Questa domanda ora preoccupa la maggior parte dei residenti dei condomini. Naturalmente, qualsiasi proprietario desidera che l'azienda fornisca alloggi e servizi di pubblica utilità di alta qualità, ma a prezzi ragionevoli. E qui la cosa principale non è inseguire la convenienza e non imbattersi in truffatori, ma trovare il rapporto qualità-prezzo ottimale.
L'istituto della proprietà nel nostro Paese è ancora in fase di formazione. Pertanto, per molti, alcune disposizioni degli artt Codice abitativo RF è diventata una rivelazione. Ad esempio, che i proprietari di alloggi in un condominio possiedano, per diritto di proprietà comune, anche locali che non fanno parte degli appartamenti e sono destinati alla manutenzione. E l'onere del mantenimento di queste premesse ricade, di conseguenza, sui proprietari. La disposizione sulla necessità di scegliere una modalità di gestione dei condomini è del tutto sconcertante, poiché la maggioranza della popolazione è piuttosto apatica.
Come gestire una casa?
Per non commettere errori nella scelta di un metodo di gestione, prima di tutto, è necessario comprendere chiaramente quali diritti e responsabilità ha ora il proprietario di un'abitazione in un condominio.
Secondo l'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, esistono 3 opzioni per la gestione di un condominio:
- gestione diretta dei proprietari dei locali in un condominio;
- gestione di un'associazione di proprietari di case o cooperativa edilizia o altra cooperativa di consumo specializzata;
- gestione dell'organizzazione gestionale.
La modalità di gestione di un condominio viene scelta durante l'assemblea generale dei proprietari dei locali del condominio e può essere modificata in qualsiasi momento in base alla sua decisione.
La scelta del metodo di gestione dipende da molti fattori, ma spesso il fattore determinante è quanto siano solvibili e disciplinati i residenti e che tipo di rapporto abbiano con le organizzazioni fornitrici di risorse.
Se i cittadini fossero sufficientemente attivi e responsabili, allora una buona opzione sarebbe quella di creare, in conformità con la Sezione V del Codice degli alloggi della Federazione Russa, un'associazione di proprietari di case (HOA), che gestirà direttamente la proprietà, stipulerà accordi su la manutenzione e la riparazione dei beni comuni in un condominio e la fornitura di utilità e altri accordi nell'interesse dei proprietari dei locali. Poteri dell'HOA sono molto ampi e permettono di gestire efficacemente un condominio e anche di ricavarne qualche profitto.
Tuttavia, se all’interno della Camera ci sono pochi cittadini proattivi e pronti a impegnarsi in una gestione efficace, allora forse l’unica opzione è trasferire le responsabilità gestionali a una società di gestione (MC).
Affidati ai professionisti
Quando si sceglie una società di gestione, prestare attenzione se ha esperienza di lavoro con il patrimonio immobiliare. Sarebbe utile informarsi sulla professionalità dei dipendenti, dal dirigente e commercialista all'idraulico, oltre a cosa Servizi aggiuntivi oltre gli standard forniti da questa organizzazione può darti. Anche se, forse, l'azienda selezionata fornirà servizi per la gestione della tua casa e coinvolgerà organizzazioni specializzate. È vero, tale mediazione da parte della società di gestione colpirà principalmente le tasche dei consumatori di servizi, cioè le tue tasche.
Se i rappresentanti della società di gestione vi offrono servizi a prezzi bassi, c'è motivo di diffidare. Ricorda che il mercato dei servizi pubblici non è economico.
Scegli un'azienda con esperienza
Se vuoi constatare personalmente il buon lavoro di una società di gestione, basta venire nella sua sede e chiedere direttamente: “dacci gli indirizzi delle case che servi”, e poi prenditi il tempo di andare a tutti gli indirizzi e vedere come la gente vive in queste case.
Prestare attenzione allo stato dei seminterrati, allo stato delle reti dei servizi (riscaldamento e acqua), agli ingressi, area locale, parla con i residenti. Risponderanno a tutte le tue domande meglio di qualsiasi opuscolo pubblicitario: quanto velocemente gli specialisti dell'azienda stessa o dei servizi da essa assunti (idraulici, riparatori, elettricisti, ecc.) rispondono alle richieste dei residenti.
