Miasto Słobodskoj: Organizacja zarządzająca, z którą rozwiązano umowę o zarządzanie, przekazała zgromadzone środki gotówka o nowym organizacja zarządzająca po interwencji prokuratora

Słobodski Prokurator Międzyrejonowy na podstawie wyników kontroli efektywności wykorzystania przez organizacje kompleksu użyteczności publicznej zasoby finansowe W działalności jednolitego przedsiębiorstwa miejskiego „Spółka Zarządzająca „Sever” zidentyfikowano naruszenia określonego ustawodawstwa.

Zgodnie z przepisami mieszkaniowymi budynkiem mieszkalnym może zarządzać tylko jedna organizacja zarządzająca. Organizacja zarządzająca na trzydzieści dni przed rozwiązaniem umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym jest zobowiązana do przekazania dokumentacji technicznej i innych dokumentów związanych z zarządzaniem takim domem nowo wybranej organizacji zarządzającej.

W trakcie kontroli prokuratorskiej ustalono, że w dniu 31 grudnia 2014 roku została zawarta umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym nr 3 przy ul. V. Układ miasta Słobodskiego zawarty pomiędzy Stowarzyszeniem Właścicieli Domów „Wiatycz-3” a Miejskim Przedsiębiorstwem Unitarnym „Spółka Zarządzająca „Sierwo” został rozwiązany.

Wcześniej spółką zarządzającą tym domem było Miejskie Przedsiębiorstwo Unitarne „Spółka Zarządzająca „Sever”. Po rozwiązaniu umowy o zarządzanie domem spółka zarządzająca zaprzestała świadczenia usług utrzymania.

W okresie, gdy gminne przedsiębiorstwo jednolite „UK „Sever” było faktycznie spółką zarządzającą tym domem, gromadziło i gromadziło fundusze na świadczone mieszkania i usługi komunalne od mieszkańców domu, w tym na naprawy i konserwację wspólnych nieruchomość apartamentowiec.Jednocześnie z naruszeniem art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, spółka zarządzająca i po rozwiązaniu umowy o zarządzanie zgromadzone środki w ramach pozycji naprawy i utrzymania budynku mieszkalnego nr 3 przy ul. V. Trakt nie przelał w całości na konto Vyatich-3 HOA więcej niż 138 tysięcy rubli.

Powyższe narusza prawa i interesy mieszkańców domu w celu zapewnienia korzystnych warunków życia w lokalach mieszkalnych, ponieważ HOA Wiatycz-3 nie ma możliwości przeprowadzania rutynowych napraw domu na żądanie mieszkańców i decyzji władz walne zgromadzenie właścicieli ze względu na brak zgromadzonych środków na koncie osobistym domu.

W związku ze stwierdzonymi naruszeniami do dyrektora Miejskiego Przedsiębiorstwa Jednostkowego „Spółka Zarządzająca „Siewer” zwrócono się z żądaniem ich natychmiastowej eliminacji. W wyniku podjętych przez prokuraturę działań sfinansowano środki w wysokości ponad 138 tysiące rubli zostało przelane na konto nowej spółki zarządzającej domem.

Podobne naruszenia Prokuratura Międzyrejonowa stwierdziła w działalności gminnego przedsiębiorstwa jednolitego „Spółka Zarządzająca „Sever” przy przekazywaniu środków pieniężnych na konto nowej organizacji zarządzającej domem nr 27 przy ul. Nasyp miasta Słobodskiego - LLC „Spółka zarządzająca „Upravdom” po rozwiązaniu umowy o zarządzanie. Na podstawie wyników rozpatrzenia wniosku złożonego przez prokuraturę międzyrejonową środki w wysokości 68 tys. rubli przekazano także gminnemu przedsiębiorstwu unitarnemu „UK „Sever” na konto nowej spółki zarządzającej domem.
Sprawą tą zajmuje się prokurator międzyokręgowy.

Jeżeli mieszkańcy nie są zadowoleni z pracy organizacji zarządzającej (IZ), powinni pomyśleć o jej zmianie. Na przykład pieniądze przeznaczone na ogólne potrzeby gospodarstwa domowego „odchodzą”. Lub spółka zarządzająca zostaje ogłoszona upadłość.

Zmiana firma zarządzająca w apartamentowcu nie jest tak trudne, jak się wydaje. Jak to zrobić poprawnie, omówiono w artykule.

Sposoby zmiany spółki zarządzającej

Zespół mieszkaniowy nie daje prawa do zmiany spółki zarządzającej bez powodu. Istnieje kilka określonych ograniczeń, które należy wziąć pod uwagę. Po zapoznaniu się z nimi mieszkańcy samodzielnie wybierają sposób zmiany spółki zarządzającej, tak aby proces był jak najłatwiejszy. Obejmują one:

1. Wszelkie naruszenia umowy o zarządzanie spółki zarządzającej mogą prowadzić do rozwiązania umowy, ale jednostronnie.
2. Po zakończeniu umowy starą spółkę zarządzającą można zastąpić nową.
3. Jeśli spółka zarządzająca pójdzie na ustępstwa i jest gotowa samodzielnie rozwiązać umowę.
4. Pozbawienie licencji na prowadzenie organizacji zarządzającej (patrz art. 199 kodeksu mieszkaniowego RF);
5. Zmiana sposobu zarządzania domem w związku z przejściem z HOA na zarządzanie funduszami spółki zarządzającej i odwrotnie.

