di compilazione, il discorso nella parte principale del verbale dell'assemblea dei proprietari dei locali di un condominio proviene dalla terza persona plurale. numeri (questa regola è seguita nel campione). La parte principale comprende 3 sezioni:

Parte 1."Ascolta" - qui è scritto il nome completo dell'oratore della riunione, il numero di serie, il contenuto della questione secondo l'ordine del giorno, un contenuto abbreviato del discorso o un'indicazione dell'appendice con il testo del discorso.

Parte 2.“Proposto” è l'essenza inequivocabile e concisa della proposta sulla questione su cui si vota.

Parte 3.“Deciso” – decisioni riguardanti tutte le questioni all'ordine del giorno: la formulazione può essere “a favore”, “contro”, “astenuto”. Assicurati di annotare il numero e la formulazione esatta della questione in base all'ordine del giorno, nonché la somma dei voti sui diversi punti. La decisione può avere diversi paragrafi numerati.

• Informazioni sui presenti e sugli invitati

I presenti sono persone fisiche e giuridiche. persone che hanno diritto di voto (a loro viene assegnato il diritto di proprietà dei locali del condominio).

Gli invitati sono persone che sono presenti all'assemblea dei proprietari dei locali di un condominio, ma non hanno diritto di voto. Molto spesso si tratta di avvocati o altri esperti.

Dopo la parola “Presente” vengono inserite le informazioni su tutte le persone presenti presso l'OSS dei proprietari del condominio. Loro includono:

• Per le persone giuridiche persone - nome scritto senza abbreviazioni e persona giuridica OGRN. persone secondo la registrazione e i documenti costitutivi, il nome e i dettagli del documento che conferma la proprietà dei locali, il numero totale di voti posseduti dalla persona corrispondente. Nome completo (se presente) del rappresentante della persona giuridica (la registrazione viene effettuata conformemente al documento di identificazione), nome e dettagli del documento che conferma l'autorità del rappresentante della persona giuridica, firma di questa persona.
• Per le persone fisiche - nome completo (se disponibile) del proprietario dei locali in un condominio e (o) del suo rappresentante (se partecipa all'assemblea generale). Sono indicati secondo il documento di identità del cittadino. Annotare il numero dei locali in un condominio, il cui proprietario è un privato e i dettagli del documento che conferma la proprietà dei locali. Sono indicati il ​​numero di voti della persona interessata, il nome e i dettagli del documento che conferma l'autorità del rappresentante del proprietario dei locali (soggetta alla partecipazione all'assemblea generale e al voto) e le firme di tutte le persone specificate.

I dati relativi alle persone presenti alla riunione possono essere compilati in un elenco se il loro numero supera le 15 persone. Registra le informazioni sui presenti ai sensi dell'articolo 12 dell'Ordine. L'elenco costituisce un allegato obbligatorio al verbale dell'assemblea generale. Nel protocollo stesso, subito dopo aver scritto il numero totale dei presenti, è apposta la nota “Elenco allegato, Appendice n. ____”.

Applicazioni

Appendici obbligatori al verbale dell'assemblea generale dei proprietari:

1. Elenco dei proprietari di condomini, che contiene informazioni: nome completo per le persone fisiche e nome senza abbreviazioni e OGRN per le persone giuridiche. persone Questo elenco contiene il numero dei locali di loro proprietà, il numero di voti in possesso di ciascun proprietario, nonché i dettagli dei documenti di proprietà.
2. Una copia del testo del messaggio sul fatto di tenere un'assemblea generale dei proprietari di condomini.
3. Un registro che specifica la consegna delle comunicazioni ai proprietari dei condomini circa la data dell'assemblea e gli argomenti all'ordine del giorno. Contiene informazioni relative ai titolari, alle modalità di invio delle comunicazioni, alla data di ricezione o da parte del suo rappresentante.
4. Elenchi degli invitati e presenti alla votazione.
5. Documentazione o copia autenticata di documenti attestanti i poteri dei rappresentanti delle persone invitate e presenti;
6. Risultati delle decisioni (schede elettorali).
7. Documenti all'ordine del giorno e sui quali sono state prese le decisioni a seguito della votazione.
8. Altri documenti determinati dalla decisione dell'assemblea generale come allegati obbligatori al verbale.

Ciascuna appendice al protocollo dovrà essere numerata e rilegata, l'ultimo foglio dovrà essere firmato dal segretario e dovrà essere indicato il numero totale delle pagine. La persona che ha avviato la riunione è responsabile della preparazione delle schede.

• Firme

Il numero di voti dei proprietari che hanno firmato il modulo di registrazione determina la presenza del quorum. Per evitare falsificazioni, inesattezze e la normale diffidenza da parte dei singoli proprietari di case, è opportuno che ciascun partecipante al voto (rappresentanti e proprietari) emetta una scheda elettorale nella quale i proprietari stessi inseriscono i dati necessari e la firmano. Se necessario, la registrazione dei risultati delle votazioni, effettuata in questo modo, garantirà la trasparenza e l'onestà della procedura e consentirà di verificare la correttezza dei calcoli ed effettuare un riconteggio dei voti.

In caso di voto per corrispondenza, le schede con i risultati della votazione sono incluse anche in appendice al protocollo finale.

Se si segue questa procedura, non è necessario che tutti i proprietari di casa firmino il protocollo finale.

I dettagli della firma del protocollo devono contenere:

• cognome, iniziali di chi presiede;
• cognome, iniziali del segretario;
• cognome, iniziali delle persone che hanno effettuato il voto contano secondo la formula stabilita.