Un’azienda forte è un’azienda ricca
Hai il diritto di informarti sulla base materiale e tecnica della società di gestione. Concordo sul fatto che se l'azienda ha nel suo arsenale solo l'auto personale del manager e un paio di camion, il suo lavoro sarà di scarsa utilità. Se nella tua casa si verifica un incidente più o meno grave, gli specialisti dell'azienda saranno costretti a noleggiare da qualcuno pompe per pompare l'acqua dagli scantinati, bulldozer o trattori. E questo costerà parecchio ai proprietari di casa.
Dove possono i residenti ottenere denaro per “riparare” rapidamente
Se la tua casa necessita di riparazioni e non solo di manutenzione ordinaria, ci sono diversi modi per trovarli contanti, uno dei modi più accessibili per i residenti è quello di risparmiare sulle risorse consumate da un edificio residenziale, principalmente risparmiando sui costi di riscaldamento.
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La fornitura tempestiva e di alta qualità di alloggi e servizi comunali, tariffe gonfiate, manutenzione della proprietà comune e altre questioni abitative rimangono sempre rilevanti. La risoluzione del problema della gestione di edifici a più piani (appartamenti) non fa eccezione. In questo articolo verranno discusse le principali forme di gestione in tali case, nonché la differenza tra una HOA e una società di gestione.
Forme di gestione dei condomini
Dopo il trasferimento della maggior parte dei locali residenziali dalla proprietà statale a quella privata, è sorta la questione dell'organizzazione della sua manutenzione. Eliminando questa funzione, lo Stato ha dato ai cittadini il diritto di scegliere autonomamente il metodo di governo. Queste questioni sono regolate principalmente dalla legislazione sugli alloggi.
L'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa (dati per il 2019) ne stabilisce tre possibili opzioni risolvere il problema della gestione di un condominio:
dagli stessi residenti della casa;
societa 'di gestione.
Il primo metodo può essere scelto dai residenti di piccole case (fino a trenta appartamenti). Risolvono tutte le questioni relative al loro funzionamento e manutenzione in modo indipendente, senza intermediari, concludendo contratti diretti con i fornitori dei servizi di cui hanno bisogno. Tali contratti possono essere stipulati da ciascun proprietario separatamente o tramite un soggetto autorizzato eletto.
Le associazioni di proprietari di case (HOA) o le cooperative di edilizia abitativa (altre specializzate) (HCS) possono essere costituite in uno o più edifici che hanno comunicazioni comuni. Organizzano il funzionamento e la manutenzione delle case attraverso il loro consiglio eletto o stipulando un accordo con una società di gestione.
Le società di gestione (MC) gestiscono le case sulla base di contratti conclusi con loro direttamente da residenti o associazioni di proprietari di case (associazioni edilizie). Questa forma di gestione può coprire un numero qualsiasi di case ed è la più comune.
Selezione di un metodo di controllo
Secondo le disposizioni della legislazione sull'edilizia abitativa, la scelta della modalità di gestione della casa non è solo un diritto, ma anche una responsabilità per i residenti. Devono decidere cosa scegliere durante l'assemblea generale di tutti i proprietari di appartamenti. L'iniziativa di organizzare un incontro può essere presa in qualsiasi momento da qualsiasi persona residente nella casa. Decisione riportato nel verbale di questa riunione ed è obbligatorio per tutti i residenti. Potrebbe cambiare se il metodo di controllo scelto non è adatto ai residenti.
Se i proprietari non potessero decidere sulla loro scelta durante l'anno, allora autorità locali Le autorità bandiscono un concorso per selezionare la società di gestione. Questa disposizione si applica anche nei casi in cui la decisione presa dai residenti non è stata messa in pratica o non è stata scelta la modalità di gestione della casa per un nuovo mandato.
Ciascuno dei metodi sopra indicati ha i suoi pro e contro. Tuttavia, tutti sono progettati per garantire il corretto funzionamento e manutenzione della casa e delle altre proprietà associate e per creare condizioni di vita adeguate. I residenti fanno la loro scelta in base alle caratteristiche dell'immobile da gestire, alle proprie preferenze, valutando svantaggi e vantaggi di tutti i metodi.
Qual è la differenza tra una HOA e una società di gestione?
Le due forme più popolari di gestione della casa sono le HOA e le società di gestione. Quali sono le loro caratteristiche e in cosa differisce una HOA da una società di gestione?
