Kontrolli ndërtesë apartamentesh Shumë proces i vështirë e cila kërkon njohuri në fusha të ndryshme të së drejtës. Kjo është veçanërisht e vërtetë për aktet legjislative të miratuara në fushën e strehimit dhe shërbimeve komunale. Numri i dokumenteve të pranuara rritet çdo vit dhe është shumë e vështirë të kuptosh të gjitha. Të jetosh në ndërtesa apartamentesh është shumë ndryshe nga të jetosh në një shtëpi private. Para së gjithash, kjo është për shkak të problemeve dhe zgjidhjeve të shumta që duhet të zgjidhen bashkërisht nga shumica e pronarëve. Për të ruajtur shtëpinë në mënyrë sa më efikase, së pari është e nevojshme të zgjidhet çështja e menaxhimit të një ndërtese apartamentesh që do t'u përshtatet të gjithë pronarëve. Për ta bërë këtë, ju duhet të zgjidhni një metodë për menaxhimin e një ndërtese apartamentesh.

Menaxhimi i një ndërtese apartamentesh nga një organizatë administruese

Menaxhimi i një ndërtese apartamentesh nga një organizatë administruese është forma më e zakonshme e menaxhimit të ndërtesave të banimit. Kjo metodë është e përshtatshme për disa arsye. Së pari, në organizimi i menaxhimitÇdo numër shtëpish të vendosura në çdo vendndodhje territoriale mund të kombinohen. Së dyti, forma e menaxhimit të KK është, para së gjithash, organizatë tregtare e cila është krijuar për përfitim. Prandaj, vendosni se cilën pagë Punonjësit e kompanisë do të kenë vetëm drejtorin e organizatës dhe në asnjë rast pronarët. Së treti, organizata administruese mund të lidhë marrëveshje menaxhimi si me të gjithë shtëpinë, ashtu edhe me HOA ose kooperativën e strehimit në tërësi, nëse pronarët votojnë për të. Gjithashtu është e mundur të ofrohen shërbime jo për menaxhimin e shtëpisë, por vetëm për mirëmbajtjen e saj. Kjo metodë është shumë e përshtatshme për banorët që kanë zgjedhur një formë të drejtpërdrejtë menaxhimi ose ku pagesat bëhen drejtpërdrejt.

Përfundimi i një marrëveshje menaxhimi për një ndërtesë apartamentesh

Në mënyrë që një organizatë administruese të lidhë një marrëveshje menaxhimi për një ndërtesë apartamentesh dhe të fillojë administrimin e saj, pronarëve u kërkohet ta zgjedhin atë me shumicë votash. Në mbledhjen e pronarëve, duhet të vendosen edhe tarifat për mirëmbajtjen dhe riparimin e banesave, sipas të cilave do të funksionojë organizata, si dhe të zgjidhen çështjet në lidhje me përdorimin e pronës së përbashkët të shtëpisë. Për shembull, bodrumet për punonjësit e organizatës dhe të tjerët çështjet organizative. Pas takimit, fillimi i administrimit të shtëpisë do të jetë data e lidhjes së një marrëveshjeje menaxhimi, e cila duhet të lidhet me shumicën e pronarëve të të gjithë shtëpisë. Marrëveshja e menaxhimit do të jetë dokumenti kryesor në përputhje me të cilin do të kryhet puna për menaxhimin e shtëpisë. Këshilla ime është ta lexoni këtë dokument sa më me kujdes. Sigurisht, organizata e menaxhimit është e detyruar të respektojë të gjitha normat e legjislacionit të strehimit dhe nuk duhet të ketë devijime. Por, siç ndodh shpesh në legjislacionin modern, disa koncepte mund të mjegullohen dhe për këtë arsye ato mund të sqarohen në marrëveshjen e menaxhimit pasi është e dobishme për organizatën drejtuese.

Me të gjitha këto përparësi, menaxhimi, ndryshe nga format e tjera të menaxhimit të ndërtesave të banimit, i nënshtrohet më shumë inspektimeve dhe mbikëqyrjes në përgjithësi. Një pronar që e kupton se ku të paraqesë një ankesë në rast të dështimit të autoritetit menaxhues për të përmbushur detyrat e tij për një çështje specifike, gjithmonë do të jetë në gjendje të kryejë një punë të caktuar. Organizata administruese është e detyruar të kryejë të gjitha punët në përputhje me rregullat për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët të një ndërtese apartamentesh, për të siguruar sigurimin shërbimet komunale, respektojnë rregullat për kryerjen e aktiviteteve për menaxhimin e ndërtesave të banimit dhe respektojnë rregullat dhe rregulloret e tjera në punën e tyre.

Shembull i marrëveshjes së menaxhimit për një ndërtesë apartamentesh

Kur një ndërtesë banimi me shumë apartamente administrohet nga një organizatë administruese, ajo është përgjegjëse ndaj pronarëve të ambienteve për ofrimin e të gjitha shërbimeve dhe kryerjen e punës. Ajo është e detyruar të sigurojë mirëmbajtjen e duhur të pronës së përbashkët në këtë shtëpi dhe cilësinë e tyre, e cila duhet të plotësojë kërkesat e rregulloreve teknike dhe ato të përcaktuara nga qeveria. Federata Ruse rregullat për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, si dhe për ofrimin e shërbimeve komunale në varësi të nivelit të përmirësimit të ndërtesës.

Në këtë rast, kushtojini vëmendje marrëveshjes së menaxhimit të ndërtesës së apartamenteve. Nënshkruani vetëm pasi të siguroheni që merr parasysh të gjitha shërbimet e nevojshme për një qëndrim të rehatshëm në shtëpinë tuaj. Mund të shikoni dhe shkarkoni një shembull të një marrëveshjeje menaxhimi.

Procedura për menaxhimin e një ndërtese apartamentesh

Procedura për administrimin e një ndërtese banimi rregullohet me rregullat për kryerjen e veprimtarive për menaxhimin e ndërtesave të banimit. Ato janë miratuar.Këto rregulla përcaktojnë standarde për menaxhimin e ndërtesave të banimit me shumë apartamente, të cilat përshkruajnë përgjegjësitë e shoqërive administruese, kompetencat e tyre dhe standardet e ndërveprimit me pronarët. Procedura e menaxhimit përcakton standardet për ruajtjen e dokumentacionit teknik të shtëpisë dhe transferimin e tij në një kompani tjetër administruese në rast të rizgjedhjes, përgjegjësitë për lidhjen e kontratave për ofrimin e shërbimeve komunale, përgjegjësitë për zbulimin e informacionit në lidhje me aktivitetet e kompanisë, përgatitjen e propozimeve për vendosjen e tarifave për mirëmbajtjen dhe riparimin e banesave në përputhje me listën minimale të punës në një ndërtesë banimi, si dhe punën e shërbimit të dërgimit të urgjencës.

Licencë për administrimin e ndërtesave të banimit

Një nga risitë kryesore në fushën e menaxhimit të ndërtesave të banimit me shumë apartamente ishte miratimi i ligjit për licencimin e organizatave administruese. Në përputhje me ndryshimet në Kodin e Strehimit të Federatës Ruse, vetëm organizatat e menaxhimit duhet të marrin një licencë për të menaxhuar ndërtesat e apartamenteve. Kjo u bë në mënyrë që autoritetet mbikëqyrëse të kishin mundësinë të eliminonin kompanitë neglizhente nga tregu për ofrimin e shërbimeve të banesave dhe komunale pa të drejtë të rivendosin aktivitetet e tyre, si dhe të përjashtonin ngjarjet kur një ndërtesë apartamentesh menaxhohet nga disa organizata.