Tutte le persone indicate firmano con le proprie mani e indicano la data della firma. Se in questa riunione si trattava solo dell'elezione del presidente e della commissione di conteggio, i dettagli della firma includono il cognome e le iniziali del promotore della riunione.

Se le proposte di candidati alla carica di segretario, presidente o membro della commissione di conteggio sono state respinte dall'assemblea generale, il verbale è firmato invece da chi ha avviato la riunione.

Puoi scaricare un protocollo di esempio dell'assemblea generale dei proprietari di un condominio (alla fine dell'articolo): questo sarà un chiaro esempio di come redigere correttamente un documento del genere.

A chi, perché e quando viene trasferito il verbale dell'assemblea generale dei proprietari di condomini?

Secondo le nuove disposizioni, dal 21 febbraio 2019 le società di gestione, le associazioni di proprietari di case e le cooperative edilizie sono tenute a inviare gli originali dei verbali e delle decisioni dell'OSS all'autorità di vigilanza edilizia situata nel luogo del condominio in cui si trova il si è tenuta la riunione.

Gli enti gestori, i partenariati e le cooperative devono inviare i documenti in originale entro un termine non superiore a 5 giorni dalla data di ricevimento dei protocolli e delle decisioni originali da parte del promotore.

A sua volta, il promotore della riunione è obbligato a inviare gli originali del protocollo OSS e delle decisioni prese alla società di gestione HOA, cooperativa edilizia entro dieci giorni dalla data di completamento dello spoglio dei voti. Nella forma diretta della gestione MKD, il promotore deve inviare gli originali di questi documenti all'organismo GZHN.

Se i proprietari, sulla base dei risultati dell'OSS, hanno deciso di concludere un accordo diretto con le organizzazioni di fornitura delle risorse, il promotore dell'incontro è obbligato a inviare, entro 10 giorni, l'originale del protocollo e la decisione presa allo Stato per l'edilizia abitativa Organismo dell'autorità e una copia di questi documenti all'organizzazione di gestione e ai responsabili delle risorse.

Gli originali dei protocolli e delle decisioni dell'OSS devono essere inviati all'autorità di vigilanza sugli alloggi in modo tale da poter confermare il fatto e la data di ricezione dei documenti da parte del destinatario. In conformità con la legge federale n. 209-FZ del 21 luglio 2014, le scansioni delle decisioni originali dell'OSS devono essere pubblicate di pubblico dominio nel sistema GIS degli alloggi e dei servizi comunali entro 5 giorni lavorativi dal momento in cui vengono inviate all'ispettorato dell'edilizia abitativa . Tuttavia, se campioni scansionati di documenti sono stati inseriti nel sistema prima di quelli inviati all'autorità statale di supervisione degli alloggi, la data di invio del protocollo sarà considerata la data di inserimento nel sistema.

In quali casi è possibile invalidare il verbale dell'assemblea generale dei proprietari?

Ci sono situazioni in cui il documento finale dell'assemblea generale dei proprietari viene contestato ai sensi del comma 6 dell'art. 46 Codice degli alloggi della Federazione Russa.

"Il proprietario di un locale in un condominio ha il diritto di ricorrere in tribunale contro la decisione presa da un'assemblea generale dei proprietari di locali in un determinato edificio in violazione dei requisiti del presente Codice, se non ha preso parte a tale riunione o ha votato contro tale decisione e se tale decisione ha violato i suoi diritti e interessi legittimi" (clausola 6 dell'articolo 46 del Codice degli alloggi RF).

In caso di violazione o inosservanza dei requisiti legali del Codice degli alloggi della Federazione Russa, un membro della HOA o un azionista della cooperativa edilizia, che non prende parte all'assemblea o che ha espresso il suo voto "Contro" , ritenendo che i risultati delle votazioni violino i suoi diritti e interessi legittimi, ha il diritto di impugnare il verbale dell'assemblea generale dei proprietari entro 6 mesi dal giorno in cui è venuto a conoscenza o avrebbe dovuto venire a conoscenza. decisione sulla questione sollevata. Tenendo conto di tutte le circostanze del caso, il tribunale ha il diritto di confermare la decisione. Ciò accade se le violazioni durante la votazione non sono significative, il voto del proprietario non ha potuto influenzare il risultato della votazione e la decisione presa durante la votazione non ha comportato perdite per questo proprietario.

Per il motivo del riconoscimento dei requisiti del Codice degli alloggi della Federazione Russa e degli interessi del proprietario come violati Per quanto riguarda l'organizzazione di un'assemblea generale dell'edificio, sono inclusi tutti i fattori che interferiscono con l'esercizio del diritto del proprietario di partecipare al processo decisionale in un'assemblea generale dei proprietari di un condominio. Possono verificarsi circostanze tali da comportare la violazione dei seguenti requisiti:

• sulle modalità e sui tempi di comunicazione del luogo e dell'ora della riunione, nonché sulle materie all'ordine del giorno;
• sulla determinazione della competenza dell'assemblea (quorum);
• sul contenuto del messaggio informativo;
• sulla possibilità di conoscere, prima o durante la riunione, le informazioni necessarie al titolare dei locali per prendere una decisione;
• sulla corretta certificazione dei poteri dei rappresentanti dei proprietari;
• sulla procedura di conteggio dei voti dei proprietari dei locali durante la votazione, comprese le persone con diritto di proprietà condivisa dei locali, proprietari di stanze in un appartamento comune;
• Sul rispetto dei requisiti per documentare le decisioni delle riunioni, in particolare le votazioni delle riunioni per corrispondenza;
• sulla procedura di conferma dei poteri del proprietario dei locali, determinando il numero dei voti che gli appartengono.

