Любые ресурсы, которые доставляются в ваш дом, а именно электричество, вода, тепло и газ, согласно 4 части статьи 154 Жилищного кодекса РФ называются коммунальными услугами. Они производятся и предоставляются различными компаниями, о которых и пойдёт разговор.

Управляющая компания

Сначала разберемся с расшифровкой непонятных аббревиатур, чтобы в будущем не возникало трудностей. УК (или УО) расшифровывается, как управляющая компания (организация). Ресурсоснабжающая организация в дальнейшем будем именоваться, как РСО.

Это интересно! Раз уж мы затронули два фигурирующих лица, то скажем и о третьем. Потребители – это жильцы многоквартирных или малоквартирных домов, или люди, проживающие в частных домах. Простыми словами, лица, для которых эти самые услуги и производятся.

Управляющая компания же содержит, управляет и эксплуатирует жилищный фонд в связи с договором между владельцами недвижимости и самой организацией, т.е. когда мы говорим о том, кто является исполнителем коммунальных услуг, мы подразумеваем УО. Простыми словами, она является посредником между проживающими лицами в многоквартирных домах и ресурсоснабжающей организацией. Иногда, возможно заключения договоров напрямую между РСО и собственниками, но об этом чуть позже. Также в деятельность управляющей компании входит содержание в надлежащем виде жилого фонда, своевременный сбор средств на капитальный ремонт.

Понятие ресурсоснабжающей организации

РСО для простых потребителей приходится производителем коммунальных услуг. Давайте разберём их деятельность более подробно. Помимо обозначенных выше коммунальных услуг: водоснабжение, тепло, электроснабжение и газовые поставки; Ресурсоснабжающая организация так же занимается следующими видами деятельности:

• ликвидацией грызунов и насекомых;
• утилизацией мусорных отходов;
• освещением близлежащих участков и дворов;
• установкой общедоступных антенн для телевизоров.

Таким образом, РСО производит и доставляет все возможные коммунальные услуги. По закону их деятельность регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Взаимоотношения РСО и УК

После того, как мы разобрались с аббревиатурами, и чем занимается каждая из организаций, давайте рассмотрим, какое взаимодействие происходит между управляющей компанией, РСО и собственниками жилых помещений. Начнём с двух юридических лиц. Они заключают двухсторонний договор на поставку коммунальных услуг. На ресурсоснабжающую организацию возлагается ответственность по производству и доставке бытового обслуживания. В свою очередь, управляющая организация отвечает за сбор денег с собственников и перевод средств РСО. Хоть схема и проста для понимания, на практике часто возникают трудности из-за непрозрачности деятельности жилищно-коммунального хозяйства.

Взаимоотношения УО и собственников жилья

Как и в первом случае, между двумя сторонами заключается договор, в котором прописаны права и обязанности каждого. Владельцы жилищных помещений и имею право на:

• получение коммунальных услуг в полном объеме;
• требование проверки качества предоставляемых ресурсов;
• получение обязательной информации, прописанной в договоре;
• требование материальной компенсации за нанесенный ущерб, если коммунальные услуги были в ненадлежащем качестве.

• своевременно вносить абонентскую плату;
• сообщать о нарушениях во внутридомовых инженерных системах;
• использовать комнатные приборы учёта;
• обеспечивать проверку счётчиков и инженерных систем.

Исполнитель же несколько больше обязательств, перечислим самые важные из них:

• производить расчёт по коммунальным услугам;
• техническое обслуживание внутридомовых систем;
• подписывать договор с РСО о закупке коммунальных ресурсов;
• обеспечивать потребителя коммунальными услугами.

Список можно продолжать до бесконечности, обязательства перед собственниками велики и обширны, поэтому и спрос с УО будет больше.

Взаимоотношения РСО и собственников жилья

Может показаться, что никакого взаимодействия между ними нет и всё предельно просто, но это не так. При наличии управляющей организации, ресурсоснабжающая организация и собственники никак не связаны. В редких случаях, РСО можно рассматривать, как исполнителя коммунальных услуг. Это происходит тогда, когда управление многоквартирным домом осуществляется этими способами:

• при помощи УК;
• с помощью кооперативного объединения;
• напрямую собственниками жилья.

Это три наиболее популярных варианта, когда энергоснабжающая компания становится исполнителем в жкх. Чтобы узнать более подробную информацию, следует обратиться к 354-му постановлению Российской Федерации. Может показаться, что если снабжающая организация занимается оказанием предоставления услуг и сбором платежей, то управляющая компания вовсе не нужна и можно обойтись без неё. Но не всегда это только положительный момент. Давайте рассмотрим достоинства и недостатки такой ситуации. Сначала затронем «плюсы» прямых договоров:

• отсутствие расходов на содержание УО;
• собственники не будут страдать из-за соседей, которые несвоевременно платят по счетам;

К главным «минусам» можно отнести:

• придётся оплачивать предоставление услуг в разных местах, это не всегда удобно;
• возникновение трудностей при перерасчётах.

Как мы видим, не всё так однозначно при заключении договора о ресурсоснабжении напрямую. Жильцы каждого дома выбирают способ управления на свой страх и риск, исходят из того, что подходит им больше всего.

Если мы говорим о заключении договора между РСО и юридическими лицами на предоставление коммунальных услуг организациям, то всё зависит от регионального законодательства. Чаще всего, договоры заключаются напрямую и ЖКХ не участвует в этой цепочке.

Обязанность УО при прямых договорах

УК продолжает нести ответственность за обеспечение инженерных внутридомовых систем к бесперебойной работе. Также они принимают заявки от собственников жилых помещений по поводу работы не надлежащего качества. Компания обеспечивает взаимодействие между РСО и владельцами недвижимости.


Ответственность за качество предоставляемых ресурсов разделена по границе дома. Если нарушения в работе коммунальных услуг произошли до поступления в жилищный фонд, то перерасчёт идёт со стороны РСО. При несоблюдении качества во внутридомовых инженерных системах, материальную компенсацию выплачивает УК.

Заключение

Теперь подведём краткий итог, чтобы точно никто не запутался. Расшифровка РСО и УК – ресурсоснабжающая организация и управляющая компания соответственно.

Первая занимается тем, что производит и транспортирует их до жилищного фонда. Вторая обеспечивает своевременную оплату и уход за многоквартирными домами.

Важно! Исполнителем ресурсоснабжения является именно УО, в некоторых же случаях возможно заключение договора на поставку коммунальных услуг с РСО напрямую. Юридические лица используют этот способ чаще всего.

Тема коммунальных услуг обширна и необъятна. Хорошо если вы нашли ответы на интересующие вас вопросы.

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2008, N 3

К 1 мая 2008 г. все многоквартирные дома должны обрести ответственных лиц, на которых будет возложено управление каждым из них (либо собственники предпочтут самостоятельно управлять домом). Выбрать способ управления могут как собственники, так и органы власти путем проведения открытого конкурса. С точки зрения чиновников, наиболее предпочтительный вариант - выбор управляющей организации - профессионального участника рынка. Поскольку и институт управления многоквартирным домом, и такой субъект, как управляющая организация, возникли в праве недавно - с принятием Жилищного кодекса РФ, - многие проблемы, связанные с воплощением их на практике, еще не разрешены. Об этом свидетельствуют и противоречивая арбитражная практика, и многочисленные вопросы, поступающие в редакцию. В данной статье рассмотрен правовой статус управляющей организации.