Uwaga: Standardy działania spółki zarządzającej reguluje art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, na ich podstawie można odmówić świadczenia usług. Okres obowiązywania umowy zawartej ze spółką zarządzającą nie może być krótszy niż rok i dłuższy niż pięć lat.

Jeśli firma nie jest w stanie obsłużyć przydzielonego jej terytorium i zapewnić wygodne życie wszystkim mieszkańcom apartamentowca, jest to już dobry powód, aby to zmienić.

Odbycie zgromadzenia właścicieli

Aby zmienić firmę zarządzającą w budynku mieszkalnym, musisz przeprowadzić walne zgromadzenie. Obecność wszystkich mieszkańców apartamentowca jest obowiązkowa. Dlatego też z wyprzedzeniem przygotowywane są powiadomienia wskazujące miejsce i czas. Wskazane jest zrobienie tego na dwa do półtora tygodnia przed samą datą.

Przeczytaj także: Obniżenie wartości katastralnej działki

Jeśli nie wszyscy mieszkańcy otrzymają powiadomienia, niektórzy będą nieobecni bez nich dobry powód– spotkanie uznaje się za nielegalne i nie zostanie podjęta żadna decyzja. W związku z tym zapisane informacje nie będą brane pod uwagę.

Komisja licząca musi zostać zaproszona na posiedzenie. Należy odnotować liczbę głosów „za” i „przeciw”. Decyzje właścicieli mieszkań są zapisywane w dokumencie, który jest następnie podpisywany zarówno przez komisję, jak i właścicieli.

Ważne: To właśnie ta komisja podejmuje decyzję. Głównym czynnikiem jest liczba głosów mieszkańców. Jeżeli ponad połowa zdecydowała się na odejście od dotychczasowego Kodeksu karnego, wówczas rozpoczyna się bezpośredni etap jego zmiany.

Wybór nowego MA

Wybierając firmę, z którą będziemy mieli zawrzeć nową umowę, warto do niej podejść specjalna uwaga. Kilka opcji jest wybieranych z wyprzedzeniem, nawet przed oficjalną odmową istniejących usług.

W takim przypadku możesz uniknąć wszystkiego możliwe problemy i kolejna zmiana Kodeksu karnego. Aby nie pomylić się przy wyborze, warto zwrócić uwagę na te organizacje, które istnieją na rynku usług od dawna i mają wystarczającą liczbę pozytywnych recenzji.

Po zebraniu informacji o nowym usługodawcy odbywa się spotkanie mieszkańców, podczas którego przekazywane są informacje o działalności spółki zarządzającej, opinie i inne dane. Jeśli mieszkańcy zaakceptują zaproponowany wariant, będziemy mogli przystąpić do renegocjacji umowy.

Proces ponownej rejestracji

Jeśli potrzebujesz po prostu zmienić istniejącą umowę o świadczenie usług, lepiej przejść przez mniej pracochłonny proces renegocjacji. Aby procedura zakończyła się sukcesem, wzór umowy jest sporządzany z wyprzedzeniem i przedstawiany wszystkim właścicielom. Sprawa została umieszczona w porządku obrad na zebraniu mieszkańców. Jeśli ktoś z nich ma pytania lub wątpliwości, lepiej wszystko wcześniej ustalić.

Pytanie, jak zmienić spółkę zarządzającą apartamentowcem, jest obszerne. Ogólnie cały proces można podzielić na kilka etapów:

1. Wybór nowej firmy do obsługi apartamentowca.
2. Spotkanie mieszkańców z głosowaniem.
3. Sporządzenie umowy i podpisanie jej przez właścicieli.
4. Powiadomienie organów nadzorczych i starego Kodeksu karnego o fakcie zmiany.

Jeśli zadacie któremukolwiek z Was pytanie: czy wybrałeś firmę zarządzającą dla swojego domu, prawdopodobnie 90% odpowie, że nie tylko nie wybrałeś, ale w ogóle nie słyszałeś o wyborach do spółki zarządzającej.

Przyczyną tej sytuacji jest to, że w okresie rozpoczęcia reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych oraz wprowadzenia Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, na bazie starych biur mieszkaniowych, wykorzystując analfabetyzm prawniczy i dezorganizację społeczeństwa, utworzono nowe spółki zarządzające. większość mieszkańców po prostu „zabezpieczyła” prawo do zarządzania domami, nawet nie informując o tym właścicieli.

Tak więc właściciele budynków mieszkalnych pozostali „poddanymi” pod starym biurem mieszkaniowym, tylko w nowej formie - w formie spółki zarządzającej. W związku z tym, że wszystkie budynki apartamentowe zostały „oddane” właśnie takim zarządcom, na rynku mieszkaniowym i usług komunalnych nie pojawili się nowi „gracze”. Stworzył się swego rodzaju rynek monopolistyczny dla spółek zarządzających.

I tak się zaczęło: bez zgody właścicieli zmieniają stawki utrzymania mieszkań; wprowadzić opłatę docelową; wejście jest myte raz na kwartał, a opłata za sprzątaczkę pobierana jest co miesiąc; uwzględnić w obliczeniach SOI (ogólnych potrzeb domu) nadwyżki standardów itp.

W teoria ekonomiczna Jedną z właściwości zmonopolizowanego rynku jest zdolność monopolisty rynkowego do dyskryminowania konsumentów poprzez ustalanie ceny swojego produktu według własnego uznania. A przy tym wszystkim nie ponoś odpowiedzialności za niewłaściwe utrzymanie wspólnej własności budynku mieszkalnego!