Quali sono i pericoli derivanti dalla falsificazione del verbale dell'assemblea generale dei proprietari?

La falsificazione è perseguita ai sensi del Codice penale della Federazione Russa, così come la falsificazione di qualsiasi altro documento. In caso di falsificazione di firme, inserimento di dati falsi o registrazione retrodatata, in precedenza esisteva una pratica secondo la quale gli organi esecutivi ha rifiutato di avviare procedimenti penali ai sensi dell'articolo 327 del codice penale della Federazione Russa“Falsificazione, produzione o vendita di documenti contraffatti”.

Le decisioni prese dai proprietari, nonché i verbali dell'assemblea generale dei proprietari, secondo le autorità inquirenti, non erano considerati documenti ufficiali. Non è difficile falsificare un protocollo, ma dimostrarlo in tribunale e contestarlo è un grosso problema. La pratica giudiziaria ha dimostrato che anche dopo aver fornito prove innegabili, gli autori del reato hanno evitato di assumersi ogni responsabilità.

Il risultato di questo atteggiamento è stato che i proprietari e la società di gestione potrebbero falsificare il verbale dell'assemblea e non rispettare la procedura stabilita per lo svolgimento dell'assemblea. Nessuno è stato ritenuto penalmente responsabile per le perdite finanziarie dei proprietari.

I proprietari defraudati sono stati costretti a cercare giustizia per conto proprio attraverso i tribunali civili. Sebbene sia possibile avviare un procedimento penale ai sensi dell'articolo 159 del codice penale della Federazione Russa “Frode”, le forze dell'ordine non hanno avuto fretta di collaborare.

Già in passato si è tentato di risolvere questo problema a livello legislativo. Sono stati proposti diversi progetti di legge, inclusa la responsabilità penale per aver ostacolato una scelta onesta della forma di governo. Ma le iniziative non sono andate oltre la prima lettura.

Secondo le norme legislative accettate, i verbali dell'assemblea generale dei proprietari di un condominio hanno lo status di documento ufficiale. Ciò è definito nella parte 1 dell'art. 46 Codice degli alloggi della Federazione Russa. È stata modificata dalla legge federale n. 176-FZ del 29 giugno 2015.

Lo status ufficiale dei documenti è stabilito dalla legge: le decisioni prese in votazione a livello nazionale e i verbali dell'assemblea generale dei proprietari dei locali condominiali. Ai proprietari in MKD vengono assegnate responsabilità relative alla proprietà comune; è possibile modificare la portata delle responsabilità e dei diritti e liberare questi proprietari dalle responsabilità. Confermano inoltre i fatti per i quali sorge la responsabilità legale.

La contraffazione del protocollo OSS è disciplinata dall'art. 327 del codice penale della Federazione Russa. Se ritenuto colpevole ai sensi del presente articolo, il condannato è punibile con il lavoro forzato fino a 2 anni, l'arresto fino a 6 mesi, la restrizione o la reclusione fino a 2 anni compresi.

Se viene riconosciuto il fatto di utilizzare un documento deliberatamente contraffatto, la persona condannata è soggetta ad una multa fino a 80.000 rubli o ad una multa pari all'importo del salario o di altri redditi della persona condannata per sei mesi. È anche possibile imporre una punizione sotto forma di lavoro obbligatorio per un periodo fino a 480 ore.

• Cosa è cambiato nelle norme per impugnare il contratto di gestione dei condomini

Sentenze della Corte sulla falsificazione del protocollo OSS

È necessario tenere conto della mancanza di prassi uniforme nei tribunali quando si considerano casi di falsificazione di protocolli e invalidazione delle decisioni dell'assemblea generale dei proprietari.

Solitamente il fatto di non tenere una riunione e di falsificare il verbale è dimostrato come segue:

• una sentenza o una decisione delle autorità inquirenti che indichi una falsificazione;
• falsità della firma del segretario, dei proprietari dei locali, del presidente;
• testimonianza di testimoni che hanno spiegato all'udienza in tribunale di non aver ricevuto l'avviso della riunione e di non avervi preso parte;
• testimonianza del proprietario dell'abitazione, che spiega alla corte il fatto che la sua firma è stata falsificata, e anche che non ha avviato la riunione, non l'ha condotta e non ha partecipato;
• l'originale dell'assemblea generale non è stato fornito al tribunale;
• presentazione di una scheda di registrazione dei proprietari, senza data in cui è stato redatto il documento, mancanza di spiegazioni chiare nel documento su quale specifica assemblea dei proprietari si riferisce e quali questioni si intende risolvere.

La falsificazione del verbale dell'assemblea dei proprietari dopo l'entrata in vigore delle modifiche al Codice degli alloggi della Federazione Russa è regolata dall'articolo 327 del Codice penale della Federazione Russa.

Diamo un'occhiata alle decisioni dei tribunali sulla falsificazione del protocollo OSS utilizzando esempi:

1 esempio.