Одно из направлений реформирования отрасли, которое воплощается в создании института управления многоквартирным домом, заключается в повышении ответственности собственников помещений (читай - жильцов) за свой дом и заинтересованности в его качественном содержании. Переломить стереотип "общее - значит ничье" власти попытались путем введения такого объекта управления и учета, как многоквартирный дом. Ранее жители всех домов, например, района города на равных условиях оплачивали статью "содержание жилфонда", а фактически работы выполнялись только для нескольких домов. Получалось, что люди "скидывались" на благоустройство чужих придомовых территорий. О прозрачности движения внесенных в качестве квартплаты средств говорить, естественно, не приходилось, что и было одной из причин преобладающей в массовом сознании мысли: "Я плачу ни за что". В некоторых случаях этот подход действительно оправдан (например, такая ситуация сложилась с расходованием средств, внесенных по статье "капитальный ремонт", в домах, которые не ремонтировались более положенных сроков).

Введение подомового учета расходов на ремонт и содержание жилья обеспечит собственников необходимой информацией о том, куда потрачены их деньги. Кроме того, именно собственникам предоставляется право определять перечень работ, которые нужны конкретному многоквартирному дому, с учетом степени его благоустройства и состояния, а затем контролировать их выполнение.

Все эти задачи могут быть реализованы, если есть лицо, готовое планировать и выполнять работы и нести ответственность за результат. Именно в этом видится основной принцип управления многоквартирным домом, и управляющая организация как профессиональный игрок рынка жилищно-коммунальных услуг, обладающий необходимыми знаниями и компетенцией, предлагается как наиболее адекватный вариант воплощения этого принципа на практике. Естественно, за услуги профессионалов придется заплатить, и в этом состоит отличие управляющей организации от ТСЖ, которое не извлекает прибыли от деятельности по управлению домом.

Кроме возложения на управляющую организацию роли координатора и исполнителя работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, ей отводится еще одна, не менее значимая роль - роль буфера (это сравнение все чаще встречается в аналитических материалах по отраслевой тематике) между населением и ресурсоснабжающими организациями. При прямых расчетах ресурсоснабжающих организаций (водопроводно-канализационного, теплосетевого хозяйства, энерго-, газоснабжающих) и компаний, выполняющих различные работы (например, обслуживание лифтов, домофона, ремонт общего имущества), собственник помещения вынужден самостоятельно решать все возникающие вопросы (устранение неисправностей, перерасчет платы) с каждой из них отдельно. Следовательно, каждая организация как минимум должна иметь абонентский отдел по работе с жалобами, а также обеспечить сбор платежей с населения путем заключения договора с расчетно-кассовыми центрами, банками, почтой.

При передаче дома управляющей организации предполагается, что ответственность за качество предоставляемых потребителям коммунальных услуг (а не только содержание жилфонда) несет управляющая организация. Расчет платы также входит в ее обязанности. Именно она должна обеспечить наличие аварийно-диспетчерской службы, сделать перерасчет платы при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами. Получается, что потребители, во-первых, получают один платежный документ, где указаны все виды оказанных коммунальных и жилищных услуг. Отдельных квитанций от газоснабжающих и энергосбытовых компаний не предполагается. Во-вторых, все претензии и пожелания потребители могут направлять управляющей организации (им не потребуется даже знать координаты энергосбыта или ремонтной службы) - именно она должна проконтролировать их удовлетворение и выполнение. Одним словом, собственники помещений получают массу преимуществ.

Представители ресурсоснабжающих организаций также оценили данный порядок позитивно. И это понятно, ведь взыскать задолженность с одной управляющей организации несравненно проще, чем с тысячи граждан. Помимо этого, ресурсоснабжающая организация при включении в правоотношения с потребителями управляющей организации в виде "буфера" избавляется от необходимости соблюдать требования законодательства в сфере защиты прав потребителей (которые, как известно, более жесткие по сравнению с общегражданскими положениями об ответственности).

Итак, жильцы и ресурсоснабженцы могут быть довольны. Однако управляющие организации не разделяют их оптимизма. Причина в том, что даже при первом приближении можно обозначить два основных момента, которые способны остановить управленцев и инвесторов, планирующих войти в данный бизнес. Во-первых, включение в налогооблагаемую выручку всей платы собственников помещений (в том числе за коммунальные услуги), что чаще всего лишает управляющую организацию права на применение УСНО, во-вторых, необходимость оплачивать все выставленные ресурсоснабжающими организациями счета независимо от фактического поступления денежных средств от населения.

Эти налоговые и финансовые риски можно устранить, если построить правоотношения (в части предоставления коммунальных услуг гражданам) на основе посреднической схемы. В этом случае в доходы управляющей организации нужно включить только плату за содержание и ремонт жилого помещения, а оплата коммунальных услуг расценивается как транзитные платежи, за собираемость которых управляющая организация не несет ответственности. Возникает вопрос: насколько правомерна такая оптимизация хозяйственной деятельности? Чтобы на него ответить, следует обратиться к действующему законодательству.

Жилищный кодекс

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать в числе прочего предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В свою очередь, по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников обязуется предоставлять коммунальные услуги (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Среди существенных условий договора управления назван перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Примечание. Договор управления многоквартирным домом заключается:

• по результатам проведения открытого конкурса;
• при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в доме;
• если собственники дома, в котором создано ТСЖ, решили прибегнуть к услугам управляющей организации.

Как видим, формулировки разд. VIII ЖК РФ предполагают, что управляющая организация именно предоставляет коммунальные услуги, а не просто обеспечивает их предоставление (например, только посредством заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями). Из этой же аксиомы исходят и Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (далее - Правила). Этот документ получил особое значение в отрасли, ввел новые понятия, установил новые права и обязанности, поэтому заслуживает самого пристального внимания.

Правила предоставления коммунальных услуг

Правила называют управляющую организацию исполнителем коммунальных услуг - субъектом, предоставляющим коммунальные услуги, производящим или приобретающим коммунальные ресурсы и отвечающим за использование внутридомовых инженерных систем. Понятие исполнителя коммунальных услуг построено на двух терминах, которые нельзя обойти вниманием. Речь идет об услугах и ресурсах.

Коммунальные ресурсы - холодная и горячая вода, электрическая и тепловая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг.

Коммунальные услуги - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

Примечание. Понятие коммунального ресурса представляется некоторым экспертам надуманным и не имеющим реального содержания. Критикуя в целом представленный в Правилах подход, они указывают на смешение понятий, допущенное в самом документе: норматив потребления коммунальных услуг определяется как месячный объем потребления коммунальных ресурсов потребителем. Однако здесь нужно помнить, что в п. 6 Правил коммунальные услуги (по видам) представляют собой обеспечение потребителя коммунальным ресурсом надлежащего качества и в необходимых объемах. Поэтому вполне логично определить "количество" услуги через количество ресурса.