Procesi i marrjes së licencës për menaxhimin e një pallati nuk përbën ndonjë barrë të veçantë për një kompani të re. Mjafton të kontaktoni Inspektoratin Shtetëror të Strehimit me një aplikim përkatës, të kaloni një provim te kreu i organizatës së menaxhimit dhe të paguani tarifën shtetërore. detyra dhe në përgjithësi procesi ka përfunduar. Nëse organizata menaxhuese nuk përballon përgjegjësitë e saj dhe autoritetet mbikëqyrëse marrin vazhdimisht kërkesa nga qytetarët nga një shtëpi e caktuar, atëherë Institucioni Shtetëror i Banesave ose mund të përjashtojë një shtëpi të caktuar nga regjistri i shtëpive që menaxhohen nga KK ose të heqë licencën. për të menaxhuar të gjitha shtëpitë. Këto risi duhej të ndihmonin që tregu për organizatat e menaxhimit të bëhet më i kuptueshëm dhe transparent.

Këtu është një marrëveshje mostër me një kompani administruese. Pyetjet e bëra më të shpeshta Më shpesh bëhen nga banorët gjatë turneve të tyre kompani administruese Pyetjet lindin se kush duhet paguar në rast të një ndryshimi të paautorizuar të organizatës që menaxhon shtëpinë, si dhe si të kthejë mbipagesën në rast pasurimi të pabazë. Nëse jeni të interesuar edhe për këto pyetje, do të mund të gjeni përgjigjet e tyre për të zgjidhur problemet me sistemin e furnizimit me ujë të shtëpisë tuaj. Kush të paguaj? Ndonjëherë ndodhin situata kur një ndryshim në kompaninë administruese ndodh pa dijeninë e banorëve, të cilët në të njëjtën kohë paguanin për shërbimet në kurriz të organizatës së vjetër. Është e natyrshme që në këtë rast shoqëria e dytë (aktuale) të fillojë të bëjë pretendime lidhur me borxhet. Çfarë duhet bërë në këtë rast dhe kujt duhet t'i paguaj paratë? Përgjigja është e thjeshtë - nuk duhet ndryshuar menaxhimi pa dijeninë e banorëve, ndaj procedimi nuk duhet t'i shqetësojë ata.

Procedura për zgjedhjen e një kompanie administruese: algoritmi i veprimeve të pronarëve

Nëse kemi dërguar një njoftim me postë të regjistruar, atëherë bëjmë një regjistrim të kësaj duke treguar numrin artikull postar. Nëse ne kemi vendosur (varur) një njoftim në një vend të caktuar, atëherë bëjmë një procesverbal për këtë dhe personi që ka postuar njoftimin, si dhe një ose dy dëshmitarë, lënë nënshkrimet e tyre.

Për më tepër, që nga prilli 2016, një regjistër i plotë i pronarëve të ambienteve në pallat është bërë një shtojcë e detyrueshme e procesverbalit të mbledhjes (klauzola 19 në lidhje). 3) Pjesën ballë për ballë të takimit e zhvillojmë personalisht. kohë e plotë. Sigurohemi të marrim parasysh kërkesat e Ministrisë së Ndërtimit për përgatitjen e procesverbaleve të mbledhjeve të përgjithshme, të përcaktuara në Urdhrin e datës 25 dhjetor 2015.

N 937/pr. Më 1 korrik 2015 u hoq regjistri i votimit nga pronarët në votimin personal. Të gjithë pronarët, si ata që votuan personalisht në mbledhje, ashtu edhe ata që votuan në mungesë, plotësojnë të njëjtin Formular Rezolucioni.

Kodi i Strehimit interpretohet në atë mënyrë që pronarët të mund të ndryshojnë kompaninë administruese nëse marrin një vendim për këtë në një mbledhje, edhe nëse nuk ka pasur shkelje të rëndësishme të marrëveshjes së menaxhimit nga ana e shoqërisë administruese. 3) Heqja e licencës së shoqërisë administruese për të menaxhuar shtëpinë tuaj në përputhje me nenin 199 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse. 4) Zgjidhja e kontratës me marrëveshje të palëve, nëse shoqëria e vjetër administruese pranon të zgjidhë kontratën. 5) Ndryshimi i mënyrës së administrimit të një ndërtese banimi. Për shembull, në një mbledhje të përgjithshme të pronarëve ju merrni një vendim për të krijuar një HOA ose TSN, por më pas partneriteti nuk e menaxhon vetë ndërtesën e banimit me shumë apartamente, por punëson një kompani administruese për këtë në përputhje me klauzolën 1 të Pjesa 1 e nenit 137 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse.

Si të ndryshoni kompaninë administruese në një ndërtesë apartamentesh

Informacion

Shoqëria administruese mund të emërohet edhe nga organi pushteti vendor, por vetëm nëse banorët nuk ushtronin të drejtën e tyre për të zgjedhur një metodë menaxhimi gjatë vitit ose të gjitha mbledhjet e pronarëve nuk mund të njiheshin si të vlefshme. Arsyet e ndryshimit të shoqërisë administruese Përgjegjësitë e kompanisë së administrimit të shërbimeve të strehimit dhe komunale përfshijnë jo vetëm mirëmbajtjen e shërbimeve, por edhe riparimet rutinë të shtëpisë për të garantuar sigurinë e banorëve, aktivitetet e pastrimit dhe mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në formën e duhur.

Kujdes

Prandaj, kompanitë paguajnë për shërbimet e tyre sipas tarifës së miratuar në përfundim të kontratës. Tarifa vendoset në marrëveshje me mbledhjen e përgjithshme të pronarëve.

Nëse banorët janë të pakënaqur me cilësinë e shërbimeve të ofruara dhe tarifat e aplikuara, lind pyetja se si të ndryshohet kompania e menaxhimit të shërbimeve të banesave dhe komunave.

Procedura për ndryshimin e shoqërisë administruese

Gjithashtu, mos harroni se tani e tutje ne jemi të detyruar t'i dërgojmë një kopje të procesverbalit të mbledhjes organizatës menaxhuese në fuqi në kohën e mbledhjes brenda të njëjtës dhjetë ditë. Hapi 4. Njoftojmë organizatën e vjetër drejtuese që e kemi zëvendësuar atë.
Nëse mbledhja merr vendim për ndryshimin e mënyrës së administrimit të një pallati, personi i autorizuar nga mbledhja, brenda 5 ditëve pune, i dërgon shoqërisë së vjetër administruese, si dhe autoriteteve shtetërore të mbikëqyrjes së banesave, autoriteteve komunale të kontrollit të banesave, një njoftim për vendimin e marrë në mbledhje me një kopje bashkëlidhur.ky vendim.
Më parë, gjatë vënies në punë të një shtëpie, zgjedhja e një organizate shërbimi lihej tërësisht në diskrecionin e zhvilluesit, kështu që zhvilluesi caktoi një kompani administruese miqësore ose filial. Sot, zhvilluesi, përpara procedurës së dorëzimit të shtëpisë dhe kalimit të banesave te pronarët, është i detyruar të kryejë konkurrim i hapur për të zgjedhur një kompani administruese.
Çështjet e mëtejshme të menaxhimit, përfshirë çështjen e krijimit të një HOA, janë lënë në diskrecionin e banorëve. Zgjedhja e një kompanie administruese për një ndërtesë apartamentesh, sipas rregull i përgjithshëm, kryhet në mbledhjen e përgjithshme të pronarëve me votim.

Në të njëjtën kohë, takimi duhet të njihet si i zhvilluar, me të gjitha dokumentet e ekzekutuara siç duhet. Përndryshe, lidhja e një marrëveshjeje me shoqërinë administruese të zgjedhur me votim nuk mund të konsiderohet e ligjshme.

Post navigacion

Një marrëveshje e tillë mund të ndërpritet në mënyrë të njëanshme me iniciativën e pronarëve të lokaleve për arsyet e përcaktuara me ligj, përkatësisht pjesët 8.1 dhe 8.2 të nenit 162 të Kodit të Strehimit, si dhe në rastet e përcaktuara me marrëveshje të palëve. Në bazë të pjesës 8.1 të nenit 162 të Kodit të Strehimit, pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh kanë të drejtë të refuzojnë në mënyrë të njëanshme të ekzekutojnë një marrëveshje për administrimin e një ndërtese apartamentesh, të lidhur si rezultat i një konkursi të hapur të parashikuar në Pjesa 4 e nenit 161 të Kodit, pas çdo viti pasardhës nga data e lidhjes së marrëveshjes në fjalë, në rast se para skadimit të një marrëveshjeje të tillë, mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh vendosi zgjidhni ose ndryshoni metodën e menaxhimit të kësaj ndërtese.