Il pubblico ministero del distretto Chkalovsky di Ekaterinburg ha presentato ricorso in tribunale contro lo Stary Khimmash HOA e il Centro municipale dell'istituzione di bilancio per i servizi municipali nella sfera abitativa e comunale. Questa affermazione chiedeva di invalidare la decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali. Il pubblico ministero, rappresentando gli interessi dei proprietari, ha chiesto che le azioni di emissione di ricevute e di riscossione delle tasse per le utenze e gli alloggi siano dichiarate illegali.

L'audit ha rivelato numerosi fatti di violazione della legislazione sugli alloggi: falsificazione dei verbali delle assemblee generali, violazione della procedura per la scelta del metodo di gestione. Secondo uno dei protocolli falsificati, i proprietari hanno scelto il metodo di gestione sotto forma di HOA unendosi al già esistente HOA “Old Khimmash”.

La corte ha accolto le richieste contro l'Associazione dei proprietari di case "Stary Khimmash" e l'Istituto municipale di bilancio "Centro per i servizi municipali nel settore abitativo e comunale". Annullate le decisioni precedentemente adottate dell'assemblea generale. Ha riconosciuto illegali le azioni di fatturazione e riscossione delle tariffe per i servizi pubblici e gli alloggi.

2 esempio.

Dopo aver falsificato 4 firme, la società di gestione SEU-FS-6, con sede a Mosca, ha iniziato a addebitare nel maggio 2015 le spese per le riparazioni importanti della casa e a trasferirle sul proprio conto speciale Sberbank. Nel marzo 2016, il tribunale distrettuale Golovinsky di Mosca ha riconosciuto l'illegittimità del verbale dell'assemblea generale e dei risultati delle votazioni sulla questione della raccolta di fondi per importanti riparazioni. Quasi mille proprietari di una casa enorme sono riusciti a proteggere i propri interessi. A quel punto erano stati pagati circa 1,3 milioni di rubli per riparazioni importanti. È stato impedito il loro furto su scala particolarmente ampia.

3 esempio.

L'appello alla corte è venuto dal proprietario dell'appartamento (querelante). Ha fatto causa al complesso residenziale. In esso ha delineato una richiesta per ricalcolare i pagamenti. I pagamenti per la manutenzione della proprietà comune e le importanti riparazioni del condominio, dal punto di vista del querelante, sono stati presentati in modo irragionevole. L'attore ha fornito al tribunale un certificato firmato dal presidente della cooperativa. Dall'esame del certificato fornito si è concluso che il preventivo dei costi per la manutenzione della proprietà comune e le grandi riparazioni del condominio non è stato accettato durante l'assemblea generale dell'edificio.

Il presidente della cooperativa, esaminando il caso, ha anche fornito al tribunale il verbale dell'assemblea generale dei proprietari. Il protocollo fornito ha confermato il fatto dell'approvazione del preventivo di finanziamento per le grandi riparazioni e la manutenzione della proprietà comune del condominio. Il ricorrente, in base all'art. 186 del Codice di procedura civile della Federazione Russa, è stata presentata un'istanza contro la cooperativa edilizia che ha falsificato le prove presentate nel caso. L'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa della regione di Novosibirsk ha effettuato un'ispezione sulla manutenzione della proprietà comune della casa. Dall'ispezione è emerso che le aree comuni non erano mantenute correttamente. Nell'assemblea generale non è stata approvata la tariffa per il mantenimento della proprietà comune. La cooperativa edilizia ha rilasciato un certificato secondo cui non esisteva un preventivo adeguatamente accettato per la manutenzione e la riparazione della proprietà comune. Facendo riferimento alle deposizioni di quattro testimoni, il tribunale ha deciso di respingere l'istanza per falsificazione del verbale dell'assemblea generale dei proprietari.

Come si evince dagli atti, la cooperativa edilizia ha presentato al tribunale 4 diverse opzioni per il calcolo del debito. I calcoli effettuati dal presidente della cooperativa e dal contabile non hanno alcuna giustificazione e non soddisfano i requisiti per tale documentazione. Il tribunale di primo grado lo ha riconosciuto, ma ha rifiutato di accogliere la richiesta, nonostante fosse accertato che il ricorrente era stato ingannato e che erano state fornite false informazioni.

Protocollo di esempio:

Persone invitate:

Ordine del giorno dell'assemblea generale dei proprietari di condomini:

1. Per l'elezione dei membri della commissione di conteggio, il presidente e il segretario dell'assemblea generale.
…
5. Sulla determinazione del luogo in cui pubblicare i risultati dell'assemblea generale sulle questioni poste in votazione, al fine di familiarizzare con loro tutti i proprietari di locali in un condominio.
6. Sulla determinazione del luogo di conservazione dei documenti dell'assemblea generale.
Alla data dell'incontro è stato stabilito quanto sopra:

locali della casa, che rappresentano il 100% dei voti;

locali residenziali e non residenziali in casa;

ordine del giorno;
d) l'assemblea generale è dichiarata aperta
/in assenza del quorum dei soci, il verbale è firmato dai promotori dell'assemblea generale/

1. Per l'elezione dei membri della commissione di conteggio, il presidente e il segretario dell'assemblea generale

Risoluzione sulla questione n. 1 “Sull'elezione della commissione di conteggio, presidente e segretario” composta da __ persone nella composizione proposta ________________________.
(accettato/non accettato)

1. 1. Sulla determinazione del luogo in cui pubblicare i risultati dell'assemblea generale dei proprietari dei locali di un condominio sulle questioni messe al voto, al fine di familiarizzarli con tutti i proprietari dei locali di un condominio.

