Договір найму - основний документ, що регламентує відносини наймача та наймодавця. Однак, врахувати абсолютно все в ньому неможливо. До того ж, нерідко вимоги господаря та бажання орендаря можуть суперечити законодавству. Про те, що можна, а що не можна робити у орендованій квартирі, розповідає АіФ.ru.

Заміна замку— перше, що хоче зробити орендар після підписання договору найму, адже невідомо, хто до нього винаймав цю квартиру. Однак господар зазвичай вимагає від орендаря копію ключів, і це часто викликає суперечки. Думки опитаних юристів щодо цього розділилися. «Вимога передати ключі — законно, незалежно від умов договору, оскільки власник приміщення, на підставі Цивільного кодексу РФ, а також Житлового кодексу РФ, має права володіння, користування та розпорядження на власний розсуд належним йому майном», — розповідає юрист колегії адвокатів «Юков та Партнери» Катерина Баглаєва. Натомість у законодавстві є нюанси, які можуть зіграти на руку орендарю. «Порядок здачі квартири в оренду регламентується нормами глави 35 Цивільного кодексу РФ (наймання житлового приміщення). При цьому зазначені норми не регламентують питання про заміну замку дверей орендарем. Водночас заміна орендарем дверного замку без згоди господаря квартири не є суттєвим порушенням договору оренди, і в цьому випадку господар квартири не має права вимагати дострокового розірвання договору та виселення орендаря», — вважає Олексій Ліпскеров, директор з розвитку Квадрум.ру. На думку експертів, єдиний спосіб позбавити себе головного болю щодо дубліката ключів — подумати про цю ситуацію заздалегідь і прописати її в договорі.

Право відвідування господарем квартиритакож нерідко викликає суперечки . « Цивільний кодекс РФ не містить прямої норми, що дозволяє господареві квартири оглядати квартиру та перевіряти його стан, – повідомив Ліпскеров. — Проте ст. 678 Цивільного кодексу РФ передбачає обов'язок орендаря використовувати квартиру тільки для проживання, забезпечувати її безпеку та підтримувати в належному стані. Відповідно, господар квартири має право вимагати від орендаря виконання зазначених обов'язків. З цього випливає, що господар квартири має право перевіряти стан квартири, проте періодичність та порядок таких перевірок мають бути також узгоджені сторонами або за усною домовленістю, або шляхом внесення до договору відповідних умов».

Свердлити стіниу квартирі без дозволу господаря не можна, оскільки згідно зі ст. 678 ДК РФ, «наймач немає права без згоди наймодавця проводити перебудову та реконструкцію житлового приміщення». Тому, перш ніж повісити картину, мешканець зобов'язаний зв'язатися з господарем. Викидати господарські мебліорендар також може. Якщо старий диван, лакована шафа та продавлене крісло є власністю орендодавця, розпоряджатися ними без його відома не можна.

Селити у квартирі друзів та родичівбез згоди господаря наймач не має права. Відповідно до статті 209 ДК РФ, власнику належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном, яке він і передає орендарю, але не його гостям. Якщо гості завдали наймодавцеві збитків, він має право звернутися з позовом до суду з метою їх стягнення. Для того, щоб позбавити себе претензій з боку господаря, цей пункт має бути також врахований у договорі найму.

Ремонт сантехнікиповинен господар квартири, якщо тільки її поломка не сталася з вини мешканця. Особливо важливим це буває, коли у квартирі прорвало трубу, і залило сусідів. Постає питання, хто платитиме. «Якщо встановлено, що трубу прорвало саме у квартирі власника, то й ремонт сусідам оплачуватиме він. Власник житлового приміщення відповідно до ч. 3 ст. 30 ЖК РФ несе тягар утримання даного приміщення. Частиною 4 зазначеної статті встановлено, що він зобов'язаний підтримувати приміщення у належному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним», - пояснила Баглаєва.

Влаштувати в орендованій квартирі склад чи офісмешканець немає права. Стаття 678 Цивільного кодексу РФ передбачає обов'язок орендаря використовувати квартиру лише проживання, та її порушення може бути причиною дострокового припинення договору найму.

У випадку пожежітакож важливо визначити винуватця, і якщо винен орендар, він несе відповідальність згідно зі ст. 1064 Цивільного кодексу РФ. Однак тут можуть виникнути труднощі. Справа в тому, що більшість договорів найму в Росії не реєструється в державних органах, а значить, суд може визнати їх неукладеними. «Суди загальної юрисдикції дуже часто відмовляють у задоволенні позовних вимог щодо стягнення заборгованості за орендними платежами, оскільки договір оренди нерухомого майна не був зареєстрований у встановленому порядку, відповідно вважається неукладеним. Отже, він не породжує прав та обов'язків для сторін, і тому за шкоду, заподіяну орендарем, договір з яким ви не зареєстрували, доведеться відповідати вам як власнику», - розповіла експерт.

Контекст

Після нещодавнього оголошення московської влади про те, що до кінця року чи не кожну столичну квартиру буде перевірено на предмет проживання нелегальних мігрантів, занепокоїлися багато хто. У тому числі - численна армія громадян Росії, які винаймають житло в Москві. Стривожені й господарі квартир, що здають житлоплощу іногороднім, а то й корінним москвичам, які опинилися без власного кута.

Які права та обов'язки в подібних ситуаціях мають росіяни і як грамотно поводитися, якщо до вас нагрянули з перевіркою співробітники поліції чи інших інстанцій? Найважливіші пункти законодавства та практичні поради – у черговому випуску нашої рубрики.

Дзвонять? Відкрийте двері!

Виходячи з права на недоторканність житла, ми, в принципі, маємо право не відчиняти двері взагалі нікому. З іншого боку, той самий Основний закон дозволяє у певних випадках проникати у квартиру проти волі мешканців. Тобто може бути просто розкритий замок, а то й виламані самі двері. Зрозуміло, доводити до такої крайності не хотілося б. Щоб зберегти своє майно та нерви, важливо знати наступне.