Как следует из Правил, исполнитель приобретает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающей организации, затем при помощи внутридомовых инженерных систем предоставляет гражданам коммунальные услуги. Минрегион разъяснил, что обязательным признаком статуса исполнителя коммунальных услуг является ответственность одного лица и за подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов, и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги <1> (Письмо от 20.03.2007 N 4989-СК/07). К слову сказать, арбитры приняли на вооружение сформулированные Минрегионом признаки исполнителя коммунальных услуг. Например , в Постановлении от 28.01.2008 N Ф09-11548/07-С5 ФАС УО установил, что МУП ЖКХ не является исполнителем коммунальных услуг, а значит, не вправе претендовать на применение регулируемых тарифов при приобретении электрической энергии (для добычи воды из артезианской скважины).

<1> Исполнитель вправе обслуживать внутридомовое оборудование как своими силами, так и с привлечением других лиц на основании возмездного договора.

Ресурсоснабжающая организация несет ответственность только до границы сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с системами коммунальной инфраструктуры. Дальше, от этой границы и до жилого помещения, за качество и режим оказания коммунальных услуг отвечает исполнитель.

Представим ситуацию: в многоквартирном доме установлена автономная газовая котельная. Исполнитель коммунальных услуг приобретает у ресурсоснабжающих организаций холодную воду и газ, при помощи данной котельной производит горячую воду и тепловую энергию, оказывает жителям дома услуги по горячему водоснабжению и отоплению. Эта ситуация укладывается в схему. А как быть, если все коммунальные ресурсы "входят в дом"? Ведь, например, один из аргументов, которые используют суды, освобождая ТСЖ от исчисления НДС со стоимости коммунальных услуг, состоит в том, что ТСЖ не оказывают коммунальных услуг, так как у них нет для этого производственных мощностей, они лишь выступают посредниками между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями. Точно так же можно сказать, что и управляющая организация, занимающаяся техническим обслуживанием и ремонтом внутридомовых инженерных систем, сбором платы за жилое помещение и коммунальные услуги, непосредственно коммунальных услуг не оказывает: она не осуществляет забор воды из артезианских скважин, не нагревает ее в котельных и т.д. Безусловно, с этим нужно согласиться и признать, что понятие исполнителя коммунальных услуг кажется применимым только к ресурсоснабжающим организациям. Однако в рамках действующего законодательства его приходится применять и к управляющим организациям, деятельность которых больше схожа с посреднической. По нашему мнению, это во многом объясняется стремлением защитить права потребителей.

Правительство в Правилах, Минрегион в своих разъяснениях, судьи в решениях исходят из того, что исполнителем коммунальных услуг является управляющая компания. Ресурсоснабжающая организация (которая такие услуги оказывает фактически) может приобрести статус исполнителя коммунальных услуг только в одной ситуации - если собственники помещений выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом. Если же в доме создано ТСЖ либо на общем собрании собственников выбрана управляющая организация, то именно они признаются исполнителями коммунальных услуг для целей применения Правил. Такие выводы изложены, в частности, в Письме Минрегиона России от 20.03.2007 N 4989-СК/07, ответе на вопрос 28 из Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за IV квартал 2006 года <2>. Если управление домом осуществляет ТСЖ или управляющая организация, то собственники помещений не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, с ресурсоснабжающими организациями напрямую (ответ на вопрос 26 того же Обзора).

<2> Утвержден Постановлением Президиума ВС РФ от 07.03.2007.

Управляющая организация - абонент

В обязанности исполнителя коммунальных услуг входит заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями или самостоятельное производство коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг потребителям (пп. "в" п. 49 Правил). В Письме от 03.05.2007 N 8326-РМ/07 Минрегион поясняет: речь идет о договорах на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. Напомним, что согласно определению, приведенному в п. 3 Правил, ресурсоснабжающая организация осуществляет продажу коммунальных ресурсов. Очевидно, что здесь идет речь о договоре энергоснабжения.

Также федеральное законодательство содержит прямое указание на то, что управляющие организации являются потребителями товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения в многоквартирных домах, хотя и приобретают их не для себя, а для предоставления лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме <3>. В п. 89 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики <4> отмечено, что исполнитель коммунальных услуг приобретает электрическую энергию у гарантирующего поставщика для целей оказания собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги электроснабжения, использования на общедомовые нужды, а также для компенсации потерь электроэнергии во внутридомовых электрических сетях на основании договора энергоснабжения (договора купли-продажи электрической энергии).

<3> Подпункт "а" п. 17 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".
<4> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530.

Поскольку управляющие организации не заинтересованы в том, чтобы выступать в качестве абонента по договору ресурсоснабжения (это означает ответственность за оплату коммунальных ресурсов), они пытаются в суде отстоять противоположную точку зрения. Основной довод состоит в том, что согласно п. 2 ст. 539 ГК РФ договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования. Однако арбитрам ФАС СКО показалось достаточным то, что электроустановки (энергопринимающие устройства) переданы управляющей организации в ведение (Постановление от 18.01.2007 N Ф08-7066/2006).

Кроме того, Верховный Суд РФ не согласен с утверждением, что отношения между исполнителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями по договорам о приобретении коммунальных ресурсов для обеспечения потребителя коммунальными услугами нельзя отнести к отношениям энергоснабжения по причине того, что исполнитель не имеет энергопринимающего устройства (Определение от 18.12.2007 N КАС07-660). Аргумент такой. В п. 2 ст. 548 ГК РФ четко сказано: к отношениям, связанным со снабжением водой через присоединительную сеть, правила о договоре энергоснабжения применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами.

Постановление ФАС ДВО от 16.03.2007 N Ф03-А51/07-1/199 - еще один пример попытки управляющей организации отказаться от статуса абонента в договоре энергоснабжения. В данном случае управляющая организация требовала признать договор с предприятием тепловых сетей недействительным. Выдвигались два обоснования. Во-первых, управляющая организация заключила этот договор под влиянием заблуждения относительно природы сделки (ст. 178 ГК РФ): в ней она выступает стороной, тогда как фактически не является потребителем тепловой энергии и не имеет энергопринимающего устройства. Во-вторых, управляющая организация расценила эту сделку как кабальную (ст. 179 ГК РФ): она исполняется за счет средств управляющей организации, платежеспособность которой зависит от поступления денежных средств от граждан. Однако арбитры не согласились с аргументами истца: в договоре ясно выражено намерение сторон относительно вида договора и содержания договорных обязательств.

Любопытно и такое мнение: суд не принял доводы компании о том, что проект договора купли-продажи электроэнергии с энергосбытовой организацией не учитывает всех особенностей посреднического положения ее как управляющей организации между ресурсоснабжающей организацией и потребителем. Причина в том, что осуществление коммерческой организацией деятельности по управлению имуществом собственников квартир в жилом доме одним из лиц не может давать ему какие-либо преимущества в ее осуществлении по отношению к другому участнику спора (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2007 N А64-3987/06-9).

Таким образом, арбитры соглашаются с тем, что управляющие организации должны выступать в договоре энергоснабжения в качестве абонентов. Однако это во многом обусловлено подходом, сформулированным в Правилах. А что было до того, как Правила начали действовать?