Risoluzione sulla questione n. 5 "Sulla determinazione del luogo di pubblicazione dei risultati dell'assemblea generale sulle questioni poste in votazione, al fine di familiarizzare con essi tutti i proprietari di locali in un condominio" ________________________, le decisioni dell'assemblea generale vengono pubblicate ___________________________________________ .
(accettato/non accettato) (specificare ubicazione).

1. 1. Sulla determinazione del luogo di conservazione dei documenti dell'assemblea generale.

Risoluzione sulla questione n. 6 "Sulla determinazione del luogo di archiviazione dei documenti dell'assemblea generale dei proprietari di case in un condominio" ________________________
(accettato/non accettato)
i documenti dell'assemblea generale sono conservati ________________________________________________.
(specificare la località)

Allegati al protocollo:

La calda estate del 2016 è in pieno svolgimento: il 3 luglio è entrata in vigore la legge federale del 3 luglio 2016 N 355-FZ, che modifica il codice abitativo della Federazione Russa e la legge federale “sull'approvvigionamento idrico e sui servizi igienico-sanitari”.

Il documento, tra le altre cose, stabiliva i requisiti per la conservazione fondi dal fondo di riparazione del capitale, formato su un conto speciale, e ha delineato le condizioni per la selezione di un candidato per la carica di capo di un operatore regionale.

Sicurezza dei fondi del fondo di riparazione del capitale

Importanti modifiche hanno interessato la parte 2 dell'art. 44 Codice degli alloggi della Federazione Russa, approvazione competenza dell’assemblea generale dei proprietari nel MKD. Tenendo conto delle modifiche apportate, la gamma di questioni risolte dall'OSS comprende ora la decisione sul metodo di organizzazione del fondo per la riparazione del capitale in un conto speciale.

A questo proposito, l’OSS ha il diritto:

• stabilire l'importo del contributo per le grandi riparazioni;
• determinare dimensione minima del fondo di riparazione del capitale- se la legge del soggetto della Federazione Russa stabilisce la dimensione minima del fondo di riparazione del capitale;
• scegliere la persona responsabile dell'apertura di un conto speciale;
• stipulare un contratto di deposito bancario per collocare i fondi temporaneamente disponibili dal fondo per la riparazione del capitale in un conto speciale;
• effettuare transazioni con fondi situati in un conto speciale, un deposito speciale in una banca russa in cui si prevede di aprire tale conto;
• collocare temporaneamente i fondi liberi del fondo negli istituti di credito russi.

Pertanto, viene stabilita la procedura per collocare i fondi temporaneamente liberi del fondo su un deposito speciale in una banca russa.

Inoltre è stato prorogato il termine per il pagamento della sanzione. Se prima i proprietari di locali in condomini che pagavano i contributi per grandi riparazioni in ritardo o in modo incompleto dovevano pagare le penalità dal giorno successivo alla scadenza del pagamento, ora - dal 31° giorno dopo la scadenza del pagamento.

Deposito speciale

I fondi di un conto speciale archiviati in un deposito speciale possono essere addebitati al suo proprietario solo in caso di obblighi derivanti da accordi conclusi sull'OSS (clausole 1.1-1, 1.2, parte 2, articolo 44 del Codice degli alloggi della Federazione Russa) e contratti per la fornitura di servizi o l'esecuzione di lavori secondo l'OI della Repubblica del Kirghizistan nel MKD.

Transazioni su un conto speciale

• cancellare i fondi per pagare i servizi resi e il lavoro svolto nell'ambito del KR OI nel MKD;
• cancellare i fondi per rimborsare i prestiti contratti per pagare servizi e lavori ai sensi della parte 1 dell'art. 174 Codice degli alloggi della Federazione Russa;
• trasferire fondi da un conto speciale a un altro se il conto speciale è stato modificato;
• in base alla decisione dei proprietari dei locali del condominio a cui trasferire fondi conto dell'operatore di riparazione del capitale regionale e fondi di credito ricevuti dall'operatore regionale in caso di modifica della modalità di costituzione del fondo;
• contributi a credito e sanzioni per grandi riparazioni.

In connessione con l'avvento di un deposito speciale, appaiono altre tre possibilità:

• collocamento di tutti i fondi o parte di essi su un deposito speciale;
• accreditare fondi da un conto speciale a un deposito speciale;
• restituzione di fondi o parte di essi, interessi derivanti dal loro collocamento su un deposito speciale secondo i termini dell'accordo deposito speciale su un conto speciale.

Capo ufficio regionale

Legge federale N 188-FZ all'art. 178.1 del Codice degli alloggi della Federazione Russa stabilisce i requisiti per capo dell'ufficio regionale o ad un candidato per questa posizione.

La nomina alla carica di capo di un ufficio regionale avviene sulla base dei risultati di un concorso generale.

I requisiti del candidato sono chiaramente definiti. Una persona non può essere nominata a questa posizione se:

• il tribunale lo ha dichiarato incompetente o parzialmente incompetente;
• è registrato presso un dispensario di tossicodipendenza o psiconeurologico, poiché è in cura per alcolismo, tossicodipendenza, abuso di sostanze, disturbi mentali cronici e protratti.

Il candidato non può avere precedenti penali non cancellati o non cancellati, né una punizione non eseguita per qualsiasi illecito amministrativo sotto forma di interdizione.