Come suggerisce il nome, per associazione di proprietari di case si intende un’associazione di tutti o della maggior parte dei proprietari di locali residenziali in uno o più edifici. Per eleggere questa forma di governo, almeno il cinquanta per cento della popolazione deve votare. numero totale. HOA è un'entità legale che non ha l'obiettivo di realizzare un profitto. Questa organizzazione senza scopo di lucro è registrata in nel modo prescritto, ha il proprio sigillo e conti bancari. Un HOA viene creato per un periodo indefinito. Per riferimento diretto attività di gestione il consiglio è eletto e presidente dell'HOA. Possono realizzarlo in modo indipendente o concludendo un accordo con la società di gestione. Una HOA può essere trasformata in una cooperativa edilizia.
Anche le società di gestione lo sono persone giuridiche, ma operano su base commerciale. Funzionano sulla base di accordi conclusi con i proprietari degli appartamenti della casa o HOA. L'ambito del loro lavoro è determinato da contratti e l'attività stessa è autorizzata. Le organizzazioni di gestione possono fornire direttamente i servizi di manutenzione della casa o assumere terzi. Le loro attività possono includere la gestione e/o la manutenzione della proprietà. I contratti con le società di gestione sono a tempo determinato e possono essere conclusi per un periodo compreso tra tre mesi e cinque anni. Devono presentare relazioni sul lavoro svolto ai proprietari dei locali residenziali della casa (assemblea generale o rappresentanti della HOA).
In che modo una HOA è migliore di una società di gestione?
Una HOA differisce da una società di gestione principalmente per la sua natura senza scopo di lucro e per l'organizzazione più semplice. Poiché le associazioni dei residenti non si pongono l'obiettivo di generare reddito, non ha senso gonfiare i costi. Inoltre, con una tale organizzazione, è molto più facile per la direzione controllare la spesa dei fondi. L'indubbio vantaggio delle partnership è la loro trasparenza, l'interesse personale per il risultato delle proprie attività, l'indipendenza dalle condizioni di mercato e dalla concorrenza in questo settore.
Lo svantaggio di un'associazione di proprietari di case è che si fa carico di tutte le questioni organizzative legate alla gestione della casa. In effetti, i residenti devono condurre in modo indipendente tutta la documentazione, i calcoli, negoziare con i fornitori di servizi e difendere i propri interessi in caso di controversie con loro. Per gestire in questa forma, è necessario trovare persone pronte ad affrontare questi problemi. Sfortunatamente, non sempre hanno le conoscenze e l'esperienza necessarie per questo.
Spesso sorgono disaccordi tra gli stessi residenti della casa, il che rende gestione efficace quasi impossibile. Inoltre, se alcuni residenti non pagano per i servizi forniti, l’intera casa potrebbe perdere calore o luce. La stessa HOA non è responsabile degli obblighi dei suoi membri.
Pertanto, possiamo evidenziare i seguenti vantaggi di una HOA rispetto a una società di gestione:
- natura non commerciale;
- interesse personale dei residenti nel risultato;
- trasparenza della spesa ;
- Maggiore libertà nella scelta degli appaltatori e nella spesa dei fondi.
Perché una società di gestione è più redditizia di una HOA?
Uno dei vantaggi delle società di gestione è la natura professionale delle loro attività. Queste società sono create appositamente per svolgere attività legate alla gestione e alla manutenzione dei condomini. Pertanto, hanno conoscenze ed esperienze sufficienti per lavorare in questo settore, contatti con i fornitori dei servizi necessari per la manutenzione delle case. Inoltre, questa attività è autorizzata. Vantaggio Questo metodo di gestione significa anche che le aziende sono responsabili delle proprie attività nei confronti dei proprietari. Le disposizioni della legislazione sulla tutela dei diritti dei consumatori si applicano anche ai loro rapporti giuridici. Se i residenti sono insoddisfatti della loro società di gestione, possono rifiutare i suoi servizi e sceglierne un'altra.
Lo svantaggio di una società di gestione è la base commerciale delle sue attività e la sua dipendenza dalle condizioni di un determinato mercato dei servizi. Il loro svantaggio si vede anche nel fatto che le attività e le spese dei fondi della società di gestione sono più difficili da controllare. Operano nell'ambito degli accordi conclusi. E anche se i proprietari diventano insoddisfatti durante la loro implementazione, i loro termini vengono rivisti solo una volta all’anno.