Переломная дата

До вступления в силу Правил (09.06.2006), когда применялись Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099, управляющая организация не была названа среди исполнителей коммунальных услуг. Напомним, что согласно п. 1.1 этого документа исполнителями коммунальных услуг признавались предприятия, имеющие жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры в собственности, полном хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также объединения собственников, которым передано право управления многоквартирным домом (кондоминиумы). Поэтому, например, если организация ЖКХ заключала договоры управления до 09.06.2006, они вполне могли содержать положения о ее посреднической роли в части предоставления коммунальных услуг гражданам.

Именно этим выводом руководствовался Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 28.11.2007 N 17АП-7985/2007-ГК. Так, администрация городского поселения как собственник помещений в многоквартирном доме обратилась в суд с требованием признать недействительным договор управления этим домом, заключенный собственниками помещений с управляющей организацией 28.03.2006. Основание - отсутствие в договоре таких существенных условий, как обязанность управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг, их перечень и размер платы. Поскольку ответчик не относится к организациям, у которых на каком-либо вещном праве находится жилищный фонд, не является объединением собственников, которому передано право управления многоквартирным домом, и не является специализированной организацией, предоставляющей коммунальные услуги, включение в договор обязанности оказывать коммунальные услуги не соответствовало законодательству, действующему на момент заключения договора. Другими словами, управляющая организация не являлась исполнителем коммунальных услуг и от собственников не поступало соответствующее задание.

Добавим, что договором управления заключение контрактов с ресурсоснабжающими организациями поставлено в зависимость от наличия доверенностей от каждого собственника. Суды подчеркнули, что после заключения договора управления такие доверенности не требуются.

Еще один примечательный спор рассмотрен в Постановлении ФАС ДВО от 13.11.2007 N Ф03-А51/07-1/4490. Ресурсоснабжающая организация обратилась в суд с требованием о принуждении управляющей организации заключить договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод. По мнению истца, ответчик обязан заключать договор купли-продажи коммунальных ресурсов, поскольку он не в состоянии их самостоятельно производить. Как установили арбитры, управляющая организация заключила с собственниками помещений договор управления от 09.01.2006, оказание коммунальных услуг не вошло в его предмет. Более того, этим договором установлена обязанность собственников помещений заключить договоры о приобретении холодной и горячей воды, электрической и тепловой энергии и о водоотведении непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Как отметил суд, в силу публичного характера договора энергоснабжения его заключение обязательно лишь для энергоснабжающей организации, потенциальный абонент не может быть принужден к заключению договора. Одновременно обязанность ответчика заключить данный договор не предусмотрена действующим законодательством и он не принимал обязательств по его заключению. Соответственно, требования ресурсоснабжающей организации не были удовлетворены.

Действительно, обязанность управляющей организации заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов появилась в законодательстве только 09.06.2006. Однако и после этой даты у ресурсоснабженца нет права принуждать управляющую организацию к подписанию договора, поскольку такая обязанность возникает у исполнителя только по отношению к потребителям коммунальных услуг. Иначе говоря, только собственники помещений вправе потребовать у управляющей организации заключить договоры о приобретении коммунальных ресурсов.

Примечание. Именно поэтому ресурсоснабжающая организация может попасть в неприятную ситуацию, как это случилось с одним частным оператором, арендовавшим коммунальные сети у муниципального унитарного предприятия. Управляющие организации всего города отказались заключать с ним договоры купли-продажи коммунальных ресурсов и, соответственно, не выставляли населению плату за эти ресурсы. Вместе с тем ресурсоснабжающая организация была не вправе взаимодействовать с потребителями напрямую - собирать плату с них. В итоге у ресурсоснабжающей организации скопились большие долги перед ее контрагентами, что поставило под угрозу бесперебойное коммунальное обеспечение населенного пункта. Проблема была решена только при участии региональных властей.

Особенности договора энергоснабжения

Согласно п. 8 Правил условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить Правилам и иным нормативным правовым актам РФ. Эта норма была прокомментирована Минрегионом в двух письмах в связи с многочисленными обращениями исполнителей коммунальных услуг. В первом из них (от 13.02.2007 N 2479-РМ/07) чиновники ограничились лишь общими выводами. Так, Жилищный кодекс и иные правовые акты имеют приоритет перед нормами § 6 "Энергоснабжение" гл. 30 ГК РФ. К иным правовым актам в данном случае относятся Правила. Следовательно, положения п. 8 Правил направлены на обеспечение соответствия условий договоров о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении, заключаемых исполнителем коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией, и основанных на Правилах обязательств исполнителей перед собственниками помещений в многоквартирных домах и потребителями. Другими словами, договоры ресурсоснабжения должны соответствовать требованиям Правил.

Получается, что п. 8 Правил распространил действие этого документа, который согласно их п. 1 регулирует отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, еще и на правоотношения между исполнителем коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией. На основании п. 8 Правил исполнитель коммунальных услуг вправе требовать установления соответствующих Правилам паритетных условий договоров с ресурсоснабжающими организациями по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения - в судебном порядке.

Во втором Письме - от 29.11.2007 N 21492-СК/07 - последовали более подробные разъяснения. Так, приобретение исполнителем у ресурсоснабжающей организации коммунальных ресурсов и водоотведение с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами осуществляются на основании публичного договора энергоснабжения (ресурсоснабжения), при заключении и исполнении которого для сторон являются обязательными требования:

• Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ <5>;
• Правил поставки газа в РФ <6>;
• Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики;
• норм § 6 гл. 30 ГК РФ (в части, не урегулированной указанными правовыми актами).

<5> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167.
<6> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162.

Одновременно условия договора ресурсоснабжения должны соответствовать обязательствам исполнителя, основанным на Правилах, а именно императивным гражданско-правовым нормам, которые приведены Минрегионом в Письме от 29.11.2007 N 21492-СК/07 и могут быть сведены в таблицу.

Пункт Правил	Императивные требования в части:
3 - 6	определения сторон отношений по предоставлению коммунальных услуг и состава коммунальных услуг, за которые перед потребителем отвечает исполнитель, а не ресурсоснабжающая организация
7	особенностей приобретения коммунальных ресурсов и услуг водоотведения собственниками помещений, осуществляющими непосредственное управление многоквартирным домом, у ресурсоснабжающей организации, которая не отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем
9 - 12, Приложение N 1	координации требований к предоставлению коммунальных услуг и требований к качеству коммунальных ресурсов и услуг водоотведения
15	тарифов на коммунальные ресурсы и услуги водоотведения, применяемых для расчетов ресурсоснабжающей организации с исполнителем - управляющей организацией
16 - 34	порядка расчета платы за потребленные в многоквартирном доме коммунальные ресурсы и отведенные сточные воды, периодичности внесения такой платы (оплата тепловой энергии производится равномерно, оплата фактически потребленного количества теплоэнергии возможна только при применении двухставочных тарифов)
38	внесения платы за коммунальные услуги только на указанный в платежном документе банковский счет исполнителя
54 - 59	порядка перерасчета платы за отдельные виды коммунальных ресурсов в связи с временным отсутствием потребителей в занимаемых жилых помещениях
64 - 74	порядка действий привлеченной исполнителем аварийно- диспетчерской службы ресурсоснабжающей организации, составления акта о непредоставлении коммунальных услуг
60 - 63, Приложение N 1	порядка изменения размера платы за подачу коммунальных ресурсов ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность
79 - 86	оснований и порядка приостановления или ограничения подачи коммунальных ресурсов