Il capo dell'operatore regionale non può essere il deputato dell'organo legislativo (rappresentativo) dell'entità costituente della Federazione Russa, il deputato dell'ente locale o il funzionario pubblico. Se tale candidato viene riconosciuto vincitore di un concorso generale, deve dimettersi dalla carica di deputato o rescindere il suo contratto di servizio pubblico entro un mese dalla data della relativa decisione da parte della commissione di concorrenza.

I requisiti di qualificazione vengono verificati tramite esame:

• per un candidato per una posizione responsabile dell'operatore regionale viene effettuato durante un concorso pubblico;
• per il responsabile di operatore regionale - almeno una volta ogni tre anni, a partire dalla data di nomina.

Le maggiori banche del paese creeranno depositi speciali per risparmiare i fondi accumulati dai proprietari per le riparazioni più importanti. Lo hanno riferito i rappresentanti degli istituti di credito in una riunione presieduta dal viceministro dell'edilizia, dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali della Federazione Russa, l'ispettore capo dell'edilizia statale Andrei Chibis.

I rappresentanti della Banca Centrale della Federazione Russa e delle banche hanno discusso i meccanismi per il lancio di depositi speciali per i proprietari che hanno scelto un conto speciale per costituire un fondo di riparazione del capitale. Tali depositi aiuteranno a proteggere i fondi accumulati dall'inflazione e ad aumentare l'importo del lavoro a causa degli interessi maturati.

All'inizio di luglio è stata introdotta la possibilità di depositare i fondi accumulati dai proprietari su un deposito speciale e, secondo la Banca Centrale della Federazione Russa, diversi istituti di credito hanno già introdotto prodotti finanziari corrispondenti. Ad esempio, oggi i proprietari possono aprire un deposito speciale presso la Sberbank russa. Nel prossimo futuro, programmi simili appariranno in altre banche che soddisfano i requisiti stabiliti dal Codice degli alloggi della Federazione Russa sulla dimensione del capitale autorizzato di 20 miliardi di rubli. Secondo la Banca Centrale, oggi corrispondono a loro 53 banche.

“La legislazione prevede un meccanismo conveniente per proteggere i fondi accumulati dai proprietari per le riparazioni importanti. Se la casa è nuova, la formazione dei risparmi può richiedere 5 o 10 anni e, ovviamente, è necessario fornire strumenti convenienti e sicuri per salvarli. Sono fiducioso che in stretto dialogo con la comunità bancaria saremo in grado di lanciare un’ampia selezione di depositi per questi scopi, il nostro obiettivo comune è rendere questo strumento diffuso ed efficace”, ha commentato il vice capo del Ministero delle costruzioni russo Andrei Chibis; .

Ai sensi dell'articolo 179, parte 3, del Codice degli alloggi della Federazione Russa, il Governo della Federazione Russa decide:

Approvare l'allegato collocamento di fondi temporaneamente liberi dal fondo di riparazione del capitale, costituito per conto di un'organizzazione specializzata senza scopo di lucro che svolge attività volte a garantire la riparazione del capitale di proprietà comune nei condomini.

Regole
collocamento di fondi temporaneamente liberi del fondo di riparazione del capitale, costituito per conto di un'organizzazione specializzata senza scopo di lucro che svolge attività volte a garantire l'attuazione di importanti riparazioni di proprietà comune nei condomini
(approvato dal Governo della Federazione Russa del 23 maggio 2016 n. 453)

1. Il presente Regolamento stabilisce la procedura e le condizioni per il collocamento dei fondi temporaneamente liberi del fondo di riparazione del capitale, costituito per conto di un'organizzazione specializzata senza scopo di lucro che svolge attività volte a garantire la riparazione del capitale della proprietà comune nei condomini (di seguito denominato operatore regionale, fondo di riparazione del capitale), negli enti creditizi russi che soddisfano i requisiti stabiliti dall'articolo 176 del Codice degli alloggi della Federazione Russa (di seguito denominati organismi creditizi).

2. I fondi temporaneamente disponibili del fondo risanamento del capitale per il collocamento da parte dell'operatore regionale negli istituti di credito sono:

a) saldi dei fondi ricevuti dai proprietari dei locali in condomini, formati sul conto (conti) dell'operatore regionale, non utilizzati nell'anno precedente in conformità con i requisiti per garantire la sostenibilità finanziaria delle attività dell'operatore regionale , stabilito dalle parti 2 e 3 dell'articolo 185 del Codice degli alloggi della Federazione Russa ;

b) saldi di fondi ricevuti da altre fonti non vietate dalla legge sul conto (conti) dell'operatore regionale, non utilizzati nell'anno precedente e non gravati dall'adempimento da parte dell'operatore regionale degli obblighi di finanziamento della ristrutturazione delle proprietà comuni nei condomini nell'anno in corso e altri pagamenti obbligatori;

c) i fondi ricevuti sul/i conto/i dell'operatore regionale nell'anno in corso, se vengono utilizzati dall'operatore regionale per adempiere agli obblighi di finanziamento di importanti riparazioni di beni comuni in condomini, anche in base ad accordi conclusi per la fornitura di servizi e (o) per l'esecuzione di lavori per riparazioni importanti di proprietà comune in condomini e altri pagamenti obbligatori non sono previsti durante il prossimo mese di calendario e (o) trimestre dell'anno in corso.