За чинним законодавством право "проникати у житло проти волі" є лише у представників органів державної влади.

До них належать, зокрема, поліцейські, судові пристави, у виняткових випадках співробітники ФСБ та інших силових структур. Однак, оскільки зараз йдеться про посилення контролю за проживанням нелегальних мігрантів, то на практиці нас можуть очікувати переважно на візити представників поліції, в основному - дільничних. Їхні повноваження прописані у законі "Про поліцію" (федеральний закон від 7 лютого 2011 року № 3-ФЗ, остання редакція - від 2 липня 2013 року).

Висновок

Звичайно, всім нам слід дотримуватись законів, неправомірно вічно жити без реєстрації або здавати квартиру натовпам нелегалів. Проте знання своїх прав та нюансів законодавства допоможе уникнути зловживань та перегинів, які часом трапляються під час проведення масових кампаній-перевірок.

Що робити, якщо квартира, що знімається - це ваше перше самостійне житло, а господарі закручують гайки? Варто дізнатися у подробицях, на що ви маєте право, а на що, на жаль, ні. Отже, орендар має право:

. користуватися квартирою та майном, що знаходиться в ній, протягом терміну найму.

Це означає, що, знявши квартиру, ви маєте право проживати там і використовувати все те майно, яке залишили господарі в квартирі. Щоб уникнути претензій, які вам можуть бути пред'явлені після закінчення терміну найму, до в'їзду в квартиру є сенс скласти з господарями опис наявного майна та його стану. Робиться це для того, щоб виїжджати з квартири тихо та спокійно, а не під прокляття та крики: «Куди ви поділи сервіз моєї бабусі?».

Вселити у наймане житлове приміщення свого чоловіка (дружину) та неповнолітніх дітей (вселення інших осіб допускається лише за згодою наймодавця).

Цей пункт закону, можливо, засмутить одностатеві пари і тих, хто, слідуючи сучасній молодіжній моді, сподівається винаймати квартиру з друзями. Однак сучасні правові реалії саме такі: розповівши господині про те, що ви житимете тут із чоловіком, ви не зможете через тиждень вселити в квартиру зграйку мило воркуючих подруг. А якщо ні, то господиня матиме повне право розірвати з вами договір. Тоді і ваш завдаток та комісія агентству будуть витрачені дарма, а пошуки доведеться розпочинати спочатку.

. надати житлове приміщення тимчасовим мешканцям, попередньо повідомивши про це наймодавця.

Тимчасовими мешканцями визнаються будь-які громадяни, які приїхали до орендаря житлового приміщення з постійного місця проживання та тимчасово проживають у нього. Якщо все-таки у вас виникла нагальна необхідність надати тимчасовий притулок друзям, краще заздалегідь повідомити про це квартирних власників. Якщо вам пощастило, і господарі - люди осудні, вони навряд чи будуть проти. А от якщо ви «забудете» їм розповісти про плановане «збільшення сімейства», а гостей побачать, скажімо, бабусі спостереження біля під'їзду, то будьте готові до неприємної розмови, а можливо, і до розірвання договору. Чи варто ризикувати житлом заради сумнівного задоволення цілий тиждень мити посуд за тітонькою з Махачкали?

Як відомо, прав без обов'язків немає. Ну, а щодо наймача, його обов'язки такі:

Здану йому за договором оренди квартиру використовувати за призначенням (тільки житлом), без права передачі в суборенду.

Це обмеження, встановлене законом, як правило, засмучує тих, хто планує використовувати квартиру, що знімається для бізнесу: для організації офісу, здачі її «на годину», організації будь-якого домашнього виробництва і так далі. На практиці жодна з цих дій не дозволена законом, і наймодавець, тобто власник квартири, дізнавшись, що ви, наприклад, здаєте дві кімнати з трьох, що знімаються, має повне право попросити вас на вулицю разом з вашими суборендарями.

. дотримуватись правил користування житловими приміщеннями.

Важливо пам'ятати і про те, що так звані «правила користування житловими приміщеннями», сформульовані в Житловому кодексі РФ, поширюються не тільки на ваше власне житло, а й на будь-яке житлове приміщення, що займається вами. Тому штробити стіни до 11-ї ранку, складати сміття в коридорі і дратувати сусідів іншими способами, стимулюючи їх до виклику міліції, не варто. По-перше, навіщо вам зайве спілкування із представниками охорони правопорядку? По-друге, квартирним господарям інтерес із боку правоохоронних органів точно не сподобається, особливо якщо вони, за прикладом більшості москвичів, не сплачують податки з отриманих від вас прибутків.

. звільнити житлове приміщення після закінчення терміну найму, встановленого у договорі найму.

Цей пункт досить тонкий. Як правило, договір про найм укладається на рік. Але це не означає, що якщо і вас, і господарів все влаштовує, ви все одно повинні виїхати з квартири після закінчення цього терміну. Скоріше, має сенс переукласти договір заздалегідь і продовжити його дію ще на рік. Ну, а якщо накопичилися якісь питання та претензії одна до одної, то закінчення терміну договору – найкращий час, щоб з'ясувати їх усі.

Багато квартировласників використовують закінчення обумовленого терміну як привід підняти ціну на квартиру - що ж, якщо ви розумієте, що ціни об'єктивно зросли, а нова квартира обійдеться вам, як завжди, в 3 ціни (включаючи заставу, комісійні ріелтору та плату за перший місяць), тобто всі підстави погодитись. Якщо ж ви вважаєте, що вас просто «розводять» на додаткові витрати – акуратно збираєте речі та в обумовлений термін залишаєте квартиру. І не забудьте, що застава, яку ви вносили перед вселенням у квартиру, є платою за останній прожитий місяць.