I vantaggi delle società di gestione rispetto alle HOA includono:
- base professionale dell'attività;
- esistenza di responsabilità nei confronti dei proprietari;
- esentare i residenti dalla risoluzione di tutte le questioni relative alla manutenzione della casa;
- la possibilità di rifiutare i servizi della società di gestione.
Ecco cosa può succedere se crei un HOA senza pensare alle conseguenze:
Cosa scegliere: HOA o Regno Unito?
Considerando che ciascuno dei metodi di controllo descritti presenta sia vantaggi che svantaggi, make giusta scelta può essere difficile. Non ci sono grandi differenze nel contenuto delle responsabilità delle HOA e delle società di gestione. In effetti, c'è una differenza nell'ordine in cui viene eseguito.
Non c’è consenso su cosa sia meglio nella pratica. Ma molto spesso i proprietari utilizzano i servizi di una sorta di società di gestione: fino all'80% sceglie questa particolare forma di gestione di un condominio.
Qualcuno parla dei vantaggi di una HOA come associazione senza scopo di lucro creata nell'interesse dei residenti. Altri sulla comodità per i residenti e base professionale attività degli organismi di gestione. Altri ancora concordano sul fatto che è meglio combinare questi due metodi, ovvero creare un HOA che stipuli già un accordo con la società di gestione. Ciò unirà i loro vantaggi e ridurrà i possibili svantaggi.
⇒ : informazioni più utili.
Porre la domanda su cosa sia meglio per gestire una casa: un HOA o una società di gestione , i proprietari devono tenere conto delle caratteristiche delle case da mantenere e delle specificità di un particolare metodo di gestione.
Come scegliere quello giusto societa 'di gestione Servizi abitativi e comunali - Scegliere la giusta società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali
Cominciamo a capire la questione su come scegliere la giusta società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali. Per milioni di russi, gli alloggi e i servizi comunali continuano a rappresentare un grattacapo, nonostante la riforma in corso in questo settore dell’economia. Per qualche ragione, qualsiasi innovazione che dovrebbe teoricamente rendere la vita più facile agli utenti dei servizi pubblici spesso in realtà si ritorce contro. Lo stesso si può dire della separazione forzata dei residenti dei condomini dai loro consueti reparti di emergenza e dagli uffici abitativi.
Considerando più in dettaglio la risposta alla domanda su come scegliere la giusta società di gestione di alloggi e servizi comunali, sottolineiamo che a destra ci sono le domande che interessano maggiormente i nostri lettori Ultimamente. Chi gestisce la tua casa? Secondo l'idea degli autori dell'idea, la concorrenza nel mercato immobiliare e dei servizi comunali e l'emergere di organizzazioni completamente nuove dovrebbero migliorare la qualità dei servizi e contribuire a ridurre le tariffe.
L'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa determina la scelta del metodo di gestione di un condominio. Questa scelta deve essere fatta dai proprietari di case durante la loro assemblea generale. Se l'edificio dispone di appartamenti comunali, i rappresentanti del comune dovrebbero prendere parte al processo decisionale. Inoltre, nell'ambito della risposta alla domanda su come scegliere la giusta società di gestione di alloggi e servizi comunali, notiamo che altre informazioni di interesse possono essere trovate utilizzando il motore di ricerca nella parte superiore della pagina.
Continuiamo a parlare di come scegliere la giusta società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali. I proprietari possono gestire direttamente la propria casa e possono creare organizzazione non profit sotto forma di HOA (associazione dei proprietari di case) o stipulare un accordo con una società di gestione professionale di alloggi e servizi comunali. A proposito, ora vengono spesso create società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali divisioni strutturali organizzazioni edilizie e assumere immediatamente la manutenzione dei nuovi edifici completati. Inoltre, gli acquirenti di appartamenti in nuovi edifici non hanno praticamente scelta.
Inizialmente la discussione riguardava i proprietari di case che avrebbero deciso la loro scelta prima del 1° gennaio 2007. Altrimenti il comune avrebbe dovuto indire un concorso pubblico e affidare la gestione della tua casa al vincitore del concorso. Successivamente la legge è diventata più liberale e la data di svolgimento di questi concorsi è stata spostata al 1 maggio 2008.