Cila metodë e menaxhimit të një ndërtese apartamentesh duhet të zgjedh?

• pasi të ketë përzgjedhur disa nga aplikantët më tërheqës, vizitojnë pallatet e banimit që u shërbejnë dhe inspektojnë gjendjen e shtëpive jashtë dhe brenda, si dhe inspektojnë zonën përreth; mund të bisedoni me banorët dhe të zbuloni mendimin e tyre për cilësinë e punës së kompanisë administruese;
• studimi i shkeljeve të regjistruara nga shërbimet e kontrollit të banesave dhe mbikëqyrjes së ndërtimit në lidhje me kompani të veçanta;
• sigurohuni që të zbuloni mendimin e fqinjëve tuaj për organizatat e zgjedhura dhe të merrni një pamje të përafërt të pozicionit të banorëve të shtëpisë për mundësinë e ndryshimit të kompanisë së menaxhimit;
• vizitoni zyrat e kompanive të përzgjedhura dhe takoni menaxhmentin, diskutoni bashkëpunimin e mundshëm, sqaroni nuanca të ndryshme të kontratës së ardhshme; Është e këshillueshme që të përfshihen banorë të tjerë të shtëpisë në njohjen e kompanisë së re.

Veprime të tilla paraprake do të ndihmojnë në uljen e rreziqeve zgjedhje e gabuar në minimum.
Për më tepër, është e nevojshme të shkohet me grupin më të madh të mundshëm të qytetarëve skeptikë. Hapi 2. Zgjidhni një metodë për ndryshimin e shoqërisë administruese. Kodi i Strehimit nuk na jep të drejtën të ndryshojmë thjesht shoqërinë administruese. Ka një sërë kufizimesh, dhe duke i ditur ato, ju mund të zgjidhni se në cilën mënyrë do të ndryshoni kompaninë administruese. Mënyrat kryesore për të ndryshuar një kompani administruese: 1) Zgjedhja e një organizate të re administruese pas skadimit të marrëveshjes së menaxhimit me kompaninë e vjetër të administrimit.
2) Shkelje të konsiderueshme të marrëveshjes së menaxhimit të organizatës së vjetër të menaxhimit, duke u dhënë pronarëve të apartamenteve të drejtën për të përfunduar marrëveshjen e menaxhimit në mënyrë të njëanshme (Pjesa 8.2 e nenit 162 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse). Megjithatë, ka një vërejtje: në Rezolutën e Presidiumit të Lartë Gjykata e Arbitrazhit RF e datës 22 nëntor 2011

Procedura për zgjedhjen e një kompanie administruese për një ndërtesë apartamentesh

Vendimi Vendimi për ndryshimin e shoqërisë administruese merret nga komisioni i numërimit, i cili është përgjegjës për numërimin e votave të banorëve. Për të marrë një vendim pozitiv, është e nevojshme që shumica e banorëve të votojnë në favor të ndryshimit të organizatës - të paktën 50 për qind.

Vetëm pas shpalljes së vendimit, fillon procedura për nënshkrimin e një marrëveshjeje të veçantë me një kalim të mëtejshëm në organizim i ri të drejtat për të administruar ndërtesën e re. Protokolli Për të hartuar saktë një protokoll, duhet të dini saktësisht se si është hartuar.

Këtu mund të shikoni një protokoll mostër për ndryshimin e kompanisë administruese. Zgjedhja e një shoqërie të re administruese Për të mos hasur probleme me shoqërinë administruese në të ardhmen, zgjedhja e një shoqërie të re duhet të trajtohet me shumë përgjegjësi.

Në përputhje me pjesën 8.2 të të njëjtit nen, pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, në bazë të një vendimi të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, në mënyrë të njëanshme kanë të drejtë të refuzojnë të përmbushin marrëveshjen e menaxhimit për një ndërtesë apartamentesh nëse organizata administruese nuk i përmbush kushtet e një marrëveshjeje të tillë. Në lidhje me Pjesën 8.2 të nenit 162 të Kodit të Strehimit, e drejta për të refuzuar në mënyrë të njëanshme për të përmbushur një marrëveshje menaxhimi për një ndërtesë apartamentesh lind për pronarët e lokaleve vetëm nëse organizata administruese nuk përmbush ose përmbush në mënyrë të pahijshme detyrimet e saj.

Fakti i mospërmbushjes ose përmbushjes së pahijshme nga organizata drejtuese e detyrimit të saj të marrë duhet të zyrtarizohet ligjërisht.

Procedura për zgjedhjen e një shoqërie administruese për një ligj ndërtimi apartamentesh

• Kodi i Strehimit i Federatës Ruse
• Përzgjedhja e një shoqërie administruese për një ligj ndërtimi apartamentesh
• Ndryshimi i një organizate menaxhimi në një tjetër
• Si mund të ndryshoni kompaninë e menaxhimit?
• Përzgjedhja e një shoqërie administruese për një ligj ndërtimi apartamentesh

Kodi i Strehimit i Federatës Ruse Vendimi i mbledhjes së përgjithshme për zgjedhjen e metodës së menaxhimit është i detyrueshëm për të gjithë pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh. 4. Organi i qeverisjes vendore, në mënyrën e përcaktuar nga Qeveria e Federatës Ruse, zhvillon një konkurs të hapur për zgjedhjen e një organizate administruese, nëse brenda një viti para datës së konkursit në fjalë, pronarët e lokaleve në një apartament ndërtesa nuk kanë zgjedhur një metodë për menaxhimin e kësaj ndërtese ose nëse vendim Zgjedhja e një metode të menaxhimit të kësaj shtëpie nuk u zbatua Zgjedhja e një shoqërie administruese për një ndërtesë apartamentesh është një ligj. Dispozita të ngjashme përmbahen në paragrafin 5 të Artit.

Fillimisht, çështja e menaxhimit të pronësisë së shtëpisë trajtohet nga zhvilluesi.

Ai merr leje për të vënë në punë shtëpinë, pastaj brenda 5 ditëve nga ky moment ai, sipas gjykimit të tij, zgjedh një kompani administruese me të cilën për 3 muaj.

Njëkohësisht, pushteti vendor, brenda 20 ditëve nga momenti i vënies në funksion të pallatit, njofton se shtëpia është shpallur në konkurs të hapur për përzgjedhjen e shoqërisë administruese. Brenda 40 ditëve nga njoftimi i ngjarjes, organi i qeverisjes vendore duhet të zhvillojë këtë konkurs dhe të informojë të gjithë aksionarët për rezultatet e tij brenda 10 ditëve nga data e përfundimit të tij.

Veprimtaritë e menaxhimit i ngarkohen shoqërisë ose pushtetit vendor, pasi jo të gjitha apartamentet janë të zëna dhe ka pak pronarë për të votuar për shoqërinë administruese.

Arsyet për zhvillimin e konkursit

Baza e parë për zhvillimin e një konkursi zgjedhor është dorëzimi i një pallati për përdorim ose funksionim të drejtpërdrejtë.

Kur të përfundojë faza e ndërtimit dhe pronarët të kenë marrë dokumentet dhe çelësat e shumëpritur, ligji u jep banorëve një periudhë të caktuar për të zgjedhur një metodë menaxhimi.

Baza e dytë lind për shkak të mospërmbushjes së vullnetit të ligjvënësit. Nëse, brenda periudhës së caktuar prej një muaji, banorët nuk zgjedhin një metodë menaxhimi, administrata lokale e merr këtë çështje nën kontroll dhe i ndihmon banorët të vendosin për një metodë menaxhimi.

Nëse pronarët refuzojnë shërbimet e një kompanie administruese, ata do të kenë nevojë për një organizatë të re që do të shërbejë pronën e përbashkët. Kështu, një ndryshim në organizatën për administrimin e një ndërtese apartamentesh mund të konsiderohet gjithashtu arsye.