Безперешкодно допускати наймодавця у квартиру з метою перевірки її використання та стану та стану майна.

За цим пунктом у багатьох виникають найгостріші тертя з орендарями. Особливо часто це буває, якщо квартиру здають пенсіонери похилого віку, яким хочеться спілкування; або якщо квартира здається вперше, і в ній залишається багато речей колишніх мешканців, а нині наймодавців.

Щоб щодня не зустрічати зі здивованою особою господаря, що зайшов по старій пам'яті, має сенс заздалегідь обумовити в договорі кількість можливих візитів на місяць. Оптимально, якщо вдасться обмежитися однією зустріччю та поєднати її з передачею грошей. Інакше будьте готові до того, що господар може і переїхати до вас на деякий час. А що? Квартира його.

. нести матеріальну відповідальність за стан квартири та майна, що знаходиться в ній.

Згідно з чинним Цивільним кодексом РФ, з моменту укладання договору вся відповідальність за квартиру переходить на квартиронаймача. Відповідно, наслідки затоки сусідів, пожежі, що трапилася з вашої вини, або будь-якої подібної неприємності доведеться ліквідувати самостійно і власним коштом. Хоча, на честь квартирних господарів, багато хто з них погоджується ділити таку відповідальність навпіл. Так що в цьому питанні - одному з небагатьох - практика виявляється милосерднішою за закон.

Своєчасно оплачувати рахунки за електроенергію та міжміські та міжнародні телефонні переговори; проводити поточний ремонт квартири.

Саме цей пункт свого часу став причиною появи так званої застави на столичному ринку. Справа в тому, що надто багато безвідповідальних квартиронаймачів залишало своє тимчасове житло, залишивши господарям багатотисячні рахунки за телефон чи неоплачену протягом року електрику. Щоб убезпечити себе, квартировласники почали стягувати ці гроші превентивно. Хоча, як правило, квартиронаймач просто регулярно погашає свої борги за електрику та телефон, не обтяжуючи цим господаря.

Зрозуміло, своїми правами та обов'язками володіє не тільки квартиронаймач, а й орендодавець.

Жити на орендованій квартирі - випробування не для людей зі слабкими нервами, але це необхідно для тих, хто хоче навчитися самостійності. Журнал The Village писав, що 54% ​​росіян вважають: після 18 років молоді люди мають залишати батьківські пенати та брати на себе відповідальність жити окремо. Я поспілкувалася з двома дівчатами, які спробували жити на орендованих квартирах, і дізналася, чому навчив їх цей досвід.

Світлана, 27 років, Саратов

Причина розпочати самостійне життя банальна – я вступила до інституту, а батьки жили за містом. Звичайно, щодня можна було б їздити з передмістя до міста, але винаймати квартиру здавалося зручніше та безпечніше.

Перший переїзд був якимсь довгим і нудним. Мені було 16 років, і допомагали усі: батьки, родичі, друзі. Складалося таке відчуття, ніби мене відправляють до експедиції кудись далеко.

Зараз я можу зібрати усі свої речі за годину.

Я з'їжджала від батьків кілька разів. У цьому плані я, як зірка зі своїм прощальним турне, зараз шукаю квартиру, щоб знову переїхати. Рідні реагують спокійно щоразу, бо я доросла людина, маю своє життя, і це нормально – жити самостійно.
Спершу квартиру мені оплачували батьки, а коли я вже почала працювати, вони просто допомагали з переїздом, ремонтом та передавали продукти.

Щоразу для мене все починається з рішення, що потрібно шукати квартиру та жити окремо. Потрібна квартира знаходить мене сама: то знайома здає кімнату, то хтось шукає сусідку, з якою можна поділити тягар квартплати. Кілька разів намагалася знаходити за оголошеннями та через ріелторів, але пропонували жахливі квартири за завищеними цінами.
Була одна квартира, в якій половина належала якійсь божевільні, не можна було провести інтернет, повісити щось і прибрати чужі речі. Про це я дізналася, коли погодилася на заселення.
Найбільшим головним болем на етапі пошуків для мене стали ріелтори, які прикидаються власниками, та шахраї, які здають не свої квартири. Ще є неадекватні власники, що вважають свою квартиру, смердючу чи з ремонтом часів Радянського Союзу, Букінгемським Палацом.

Коли починаєш шукати квартиру, потрібно змиритися з тим, що ти зіткнешся з халупами, які люди помилково називають житлом. А може й ні, адже комусь щастить одразу знайти квартиру мрії.
Мені так не щастило, хоч у мене до житла вимоги мінімальні: гаряча вода; сусіди не алкоголіки, тусовщики чи наркомани; сама квартира має бути теплою, сухою і без свійських тварин, таких, як миші та таргани.

Один із мінусів оренди квартири - це ризик постійних переїздів. До цього треба звикнути. За півроку довелося переїжджати чотири рази. Під кінець я вже не розпаковувала речі, вони просто лежали у великих пакетах для сміття на 120 літрів, в які можна за бажання засунути труп або будівельне сміття.

У 16 років не йдеться про самостійне життя, навіть якщо ти винаймаєш квартиру. Батьки не просто допомагали мені, а утримували мене. Але на 4 курсі я вже була практично автономною, і за квартиру платила сама.

Життя на квартирі – це безліч емоцій. Переїзди, відсутність впевненості в тому, чи ти житимеш у цій квартирі наступного місяця. Хазяйка або господар можуть попросити звільнити квартиру, і це завжди раптово.

У 90% випадків мій переїзд був пов'язаний з тим, що в орендодавців з'являлися родичі, яким не було де жити.

Але є й плюс: немає зайвих речей, у принципі, навіть особистих, лише потрібне.