Jednak życie nie stoi w miejscu. Rośnie niezadowolenie mieszkańców z poziomu jakości usług (a często też ich braku), ludzie szukają wyjścia – jedni tworzą HOA, inni próbują znaleźć na rynku nową, nowoczesną spółkę zarządzającą. Na szczęście na rynku zaczął pojawiać się nowy typ spółek zarządzających, które wśród wielkich monopoli mogą przetrwać tylko wtedy, gdy ich mieszkańcy będą zadowoleni ze swojej pracy.

Jak zatem wyrwać się z „poddaństwa”? Powiemy Ci to w naszych instrukcjach poniżej.

ZASADY ROZWIĄZANIA UMOWY O ZARZĄDZANIE Z ORGANIZACJĄ ZARZĄDZAJĄCĄ

Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej nie daje nam prawa obudzić się pewnego ranka i odmówić usług określonej spółki zarządzającej.

Można to zrobić legalnie na kilka sposobów:

1) Wybór nowej organizacji zarządzającej po wygaśnięciu umowy o zarządzanie ze starą spółką zarządzającą.

2) Znaczące naruszenia umowy o zarządzanie starej organizacji zarządzającej.

Zgodnie z klauzulą ​​8.2 art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej właściciele lokali w apartamentowcu, na podstawie decyzji walnego zgromadzenia, jednostronnie mają prawo odmówić wykonania umowy o zarządzanie apartamentowcem, jeżeli organizacja zarządzająca nie przestrzega z warunkami takiej umowy. I zdecyduj się wybrać inną organizację zarządzającą lub zmień sposób zarządzania tym domem.

3) Zmiana spółki zarządzającej na podstawie walnego zgromadzenia właścicieli apartamentowca w okresie obowiązywania umowy i bez istotnych uwag co do jej pracy.

Jest w tej sprawie Uchwała Prezydium Najwyższego Sąd Arbitrażowy RF z dnia 22 listopada 2011 r. nr 7677/11. Który interpretuje klauzulę Kodeksu mieszkaniowego w ten sposób, że właściciele mogą zmienić spółkę zarządzającą, jeśli podjęli decyzję w tej sprawie na spotkaniu, nawet jeśli nie doszło do istotnych naruszeń umowy o zarządzanie ze strony spółki zarządzającej.

4) Zmiana sposobu zarządzania apartamentowcem.

Na przykład na walnym zgromadzeniu właścicieli decydujesz się na utworzenie HOA lub TSN, ale później spółka osobowa nie zarządza samodzielnie wielomieszkaniowym budynkiem mieszkalnym, ale zatrudnia do tego spółkę zarządzającą zgodnie z klauzulą ​​1 części 1 art. 137 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej. Nawiasem mówiąc, metoda ta ma jedną istotną zaletę - jeśli nowa spółka zarządzająca nie spełni oczekiwań, wówczas będzie można to zmienić, odprawiając tylko jedno posiedzenie Zarządu HOA, jeśli przewiduje to statut spółki Partnerstwo.

5) Rozwiązanie umowy za zgodą stron, jeżeli stara spółka zarządzająca wyrazi zgodę na rozwiązanie umowy.

6) Pozbawienie licencji spółki zarządzającej na zarządzanie domem, zgodnie z art. 199 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej.

JAK WYBRAĆ „WŁAŚCIWĄ” FIRMĘ ZARZĄDZAJĄCĄ?

KROK 1. WYBÓR NOWEJ SPÓŁKI ZARZĄDZAJĄCEJ

Ustalenie kręgu kandydatów to jeden z najważniejszych i najbardziej odpowiedzialnych momentów. Zwykle tą kwestią zajmuje się Rada Izby lub grupa inicjatywna.

Pamiętaj, aby omówić kwestię zmiany spółki zarządzającej z sąsiadami i właścicielami innych lokali w apartamentowcu.

Wskazówka 1

Odrzuć na bok wszelkie wątpliwości, że Twoim domem nie zainteresuje się żadna firma zarządzająca. Praktyka Centrum Ochrony Praw Obywatelskich „Sprawiedliwa Rosja” pokazuje coś przeciwnego.

Nawet stare, tak zwane „problematyczne” domy są przedmiotem zainteresowania organizacji zarządzających. Takie zainteresowanie może być spowodowane różnymi przyczynami i nie ma znaczenia z jakich, ale ważne jest to, że prawie każdy dom jest na swój sposób interesujący dla tej czy innej firmy zarządzającej.

Lista organizacji zarządzających jest zwykle publikowana na oficjalnej stronie internetowej gminy. W każdym razie możesz uzyskać w dziale mieszkalnictwa i usług komunalnych swojej administracji miasta aktualna lista wszystkie działające kodeksy karne w mieście.

Wskazówka 2

Nie zaniedbuj organizacji, które są nieznane Tobie lub młodym.

Często nowe organizacje są bardziej „zorientowane na klienta”, ich działania są bardziej przejrzyste i mają wielką chęć zdobycia przyczółka na tym rynku usług, wypierając wielkie „potwory”.

Rada 3

Zapoznaj się z wszelkiego rodzaju ocenami i anty-ratingami, tzw. „czarnymi listami”. Oceny te są często publikowane w otwartych źródłach, w Internecie, na podstawie wyników prac Państwowej Inspekcji Mieszkalnictwa, Rospotrebnadzoru i innych departamentów rządowych.