3. L'importo dei fondi temporaneamente disponibili del fondo di riparazione del capitale è determinato dal massimo organo di gestione collegiale dell'operatore regionale sulla base dei dati relativi al saldo del conto, al piano finanziario delle entrate e delle uscite dell'operatore regionale, al piano di cassa per l'adempimento da parte dell'operatore regionale degli obblighi monetari derivanti da contratti conclusi per la fornitura di servizi e (o) sui lavori di attuazione delle riparazioni del capitale della proprietà comune nei condomini in conformità con il programma regionale per le riparazioni del capitale della proprietà comune nei condomini e (o) un piano a breve termine per l'attuazione del programma regionale, nonché sulla base di un programma di altri pagamenti obbligatori effettuati dal fondo di riparazione del capitale, ed è soggetto all'approvazione del consiglio di amministrazione dell'amministrazione regionale operatore.

4. L'importo massimo dei fondi temporaneamente disponibili del fondo risanamento del capitale, ripartiti separatamente per tipologia di fondi specificati nel presente Regolamento, è stabilito annualmente dal massimo organo collegiale di gestione dell'operatore regionale ed è soggetto all'approvazione del consiglio di fondazione dell'operatore regionale. l'operatore regionale.

5. La decisione sulla destinazione dei fondi temporaneamente disponibili spetta al massimo organo collegiale di gestione dell'operatore regionale.

6. I fondi temporaneamente disponibili del fondo per la riparazione del capitale sono collocati secondo i termini di un contratto di deposito bancario nella valuta della Federazione Russa presso istituti di credito selezionati dall'operatore regionale sulla base dei risultati di un concorso organizzato in conformità con le norme sulla detenzione un concorso per la selezione degli istituti di credito per l'apertura dei conti da parte dell'operatore regionale, approvato dal Governo della Federazione Russa.

7. I fondi specificati nel presente Regolamento sono collocati sui depositi per un periodo non superiore a 3 mesi.

8. L'operatore regionale è tenuto ad assicurare una costante verifica della conformità degli istituti di credito nei quali sono temporaneamente collocati i fondi liberi del fondo risanamento del capitale ai requisiti richiesti, tenendo conto dei quali a ciascuno di essi è stato consentito di partecipare al concorso per la selezione degli istituti di credito per l'apertura dei conti da parte dell'operatore regionale.

9. Il collocamento di fondi temporaneamente liberi dal fondo per la riparazione del capitale non dovrebbe portare ad una carenza di fondi necessari per pagare i servizi resi e (o) i lavori eseguiti su importanti riparazioni di proprietà comune in condomini, e il rischio di portare il fondo regionale operatore alla responsabilità patrimoniale prevista dal contratto sulla fornitura di servizi e (o) sull'esecuzione di lavori di riparazione importante di proprietà comune in condomini.

10. Il contratto di deposito bancario, in base al quale vengono collocati i fondi temporaneamente liberi del fondo di riparazione del capitale, prevede, tra l'altro:

a) una condizione sulla possibilità di risoluzione anticipata del contratto specificato da parte dell'operatore regionale unilateralmente e di ritiro dei fondi temporaneamente disponibili collocati entro e non oltre 1 giorno lavorativo dalla data in cui l'operatore regionale presenta all'istituto di credito una richiesta di risoluzione anticipata di tale accordo un accordo se si verifica una carenza di fondi necessari per pagare i servizi resi e (o) vengono eseguiti lavori su importanti riparazioni di proprietà comune in condomini, e tale requisito deve contenere informazioni sul volume degli obblighi nei confronti degli appaltatori per i servizi resi e (o ) lavori eseguiti su riparazioni importanti e conferma dell'importo del saldo di cassa nel conto (conti) ) operatore regionale;

b) una condizione sulla possibilità di risoluzione anticipata dell'accordo specificato da parte dell'operatore regionale unilateralmente e di ritiro dei fondi temporaneamente disponibili collocati entro e non oltre 1 giorno lavorativo dalla data di pubblicazione da parte della Banca Centrale della Federazione Russa delle informazioni indicanti che l'accordo istituto di credito in cui sono collocati i fondi temporaneamente disponibili del fondo di capitale riparazioni, ha cessato di soddisfare i requisiti, tenendo conto del quale a ciascuno di essi è stato consentito di partecipare al concorso per la selezione di istituti di credito per l'apertura di conti da parte di un operatore regionale;

c) l'obbligo dell'istituto di credito di pagare gli interessi sull'importo prelevato del deposito, maturati sulla base del tasso di interesse determinato dal contratto specificato e dell'effettivo periodo di validità di tale contratto, alla sua risoluzione anticipata nei casi previsti in questo paragrafo.

Panoramica del documento

Sono state approvate la procedura e le condizioni per l'immissione temporanea di fondi liberi dal fondo di riparazione del capitale, costituito sul conto dell'operatore regionale.

È stato stabilito quali fondi sono considerati temporaneamente disponibili. Questi sono i saldi dei fondi ricevuti dai proprietari dei locali e da altre fonti che non sono stati utilizzati nell'anno precedente, nonché i fondi ricevuti nell'anno in corso, se il loro utilizzo non è pianificato nel prossimo mese di calendario e (o ) trimestre dell'anno in corso.

L'importo massimo dei fondi temporaneamente disponibili è stabilito annualmente dal massimo organo collegiale di gestione dell'operatore repubblicano e approvato dal suo consiglio di amministrazione.

I fondi temporaneamente disponibili vengono collocati secondo i termini di un contratto di deposito bancario presso istituti di credito selezionati in base ai risultati di un concorso. Tale collocamento non dovrebbe comportare una carenza di fondi necessari per pagare servizi e (o) riparazioni importanti, né il rischio di sottoporre l'operatore del trasloco a responsabilità di proprietà.