В качестве иллюстрации к изложенному приведем несколько ситуаций. Разделом VII Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ предусмотрена возможность прекращения или ограничения отпуска питьевой воды и (или) приема сточных вод, в частности при нарушении абонентом сроков оплаты. Вместе с тем согласно пп. "д" п. 50 Правил исполнитель коммунальных услуг вправе в порядке, предусмотренном разд. X Правил, приостанавливать и ограничивать подачу потребителю только горячей воды, электрической энергии и газа. Следовательно, договор на отпуск питьевой воды, заключенный между организацией ВКХ и управляющей компанией, не может содержать условия о приостановлении или ограничении поставки воды в случае образования задолженности управляющей организации. Аналогичный вывод в отношении отопления был сделан Президиумом ВС в Обзоре законодательства и судебной практики ВС за IV квартал 2006 года (ответ на вопрос 28).

Еще один пример. Правила функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики содержат один любопытный пункт - под номером 90. Согласно данной норме договором энергоснабжения между исполнителем коммунальных услуг и энергосбытовой организацией может быть предусмотрено право энергосбытовой организации на получение платы за потребленную лицами, проживающими в жилых помещениях, электрическую энергию непосредственно от собственников и нанимателей соответствующих жилых помещений. Как мы помним, согласно п. 38 Правил и п. 7 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на банковский счет управляющей организации. Следовательно, условие договора энергоснабжения, которым установлено право энергосбытовой организации получать плату за электроэнергию непосредственно от собственников, минуя управляющую организацию, противоречит Правилам, а значит, по мнению Минрегиона, является недействительным.

Примечание. Рассматривая требования управляющей организации об урегулировании разногласий по договору купли-продажи электрической энергии с энергосбытовой организацией, ФАС ЦО в Постановлении от 25.07.2007 N А64-3987/06-9 руководствовался не только § 6 гл. 30 ГК РФ и Правилами функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, но и Правилами.

Итак, нам приходится констатировать, что законодательство предлагает управляющим организациям только договор купли-продажи коммунальных ресурсов, но дает право заключать его на паритетных условиях.

Е.В.Ермолаева

Редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

В отношениях по предоставлению коммунальных услуг помимо потребителей и поставщиков коммунальных ресурсов присутствует некто – исполнитель.

При выборе собственниками помещений в доме непосредственной формы управления это лицо остается неизвестным. Рассмотрим, является ли ресурсоснабжающая организация (РСО), с которой у собственников помещений заключены прямые договоры о приобретении коммунальных ресурсов (договоры об обслуживании внутридомовых сетей заключены собственниками с другими организациями) в случае выбора непосредственного управления, исполнителем коммунальных услуг со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Читаем законодательство

Как следует из п. 3 Правил , исполнителями коммунальных услуг признаются юридические лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуальные предприниматели, отвечающие следующим требованиям:

– производят или приобретают коммунальный ресурс;

– отвечают за обслуживание внутридомовых инженерных сетей, посредством которых предоставляют коммунальные услуги потребителям;

– предоставляют потребителям коммунальные услуги.

Буквальное толкование такого определения позволяет утверждать, что юридическое лицо и ИП не могут рассматриваться как исполнители коммунальных услуг, если в их деятельности отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных элементов. Исполнителем коммунальных услуг в зависимости от выбранного собственниками способа управления домом могут быть:

– ТСЖ, ЖСК, ЖК и иные специализированные потребительские кооперативы;

– а при непосредственном управлении – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

При непосредственном управлении РСО зачастую только подает коммунальный ресурс на границу сетей, входящих в состав общего имущества, но не отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных сетей и не предоставляет потребителям коммунальные услуги. Данное положение закреплено в , в соответствии с которым при непосредственном управлении собственники заключают договор о приобретении коммунальных ресурсов с соответствующей РСО. При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений в многоквартирном доме, или собственниками самостоятельно, если договором с РСО не предусмотрено иное. Таким образом, в строгом соответствии с законодательством РСО, с которой собственники, осуществляющие непосредственное управление домом, заключили договоры о приобретении коммунальных ресурсов, исполнителем коммунальных услуг не является.

Данное утверждение не вызывает сомнения в части возложения на РСО обязанности по содержанию внутридомовых инженерных сетей. Однако вопрос о выполнении РСО иных обязанностей, возложенных Правилами предоставления коммунальных услуг на исполнителя коммунальных услуг, остается открытым.

Толкуем законодательство

Правила предоставления коммунальных услуг распространяют свое действие на отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг (п. 1 ). Тем не менее в силу их п. 8 условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с РСО с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить самим правилам и иным нормативным правовым актам РФ. Стоит обратить внимание на то, что «не должны противоречить» в контексте упомянутой нормы не значит «должны соответствовать» им.

Кроме того, п. 7 устанавливает пределы ответственности РСО по договору с потребителями. Так, РСО несет ответственность за режим и качество подачи холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Минрегион РФ в письмах от 29.11.2007 № 21492‑СК/07 «О заключении договоров исполнителей коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями» и от 13.02.2007 № 2479‑РМ/07 «О применении п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг» дает расширительное толкование названной нормы, указывая на необходимость соответствия условий договоров с РСО в части:

– прав и обязанностей сторон договора;

– порядка подачи коммунальных ресурсов и водоотведения (приема (сброса) сточных вод);

– требований к качеству коммунальных ресурсов и водоотведения (приема (сброса) сточных вод);

– условий оплаты коммунальных ресурсов и водоотведения (приема (сброса) сточных вод);

– ответственности сторон договора;

– оснований и порядка приостановления или ограничения подачи коммунальных ресурсов.

Основная цель расширительного толкования – не допустить нарушения прав потребителей, полностью выполняющих обязательства, установленные законодательством РФ и договорами. Необходимо отметить, что в тексте самих Правил предоставления коммунальных услуг содержатся противоречия, которые не позволяют распространять их действие исключительно на отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг.

Например, п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг предусматривает, что должна быть обеспечена бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества. Однако данный пункт входит в противоречие со всей концепцией рассматриваемого документа. Так, исполнитель предоставляет потребителю коммунальные услуги . В этих целях РСО осуществляет поставку коммунального ресурса на границу сетей, входящих в состав общего имущества, но не в каждое жилое помещение (до ввода в дом). РСО не имеет права поставлять коммунальный ресурс по внутридомовым сетям, так как они являются частью общего имущества. Обязанности РСО, таким образом, ограничиваются бесперебойной подачей коммунальных ресурсов до ввода в дом. Представляется, что это положение должно найти отражение в действующем законодательстве.