KROK 2. PIERWSZA ZNAJOMOŚĆ

Zadzwoń do jak największej liczby firm i porozmawiaj z ich zarządem o możliwości zarządzania Twoim domem.

Poproś o wizytę u kierownictwa wybranej przez Ciebie potencjalnej organizacji zarządzającej i omów wszystkie interesujące Cię kwestie. Co więcej, lepiej, żeby działacze Rady Izby lub grupa sceptycznych mieszkańców pojechali.

Spróbuj dowiedzieć się, jak interesujący jest Twój dom dla potencjalnie wybranej firmy zarządzającej, oceń główne zalety komercyjne firm.

Celem pierwszego kroku jest wyrobienie ogólnej opinii o firmie składającej wniosek i wybranie 2-5 firm spośród wszystkich wnioskodawców.

Centrum Ochrony Praw Obywatelskich „Sprawiedliwa Rosja” może pomóc we wstępnym wyborze firm oraz zorganizować platformę do zapoznania się i prezentacji tych firm dla Rady MKD lub grupy inicjatywnej.

KROK 3. POZNAJ WYBRANYCH KANDYDATÓW

Na tym etapie konieczne jest jak najdokładniejsze poznanie wnioskodawców i celowe pozyskiwanie informacji o firmach z otwartych źródeł. Jeżeli firma jest objęta antyratingiem, wyjaśnij przyczyny tego.

Bardzo wskazane jest skontaktowanie się z mieszkańcami (Rada MKD) domów zarządzanych przez wybranych przez Ciebie wnioskodawców, gdyż ta informacja będzie dla Ciebie najbardziej obiektywna.

Pytania do takich mieszkańców mogą być inne. Przykładowa lista pytań może obejmować: w jaki sposób firma utrzymuje dom jako całość; Jak często sprzątane są miejsca? powszechne zastosowanie; jak spółka reaguje na sugestie i uwagi mieszkańców; jak łatwo zarząd firmy może komunikować się z mieszkańcami; jak szybko reaguje na wypadki; jak dobrze przeprowadzane są naprawy; w jaki sposób firma raportuje mieszkańcom; Jakie są ogólne skargi na firmę?

Celem tego etapu jest ranking wybranych kandydatów i określenie preferencji.

Zbieranie informacji technicznych o Twoim domu

Ten krok można powtórzyć wczesne stadia, jeszcze przed telefonem, jednak nie później niż w kroku 3 (spotkanie z wybranymi kandydatami).

Na tym etapie musisz zebrać informacje o swoim domu. Im bardziej szczegółowe informacje, tym lepiej. Ty sam, jako właściciel, musisz zrozumieć stan swojego domu.

Możesz poprosić o informacje na temat parametrów technicznych swojego domu od swojej firmy zarządzającej, na przykład przeczytać paszport techniczny domu, możesz również uzyskać te informacje od WIT, ale ta usługa jest płatna.

Identyfikacja palących problemów w domu

Ten etap raczej nie sprawi właścicielom trudności, ponieważ ich najpilniejsze problemy są znane z góry.

Może to oznaczać konieczność pilnej naprawy dachu, który od dłuższego czasu przecieka, może to być konieczność zmiany Obszar lokalny oraz zwiększenie miejsc parkingowych dla samochodów, czy utworzenie placu zabaw.

Na tym etapie konieczne jest sporządzenie listy, uszeregowanie problemów według ważności.

KROK 4. PRZEJŚCIE DO OMÓWIENIA PODSTAWOWYCH WARUNKÓW UMOWY O ZARZĄDZANIE

Na tym etapie właściciele przystępują do określenia zdolności spółki zarządzającej do utrzymania ich wspólnego majątku.

W tym celu proponujemy przesłanie każdemu wnioskodawcy do spółki zarządzającej kwestionariusza (kwestionariusza).

Ankieta zawiera najciekawsze pytania mieszkańców dotyczące utrzymania ich własności wspólnej w apartamentowcu. Oczywiście, aby odpowiedzieć na wiele pytań, organizacja zarządzająca będzie musiała przestudiować parametry techniczne domu, a być może nawet go zbadać.

KROK 5. WYŁONIENIE ZWYCIĘZCY

Na podstawie wyników ankiety Rada Izby lub grupa inicjatywna wyłania zwycięzcę zorganizowanego przez siebie konkursu i przystępuje do omówienia warunków przyszłej umowy, jej formy, wykazu świadczonych usług, taryf itp. specjalnie dla nich dom.

KROK 6. ZWOŁANIE WALNEGO ZGROMADZENIA W CELU WYBORU NOWEJ ORGANIZACJI ZARZĄDZAJĄCEJ

Jeśli wszystkie poprzednie kroki zostały wykonane, nie będzie trudno wyjaśnić właścicielom na walnym zgromadzeniu, dlaczego konieczny jest wybór nowej spółki zarządzającej. Tryb odbycia walnego zgromadzenia właścicieli lokali reguluje art. Sztuka. 44-48 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej.

Procedura zmiany zarządcy apartamentowca wymaga, aby decyzję podjęli właściciele posiadający więcej niż 50% głosów. Warto zaznaczyć, że głosy liczone są nie na podstawie liczby właścicieli domów, ale na podstawie powierzchni mieszkań w stosunku do całkowitej powierzchni mieszkalnej w budynku.

Na wszystkich etapach konkursu specjaliści z Centrum Ochrony Praw Obywatelskich „Sprawiedliwa Rosja” są gotowi udzielić mieszkańcom domów pomocy doradczej i organizacyjnej w wyborze nowego zarządcy.