Життя на квартирі позбавляє матеріалізму і вчить просвітленню. Під кінець у мене було два сміттєві пакети з речами. Все, що в них під час переїзду не влазило, я викидала. Мінімалізм – наше все.

Найбільше мені подобається, що не потрібно ні перед ким звітувати через те, що по три дні не ночувала вдома. Нині такої розкоші немає. Вже о сьомій вечора дзвонять і питають, де я, коли буду і скільки можна сидіти на роботі.
Ти розраховуєш тільки на себе, і якщо десь у тебе виник касовий розрив, дірка у бюджеті – відповідаєш за це лише ти. Тому вчишся думати про наслідки, поводитися з грошима, адже господарку квартири не хвилює, що тобі затримують зарплату, ти з відпустки чи взагалі без роботи.
Будь-який крок із грошима обмірковуєш кілька разів.

Сусіди по квартирі, а вони будуть, бо винаймати квартиру в одну особу - недешеве задоволення, - це завжди кіт у мішку. Ніколи не дізнаєшся, які стосунки складуться з ними, доки не почнеш разом жити.

Жити з батьками набагато простіше та спокійніше, але в тебе немає свободи. Ти як собака, яку вічно вигулює на повідку. На дуже короткому повідку. Зараз батьки знають, чи є в мене хлопець. Вони в курсі всього, що в мене відбувається, бо я дуже емоційна.

Зараз, коли я знов живу з батьками, в моєму житті нічого не змінилося. Я, як і раніше, терпіти не можу наводити когось на свою територію. Але, взагалі, безглуздо сподіватися, що ось як з'їдеш, і як усе налагодиться! Ні, з'явиться ще купа проблем та зобов'язань. Зате ніякого повідця.

Це завжди поневіряння, але потрібно шукати плюси у всьому. Коли я почала за все платити сама, з'ясувалося, що раз на місяць я можу дозволити собі Макдональдс та кіно. Це внесло різноманітність у моє життя, що складається з і продуктів на кшталт «на кожен день» з Ашана.

Фінансові проблеми чудово мотивують шукати роботу, щоб забезпечити собі кращі умови. Невдовзі мені почало вистачати і на подорожі, і на нормальні продукти, і на якісь великі покупки.

Але яким би приємним не було доросле життя, ніхто не застрахований від падінь. Якоїсь миті я просто перегоріла, втомилася бігти цей довічний марафон. Звільнилася з роботи та приїхала до батьків зализувати рани.
Півроку сиділа вдома, мляво шукала роботу і майже нікуди не виходила. Батьки мовчки чекали, коли відпочину і дочекалися.
Важливо пам'ятати, що повертатися назад – це непогано; гірше, коли повертатися нема куди. І коли в тебе є можливість десь відлежатися і залікувати рани або хоча б знати, що є місце, де на тебе чекають і приймуть у будь-якому стані - це вже надає сил і впевненості.
Тим, хто ніяк не може зважитися на те, щоб з'їхати з рідного дому, я раджу не боятися. Так, це дуже великі зміни. Жити самостійно дуже страшно, виникає низка проблем. Але вилетіти з батьківського гнізда і почати жити своїм життям треба якомога раніше.

І спочатку буде складно, але це вже буде твоє життя, твій побут. Можна буде не гладити білизну, не мити посуд і не паритися через безлад, або навпаки розставити всі речі за квітами та формами.
У будь-якому випадку: буде так, як ти захочеш, та й трохи як захочуть власники квартир.

Дарья, 23 роки, Краснодар

Я вирішила винайняти квартиру, коли зрозуміла, що жити з батьками дуже складно. Ще з 16 років я звикла до самостійності: жила з дідусем у той час, як мати та батько влаштовували своє життя у своїх будинках. Смутку по сім'ї як такої не було, адже я звикла до того, що потрібно піклуватися про себе саму.

У мене була своя кімната, в якій я створювала затишок із порожнечі, та свобода дій, яку обмежували лише некомфортні умови, які створював дідусь. Поряд із ним я росла, і в моєму житті з'являлися нові інтереси, цілі, а можливостей реалізувати їх в умовах, у яких я жила, не було.

Я почала зустрічатися з хлопцем, а вести додому інших людей суворо заборонялося. Але скандали на цьому ґрунті були найнезначнішою проблемою. Я звикла бачити навколо себе хаос і змирилася, що нічого не виправити. Мені було просто соромно приводити додому друзів чи молодих людей. Можливо, я просто шукала відмовки.

Постійні сварки та істерики з дідом розжарили ситуацію до краю: я зібрала свої речі і поїхала жити до батька. Там на мене чекав чудовий будинок, повний турботи, ласки та затишку. Мені не треба було готувати, прибирати і хвилюватися про щось. Дружина мого батька дбала про мене, як про свою дитину. Цей райський куточок був далеко від міста, тому незабаром я зіткнулася з проблемою часу.

Їздити на роботу, гуляти допізна, запрошувати гостей було проблематичним через те, що батько жив далеко. Крім проблем з транспортуванням, я зіткнулася з тим, що в затишному і тихому будинку просто нема чим зайнятися, а я молода - хотіла веселитися, бути легкою на підйом.

За місяць я переїхала до мами. Вона жила в спальному районі, далеко від центру, але терпимо, бо транспорт ходить допізна. Жити стало зручніше, але конфлікти з новою родиною не змусили на себе чекати. Після чергової сварки я зрозуміла: час жити окремо.

При оренді квартири найстрашнішим для мене було грошове питання. Я звикла витрачати свою зарплату на себе, а тепер на мене чекала комуналка і квартплата.

Поки я шукала варіанти квартир на сайті, ціни не здавались мені страшними, до того ж батьки обіцяли допомагати. Залишалося лише знайти варіант, який би мене влаштував.

Щодо житла я дуже вимоглива: хочу, щоб у квартирі було красиво. Варіант моєї мрії - однокімнатна, чий розумниця-господар обставив все меблями з Ікеї. До того ж, квартира має бути в центрі чи хоча б у районі, який мені подобається.