Еще один пример – разд. X Правил предоставления коммунальных услуг регулирует приостановление и ограничение предоставления коммунальных услуг . При этом в п. 82 впервые упоминается о приостановлении (либо ограничении) подачи коммунальных ресурсов . В пунктах 80 , 81 речь идет только о коммунальных услугах.

Приведенные примеры показывают, что положения Правил предоставления коммунальных услуг относятся как к коммунальным услугам и, соответственно, связаны с деятельностью исполнителя, так и к деятельности РСО по подаче коммунальных ресурсов. В связи с этим позиция Минрегиона РФ по расширительному толкованию п. 8 рассматриваемого документа представляется целесообразной.

Нет никаких сомнений и в справедливости данного мнения. Дело в том, что какими правами и обязанностями не наделяли бы Правила предоставления коммунальных услуг исполнителей, реальное осуществление этих прав и обязанностей напрямую зависит от РСО. На практике ТСЖ и управляющие организации всего лишь посредники между гражданами и РСО. И, как обоснованно отмечает Минрегион РФ в Письме от 13.02.2007 № 2479‑РМ/07 , исполнитель коммунальных услуг вправе требовать установления паритетных соответствующих Правилам предоставления коммунальных услуг условий договоров с РСО по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения – в судебном порядке. Представляется, что собственники, напрямую выстраивающие отношения с РСО (при непосредственной форме управления), тем более имеют право требовать выполнения обязанностей исполнителя со стороны РСО.

Тем не менее приходится констатировать, что на практике разъяснения Минрегиона РФ не всегда воплощаются в жизнь. Этому способствуют как объективные, так и субъективные причины. К первым можно отнести зависимость РСО от энергетического законодательства (например, порядок приостановления или ограничения подачи электроэнергии, установленный Правилами функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики , не соответствует порядку, предусмотренному Правилами предоставления коммунальных услуг ). Субъективизм проявляется в применении действующего законодательства судебными органами.

Обращаемся к арбитрам

Обобщение судебной практики приводит к выводу, что собственники помещений в многоквартирных домах вовсе не обращаются за судебной защитой и не просят возложить на РСО обязанности исполнителя коммунальных услуг. Они просто исправно оплачивают счета, выставляемые им этими организациями.

Тем не менее позицию арбитров относительно рассматриваемой проблемы можно проследить по спорам между РСО и Роспотребнадзором. Подобные дела – это как раз тот случай, когда государственный орган (Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека) может обратиться в суд за защитой неопределенного круга лиц (жителей конкретного дома). Особую актуальность это приобретает именно при непосредственной форме управления домом, когда другого представителя у собственников нет. Кроме того, нередко Роспотребнадзор выступает ответчиком в суде по искам РСО, которые были привлечены к административной ответственности за нарушение требований законодательства в области защиты прав потребителей.

Итак, принципиальная разница между исполнителем коммунальной услуги и РСО – исполнение либо неисполнение обязанности по содержанию внутридомовых инженерных сетей. В остальном РСО не освобождена от обязанности соблюдения требований Правил предоставления коммунальных услуг . Сомнения, возникающие на практике, могут быть объяснены в первую очередь несовершенством законодательной базы. Разрешение существующей проблемы видится во внесении изменений в нормативные правовые акты, регулирующие взаимоотношения исполнителей и потребителей коммунальных услуг. Не исключается и издание принципиально новых актов, способных урегулировать отношения с РСО.

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 530.

В передаче в Президиум ВАС отказано (Определение от 08.02.2008 № 55/08).

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 № 167.

Оснований для пересмотра дела в порядке надзора не имеется (Определение ВАС РФ от 10.02.2009 № 57/09).

Согласно официальному определению: ресурсоснабжающая организация – это юридическое лицо, чья деятельность направлена на обеспечение жильцов коммунальными услугами. Работа подобных компаний контролируется со стороны государства.

Основные понятия

Деятельность РСО контролируется несколькими правовыми актами: постановлениями правительства, ЖК РФ, ФЗ №176.

К данному типу компаний относят организации, которые предоставляют:

• электричество;
• тепло;
• воду;
• транспортировку и хранение вышеперечисленных ресурсов.

Также подобного правового статуса удостаиваются компании, которые оказывают такие услуги как избавление от насекомых и мелких вредителей (крыс, кротов и т.д.), вывоз ТБО, реализация уличного освещения и т.д. Всем известные ГорГаз и Энергосбыт – типичные примеры РСО.

Может ли РСО считаться УК

Управляющая компания – это юридическое лицо, призванное эксплуатировать жилые дома и регулировать действия подрядных организаций. Действуют УК на основании договоров с владельцами квартир. Управляющая компания – это посредник между жильцами и РСО. Она отвечает за передачу денежных средств собственников квартир за оплату услуг компаний, занимающихся предоставлением ресурсов. УК – выступает в качестве исполнителя услуг, а РСО в свою очередь является субподрядчиком.

Из этого следует, что РСО не могут выступать в качестве УК, так как они ограничены лишь одним родом деятельности и не имеют права принимать участие в управлении домом. Однако допустимы прямые расчеты между РСО и жильцами на основании официальных договоров.

Ответственность РСО за ошибки в расчетах

Согласно федеральному закону №176, вкупе с ЖК РФ, начисление коммунальных платежей – это прерогатива исполнителя услуг. В случае допущения даже мелких ошибок в расчетах, на организацию налагается штраф в размере 50% от исходной суммы.

Если был выявлен факт ошибки в расчетах, необходимо подать письменное заявление в соответствующую компанию. Если исполнитель услуг не предпринял каких-либо действий, следует обращаться с жалобой в РосПотребНадзор.

В большинстве случаев исполнителем коммунальных услуг выступает управляющая компания. Ситуация в стране такова, что подобные организации нередко банкротятся, нарушают законы и осознанно завышают цены на свои услуги. В этой связи на государственном уровне было разрешено производить прямые расчеты между РСО и жильцами квартирных домов. Данная мера призвана улучшить качество предоставления коммунальных услуг и сделать оплату максимально прозрачной.

Особенности прямого сотрудничества

Ресурсоснабжающие организации имеют право выступать в качестве исполнителя коммунальных услуг, если управление домом осуществляется непосредственно владельцами квартир (т.е. минуя УК).

В таких ситуациях обычно выбирается один уполномоченный представитель из жильцов, на которого составляется договор с РСО. Регулируется данное сотрудничество на основании постановления правительства РФ №354.

Прямые расчеты с РСО несут в себе ряд положительных сторон:

1. Пропадает необходимость в коллективной ответственности. Иными словами, при осуществлении прямых расчетов, УК не будут компенсировать задолженности неплательщиков за счет средств, которые выделяются на кап.ремонт и содержание здания.
2. Минимален риск банкротства УК, так как она не будет принимать участия в расчетах за коммунальные услуги.

Имеются и отрицательные особенности:

1. Снижается вариативность способов оплаты коммунальных услуг. Львиная доля управляющих компаний сотрудничает со всеми платежными системами и внести средства можно, не выходя из дома (интернет-банкинг, автоплатежи и т.д.). При расчетах с РСО придется обращаться в кассы.
2. Перерасчет коммунальных услуг будет затруднен, ибо ресурсоснабжающие организации не специализируются на данном аспекте.