Referenca! Ligji parashikon situata kur ajo prish kontratën. Në këtë situatë, është gjithashtu e nevojshme të zgjidhet një kompani e re administruese për ndërtesën e apartamenteve.

Rregullat e konkursit

Aktet rregullatore

Nëse në mbledhje dhe konkurs janë të pranishëm përfaqësues të organit të qeverisjes vendore, atëherë një rol të madh në rregullimin e ngjarjes i jepet lokaleve rregulloret . Secila komunë ka të sajën, por ato nuk bien ndesh me ligjin bazë.

Për t'u njohur me aktet e bashkisë suaj të veçantë, duhet të shkoni në faqen e internetit të administratës së qytetit.

Përveç kësaj, gjatë zhvillimit të një konkursi, është e rëndësishme të udhëhiqeni nga nenet e Kodit të Strehimit, siç thotë ai. Rregullat për zhvillimin e konkursit për përzgjedhjen e shoqërisë administruese, të miratuara me Dekretin e Qeverisë nr. 75, datë 6 shkurt 2006, janë burimi kryesor në përputhje me të cilin zhvillohet e gjithë procedura. Lexoni paraprakisht të gjitha nuancat e specifikuara në këtë akt.

NË vitet e fundit Sistemi legjislativ i vendit tonë po reformohet gjithnjë e më shpesh dhe Kodi i Strehimit nuk është kursyer nga risitë. Disa artikuj zbulohen më plotësisht në Ligjin Federal Nr. 38, datë 5 Prill 2013. Akti flet për ndryshimet që i janë bërë Kodit të Banesave, si dhe jep disa komente për nenet.

Pjesëmarrësit

Pjesëmarrësit në konkurs janë, nga njëra anë, votuesit, domethënë banorët e shtëpisë dhe organit të qeverisjes vendore (SRO), dhe nga ana tjetër, një aplikant ose aplikantë për menaxhimin e detyrueshëm të të gjithë shtëpisë.

Numri i aplikantëve nuk është i kufizuar, gjëja kryesore është të familjarizoni banorët paraprakisht me pjesëmarrjen tuaj në ankand.

Subjekti i konkursit

Objekt i konkursit është e drejta për të administruar shtëpinë dhe pronën e përbashkët, e cila do të shprehet në lidhjen e një marrëveshjeje ndërmjet palëve për një periudhë të kufizuar ose të pakufizuar.

Lënda mund të përfshijë gjithashtu para të gatshme, e cila do të menaxhohet nga shoqëria administruese, duke ofruar raportim për banorët.

Subjekti i ankandit

Lënda e pazarit është pagesa për aktivitetet e shoqërisë administruese, si dhe aftësitë e tij në menaxhimin e pronës. Pra, nëse një kompani administruese i ka vlerësuar shërbimet dhe punën e saj në një sasi të caktuar, një tjetër mund të ulë shiritin dhe kështu të jetë më interesante për pronarët.

Referenca: Gjatë tenderit, kompanitë e menaxhimit i njohin pronarët me rezultatet e punës së tyre në fusha të tjera, flasin për perspektivat e mundshme për bashkëpunim dhe programin e veprimit për herë të parë.

Si përcaktohet fituesi?

Nëse nismëtarët e konkursit janë pronarë të një pallati, atëherë fituesi përcaktohet me votim.

Konkursi mund të jetë:

Në të dyja rastet, rezultatet e marra përmblidhen dhe caktohet një shoqëri administruese. Por ka një "por".

Nëse shuma e votave të dhëna për fituesin ende nuk arrin pikën pesëdhjetë për qind, kompania me më shumë vota nuk e kalon konkursin. Kërkohet unanimiteti i pronarëve, e cila manifestohet në votim, ku më shumë se gjysma e të gjitha votave jepen për një kandidat.

Të gjithë ose më shumë se dy të tretat e të gjithë pronarëve duhet të jenë të pranishëm gjatë përzgjedhjes konkurruese. Nëse mungojnë 2/3 e të gjithë banorëve të shtëpisë, konkursi nuk mund të konsiderohet objektiv dhe nuk mund të zgjidhet shoqëria administruese.

Nëse nismëtari i konkursit është një organ i qeverisjes vendore, ai emëron vetë komitetin drejtues ose ia shton votën votave të banorëve.

Afatet e përzgjedhjes

Shoqëria administruese duhet të zgjidhet brenda një muaji nga momenti i vënies në punë të shtëpisë. Nëse kjo nuk ndodh, organi i vetëqeverisjes ka të drejtë të ndihmojë banorët të bëjnë zgjedhjen e tyre edhe për një muaj. Kështu, E gjithë procedura për emërimin e një shoqërie administruese nuk duhet të zgjasë më shumë se dy muaj.

Kush ka të drejtë të inicojë një tender?

Vetëm sa vijon mund të iniciojë një konkurs për të zgjedhur një kompani administruese për një ndërtesë apartamentesh sipas Kodit aktual të Strehimit:

1. Banorët që zgjedhin një shoqëri administruese menjëherë pas përfundimit të një pallati të ri.
2. Pushteti vendor - brenda një muaji administrata duhet të marrë informacione për organizatën që i shërben shtëpisë. Nëse kjo nuk ndodh, pushteti vendor në mënyrë të pavarur nis me konkurs zgjedhjen e shoqërisë administruese.

Vetveten Shoqëria administruese nuk ka të drejtë të thërrasë banorët në takime, organizoni takime dhe takime.

Si të zgjidhni një kompani administruese për një ndërtesë apartamentesh?

Pronarët e shtëpive duhet të jenë kritikë kur zgjedhin një kompani administruese në mënyrë që organizata t'u përshtatet të gjithë pronarëve.

Të gjithë banorët e pallatit duhet të njoftohen paraprakisht për zgjedhjen., më e përshtatshme për këtë është një shëtitje në mbrëmje në apartamente (kur të gjithë banorët kthehen nga puna) ose informacione me telefon/SMS/njoftim në hyrje të shtëpisë.

Aplikim për pjesëmarrje

Aplikimet për pjesëmarrje dorëzohen në emër të shoqërive administruese. Ata duhet të tregojnë emrin e shoqërisë administruese, personin përgjegjës, programin në të cilin duhet të zhvillohet bashkëpunimi, kushtet dhe informacionin e kontaktit. Ju mund të pranoni një numër të pakufizuar aplikimesh.

Njoftim

Njoftimi i një konkursi për zgjedhjen e një organizate administruese duhet të jetë në përputhje me një sërë rregullash dhe, para së gjithash, të jetë i disponueshëm për çdo pronar.

Këtu Mënyrat kryesore për të njoftuar pronarët:

• njoftim personal për çdo pronar duke vizituar pronën;
• publikimi i informacionit për takimin në mediat lokale;
• publikimi në faqen e internetit të organit të qeverisjes vendore;
• njoftim me ftesë në kutinë postare;
• vendosja e informacionit në stenda në çdo hyrje;
• duke thirrur secilin nga pronarët.

Procedura e votimit kur zgjidhni një kompani administruese

Hapi i parë është që pronarët të njihen me të gjithë aplikantët për pozicionin e shoqërisë administruese përpara se të fillojë votimi.

Për këtë Përcaktohet ora dhe data e mbledhjes dhe informacioni vendoset në një stendë të përbashkët, ku të gjithë pronarët kanë akses. Është gjithashtu e mundur që të ftoni personalisht secilin pronar në takim.

Të gjitha kompanitë e menaxhimit, pa përjashtim, mund të prezantojnë kushtet e bashkëpunimit të tyre me pronarët përmes komunikimit personal, shpërndarjes së fletëpalosjeve dhe publikimit të artikujve mbi burimet e Internetit.

Në ditën e përzgjedhjes konkurruese duhet të paraqiten përfaqësues të shoqërive administruese, si dhe shumica duke jetuar në shtëpi. Përfaqësuesit e organizatave i njohin edhe një herë banorët me kushtet e tyre, duke propozuar klauzola të caktuara në kontratë. Më pas, fillon votimi, i cili mund të jetë i hapur ose i mbyllur.