Переглянувши сотні варіантів, я зрозуміла, що ринок нерухомості – це пекло. Ціни високі, а ситуація депресивна. Жахливі шпалери з вензелями або гігантськими яскравими квітами, старі меблі, невлаштована кухня, ніякого натяку на смак. Меблі стоїть у рандомному порядку (у нас це називається «куди помістилася»), скрізь є мотлох, який не шкода викинути, але для господарів він, очевидно, предмет гордості.
Після того, як мої естетичні погляди впали під гнітом суворої російської дійсності, я, скрипучи зубами, почала дзвонити по оголошеннях, які викликали в мене мінімальну кількість огиди.

Тепер я зіткнулася із новою проблемою: ріелтори. Вони були всюди.

У моїх романтичних фантазіях добре одягнений фахівець возив мене з квартири в квартиру, показував обстановку і вмовляв хоч що-небудь зняти. Насправді виявилося, що знайти хорошого ріелтора набагато складніше, ніж пристойну квартиру.

Мені постійно передзвонювали всякі люди, які, очевидно, пройшли курс НЛП, і буквально змушували з ними побачитися, обіцяли, що жодних грошей не візьмуть доти, доки я не знайду квартиру мрії. Зневірившись зовсім, я звернулася до одного з таких фахівців - молодої дівчини, яка обіцяла надсилати мені десятки варіантів квартир щодня доти, доки я не буду задоволена. Коштувало таке задоволення 3000 рублів.

При мені вона зателефонувала за чудовим оголошенням: квартира в моєму улюбленому районі, за чудовою ціною, з прекрасними меблями та зручностями. Але її вже здали. Наступні варіанти були без фотографій, а дзвонити та їздити мені довелося самій.

І ось годині о 8-й вечора я стою десь у районі міського вокзалу, поряд з будинком, схожим на підземелля з порно, і мене зустрічає жінка, яка зовсім не бажає, щоб я зайшла всередину. Вона спитала, чи збираюся я жити тут одна. Це питання мене здивувало, але про всяк випадок я дала їй зрозуміти, що люблю гостей, та й завжди є ймовірність, що я захочу з'їхатися з хлопцем.

Господиня підземелля приголомшила мене тим, що її будинок - якась жіноча громада, і чоловікам сюди вхід суворо заборонено. Я попрощалася з нею і поїхала додому зла та розчарована.

У розпачі я розповіла про свої труднощі батькові своєї кращої подруги, і він лаяв мене за те, що я не дивлюся оголошення, а співпрацюю з ким попало. Я повела плечима, не став навіть розповідати, як довго я гортала сайти з оголошеннями.

Можливо, це магія дорослої та досвідченої людини, але за 30 хвилин нашого спілкування батько подруги скинув мені 5 різних варіантів, серед яких була квартира моєї мрії.
Я зателефонувала і вже наступного дня прийшла оглядати майбутні пенати.

Чоловік, який привів мене до квартири, виявився ріелтором, але лише нормальним, тим самим із мрії. Він пояснив мені, що господарі живуть за містом, і тому він сам підбирає клієнтів. Мені потрібно було сплатити перший місяць і комунальні послуги. Жодних інших доплат не потрібно.
Вже наступного дня приїхали господарі, ми уклали договір, і я в'їхала до свого нового будинку, в якому я живу й досі.
Моя квартира – найчудовіша на світі. Тут немає потворних меблів, а шпалери гарного рожевого кольору. Кухня невелика, але на ній все зроблено так, як я хотіла б. І найприємніше - це район, той, у якому я виросла і все довкола знаю.

Те, що мені дуже подобається обстановка, рятує від фінансового смутку. Я віддаю за своє помешкання майже все, що заробила.

За півроку самостійного життя я навчилася коштувати меншу кількість грошей, ніж раніше. Я рідше купую одяг, не їжджу подорожувати, але не можу сказати, що життя обертається лише довкола квартплати. За бажанням, на все можна знайти кошти.

Зате тепер я спокійна та щаслива. Мені завжди є куди повернутись після важкого робочого дня, я можу запросити гостей, і навіть деякий час жила в квартирі з молодим чоловіком. Я можу гуляти до ранку і приповзти до рідних рожевих стін, не турбуючись ні про що.

Самостійне життя також дає простір для творчості. Я займаюся тільки тим, чим хочу і коли хочу. Ніхто не скаже мені, що я забула купити хліб чи не помила посуду. Ніхто не питатиме, куди я йду і о котрій повернуся.

Навіть коли я зовсім одна, мені добре – раніше мені не вистачало свого місця. У мене було відчуття, що є безліч місць, в які я могла піти після роботи, але мені однаково не хочеться в жодне з них. А після винайму квартири це почуття минуло. Тепер я знаю: іду додому.

Нехай це і орендована квартира, я все ж таки почуваюся господинею. Я готую, забираюся, додаю декор на свій смак. Після переїзду я відразу ж поміняла штори у залі та у ванній, розставила свічки, постелила килимок перед кріслом, завезла музичні інструменти та квіти.
Коли намагаєшся навести лад, розумієш, що все-таки людина прикрашає місце, а не навпаки.

З моєю появою в квартирі стало затишніше, отже, я зможу пристосуватися до будь-яких умов.

З новим житлом надійшла і нова відповідальність. Коли зламався нагрівач води, довелося самостійно шукати майстрів, щоби його полагодити. Забився фільтр у крані – довелося шукати рішення. Завелися таргани – почала травити. Перегоріли лампочки – стоїш на табуретці та вкручуєш.
Постійно щось ламається, ламається чи закінчується. Та й генеральне прибирання доводиться робити частіше, ніж звикла, живучи з батьками.