Pamiętaj, tylko Ty możesz wybierać i decydować!

Zarządzanie domem

Pomimo tego, że reforma mieszkalnictwa i usług komunalnych w Rosji oficjalnie rozpoczęła się w 2008 roku, poziom zadowolenia społeczeństwa z zachodzących przemian nie spieszy się do poprawy. Powodów jest kilka, ale jednym z kluczowych jest wyjątkowo słabe zaangażowanie właścicieli domów w proces zarządzania apartamentowcem. Czynnik ten przyczynia się do zachowania niski poziomświadomość swoich praw.

Okazuje się - chodzimy, plujemy nieprzyjemny zapach ze zsypu na śmieci czy do przepełnionych koszy na miejscu kontenera, w ciemności dopatrując się własnej dziurki od klucza, możemy nawet omówić te drobne kłopoty z sąsiadem, nie owijając w bawełnę. Ale sprawy nie wykraczają poza rozmowy od drzwi do drzwi.

Tymczasem sytuację można i należy zmienić. Dokładniej, nie sytuacja, ale spółka zarządzająca, która nie radzi sobie ze swoimi obowiązkami. Ci, którzy twierdzą, że wiąże się to z koniecznością przedzierania się przez potworne biurokratyczne gąszcze, wprowadzają w błąd. Jedynym zastrzeżeniem jest to, że możesz zmienić spółkę zarządzającą nie wcześniej niż rok po zawarciu umowy. Państwo udzieliło jej 12-miesięcznego zwolnienia, powołując się na potrzebę zanurzenia się w procesie i udoskonalenia swojej pracy. Nawiasem mówiąc, umowa między właścicielami apartamentowca a spółką zarządzającą zawierana jest na okres od roku do 5 lat.

Jeśli nagle nie masz umowy w rękach, to oczywiście nigdy nie uczestniczyłeś w spotkaniu właścicieli domów, na którym podjęto za ciebie decyzje, a później zapłaciłeś za te decyzje. Gdzieś z nerwami i czasem, gdzieś z pieniędzmi. Dlatego natychmiast poproś o umowę i dokładnie przestudiuj jej tekst. Dokument określa obowiązki spółki zarządzającej. Niewykonanie ich lub wykonanie w nieodpowiedniej jakości i z naruszeniem terminów daje właścicielom podstawę do dochodzenia roszczeń lub odmowy usług firmy:

• niewłaściwe utrzymanie mienia wspólnego,
• naruszenie jakości świadczenia narzędzia,
• nieterminowe realizowanie wniosków społeczeństwa o naprawę,
• ukrywanie swoich działań i tak dalej.

Ostatni punkt powinien zostać nieco wyjaśniony. Kodeks mieszkaniowy wymaga od spółek zarządzających obowiązkowy w pierwszym kwartale przedstawić walnemu zgromadzeniu właścicieli domów sprawozdanie z wyników swojej działalności. Jeżeli raporty te nie są dostępne lub ich kompletność nie spełnia wymogu ujawnienia informacji, może to stanowić podstawę do wymiany organizacji zarządzającej.

Algorytm zmiany spółki zarządzającej:

• Pamiętaj, że każdy właściciel może zainicjować zmianę spółki zarządzającej. Ale w każdym razie o losie spółki zarządzającej trzeba będzie zdecydować wspólnie na walnym zgromadzeniu. Planując rezygnację z usług dotychczasowej spółki zarządzającej, zdecyduj, kto ją zastąpi. Przeanalizuj rynek firm zarządzających, przewodnik niezbędne certyfikaty, uzyskaj odpowiedzi na pytania, które pozwolą Ci uzyskać jasny obraz wiarygodności firmy zarządzającej: ile domów zarządza, czy firma posiada pogotowie ratunkowe, jak szybko rozpatrywane są wnioski obywateli. Poświęć trochę czasu na rozmowę z właścicielami, którzy mieszkają w domu zarządzanym przez firmę. Zadawaj pytania bezpośrednio kierownictwu spółki zarządzającej. Ważne jest, aby uzgodnić z firmą zarządzającą obsługę prawną dalszych kroków związanych z przeniesieniem domu na nową spółkę.

• Informacja o planowanym spotkaniu musi zostać przekazana każdemu właścicielowi. Brakuje choćby jednego - spółka zarządzająca będzie miała powód, aby zakwestionować decyzję w sądzie. Przekaż odpowiednie zawiadomienie o podpisie każdemu właścicielowi metrów kwadratowych lub wyślij je listem poleconym z powiadomieniem. Informując właścicieli o planowanym spotkaniu, pamiętaj o wyraźnym wskazaniu daty i godziny jego odbycia, listy spraw do omówienia oraz składu komisji skrutacyjnej. Nie zapomnij zamieścić zawiadomień nie później niż na 10 dni przed ogłoszonym terminem zgromadzenia. Nie zapominajmy, że często wśród właścicieli znajduje się gmina, której przedstawicieli również trzeba wcześniej powiadomić o spotkaniu.

• Zdecyduj, kto będzie protokołował spotkanie. Przed przystąpieniem do omawiania punktów porządku obrad należy w zwykłym głosowaniu zatwierdzić sekretarza i przewodniczącego posiedzenia. Protokół powinien być sporządzony w formie pisemnej i podpisany przez przewodniczącego i sekretarza oraz członków komisji skrutacyjnej. W protokole należy wskazać datę i miejsce walnego zgromadzenia właścicieli, porządek obrad oraz kworum. O decyzjach walnego zgromadzenia właścicieli należy podać do wiadomości wszystkich właścicieli lokali, także tych, którzy nie brali udziału w zgromadzeniu, w terminie dziesięciu dni od dnia podjęcia tych uchwał.