Nëse iniciatori i një konkursi të hapur për zgjedhjen e një organizate drejtuese është organi komunal, atëherë informacioni për mbledhjen duhet t'u transmetohet edhe pronarëve, por në mbledhje do të kërkohet edhe prania e përfaqësuesve të organeve të qeverisjes vendore.

E rëndësishme! Në mungesë të unanimitet në votim, është përfaqësuesi i pushtetit vendor ai që emëron komitetin drejtues.

Hapja e zarfeve dhe shqyrtimi i aplikacioneve

Aplikimet shqyrtohen me kujdes dhe diskutohen drejtpërdrejt në takim. Prej tyre formohet një listë me kandidatët më të denjë dhe më të besueshëm, nga e cila zgjidhet fituesi.

Momenti i hapjes së zarfeve me aplikime shënohet në procesverbal. Pronarët mund t'u bëjnë pyetje përfaqësuesve në përpjekje për të marrë informacionin më të plotë.

Kryerja e konkursit dhe përmbledhja e rezultateve të tij

Konkursi për zgjedhjen e një organizate administruese për një ndërtesë apartamentesh zhvillohet menjëherë në mbledhje, pasi të jenë paraqitur të gjithë kandidatët.

Kur të gjitha votat regjistrohen në protokoll, shpallet rezultati. Nëse votimi u zhvillua në formatin e fletëve të votimit, letrat nuk hidhen, por mbeten në mënyrë që, nëse është e nevojshme, të konfirmojnë ligjshmërinë e fitores së një shoqërie të caktuar administruese.

Kur shpallet fituesi, me të diskutohen perspektivat për kontratën e ardhshme, hartohet dhe nënshkruhet një dokument. Kandidatët e mbetur që nuk kanë marrë votat e nevojshme largohen nga mbledhja.

Shembull i procesverbalit të mbledhjes së përgjithshme

Shembuj të hartimit të procesverbalit të një mbledhjeje të përgjithshme për të zgjedhur një kompani administruese janë paraqitur më poshtë.

Si e zgjedh administrata një kompani administruese?

Referenca: nëse banorët nuk kanë zgjedhur në mënyrë të pavarur një shoqëri administruese brenda periudhës së caktuar (një muaj), atëherë zgjedhja dhe emërimi i një menaxheri është përgjegjësi e administratës së rrethit.

Në këtë rast, specialistët caktojnë një konkurs midis kompanive të administrimit (në të detyrueshme Për konkursin njoftohen të dy palët - pronarët e ndërtesës së apartamenteve dhe të gjitha organizatat menaxhuese që mund të marrin pjesë në të).

Veprimet e administratës në këtë proces:

Zhvilluesi mund të lidhë një marrëveshje për menaxhimin e ndërtesës me shoqërinë administruese jo më vonë se pesë ditë pas vënies në funksion të ndërtesës së apartamentit. Banorët e shtëpisë kanë të drejtë të largohen nga e njëjta kompani brenda një muaji pas vënies në punë të shtëpisë.

Përfundimi i një marrëveshje menaxhimi për një ndërtesë apartamentesh

Faza përfundimtare e konkursit është. Si rregull, ai hartohet në prani të përfaqësuesve të pronarëve dhe shoqërisë administruese.

Edhe një herë të gjitha detajet, kohëzgjatja e ndërveprimit, arsyet e mundshme zgjidhjen e kontrates. Pas kësaj, marrëveshja vërtetohet nga noteri dhe nënshkruhet nga palët.

Marrëveshja është nënshkruar në dy kopje— njëra do të mbahet nga shoqëria administruese, tjetra nga përfaqësuesi i pronarit.

Banorët mund të specifikojnë dëshirat e tyre për menaxhimin e pronës, por sigurohuni që ta koordinoni këtë me një përfaqësues të organizatës. Sapo të nënshkruhet marrëveshja, shoqëria administruese mund të fillojë përgjegjësitë e saj të drejtpërdrejta.

Çfarë lloj shkeljesh ka?

Shkeljet e përzgjedhjes së shoqërisë administruese lidhen me vetë procesin zgjedhor:

Çdo shkelje e procesit të përzgjedhjes jo vetëm që sjell pakënaqësi tek banorët e shoqërisë së përzgjedhur administruese, por rrezikon edhe anën financiare të bashkëpunimit.

Për të apeluar shkeljet e zbuluara, pronarët e apartamenteve bëjnë sa më poshtë::

1. deklaratë për zbulimin e një shkeljeje;
2. mbledhin nënshkrime nga banorët që tregojnë pëlqimin dhe pjesëmarrjen në procesin akuzues;
3. mbledhin provat e nevojshme. Kjo mund të jetë video incizim i procesit të votimit, fletë votimi, parregullsi në punën e shoqërisë administruese etj.

Personat që zbulojnë shkelje duhet të kontaktojnë prokurorinë ose gjykatën e rrethit.

Konkursi për zgjedhjen e një organizate menaxhimi për një ndërtesë apartamentesh nuk është aq e komplikuar sa mund të duket në shikim të parë. Mbani mend të drejtat tuaja si pronar dhe atëherë askush nuk do të jetë në gjendje t'i shkelë ato.

Metodat për menaxhimin e një ndërtese apartamentesh përcaktohen në detaje në Kodin e Strehimit të Federatës Ruse. Por në të njëjtën kohë, jo të gjithë banorët e ndërtesave të apartamenteve e kuptojnë se cilat janë tiparet e secilit lloj, cilat janë avantazhet dhe disavantazhet e tyre.

Koncepti i "menaxhimit të ndërtesave të banimit"

Cili është përkufizimi i "menaxhimit MCD"? Ky është një mekanizëm ligjor që synon kryesisht arritjen e kushteve të sigurta dhe të besueshme të jetesës për qytetarët e zakonshëm - pronarë të ambienteve të banimit në territorin e një ndërtese apartamentesh. Themelore në më shumë detaje tipare të karakterit Përkufizimet janë paraqitur në Kodin e Strehimit të Federatës Ruse, i cili shpjegon të gjitha standardet për menaxhimin e një ndërtese apartamentesh, procedurën për zgjedhjen e një organizate menaxhimi ose HOA.

Ndër të tjera, është në Kodin e paraqitur që për herë të parë ligjvënësi ofron një përkufizim të detajuar të rezultateve të menaxhimit të ndërtesave të banimit. Kështu, menaxhimi duhet të synojë jo vetëm sigurimin e kushteve të favorshme për të jetuar në territorin e ambienteve të banimit, por edhe sigurimin në kohë të pronarëve të banesave me shërbimet publike, dhe gjithashtu të synojë arritjen e konsensusit midis pronarëve për çështjet që lidhen me remont dhe mirëmbajtjen e pronës.

Standardet, qëllimet dhe rregullat për menaxhimin e ndërtesave të banimit

Bazat e menaxhimit të një ndërtese apartamentesh, ose më thjesht, standardet, nënkuptojnë vendosjen e një qëllimi specifik - për të cilin nevojitet një mekanizëm i tillë ligjor. Qëllimet dhe objektivat e menaxhimit të ndërtesave të banimit përcaktohen nga rregullat e ligjit në sektorin e strehimit të Federatës Ruse dhe kanë një listë shteruese:

• garanci për sigurimin e kushteve të rehatshme në territorin e apartamenteve të banimit në ndërtesa banimi;
• mirëmbajtjen e duhur të banesave, duke përfshirë pronën e përbashkët;
• përdorim reciprokisht i dobishëm nga subjektet e marrëdhënieve juridike të pronës së përbashkët në territorin e banesave me shumë apartamente;
• ofrimi i një game të plotë të shërbimeve komunale për pronarët e shtëpive.