Але все це я вже давно сприймаю як частину життя. З усім можна впоратися, будь-яку трудність можна вирішити. Головне, щоби господарі були адекватні, а з ними мені пощастило.

Тим, хто ще не наважився на самостійне життя, раджу якнайшвидше зробити цей крок. Це школа життя, в якій, крім цінних уроків, є ще й задоволення, спокій та пригоди.

У обране

Спочатку вони шукають один одного: ті, хто хоче здати житлоплощу і хто хоче її зняти. Знайшли. Далі - здавалося б, чого простіше - живи, радуйся, не забувай тільки платити за орендоване житло або стриги купони з метрів, що здаються. Але насправді все не так просто. Правил знімання та здачі житла присвячений сьогоднішній матеріал.

Самі чи через посередника?

Існує два основні варіанти зняти/здати житло:
– самостійно (перелопатив томи газет та журналів, спеціалізованих інтернетівських сайтів, опитавши друзів та знайомих, перечитавши оголошення на стовпах та дверях під'їздів;
- Звернутися до професійних посередників.

Якщо займатися пошуком орендованої квартири самому, то можна заощадити певну суму на послугах посередників. Але є ризик втратити багато часу і навіть стати жертвою шахраїв.

Другий варіант позбавить вас непотрібних контактів. Але й тут ви не застраховані від нечесних посередників.

На ринку оренди квартир працюють два види компаній: інформаційні агенції та агенції нерухомості. Перші за певну плату (гроші – вперед) надають список адрес приміщень, що здаються в оренду. Але найчастіше за названими адресами житло вже буває здано або взагалі не здається. Гроші, звісно, ​​не повертаються.

До агентств нерухомості довіри більше. Вони мають бази даних, які щоденно оновлюються. І за заявкою клієнта беруть на себе пошук відповідних варіантів квартир та їх перевірку, виїжджають на перегляд житла разом із передбачуваним квартиронаймачем, ведуть переговори з власниками квартири. Оплата провадиться тільки після укладання договору наймача з господарем квартири.

Етап проживання

Перш ніж заселятися, власнику та майбутньому квартиранту необхідно обговорити свої взаємини та закріпити їх на папері.

Що таке договір оренди житлового приміщення? Ця угода, за якою власник (орендодавець) надає за певну плату іншій стороні (орендарю) житлове приміщення в обмежене строком володіння та користування ним. Наразі ці відносини законодавством повністю не врегульовані. Тому часто можна зустріти інше формулювання: договір найму чи піднайму. По суті, йдеться про те саме. Відповідно до Цивільного кодексу РФ договір між господарем і мешканцем про оренду квартири має бути складений у простій письмовій формі або нотаріально засвідчений. Обидва види договорів мають однакову юридичну чинність.

У договорі обов'язково слід зазначити:
1. Предмет договору (точна адреса та площа квартири, що здається);
2. Розмір та порядок внесення орендної плати;
3. Права та обов'язки орендаря та орендодавця;
4. Відповідальність сторін у разі дострокового одностороннього розірвання договору;
5. Строк оренди та порядок продовження договору оренди;
6. Реквізити сторін (прізвища, імена, по батькові орендаря та орендодавця, їх паспортні дані та адреси прописки);
7. Дату підписання договору.

Крім того, невід'ємною частиною договору оренди є акт здачі майна, що знаходиться у квартирі, з перерахуванням усіх речей та предметів.

Сторони за своїм бажанням можуть передбачити у договорі та інші умови. Наприклад, можливість доступу орендодавця до приміщення. Це дозволить убезпечити мешканця від несподіваних візитів господаря житла. У договорі треба прописати спеціальну умову – попередньо повідомляти квартиранта про відвідування квартири, допустимо, з метою перевірки її стану. Зазначається і час таких візитів.

Найчастіше договір укладається між двома сторонами – власником житла та наймачем. Іноді буває ще один учасник - агентство нерухомості, яке знайшло клієнта для заселення в цю квартиру. Але, як правило, надалі воно жодної відповідальності та зобов'язань перед ним не несе (за винятком випадків, коли квартира перебуває у нього в довірчому управлінні). Далі укладається договір із власником житла, агенція, отримавши гроші за «звідництво», вмиває руки. Трапляється, що ріелторська компанія укладає офіційний договір з клієнтом, в якому прописано, що якщо протягом 3 місяців клієнт з якоїсь причини з'їхав з квартири, агентство зобов'язується безкоштовно підшукати інший варіант. Але таке буває рідко. Тому звертайтеся до компанії, яка надає таку послугу.

На замітку

Законодавство не передбачає жодних обмежень щодо строків для укладання договору оренди квартири. Він встановлюється за згодою сторін. Однак на практиці договір зазвичай укладають на рік, а потім продовжують на тих самих умовах.

Навіщо «паперовий» договір?

Здавалося б, а чи не простіше домовитися усно?

«Паперовий» договір необхідний захисту інтересів обох сторін. Якщо припустити, що квартира здається в оренду на підставі усних домовленостей між господарем та мешканцем, виникає кілька проблем:

1. У мешканця немає доказу законності його перебування у квартирі, тому він не може зареєструвати в органах внутрішніх справ місце свого тимчасового проживання;

2. У разі виникнення конфліктних ситуацій, при спробі господаря виселити мешканця та стягнути з нього збитки та орендну плату по суду, господареві доведеться надати свідків, які можуть підтвердити його претензії. Житель також має захищати свої інтереси за допомогою свідків. Навіть якщо оренда проста, то судовий процес може розтягнутися надовго, і весь цей час квартиру займатиме мешканець.

Крім того, усні домовленості кожна сторона може трактувати свою користь, тому рекомендуємо складати письмовий договір оренди завжди, навіть якщо здаєте квартиру близькому родичу.