В каких случаях можно заключить договор с РСО

С 2017 года стало возможным заключение договоров между собственниками жилья и РСО напрямую, то есть без участия УК. Это допустимо в следующих ситуациях:

1. Данная форма управления выбрана на общем собрании жильцов. Актуально для домов с небольшим количеством квартир.
2. Пользователями услуг выступают владельцы нежилых помещений.
3. Когда закончилось действие договора между УК и жильцами. С составлением нового договора, управляющая компания вновь возлагает на себя обязанности исполнителя коммунальных услуг.
4. В качестве пользователя ресурсов выступает владелец частного дома.
5. У ТСЖ имеются долги перед РСО, превышающие среднюю стоимость услуг за последние 3 месяца.

В любой из представленных выше ситуаций жильцы дома могут заключить прямой договор со своей ресурсоснабжающей организацией.

У такого сотрудничества можно выделить как положительные, так и отрицательные стороны. Плюсы:

• отсутствие затрат на обеспечение бюрократического аппарата УК;
• жильцы получают возможность сотрудничать с любыми подрядными компаниями, в том числе и на краткосрочной основе, на этом можно сэкономить, выбирая более выгодные предложения.

К минусам можно отнести:

• управление домом становится менее эффективным, общие собрания жильцов далеко не всегда позволяют решать поставленные задачи;
• теряется возможность осуществить капитальный ремонт здания с использованием денег из фонда содействия реформированию ЖКХ.

На видео о прямом сотрудничестве с ресурсоснабжающими организациями

Заключение

Составление прямых договоров с РСО – прерогатива жильцов. У такой формы сотрудничества есть равнозначные минусы и плюсы. Наиболее оптимальна она для домов с небольшим количеством квартир, так как в таком случае гораздо проще решать коллективные вопросы (чем меньше участников – тем проще прийти к компромиссу).

Что такое ресурсоснабжающая организация, может ли она быть УК, долги, договора

Обеспечение жителей многоквартирных домов осуществляется снабжающей ресурсами организацией (РСО). Деятельность таких организаций очень важна, так как без предоставляемых ими услуг проживание в многоквартирном доме практически невозможно. Разумеется, за их услуги необходимо платить. Чтобы такие организации не допускали злоупотреблений в своей деятельности, закон устанавливает их особый правовой статус.

Что такое ресурсоснабжающая организация

Данная организация является производителем того или иного ресурса. Также ресурсоснабжающая организация выступает в качестве поставщика.

В России большинство РСО остаются под управлением администрации населенных пунктов. Однако законодательство не запрещает занятие этой деятельностью частным лицам.

Управляющая компания или ТСЖ и РСО

Большинство граждан ошибочно полагают, что РСО и управляющая компания (УК) одно и то же. Но может ли ресурсоснабжающая организация быть управляющей компанией. Разумеется, не может.

УК – это посредник, который обеспечивает организацию сотрудничества между жильцами и РСО.

Хотя напрямую законом не запрещено оказание услуг снабжения ресурсами УК, на практике они отграничивают себя от такого рода деятельности. Потому что в своем большинстве для осуществления деятельности РСО нужны большие капиталовложения.

УК – исполнитель коммунальных услуг

Посредническая роль УК заключается в выполнении функций исполнения коммунальных услуг.

В этом плане УК выступает как исполнитель коммунальных услуг, как перед жильцами, так и перед РСО:

1. В первом случае ответственность заключается в своевременной и непрерывной поставке ресурсов.
2. Ответственность перед РСО заключается в своевременной оплате поставленных ресурсов.

Таким образом, возникают два разных договорных отношений по одному и тому же поводу. С одной стороны, УК заключает договор обслуживания с жильцами многоквартирных домов, с другой с РСО.

Примерно такую цель имеет агентский договор и между ТСЖ и ресурсоснабжающей организацией.

Постановление № 124

Весь порядок образования подобного правоотношения достаточно подробно регламентирован 124 Постановлением Правительства РФ для управляющих компаний. Это НПА содержит правила заключения договора, сроки, в течении которых они должны быть заключены и основные требования к содержанию соглашения.
Подробнее чиатйте тут: постановление №124.

Договор между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией должен полностью соответствовать требованиям указанного НПА.

Образец договора ресурсоснабжения с управляющей компанией

В договоре по поставке ресурсов, заключаемой между жильцами и исполнителем, содержатся права и обязанности сторон. Со своей стороны УК обязуется обеспечить субподрядную поставку ресурсов, с другой стороны, жильцы обязуются осуществлять своевременную оплату коммунальных счетов.

Законодательство требует, чтобы данный договор был составлен в определенном порядке. Образец договора можно скачать здесь.

Долги управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями

В случаях, когда УК выступает в качестве исполнителя коммунальных услуг, вся ответственность за неоплаченные вовремя средства перед РСО ложится на нее. РСО не вправе напрямую требовать задолженность с потребителей ресурсов, когда между ними нет прямого договора. А с УК расчет РСО идет не по каждому отдельному потребителю, а в общем за потребленные ресурсы тем или иным домом.

Но отрезать весь дом от снабжения ресурсоснабжающая организация не может, по этой причине УК должно взыскать с конкретных должников. Если этого не происходит, то долг оплачивается за счет УК. Таким образом и образуется задолженность перед РСО, которая зачастую ведет к банкротству УК.

Если УК не примет меры по взысканию долгов собственников помещений, то банкротство очень быстро наступит, ведь таких потребителей обычно не один или два.

В целях обеспечения своих интересов, УК может:

• отключить должника от локальной сети;
• обратиться в суд.

Однако меры принимаемые УК должны быть в рамках заключенного между ним и жильцами договора.

Как переложить долги УК на агента

Агентом в данном случае выступает распорядитель, который осуществляет операции по расчетному счету жильцов многоквартирного дома. Такие счета создаются при заключении договора с УК и обычно находятся в Сбербанке.

Так как фактически средства принадлежать жильцам, а не УК, то и агент не всегда выплачивает долги этой организации. Ведь все текущие расчеты с РСО должны осуществляться непосредственно в указанные в договоре даты месяца. Все остаточные средства, помимо положенного вознаграждения УК, остаются на указанном счете, без права УК распоряжаться ими, иначе как по условиям договора.

В случае банкротства УК взыскание по его долгам не могут быть обращены на этот счет.

Это сделано для того, чтобы защитить интересы жильцов. После банкротства УК за место него может прийти другая УК или образовано ТСЖ, которое и станет новым распорядителем.

Возможность переложения долгов УК перед ресурсоснабжающией организацией может быть предусмотрена в договоре, заключенном с агентом. Разумеется это происходит с согласия жильцов. Если такого пункта в соглашении не было, то агент вправе отказать в оплате долгов УК. Суд также не вправе обязать агента отвечать по обязательствам УК.

Способы реструктуризации долгов управляющей компании

Законодательно способов реструктуризации задолженности УК перед ресурсоснабжающими организациями не предусматривается. Однако полное отсутствие ресурсоснабжения и банкротство УК не выгодно ни одно из сторон, ни жильцам. Так что РСО зачастую прибегают к такому способу, как заключение договора реструктуризации долга УК.