Për të arritur këto qëllime, ligjvënësi ka zhvilluar një listë të tërë detyrash që do të bëjnë të mundur arritjen në praktikë të rezultateve të rëndësishme nga menaxhimi i ndërtesave të banimit:

• pronarët e shtëpive duhet të kërkojnë një organizatë që ofron shërbime dhe punë;
• pronarët e ambienteve të banimit duhet të organizojnë procedurën për ofrimin e banesave dhe shërbimeve komunale duke lidhur një marrëveshje për administrimin e një ndërtese apartamentesh me një kooperativë strehimi, partneritet, organizatë menaxhuese;
• një mbledhje kolektive e pronarëve të shtëpive duhet të kontrollojë vëllimin e shërbimeve të ofruara, cilësinë e riparimeve të mëdha, edhe në momentin nëse marrëveshja e menaxhimit të një ndërtese apartamentesh nënshkruhet me një partneritet, një kooperativë specifike strehimi ose organizatë menaxhuese, etj.

Mirëmbajtja e pronës së përbashkët në një pallat

Kushtet e marrëveshjes së menaxhimit për një ndërtesë apartamentesh nënkuptojnë vendosjen ndaj HOA, kooperativës së strehimit ose organit drejtues të disa detyrimeve, mospërmbushja e të cilave çon në zbatimin e sanksioneve me ligj. Në veçanti, këto kërkesa, të cilat parashikohen me ligj, përcaktohen në Dekretin e Qeverisë së Federatës Ruse nr. 491.

Lista e kërkesave për menaxhimin e pronës së përbashkët dhe ndërtesave të apartamenteve konsiderohet e hapur dhe mund të plotësohet me Ligjin Federal. Duhet të theksohet se vendosja e kushteve shtesë për administrimin e pronës së përbashkët bie vetëm në kompetencën federale dhe në asnjë mënyrë nuk mund të kryhet nga organet e vetëqeverisjes lokale.

Duhet të theksohet se lista minimale e shërbimeve dhe punëve të nevojshme për menaxhimin e pronës së përbashkët (përfshirë ofrimin e shërbimeve për riparime të mëdha banesash) nuk është zhvilluar ende nga organet qeveritare.

Kjo përcaktohet nga fakti se menaxhimi i ndërtesave të banimit në çdo rast specifik ka parametrat e tij specifikë individualë. Për më tepër, zhvillimi i një liste universale mund të kufizojë fushën e veprimtarisë së një HOA, kooperativë strehimi ose kompanie administruese.

Përgjegjësitë e pronarëve për të menaxhuar ndërtesat e banimit. Zgjedhja e një organizate menaxhimi

Pavarësisht se ligji parashikon forma të ndryshme menaxhimin e një ndërtese banimi, përgjegjësia kryesore mbetet ende tek pronarët e ambienteve të banimit. Kjo rregullohet me Art. 39 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, i cili thotë se pronarët e ambienteve të banimit janë të detyruar të kryejnë riparime të mëdha, si dhe të kujdesen siç duhet për pronën e përbashkët.

Kjo duhet bërë në mënyrë që prona të mbahet në gjendje optimale, e cila nuk do të përbëjë rrezik për personat që jetojnë në objekt.

Nëse i referohemi Artit. 161 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, atëherë pronarët e pronave duhet domosdoshmërisht të zgjedhin një metodë për administrimin e ndërtesave të apartamenteve. Në një situatë tjetër, ky detyrim i kalon pushtetit bashkiak, i cili, bazuar në Art. 162, vë në praktikë zgjedhjen e metodës së administrimit të një pallati. Në këtë rast, përzgjedhja do të bëhet midis HOA (partneritetit), kooperativës së strehimit dhe shoqërisë administruese për të kryer aktivitete që synojnë kryerjen e riparimeve të mëdha, menaxhimin e pronës së përbashkët dhe mbajtjen e saj në gjendje optimale.

Zgjedhja dhe ndryshimi i metodës së kontrollit MKD. Menaxhimi i drejtpërdrejtë nga pronarët

Në mënyrë që shërbimet e menaxhimit të një ndërtese apartamentesh të vihen në praktikë në interes të pronarëve, mbledhja kolektive duhet të mbajë një votim për temën se si të kryhen aktivitete të tilla. Sot, legjislacioni parashikon tre mënyra kryesore për të kryer aktivitete për administrimin e pronës së përbashkët (që synojnë mirëmbajtjen e ndërtesës dhe kryerjen e riparimeve të mëdha):

• kontroll direkt i denarit;
• administrimi i pronës së përbashkët (për qëllime të kryerjes së riparimeve të mëdha) duke lidhur një marrëveshje me një shoqatë pronarësh shtëpish, kooperativë strehimi ose organizata të tjera kooperative;
• menaxhimi i pronës së përbashkët (përfshirë riparimet e mëdha) nëpërmjet shërbimeve të kompanive të administrimit.

Menaxhimi i drejtpërdrejtë i ndërtesave të banimit, i kryer personalisht nga pronarët e pasurive të paluajtshme, është një mënyrë mjaft e zakonshme e menaxhimit të pronës së përbashkët. Kjo për faktin se pronarët e pronave kanë çdo mundësi për të menaxhuar ndërtesat e banimit pa përfshirë kooperativat e strehimit ose krijimin e një HOA. Duhet theksuar se nuk ka asnjë tarifë shtesë për menaxhimin e një pallati nga pronarët e ambienteve, gjë që lejon uljen e kostove financiare.

Nëse është e nevojshme, pronarët e apartamenteve rezidenciale mund të transformojnë mënyrën se si menaxhojnë ndërtesat me shumë apartamente. Kjo mund të përcaktohet si nga mospërmbushja e aktiviteteve (detyrimeve) për të kryer riparime të mëdha, ashtu edhe nga mos sigurimi i shërbimeve komunale, përkundër faktit se pagesa për një punë të tillë është bërë në kohën e duhur, domethënë brenda periudhës së caktuar.

Kufijtë e përgjegjësisë së shoqërive administruese, HOA-ve dhe kooperativave

Parimi legjislativ parashikon një përgjegjësi të caktuar të HOA-ve, kooperativave të strehimit dhe kompanive të administrimit ndaj pronarëve për kryerjen e pahijshme të aktiviteteve (përfshirë ato që synojnë kryerjen e riparimeve të mëdha). Përgjegjësia për aktivitetet e një HOA ose kooperativës së strehimit rregullohet nga Pjesa 2 e Artit. 161 Kodi i Strehimit i Federatës Ruse.

Në veçanti, kooperativat ose partneritetet e strehimit marrin përsipër, brenda një periudhe të caktuar, të kryejnë punë që synojnë ruajtjen e pronës në ne gjendje te mire, dhe kryerjen e riparimeve të mëdha.

Në të njëjtën kohë, ata mund t'i ofrojnë këto lloje shërbimesh në shtëpi dhe në të njëjtën kohë të tërheqin punonjës të palëve të treta në kontrata e punës(parashikohet pagesa për punë).

Në rast se marrëveshja është lidhur me shoqërinë administruese, atëherë partneriteti ose kooperativat e banesave ushtrojnë kontroll mbi aktivitetet e organizatave të tilla. Në veçanti, mbikëqyrja organizohet gjithashtu nëse organizatat menaxhuese zbulojnë informacion konfidencial se si bëhet pagesa për shërbimet e ofruara, në çfarë shume, etj.

Përfundimi i një marrëveshjeje me organizatën menaxhuese

Nëse mbledhja e pronarëve vendosi të zgjidhte menaxhimin e ndërtesës së banesës përmes një shoqërie administruese, atëherë në një situatë të tillë marrëveshja e menaxhimit të ndërtesës së apartamentit lidhet për një periudhë të caktuar. Në këtë rast, paguhet një tarifë për ofrimin e shërbimeve të menaxhimit. Forma e marrëveshjes së administrimit të ndërtesës së apartamenteve nënkupton një objekt specifik të marrëveshjes. Në veçanti, objekti i kontrollit në situatën tonë është një ndërtesë apartamentesh. Vëllimi i shërbimeve të ofruara nga shoqëria administruese varet nga sa saktë është specifikuar objekti në kontratë.

Në veçanti, objekti i kontrollit duhet të tregohet qartë në dokumentet zyrtare. Kjo për faktin se, për shembull, telekomunikët e instaluar në dyer njihen gjithashtu si pronë e përbashkët. Megjithatë, pagesa për këtë pajisje nuk duhet të përfshihet në faturë si një linjë e veçantë, pasi ajo tashmë është përfshirë në zërin e shpenzimeve për mirëmbajtjen e banesave. Nëse objekti i kontratës nuk tregohet qartë, atëherë pagesa e dyfishtë për shërbimet është e mundur, gjë që është shkelje e të drejtave të pronarëve.