• Zgromadzenie zostanie uznane za ważne, jeżeli wezmą w nim udział właściciele posiadający więcej niż 50% głosów. Należy pamiętać, że głos zależy od wielkości przestrzeni życiowej, jaką posiada obywatel. Jeżeli za zmianą spółki zarządzającej oddano mniej niż 50% głosów, możliwe jest przeprowadzenie głosowania korespondencyjnego. Właściciele będą musieli zostać ponownie bezpośrednio powiadomieni o tym wydarzeniu, wskazując w wiadomości te same sprawy, które były w porządku obrad w ramach przygotowań do osobistego spotkania, zaproszenie do głosowania, a także termin i miejsce odbioru kart do głosowania . Należy pamiętać, że każdy właściciel musi uczestniczyć w głosowaniu korespondencyjnym. Nie zapominaj, że dla każdego punktu głosowania muszą istnieć opcje odpowiedzi „Za”, „Przeciw”, „Wstrzymujące się”. Jeśli ostatecznie inicjatywa uzyska więcej niż 50% głosów, wówczas jej przeciwnicy będą zmuszeni poddać się większości, a zhańbiona spółka zarządzająca będzie zobowiązana w ciągu 30 dni przekazać sprawy nowej. Ponadto na spotkaniu należy zidentyfikować osoby upoważnione - przedstawicieli mieszkańców apartamentowca, którzy będą mogli w imieniu mieszkańców podpisywać certyfikaty wykonanych prac i odbierać od spółki zarządzającej niezbędne informacje itp.

• Po zapoznaniu się z protokołem zgromadzenia wszystkich właścicieli należy przesłać jego kopie dawnym i nowym spółkom zarządzającym. Tym samym jednym powiadamiasz o rozwiązaniu umowy, a drugim o zamiarze zawarcia nowej. Po zawarciu umowy upewnij się, że spółka zarządzająca przekazała umowę każdemu właścicielowi do podpisu w dwóch egzemplarzach. Do obowiązków nowej spółki zarządzającej należy konieczność zawarcia umów z organizacjami dostarczającymi zasoby.

W niektórych przypadkach stara spółka zarządzająca może odmówić dobrowolnego opuszczenia zamieszkałego terytorium. Następnie wszelkie spory rozstrzygane są w sądzie. Z tego powodu należy zwrócić szczególną uwagę na wymagania Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej dotyczące kwestii wyboru sposobu zarządzania apartamentowcem i zmiany spółki zarządzającej. Lepiej na pierwszym etapie zatrudnić wykwalifikowanego prawnika jako asystenta, który, nawiasem mówiąc, może mieszkać w Twoim domu i świadczyć usługi bezpłatnie.