A tempo debito nelle regioni russe, secondo gli esperti, solo dal 10 al 45% delle case ha fatto una scelta significativa su come gestire la propria casa. Il resto, per tradizione, faceva affidamento sul destino (ricordate, ad esempio, l'esercito multimilionario di "persone silenziose" nella Cassa pensione della Federazione Russa) sotto forma di concorsi municipali, che avrebbero dovuto fare una scelta per il proprietari. Purtroppo, in molte regioni tali concorsi sono diventati una formalità e i vincitori sono stati gli stessi ex DEZ e ZhEK municipali, che si sono rapidamente registrati nuovamente come LLC.
Tuttavia, esiste una differenza significativa tra la scelta consapevole e i risultati di tale competizione. Le condizioni di lavoro della società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali sono determinate dal comune e i residenti (cioè i proprietari della casa) possono solo venire a patti con questo. Di conseguenza, una sorpresa molto spiacevole diventa, ad esempio, il trasferimento a pagamento di quasi tutte le utenze fornite gratuitamente dai precedenti DEZ e ZhEK.
Il compito delle società di gestione è principalmente quello di mantenere la proprietà comune della casa: seminterrato, ingresso, tetto, comunicazioni. Dopotutto una nuova versione Il Codice degli alloggi della Federazione Russa ha trasferito la responsabilità della loro manutenzione ai proprietari di case, cioè a te e a me. Dopo aver acquistato o privatizzato un appartamento, avete automaticamente acquistato una piccola scala e un seminterrato inondato di liquami. Inoltre, quando esaminiamo la questione su come scegliere la giusta società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali, ricordiamo che in fondo alla pagina puoi leggere i commenti e lasciare anche i tuoi.
Altri materiali sull'argomento: come scegliere la giusta società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali
Le “Regole per la manutenzione della proprietà comune in un condominio” (del 13 agosto 2006) suggeriscono che un elenco specifico di questi servizi, il loro costo e il meccanismo di attuazione sarà adottato anche dall'assemblea generale dei proprietari e quindi incluso nell'accordo con la società di gestione. La società di gestione sarà responsabile solo per le tipologie di lavori e servizi previsti dal contratto.
La prossima cosa di cui vorrei parlare è come scegliere la giusta società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali. Ma è passato molto tempo da quando la tua casa è stata assistita da una specifica società di gestione. Già chiari tutti i vantaggi e, ahimè, gli svantaggi di questo servizio, tra i proprietari di case si sta diffondendo un malcontento fondato. Cosa dovrei fare?
Hai tutto il diritto di cambiare la società di gestione. In teoria, questo non è così difficile da fare. È sufficiente tenere un'assemblea generale dei residenti, determinare le loro pretese nei confronti della precedente società di gestione e prendere la decisione di rescindere il contratto con questa società e trasferirlo alla gestione di un'altra, formalizzando correttamente questa decisione. Successivamente viene inviata una notifica alla precedente società di gestione ed entro 30 giorni la gestione della casa deve essere trasferita a una nuova società da voi scelta - trasferendo il bilancio di separazione e altri documenti specificati dalla legge (ad esempio, un passaporto tecnico della casa).
Naturalmente, prima devi raggiungere un accordo completo con la nuova società di gestione: sono pronti a prendere la tua casa, a quali condizioni, conoscono i suoi punti deboli? Sfortunatamente, nella pratica le cose di solito non funzionano così bene. I servizi abitativi e comunali nel nostro tempo, contrariamente ai miti esistenti, si sono rivelati tranquilli affari redditizi e società di gestione (soprattutto se hai una società abbastanza nuova e casa confortevole) non sono ansiosi di rinunciarvi. In tempi di crisi, il settore dei servizi pubblici mostra una buona redditività del 10-15%. Oltre a rispondere alla domanda su come scegliere la giusta società di gestione di alloggi e servizi comunali, attiriamo ancora una volta l'attenzione sulle risposte più richieste nella riga di ricerca a destra.
Nel rispondere alla domanda su come scegliere la giusta società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali, sottolineiamo quanto segue. Inoltre la società di gestione è spesso affiliata a strutture comunali o personalmente ad alcuni funzionari. Una resistenza particolarmente feroce si sta verificando in entrambe le capitali russe, Mosca e San Pietroburgo.
In Russia sono già in corso numerosi procedimenti legali durante i quali tali decisioni vengono contestate con successo assemblee generali i proprietari e le loro case sembrano bloccati tra due società di gestione dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali. Quindi sarebbe una buona idea ottenere prima il supporto di avvocati esperti in questa materia.