Conti speciali in cui i proprietari raccolgono denaro per importanti riparazioni della loro casa possono ricevere lo status di conti di deposito. Inoltre, recentemente è stato presentato alla Duma di Stato un disegno di legge che propone di esentare dall'imposta sul reddito gli interessi maturati su tali conti. Tutto ciò dovrebbe aiutare a proteggere il denaro dei proprietari dall’inflazione, in modo che creare un “gruzzolo” per riparazioni importanti sia realistico e redditizio. Tuttavia, in pratica è molto difficile per i proprietari di immobili avvalersi del diritto loro conferito dalla legge.

Ricordiamo che la legge prevede due possibilità per accumulare i fondi necessari: un conto operatore regionale (creato dalle autorità di ciascuna regione) e un conto speciale “personale” che i proprietari di una casa possono aprire in banca. Nel primo caso nasce un “piatto comune”: i fondi vengono gestiti, ridistribuiti e le riparazioni vengono effettuate entro i tempi stabiliti dal programma regionale in diverse case “zio” dell'operatore regionale. Nel secondo, i proprietari hanno molti più diritti e la trasparenza di questo modello è migliore, ma i problemi quando si apre un conto speciale sorgono alle stelle.

Un mese fa, la Corte Costituzionale ha detto la sua parola pesante riguardo al pagamento obbligatorio per le riparazioni del capitale introdotto dalla legge. Ha confermato che riscuotere le tasse è normale, devi pagare. Allo stesso tempo, né gli specialisti né, soprattutto, la popolazione hanno fiducia nel funzionamento dei metodi di risparmio proposti dai legislatori. Sono appena comparsi gli operatori regionali e già sulla stampa si parla molto di abusi e di cattivo utilizzo del denaro conferito dai residenti.

"La regolamentazione giuridica dei due modelli di costituzione di un fondo per la ristrutturazione di un condominio è molto diseguale nel nostro paese", ha spiegato a RG Dmitry Gordeev, principale consulente legale presso l'Istituto di economia urbana la legge è dedicata a conti speciali, ma il modello non si concentra principalmente sull'accumulazione di una grande somma sufficiente per eseguire un ciclo completo di lavori sulla casa, ma sul risparmio di un certo importo minimo richiesto e spenderlo periodicamente con successivo rifornimento, tempestivamente. effettuando riparazioni selettive”. In linea di principio, questa opportunità, se utilizzata con saggezza, aiuta i proprietari a mantenere la casa in buone condizioni. Non è un segreto che molte cooperative edilizie e associazioni di proprietari di case, i cui membri regolarmente contribuiscono a mantenere la casa in ordine, spesso non portano la loro casa per riparazioni importanti.

Tuttavia, non è possibile evitare completamente di svolgere lavori seri e costosi. In altri paesi, vengono effettuati non attraverso il risparmio al 100%, ma attraverso prestiti. Di questa possibilità parliamo da molti anni, ma non siamo ancora riusciti a strutturare la regolamentazione giuridica in modo che le banche siano interessate a collaborare con le associazioni dei proprietari di case e le società di gestione.

“In Russia, infatti, non esiste la pratica di ottenere prestiti per riparazioni importanti”, afferma Dmitry Gordeev. “Ci sono diversi motivi per cui il capitale autorizzato è piccolo: una società di gestione può avere solo 10mila rubli tra manager e HOA che potrebbero essere utilizzati come garanzia."

Nei paesi baltici, dove, come da noi, esistono i concetti di proprietà individuale di un appartamento e di proprietà comune della famiglia, il problema è stato risolto creando strutture statali che forniscono garanzie quando si ottiene un prestito bancario. In Estonia, ad esempio, questo viene fatto da un'agenzia statale di garanzia: il suo capitale iniziale è costituito a spese dello Stato e fornisce garanzie alle associazioni di proprietari dietro una piccola tassa. “Certamente non tutti ricevono prestiti: l'agenzia controlla la disciplina di pagamento delle associazioni di appartamenti, come funzionano, se c'è un controllo interno, ecc.” spiega Gordeev “Ma alla fine, un tale meccanismo riduce il rischio mancata restituzione del prestito alle banche e assegnano una piccola percentuale."

Di conseguenza, il modello funziona con successo: i proprietari devono risparmiare solo il 10-20% del costo stimato per le riparazioni e la banca aggiunge il resto. Inoltre, sono previste anche sovvenzioni di bilancio da parte dello Stato. Le persone, dopo aver ricevuto un prestito, completano i lavori, ricevono una casa ristrutturata e rimborsano facilmente il prestito entro 10-20 anni. E se, ad esempio, grazie all’isolamento effettuato, l’efficienza energetica della casa aumenta, i costi di riscaldamento dei proprietari diminuiscono e, di conseguenza, parte del prestito viene rimborsato grazie a tale risparmio.

A proposito

Inoltre, afferma Gordeev, affinché il sistema di prestito funzioni, è necessario che le regioni stabiliscano uno standard per la dimensione minima del fondo di riparazione: preferibilmente il 20-30% del suo costo totale. Avendo accumulato questa parte, i proprietari potranno ottenere i fondi mancanti tramite prestito. Nel frattempo, il quadro normativo obbliga effettivamente le persone a utilizzare solo il primo modello: i servizi di un operatore regionale, e in questo calderone scompare la motivazione a sviluppare l'autogoverno e ad essere più attenti alle grandi riparazioni.