На замітку

Якщо квартира перебуває у державній власності, то її можна здати за договором піднайму і лише з дозволу наймодавця в особі міста та всіх «прописаних» у квартирі. Якщо квартира придбана за іпотекою, необхідно надати письмовий дозвіл банку на оренду, якщо інше не передбачено договором.

Обережність не зашкодить

Перш ніж укладати договір, власнику квартири варто перевірити паспорт майбутнього квартиранта (і зняти з нього копію на випадок, якщо раптом доведеться розшукувати його разом з правоохоронними органами), бажано й переконатися в його платоспроможності. Не завадить попросити у нього інформацію про його місце роботи (назву та адресу компанії), а також контактні телефони.

Майбутньому мешканцю теж не треба соромитися попросити господаря квартири показати документи на житлоплощу (ордер, договір купівлі-продажу, дарчу та інше). Паспорт, щоб упевнитись у тому, що перед ним справді власник житла, а не підставна особа. Буває, що житло здає людина, яка не є її власником. Укладається договір, квартирант віддає гроші за проживання, а наступного дня з'являється справжній господар квартири та виставляє гостя за двері.

До речі, про родичів

Іноді виникає ситуація, коли за дорученням господаря квартиру здає будь-яка інша особа: син, родич, знайомий тощо, або коли господар квартири перебуває під опікою чи піклуванням інших осіб. Загальне правило свідчить: якщо за законом господар житла має право самостійно здійснювати угоди, він може передати це право будь-якій іншій особі. У такому разі він має висловити свою волю у довіреності, яку видає довіреній особі. Ця людина хіба що заміщає господаря в угоді зі здачі квартири у найм. У довіреності мають бути перераховані повноваження, якими господар наділяє довірену особу. Документ необхідно завірити у нотаріуса.

Зовсім інша ситуація складається тоді, коли над господарем квартири встановлено опіку або він перебуває під опікою іншої особи. Нагадаємо, що опіка встановлюється над малолітніми (дітьми молодше 14 років) громадянами, а піклування – над неповнолітніми (від 14 до 18 років). Опікуни мають право самостійно здати квартиру в оренду за господаря, а піклувальники – дати згоду на здачу квартири господарем лише після отримання дозволу органів опіки та піклування.

Гроші вперед!

Розмір орендної плати встановлюється за згодою сторін (орендаря та орендодавця). Але часто, щоб знизити податок, орендодавець і орендар вказують у договорі оренди меншу суму. У разі вирішення суперечок у судовому порядку суд оперуватиме саме цією сумою, і довести, що насправді квартира здається за інші гроші, буде неможливо.

Як правило, при заселенні у квартиру орендар платить за перший місяць проживання та вносить заставу за останній. Якщо до кінця терміну оренди наймач дотримувався умов договору, застава або повертається або зараховується за останній місяць проживання. За допомогою заставного депозиту орендодавець страхує себе у разі можливого заподіяння шкоди майну, або якщо квартирант несподівано з'їде, забувши заплатити.

Якщо квартиру було знайдено через агентство, то може бути виплачена й агентська комісія, рівна або близька щомісячній ставці.

Плата за оренду не повинна змінюватись протягом усього терміну дії договору.

Обов'язково потрібно чітко обумовлювати терміни та суми оплати, хто і за що платитиме. Зокрема комунальні платежі. Стандартна схема: власник сам оплачує комуналку, а все, що набігає по лічильнику, – вода, електроенергія, тепло – квартирант. Краще, якщо комунальні платежі входитимуть у вартість орендної плати, і господар у такому разі сам зможе контролювати щомісячну оплату цих послуг, щоб уникнути заборгованості. Якщо є телефон, бажано прописати у договорі умови оплати міжміських переговорів, користування кабельним телебаченням, мережею Інтернет тощо. У будь-якому випадку всі додаткові платежі необхідно обумовлювати заздалегідь, у момент заселення та підписання договору найму.

Під час передачі грошей необхідно обмінятися розписками.

Про кішку та пташок

Бажано докладно прописати у договорі різні дрібниці: аж до того, чи можна заселитися з кішкою Муркою чи папужкою. Якщо господар заперечує тварин у його будинку, додаткові умови необхідно включити цей пункт. Або, навпаки, написати, що в квартирі мешкатимуть і чотирилапі «квартиранти». Обговорити, у разі псування ними майна, розміри компенсації за завдану шкоду.

Окрема історія – з ремонтом. Хто має його робити? Якщо у договорі передбачена умова, що квартира має бути повернена господареві у первозданному вигляді, це одне. Можливо, доведеться робити ремонт чи фінансово відшкодовувати власникові втрати.

Хоча є таке поняття, як амортизація майна та приміщення. Ті ж шпалери, меблі, підлогове покриття з часом зношуються. При розставанні господаря з квартирантом робиться оцінка збитків і визначається, хто має за нього платити – чи списувати погіршення квартири на амортизацію (а отже, ремонт робить господар за власний кошт). Або ж вважати заподіяною шкодою, яка оплачується наймачем. Тут як сторони домовляться. У договорі зазвичай прописується, що наймач немає права без згоди наймодавця робити будь-які ремонтні роботи чи перепланування. Щоб, наприклад, просвердлити у стіні дірку, щоб повісити картину чи дзеркало, необхідно заручитися письмовою згодою власника квартири.

На замітку

Якщо після підписання договору та чи інша сторона захотіла внести до документа ще щось, робиться додаткова угода до договору – теж письмово, і підписується сторонами.

Хто відповість за шкоду?

Бажано передбачити різного роду ризики – затоку, пожежу тощо та хто несе за це матеріальну відповідальність.

У разі завдання шкоди житловому приміщенню третіми особами за відсутності вини орендаря всі ризики пошкодження або знищення житла падають на власника житла. Виняток із цього правила становлять ті випадки, коли орендар не залишив житло у строк, зазначений у договорі. У такій ситуації всі ризики лягають на нього.