Marrëveshja e menaxhimit për një ndërtesë apartamentesh lidhet për një periudhë të caktuar vetëm me një shoqëri administruese.

Nëse i referohemi Artit. 162, atëherë periudha nuk mund të jetë më e vogël se 1 vit dhe të kalojë 5 vjet nga data e nënshkrimit. Megjithatë, duhet theksuar se kohëzgjatja e kontratës (objekt administrimi është një ndërtesë apartamentesh) varet drejtpërdrejt nga mbajtja ose, anasjelltas, nga mungesa e një konkursi të hapur të kryer nga bashkia.

Në rast se zhvillohet konkurs i hapur për menaxhim (objekt i marrëveshjes - denarë), atëherë kushti kryesor është përcaktimi i periudhës së vlefshmërisë së marrëveshjes në 1 vit. Njëkohësisht ekziston mundësia e zgjatjes së kontratës deri në 3 muaj, për të cilën ka edhe pagesë nga pronarët.

Megjithatë, ligjvënësi parashikon mundësinë e zgjedhjes së menaxherit të një pallati pa zhvilluar një konkurs të hapur, i cili rregullohet nga Art. 161. Në veçanti, shteti i së drejtës thotë se lidhja e një marrëveshjeje pa konkurs të hapur është e mundur nëse një konkurs i tillë shpallet i pavlefshëm për shkak të mosrespektimit të urdhrit legjislativ.

Procedura për menaxhimin e një ndërtese apartamentesh të sapondërtuar nga zhvilluesi

Derisa të lidhet një marrëveshje menaxhimi (objekt i së cilës është pallati), ligjvënësi detyron të hartojë një marrëveshje me zhvilluesin e drejtpërdrejtë të ndërtesës. Duhet mbajtur mend se një marrëveshje midis zhvilluesit dhe subjekteve të tjera të marrëdhënieve juridike mund të lidhet jo më vonë se 5 ditë pas vënies në punë të ndërtesës.

Për më tepër, Kodi i Strehimit i Federatës Ruse rregullon rreptësisht afatin e kontratës, e cila është lidhur midis zhvilluesit dhe organizatës administruese (pavarësisht nga fakti se objekti i një kontrate të tillë është një ndërtesë apartamentesh e ndërtuar rishtas). Kështu, një marrëveshje formale nuk mund të lidhet midis zhvilluesit dhe shoqërisë administruese për një periudhë prej 1 deri në 3 vjet nëse zhvillohet një konkurs i hapur. Nëse një konkurs i tillë nuk është vënë në praktikë, atëherë marrëveshja me zhvilluesin dhe shoqërinë administruese nuk mund të kalojë një periudhë prej 3 muajsh.

Ofruesit e shërbimeve publike dhe cilësia e tyre

Çdo marrëveshje që lidhet ndërmjet subjekteve të marrëdhënieve juridike nënkupton jo vetëm objektin e marrëveshjes, por edhe qëllimet kryesore, si dhe rezultatin e nënshkrimit të saj. Përveç kësaj, në kontratë standardeështë regjistruar një person i cili do të konsiderohet si ofrues i shërbimeve publike. Këto mund të jenë kompanitë e menaxhimit, shoqatat e pronarëve të shtëpive dhe kooperativat e strehimit.

Pavarësisht se kush do të menaxhojë ndërtesën e banesës, personave të autorizuar u është besuar detyrimi për furnizimin e shërbimeve komunale dhe kryerjen e punëve të tjera që synojnë ruajtjen e pronës së përbashkët.

Nëse ofrimi i shërbimeve kryhet në mënyrë jo të duhur (edhe nëse pagesat bëhen në kohë nga pronarët), atëherë sanksionet janë të mundshme në formën e përfundimit të kontratës me kompaninë administruese, shoqatën e pronarëve të shtëpive dhe kooperativën e strehimit. Vendimi për aplikimin e sanksioneve merret në mbledhjen e përgjithshme të pronarëve.

Sektori i banesave është një nga fushat juridike më komplekse nga pikëpamja juridike. Kjo për faktin se shumë pronarë të ndërtesave të banimit nuk e kuptojnë vetë thelbin e menaxhimit të pasurive të paluajtshme, duke përfshirë mënyrën se si duhet të bëhen pagesat për shërbimet e ofruara dhe ku të shkojnë nëse shkelen interesat dhe të drejtat e pronarëve të shtëpive.

Pyetje përgjigje

Këshilla ligjore falas online për të gjitha çështjet ligjore

Pyetni një avokat

Zgjedhja e një organizate menaxhuese: forma e mbajtjes së një takimi

Përshëndetje! Në çfarë forme duhet të kryhet OSS e MKD për çështjen e zgjedhjes së organizatës menaxhuese, nëse OSS kryhet për herë të parë - me kohë të plotë, me kohë të pjesshme ose me kohë të pjesshme? Nëse është e mundur, me një lidhje me dokumentet. Faleminderit.

Oleg 01/07/2019 09:22

Mirembrema
Nëse mbledhjen e përgjithshme pronarët mbahet për herë të parë, duhet të kryhet përmes votimit personal.
Baza për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme në mungesë të pronarëve mund të jetë fakti që një mbledhje e përgjithshme e pronarëve nuk u zhvillua personalisht.
Kjo rrjedh nga dispozitat e Pjesës 1 të Artit. 47 Kodi i Strehimit i Federatës Ruse.

07.01.2019 14:12

Bëni një pyetje shtesë

Oleg 01/07/2019 20:41

Përshëndetje Vadim Vladimirovich! Faleminderit shumë për përgjigjen tuaj. Pyetja mbetet e hapur: "Mbi çfarë baze duhet të kryhet personalisht OSS e parë?" Faleminderit.

Mirembrema
Legjislacioni i banesave nuk lejon që asnjë mbledhje e pronarëve të lokaleve të mbahet në formën e votimit në mungesë. Votimi në mungesë është i mundur vetëm:
- së pari, nëse takimi personalisht nuk është zhvilluar;
- së dyti, për të njëjtat çështje që u vunë në votim personal.
Kjo do të thotë, fillimisht është e nevojshme të mbahet një mbledhje e pronarëve në formën e votimit personalisht dhe vetëm nëse nuk është zhvilluar për shkak të mungesës së kuorumit, a lejohet mbajtja e një mbledhjeje në formën e mungesës. votimi me një axhendë të ngjashme.
Në pjesën 1, 2 lugë gjelle. 47 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse thotë se nëse, gjatë mbajtjes së një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, përmes pranisë së përbashkët të pronarëve të lokaleve në këtë ndërtesë, për të diskutuar çështjet në rendin e ditës dhe për të marrë vendime për çështjet e vendosura në votë, një mbledhje e tillë e përgjithshme nuk kishte atë që është specifikuar në Pjesën .3 lugë gjelle. 45 të këtij Kodi të Kuorumit, në të ardhmen, vendimet e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh me të njëjtin rend dite mund të miratohen me votim në mungesë (me votim) (transferim në vendin ose adresën e treguar në njoftimin e mbajtjes një mbledhje e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një shtëpi banimi, vendime me shkrim të pronarëve për çështjet e hedhura në votim).

Saibotalov Vadim Vladimirovich 08.01.2019 10:01

Bëni një pyetje shtesë

Ju gjithashtu duhet të dini se për të mbajtur një mbledhje në formën e votimit në mungesë duke përdorur sistemin, kërkohet kërkesa e pjesës së parë të Artit. 47 i Kodit të Strehimit të RF nuk zbatohet, pasi flet për votim "me anketë". Por, për të marrë një vendim për votimin duke përdorur sistemin, duhet të mbahet të paktën një takim personal për të marrë një vendim të tillë në përputhje me paragrafët. 3.2 - 3.4 pjesët e nenit të dytë. 44 Kodi i Strehimit i Federatës Ruse.