­ - Mieszkania kod daje właściciele Prawidłowy zmiana menedżer firma, Jeśli ona Nie wykonuje Lub wykonuje V niewłaściwy jakość I Z naruszenie terminy ich obowiązki, Który zarejestrowany V porozumienie Z właściciele mieszkania. Ale projekt « rozwód» niezbędny Prawidłowy. Olga Juriewna, Chodźmy powiemy ci, Który gradacja przyjść wykonać mieszkańcy, Do Wszystko ich działania był prawidłowy Z zwrotnica wizja ustawodawstwo.
- Pierwszym krokiem będzie utworzenie grupy inicjatywnej właścicieli, która rozpocznie procedurę zmiany spółki zarządzającej. Mogą to być członkowie Płyta HOA lub innych właścicieli mieszkań w tym budynku. Istnieją przykłady zmiany właścicieli spółek zarządzających w Szeknie. Kilka lat temu miało miejsce masowe przeniesienie wielomieszkaniowych budynków mieszkalnych w Szeknej Już od spółki zarządzającej „Wozrozhdenie” do gminnego przedsiębiorstwa jednolitego „Blagustroystvo”. Potem zakończyło się likwidacją spółki Vozrozhdenie LLC. Ale, jak pokazuje praktyka, w w rzadkich przypadkach pierwsza firma jest gotowa rozstać się z domem z własnej woli. Znacznie częściej widzimy, jak spółka zarządzająca wszelkimi sposobami stara się utrzymać ją pod kontrolą. I tutaj główną rolę odgrywa spójność i aktywność właścicieli broniących swoich uzasadnionych interesów.
­ - Olga Juriewna, zaczynajmy Z samego siebie ważny. Który istnieć formy przeprowadzanie ogólny spotkania właściciele apartament Domy?
- Aby zmienić firmę zarządzającą, utworzyć HOA lub przejść na bezpośrednie zarządzanie budynkiem mieszkalnym, należy postępować zgodnie ze specjalną procedurą. Po pierwsze, grupa inicjatywna występująca z propozycją zwołania walnego zgromadzenia musi powiadomić o tym właścicieli na dziesięć dni przed jego odbyciem. Istnieją trzy sposoby powiadamiania właścicieli: listami poleconymi, poprzez doręczenie właścicielowi za podpisem zawiadomienia o walnym zgromadzeniu, a trzecią – najczęściej stosowaną formą – zawiadomienie o walnym zgromadzeniu, wywieszane przy wejściu do wejść do budynku lub na parterze, czyli w miejsce, w którym większość właścicieli może zobaczyć to ogłoszenie.
­ - Olga Juriewna, Co musieć Być pisemny V Ten ogłoszenie?
- Należy wskazać, kto jest inicjatorem walnego zgromadzenia – może to być jeden właściciel, grupa właścicieli lub spółka zarządzająca. Należy także wskazać miejsce, datę i godzinę walnego zgromadzenia, porządek obrad i formę głosowania. Istnieją trzy formy odbywania posiedzeń – osobiście, zaocznie oraz zaocznie i zaocznie, które zostały wprowadzone całkiem niedawno. Powiadomienie właścicieli jest obowiązkowe w dowolnej formie.
- Chodźmy uporządkujmy to każdy formularz przeprowadzanie ogólny spotkania.
- W formie bezpośredniej przewiduje się następującą procedurę: powiadomienie właścicieli, którzy zbierają się o wyznaczonej godzinie w wyznaczonym miejscu i omawiają sprawy objęte porządkiem obrad. Przy zmianie spółki zarządzającej pierwszym punktem porządku obrad powinna być kwestia rozwiązania umowy ze starą spółką zarządzającą. Drugie pytanie to wybór nowej spółki zarządzającej. W zgromadzeniu obowiązkowa jest obecność 2/3 właścicieli. Podejmują decyzję w głosowaniu jawnym, czyli przez podniesienie ręki, a wszystko to jest odnotowywane w protokole walnego zgromadzenia, gdzie się podpisują. Jeżeli kworum, czyli więcej niż 50% właścicieli, głosowało „za” zmianą spółki zarządzającej, wówczas decyzję uważa się za przyjętą, a zgromadzenie uważa się za ważne. Jak stanowi ustawa: „Walne zgromadzenie jest ważne, jeżeli uczestniczyli w nim właściciele lokali posiadający więcej niż 50% głosów”. Łączna głosów.” Wyjaśnię, że głosy liczone są nie na podstawie liczby osób, ale liczby metrów kwadratowych, których wyborca ​​uważa się za właściciela, oraz udziału tej powierzchni w Całkowita powierzchnia Domy.
­ - Jeśli właściciele zdyscyplinowany I wykonawczy – Wszystko wszedł NA spotkanie, głosował, protokół składający się. Co dzieje się dalej?
- Jeżeli odbyło się spotkanie i podjęto decyzję o zmianie spółki zarządzającej, grupa inicjatywna musi w ciągu 5 dni powiadomić spółkę zarządzającą bezpośrednio zarządzającą domem o rozwiązaniu umowy i zmianie spółki zarządzającej. Nowa spółka zarządzająca musi zawrzeć umowę o zarządzanie apartamentowcem ze wszystkimi właścicielami i w ciągu 3 dni od dnia podpisania umowy skontaktować się z państwową inspekcją mieszkaniową, aby zarządzanie tym budynkiem zostało uwzględnione w licencji tej spółki zarządzającej. Wpłaty od właścicieli będą trafiać do tej spółki zarządzającej od momentu wskazania domu w licencji.
­ - Olga Juriewna, już NA spotkanie musieć Być określony I wskazany V protokół nowy menedżer firma?
- Tak. W ciągu 5 dni po walnym zgromadzeniu właścicieli poprzednia spółka zarządzająca zostaje powiadomiona o rozwiązaniu z nią umowy i w ciągu 30 dni musi przekazać całą dokumentację techniczną nowej spółce zarządzającej.
-­ To Jest, proces – z spotkania zanim finał przemiana ­ - zabierze miesiąc?
- Około miesiąca. W tym wypadku jak najbardziej ważny punkt– włączenie tego domu do licencji nowej spółki zarządzającej.
­ - Olga Juriewna, Ty powiedział o pełny etat formularz przeprowadzanie ogólny spotkania. Drugi formularz – korespondencja.