Який порядок відшкодування збитків? У тому випадку, якщо з вини орендаря сталося псування або руйнування квартири або майна, що знаходиться в ній, він зобов'язаний відшкодувати збитки в повному розмірі. Якщо він відмовляється зробити це добровільно, орендодавець має право звернутися до суду із позовною заявою про відшкодування збитків.

При укладанні договору власнику можна звернутися до страхової компанії та застрахувати своє майно від дій третіх осіб. Сума страхового відшкодування на 1 млн. руб. - 4-5 тисяч рублів.

При здачі квартири обов'язково складається опис майна та акт передачі. Цей документ необхідний, щоб захистити обидві сторони від шкоди як матеріальної, так і моральної. Якщо такий документ буде відсутній, і одна із сторін з будь-якої причини постраждає, довести свою правоту буде складно. Опис майна допоможе уникнути безпідставних претензій як з боку наймача, так і з боку наймодавця.

Опис складається у двох примірниках, у простій письмовій формі із зазначенням ПІБ, паспортних даних сторін.

Перевірки на порозі

Наймачеві необхідно обійти квартиру та звірити наявність та стан предметів з текстом опису. Зазвичай акт приймання-передачі майна містить такі пункти:

• Опис недоліків об'єкта. Наприклад, плитка у ванній тріснута, розетка в кімнаті несправна, на стелі кухні пляма.
• Опис переданого у користування майна. Перерахувати всі предмети меблів та інтер'єру, що знаходяться у квартирі на момент в'їзду орендаря. Експерти радять при описі побутової техніки не лише вказувати марку та модель, а й записувати її серійний номер. Раптом підприємливий наймач замінить телевізор чи пральну машину на схожу техніку, але несправну чи гіршу за якістю.
• Показники лічильників. При складанні акта приймання-передачі квартири необхідно зняти всі показники лічильників та вписати їх у акт. Це допоможе уникнути переплат як власником житла, так і наймачем.
• Передає повний комплект ключів від об'єкта.

Пам'ятка для господаря та квартиранта

Орендодавець (власник квартири) має право:
– укласти договір оренди, переукласти його після закінчення встановленого терміну на колишніх чи інших умовах, або відмовитися від його укладання;
- вчиняти з квартирою угоди, передбачені цивільним законодавством;
– давати згоду на вселення на прохання орендаря інших громадян; пропонувати орендарю на власний розсуд розмір плати за житлове приміщення, при цьому одностороння зміна розміру плати за житло не допускається;
- Розірвати договір оренди в судовому порядку;
- Вимагати від орендаря дотримання правил користування житловими приміщеннями;
- Вимагати від орендаря своєчасного внесення плати за оренду;
– входити до квартири з метою перевірки її стану та стану майна у будь-який час за попередньою угодою з орендарем;
- Вимагати від орендаря звільнення житлового приміщення після закінчення терміну оренди.

Повинен:
– надати в оренду житлове приміщення у придатному для проживання стані;
– забезпечити надання комунальних послуг.

Орендар має право:
- користуватися квартирою та майном, що знаходиться в ній, протягом строку оренди;
– вселити в орендоване житлове приміщення свого чоловіка (дружину) та неповнолітніх дітей (вселення інших осіб допускається лише за згодою орендодавця); надати житлове приміщення тимчасовим мешканцям, попередньо повідомивши про це орендодавця. Тимчасовими мешканцями визнаються будь-які громадяни, які приїхали до орендаря житлового приміщення з постійного місця проживання та тимчасово проживають у нього.

Повинен:
- Здану йому за договором оренди квартиру використовувати за призначенням (тільки як житло), без права передачі в суборенду (зняту квартиру не можна ще раз «перездати»);
– дотримуватись правил користування житловими приміщеннями;
– звільнити житлове приміщення після закінчення терміну оренди, встановленого у договорі оренди;
– безперешкодно допускати орендодавця до квартири з метою перевірки її використання та стану майна;
- нести матеріальну відповідальність за стан квартири та майна, що знаходиться в ній;
– своєчасно оплачувати рахунки за електроенергію та міжміські та міжнародні телефонні переговори;
- Проводити поточний ремонт квартири.

Розійтися достроково

Договір оренди може бути розірваний у будь-який час за взаємною згодою сторін (орендодавця та орендаря).

Перелік підстав дострокового розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця обмежений. Договір оренди житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу орендодавця у випадках:
1. Невнесення орендарем орендної плати за квартиру у встановлений термін.
2. Руйнування або псування житлового приміщення орендарем або особами, які проживають з ним.
3. Якщо орендар житлового приміщення та інші громадяни, які проживають разом з ним, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та законні інтереси сусідів.
4. Орендодавець може розірвати договір оренди квартири достроково за своєю ініціативою та в інших випадках (наприклад, виникне необхідність терміново продати цю квартиру). При цьому він зобов'язаний попередити орендаря за певний час, зазначений у договорі (скажімо, за місяць), та зазнати певних збитків (наприклад, компенсувати орендарю орендну плату за місяць у разі зняття ним нової квартири або оплатити послуги ріелторської фірми з пошуку нового варіанту), якщо це передбачено умовами договору оренди квартири.

На вимогу орендаря договір оренди може бути розірваний у судовому порядку у разі, якщо житлове приміщення перестало бути придатним для постійного проживання або перебуває в аварійному стані (не з вини орендаря), наприклад, у зв'язку із пожежею на сходовій клітці. В інших випадках, наприклад, при зміні життєвої ситуації, орендар також може достроково розірвати договір оренди. При цьому він зобов'язаний попередити про це орендодавця за певний термін та зазнати збитків, визначених у договорі оренди (наприклад, компенсувати орендодавцю витрати на пошук нових мешканців).

Консультував керівник офісу "Міель" "На Каховці" Максим Бородиня