Fedorova Lyubov Petrovna 08.01.2019 09:23

Bëni një pyetje shtesë

Ju gjithashtu do t'i gjeni të dobishëm artikujt e mëposhtëm

• Ndërprerja e aktiviteteve të menaxhimit me MKD për shkak të ndryshimeve në statusin e licencës
• Informimi i organeve të vetëqeverisjes vendore dhe pronarëve të objekteve në ndërtesat e banimit për vendimet e marra nga komisioni i licencimit dhe organi i Entit Shtetëror të Banesave.
• Procedura për organizimin dhe zbatimin e kontrollit të licencimit
• Regjistrat e informacionit që përmbajnë informacion mbi aktivitetet e licencimit për menaxhimin e ndërtesave të banimit
• Procedura për marrjen e një vendimi për dhënien ose refuzimin e licencës
• Licencimi i aktiviteteve për menaxhimin e ndërtesave të banimit
• Krijimi i kushteve për administrimin e ndërtesave të banimit
• Menaxhimi i drejtpërdrejtë i një pallati nga pronarët

E cila do të mbajë pronën e shtëpisë në gjendjen e duhur.

Por si të zgjidhni një kompani të tillë? Cilat kritere duhet të merren parasysh gjatë përzgjedhjes? A është e mundur të ndryshoni organizatën përpara afatit?

Zgjedhja e një organizate drejtuese rregullohet nga normat e Kodit të Strehimit të Federatës Ruse.

Ligji thotë se banorët duhet të vendosin për zgjedhjen e shoqërisë administruese brenda një periudhe të caktuar. Përveç kësaj, banorët përcaktojnë edhe llojin dhe mënyrën e mbajtjes së pronës së shtëpisë.

Kodi i Strehimit i Federatës Ruse nuk e rregullon i gjithë procesi i zgjedhjes së një organizate. Kur zgjidhni, duhet të mbështeteni gjithashtu Dekret i Qeverisë nr.75, datë 6 shkurt 2006, i cili shpjegon në detaje procedurën e zgjedhjes së shoqërisë administruese.

Për shembull, paragrafi 3 i kësaj rezolute përcakton se nëse banorët e shtëpisë nuk përcaktojnë në mënyrë të pavarur një shoqëri administruese brenda një muaji, atëherë organi i qeverisjes vendore do të caktojë individualisht një organizatë që do të menaxhojë një shtëpi të tillë.

Përveç kësaj, çdo subjekt komunal publikon lokalin e tij aktet juridike, të cilat nuk mund të kundërshtojnë legjislacionin federal, por mund t'i plotësojnë ato.

Kriteret e zgjedhjes

Kur zgjidhni një organizatë që do të menaxhojë shtëpinë, është e domosdoshme merrni parasysh kriteret e mëposhtme:

Metodat e përzgjedhjes

Legjislacioni përcakton që organizata drejtuese zgjidhet përmes një mbledhjeje banorësh.

Por në ndërtesat e reja shpesh është e pamundur të mbahet një takim me banorët, pasi pronarët e apartamenteve lëvizin gradualisht.

Prandaj, ligji përcakton një metodë të ndryshme për zgjedhjen e një kompanie administruese - konkurrencë e lirë, e cila kryhet nga pushteti vendor.

Udhëzime hap pas hapi për banorët e ndërtesave të banimit

Për të zgjedhur një shoqëri administruese, banorët e ndërtesës mund të mblidhen takimi i përgjithshëm i pronarëve të shtëpive në shtëpi. Para së gjithash, është e nevojshme të përcaktohet përbërja e grupit iniciativ të banorëve, i cili do të përfshihet në mënyrë aktive në zgjedhjen e organizatës menaxhuese.

Grupi nismëtar Përpara se të caktoni një kompani administruese, duhet të studioni në detaje kriteret e përzgjedhjes në mënyrë që në të ardhmen të ketë sa më pak konflikte për sa i përket menaxhimit të shtëpisë. Nëse bëhet zgjedhja e një kompanie, atëherë një përfaqësues i organizatës duhet të ftohet në mbledhjen e përgjithshme të pronarëve.

Në takim përfaqësuese flet për kompaninë e tij. Banorët e apartamentit i bëjnë të gjitha pyetjet e tyre. Ky takim nuk ka karakter zyrtar. Nëse banorët mbështesin kompaninë e propozuar, atëherë ajo harton një marrëveshje të përshtatshme dhe diskutohet në një takim zyrtar.

Banorët nuk duhet Pjesëmarrja në takim është e detyrueshme. Por nëse në mungesë të tyre emërohet një organizatë menaxhuese, atëherë ata do të jenë të detyruar të respektojnë vendimet e mëvonshme pa dështuar.

Grupi nismëtar duhet njoftojë banorët të paktën 10 ditë përpara mbledhjes së përgjithshme.

Përpara se të fillojë takimi, ju duhet të përcaktoni nëse kuorum. Kuorumi konsiderohet i vlefshëm nëse ka 50% + 1 votë. Vota varet proporcionalisht nga pjesa në pronësi të pronës së përbashkët.

Por siç tregon praktika, është shumë e vështirë të mbledhësh gjysmën e banorëve të një shtëpie në të njëjtën kohë. Në një situatë të tillë, ata zgjedhin të zgjidhen me kohë të pjesshme. Pas votimit, bëhet një xhiro në apartamente dhe mësohen mendimet e pronarëve të tjerë të pallatit. Kuorumi në këtë formë, si rregull, arrin nivelet e kërkuara.

Në takim duhet të ketë është hartuar një protokoll. Ai regjistron datën dhe vendin e mbledhjes së organizuar, informacionin e kuorumit dhe axhendën. Regjistrimet në protokoll bëhen në formë të lirë. Punimi nënshkruhet nga kryetari dhe sekretari.

Rregullat për të kundërshtuar një vendim

Nëse organizata nuk i ofron shërbimet e saj siç duhet, ose shkel kushtet e specifikuara në kontratë, atëherë pronarët e shtëpive mund të drejtojnë kompaninë ose edhe të zëvendësojnë organizatën e menaxhimit ose metodën e menaxhimit.

Arsyet e zgjidhjes së kontratës me një kompani administruese mund të ketë:

• skadimi i kontratës për ofrimin e shërbimeve;
• dështimi i kompanisë për të përmbushur detyrimet e saj;
• ofrimi i shërbimeve të cilësisë joadekuate;
• konsiderata e vonuar për punë riparimi;
• fshehja e informacionit për aktivitetet e kryera etj.

Vlerësimet

Shumica kompanitë e njohura të cilët kryejnë menaxhimi i ndërtesave të banimit në:

1. Uniservice është një organizatë, stoku i banesave të shërbimit të së cilës tejkalon 1.9 milion metra katrorë. metra.
2. Shfrytëzimi - kompani e suksesshme, e cila kujdeset për një stok banesash mbi 1.7 milionë metra katrorë. metra.
3. VK Comfort është një organizatë që kujdeset për shtëpitë me sipërfaqe mbi 1.3 milion metra katrorë. metra.

Karakteristikat e kompanive më të njohura dhe të besueshme të menaxhimit

"Uniservice" është një kompani e larmishme administrimi që komisionon ndërtesa të reja, kryen kontrolle teknike të ndërtesave, zonave të parkut, si dhe ofron shërbime pastrimi.

Operacionet efikase të kompanisë janë bërë baza për tërheqjen e klientëve të rinj dhe për rrjedhojë rritjen e stokut të banesave të shërbyera.

"VK Comfort" është themeluar në vitin 2009 për të mbështetur kushte të favorshme jetese në zonat metropolitane. Gjatë viteve të aktivitetit, kompania ka dëshmuar veten të jetë një organizatë e suksesshme menaxhimi.

Ajo ka të gjitha licencat e nevojshme dhe operon ekskluzivisht mbi bazën ligjore. Kjo organizatë karakterizohet nga cilësi të tilla si transparenca e informacionit. Kjo do të thotë se kompania punon vetëm sipas tarifave të miratuara dhe është gjithmonë e gatshme për një dialog produktiv me klientët e saj.