- Jeżeli walne zgromadzenie odbywa się zaocznie, postępowanie rozpoczyna się także od zawiadomienia właścicieli domów z 10-dniowym wyprzedzeniem o terminie zgromadzenia. Zazwyczaj głosowanie korespondencyjne odbywa się w drodze ankiety. Grupa inicjatywna, mimo że może być jednym właścicielem, chodzi od drzwi do drzwi z kwestionariuszem wskazującym program działania. Każdy właściciel na tym arkuszu głosuje „za” lub „przeciw” oraz podpisuje się i umieszcza datę podjęcia decyzji. Następnie głosy są liczone przez grupę inicjatywną. Jeżeli jest kworum, posiedzenie uznaje się za odbyte i zostaje podjęta decyzja.
­ - Olga Juriewna, ile I Ja wiem, Na VAC, Jak właściciel, Jest doświadczenie korespondencja głosowanie. Za Co Ty głosował, Który rozwiązanie Ty przyjęty V jego dom?
- Rzeczywiście, jest takie doświadczenie. My, właściciele mieszkań w budynku nr 3 przy ulicy Sapożnikowej, głosowaliśmy za zebraniem dodatkowych pieniędzy na remont dachu. Składki na remonty kapitalne przekazujemy na fundusz regionalny.
­ - Który rozwiązanie był przyjęty?
- Większość głosowała za przeprowadzeniem napraw na koszt właścicieli. Nasz dach został już naprawiony. Firma zarządzająca zakończyła prace, a następnie obliczyła powierzchnię każdego mieszkania, ile pieniędzy właściciele musieli zebrać i sporządziła przybliżony harmonogram dokonywania płatności.
­ - My więcej Nie domyśliłam się Z osobiście­ -korespondencja kształt głosowanie. Dlaczego jej zwany bardzo prosty? Wyjaśnić, Proszę.
- Jest uważany za najprostszy, ponieważ łączy w sobie zarówno rozmowę twarzą w twarz, jak i formularze korespondencyjne. Różnica polega na tym, że jeżeli przy omawianiu danej sprawy nie zebrała się wystarczająca liczba właścicieli – kworum – to nie ma potrzeby uznawania zgromadzenia za nieważne. Tyle, że następnego dnia grupa inicjatywna z ankietami chodzi od drzwi do drzwi i prosi właścicieli o oddanie głosu. Również na 10 dni mijają zawiadomienie właścicieli domów z obowiązkowym wskazaniem formy odbycia zgromadzenia – osobiście lub zaocznie. Jeżeli nie zostanie to wskazane, zostanie uznane, że dokumenty zostały sporządzone z naruszeniami. Pierwszego dnia następuje rozmowa na dany temat w cztery oczy, podkreślam – tylko dyskusja. Właściciele mogą się zbierać, dyskutować, wyrażać swoje opinie i wprowadzać zmiany w programie. Oczywiście, jeśli będzie kworum, to w pierwszym etapie decyzja może zostać podjęta tego samego dnia w drodze głosowania osobistego. W przypadku braku kworum następnego dnia grupa inicjatywna przeprowadza ankietę „od drzwi do drzwi”. W przypadku głosowania korespondencyjnego i osobistego nie trzeba czekać 10 dni na przeprowadzenie głosowania korespondencyjnego – głosowanie może odbyć się następnego dnia.
­ - Ten Bardzo ważny za chwilę. U nas Dlaczego-­ To zło liczy, Co Móc Następnie poruszać się Przez mieszkanie te właściciele, Który Przez różny powodów Nie mogli być obecnym NA ogólnie spotkanie. Na osobiście­ -korespondencja formularz NA spotkanie są omawiane pytania porządek obrad dzień, A głosować nadchodzący W drugi dzień przez od drzwi do drzwi objazd. Inicjatywa Grupa wchodzi V każdy apartament, Do do każdego właściciel. Zamierzam plastikowa torba dokumenty – protokół, Wszystko ankieta pościel. Ponadto pytanie I głosować musieć Być NA jeden arkusz. Przy okazji mowić, właściciele umieścić « za» Lub « przeciwko» V rejestr. Olga Juriewna, Może, powinien więcej szczegółów powiedzieć O rejestr właściciele.
- Do protokołu walnego zgromadzenia należy każdorazowo dołączyć rejestr właścicieli. Może zostać sporządzony przez grupę inicjatywną, nawet bezpośrednio przez właścicieli domów. Jeśli nie jest to możliwe, możesz skontaktować się z firmą zarządzającą, która powinna udostępnić ten rejestr. Obejmuje: nazwisko, imię i patronimikę właściciela mieszkania, powierzchnię zajmowaną przez właściciela lokalu na podstawie dokumentów tytułowych, czyli zaświadczenia o rejestracji własności. Na podstawie tych dokumentów dokonuje się zmian w rejestrze i jest on korygowany.
­ - Jeśli Kto-­ To sprzedany apartament, I zastąpiony właściciel, To rejestr musieć aktualizacja. Jeśli dom usytuowany pod kierownictwo Wielka Brytania, To rejestr wskazówki ona, A Jeśli V dom Utworzony HOA, To – przewodniczący Współpraca. Ankieta arkusz – Ten, Przez głównie, To To samo rejestr, tylko Z wskazując konkretny porządek obrad dzień, Do właściciel zrozumiany, za Co On głosów.
- Tak. Zgadza się.
- My Dzisiaj powiedział O mechanizm przemiana z jeden menedżer firmy V inny. U Ja Dlaczego-­ To Pamiętałem taki fakt z nasz historie: NA Ruś 26 Listopad chłopi mógł Iść z jeden Władca feudalny Do do innego – Więc zwany Juriew dzień. Który czas Dla przemiana z jeden menedżer firmy Do inny Ty zrobiłbym rozmyślny?
- Radziłbym przeprowadzić tę procedurę przed zatwierdzeniem taryf, czyli we wrześniu-październiku. Chcę też zwrócić uwagę na ważną kwestię. Umowa o zarządzanie apartamentowcem pomiędzy właścicielem a spółką zarządzającą zawierana jest zazwyczaj na okres od 1 do 5 lat. Jeżeli właściciele zdecydowali się na zmianę spółki zarządzającej, a umowa została zawarta na okres 5 lat, można to zrobić dopiero po roku. Firma zarządzająca ma dokładnie rok na wykazanie się - to staż. A jeśli właściciel jest niezadowolony z pracy spółki zarządzającej, odbywa się walne zgromadzenie.
- ­ To Jest, Do zakończyć porozumienie Koniecznie potrzebować, Do przeszedł rok. Przez wygaśnięcie Ten termin ostateczny menedżer firma Nie Może mowić: « Nie oddamy to twój dom, Dlatego Co Nie wygasły termin porozumienie».
- NIE. To jest wyłącznie decyzja właścicieli. Postanowili wyjechać – to ich prawo, zapisane w prawie Kodeks mieszkaniowy.
- ­ Dziękuję za rozmowa.