Реструктуризация подразумевает под собой предоставление отсрочки или рассрочки в оплате долгов без прекращения поставки ресурсов. Такое положение выгодно как для РСО, так и управляющей компании. К тому же не ущемляются законные интересы жильцов.

УК – мошенник

В последнее время официально выявлено более 15 тысяч случаев мошеннических действий со стороны УК. В большинстве случаев они предъявляют коммунальные счета жильцам, получают с них плату, а до ресурсоснабжающих организаций средства не доходят. В итоге УК попросту объявляют банкротом, а деньги пропадают.

Для того, чтобы подобных случаев не происходило, приоритетным является способ заключения прямых договоров с жильцами. Это позволяет им непосредственно контролировать процесс поступления платежей и применять меры в отношении неплательщиков отдельно.

Прямые платежи ресурсоснабжающим организациям

Чтобы осуществлялись прямые платежи РСО необходимо, чтобы с собственником каждого помещения в многоквартирном доме были заключены прямые договора между потребителями и ресурсоснабжающией организацией. При этом тарификацию и оплату за расход ресурсов на помещения общей собственности жильцов и приобретений, совершенных в этих целях будут определяться непосредственно РСО.

Коммунальные счета и платы в фонды будут также осуществляться на имя организации. В этом есть, как свои положительные стороны, так и отрицательные.

К положительным сторонам заключения договора напрямую можно отнести:

• УК или ТСЖ могут сосредоточить свои ресурсы непосредственно на осуществлении управления общим имуществом дома;
• каждый житель отвечает лишь за свои долги и оплачивает лишь потребленные им ресурсы.

К отрицательным можно отнести:

• по каждому виду ресурса придется платить в разных местах;
• возможны ошибки перерасчета.

Помимо прямых договоров с ресурсообеспечивающей организацией, в последнее время растет тенденция к полному отказу, как от УК, так и от ТСЖ. Во многом причиной тому стали злоупотребления, которые допускались должностными лицами указанных организаций. В 2018 году законодательно закреплено право жильцов многоквартирных домов осуществлять полное прямое управление общим имуществом дома.

Такое отношение так же имеет свои плюсы и минусы.

К положительным чертам можно отнести:

• отсутствие расхода на содержание аппарата управления;
• индивидуальная ответственность каждого жильца;
• экономия на разовом привлечении подрядчиков для тех или иных нужд дома.

Имеющиеся минусы выражаются:

• для каждого решения необходимо созывать собрание жильцов;
• фонд поддержки ЖКХ не выдает средства непосредственно жильцам.

Таким образом, полный отказ от УК также не представляется потребителям эффективным, как и предоставление ей полномочий по исполнению коммунальных услуг. Становиться очевидным, что при составлении договоров с УК или учреждении ТСЖ необходимо ограничить его права лишь обеспечением управления общего имущества и выполнением работ по текущему и капитальному ремонту, а остальные обязанности доверить ресурсоснабжающим организациям.

К тому же такая форма потребления ресурсов намного экономичнее, чем получение их через УК или ТСЖ.

3 апреля 2018 вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, позволяющие собственникам помещений в МКД заключать договоры предоставления коммунальных услуг (договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения) и договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами напрямую с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

В связи с большим количеством поступивших в Минстрой России обращений, специалисты Министерства высказали свою позицию по ряду вопросов, связанных с заключением таких «прямых» договоров (далее – прямые договоры).

В частности, в письме подробно разъяснен механизм защиты граждан от получения «двойных» квитанций на оплату коммунальных услуг после перехода на прямые договоры. В случае, если после заключения прямого договора управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги, она должна будет уплатить потребителям, которым были представлены такие платежные документы, штраф. Кроме того, специалисты Министерства отметили, что при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация и именно на нее возлагается обязанность по представлению платежных документов потребителям. Поэтому выставление платежек лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в этом случае является нарушением лицензионного требования. Лицензионный контроль в отношении управляющих организаций осуществляется органами государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации.

Отвечая на вопрос о разграничении зон ответственности управляющей организации и РСО в случае заключения прямого договора при предоставлении некачественных коммунальных услуг, Минстрой России указал следующее. Лицо, осуществляющее управление МКД, выступает «единым окном» для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и отвечает за качество таких услуг внутри многоквартирного дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций. Ресурсоснабжающая организация отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.

Также в письме пояснено, что плата за общедомовые нужды при переходе на прямые договоры выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление МКД, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в многоквартирном доме в составе платы за содержание жилого помещения.

На вопрос о том, как будет осуществляться передача показаний индивидуальных и коллективных (общедомовых) приборов учета при переходе на прямые договоры, Минстрой России ответил, что предоставлять ресурсоснабжающим организациям информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками/ нанимателями) и коллективных (общедомовых) приборов учета, должны лица, осуществляющие управление МКД.

Приведены ответы на ряд иных вопросов.

Так, например, отмечено, что ресурсоснабжающая организация не обязана получать согласие собственников помещений в многоквартирном доме для реализации права на односторонний отказ от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в связи с наличием у последнего задолженности перед РСО.

В отношении данного основания расторжения договора ресурсоснабжения Минстрой России также пояснил, что юридически значимым в этом случае является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги. Наличие задолженности за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в МКД, не является основанием для одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения.

Также Минстрой России указал, что принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о заключении прямого договора с РСО, влечет изменение договора управления многоквартирным домом в силу закона.

Ресурсоснабжающая организация — это исполнитель коммунальных услуг или кто? 2018 год

«Прямые расчеты» – это внесение потребителем платы за коммунальные услуги через платежных агентов (или на прямую) непосредственно в адрес ресурсоснабжающей организации (РСО), которая осуществляет поставку коммунальных ресурсов по договору с исполнителем коммунальных услуг.

Такие расчеты регламентируются статьей 155 ЖК РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением правительства РФ от 05 мая 2011 № 354.

1. При этом стоит обратить внимание на существенное отличие прямых расчетов от прямых договорных отношений между потребителями и РСО.

1.1. Прямые расчеты – способ внесения платы за коммунальные услуги потребителем, который несет обязательства по соответствующей оплате перед управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК, и не влечет возникновения договорных отношений между потребителем и РСО.

Иначе говоря, так называемые прямые расчеты — это лишь особый способ исполнения обязательства собственников помещений перед исполнителем коммунальных услуг, само обязательство при этом остается неизменным.

Поэтому, очевидно, принятие собственниками помещений решения вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую РСО не снимает с УК как исполнителя коммунальных услуг обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения.

1.2. Прямые договорные отношения между потребителями и ресурсоснабжающими организациями возникают только в случаях:

— при непосредственном управлении собственниками МКД;

— когда способ управления МКД не выбран либо выбран, но не наступили события, указанные в пунктах 14, 15 Правил № 354.

В остальных случаях исполнителями коммунальных услуг являются – управляющие организации, ТСЖ, ЖСК.

1.3. При этом плата за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды, вносится исполнителю даже при наличии прямых расчетов с РСО.

2 . Основание и алгоритм для перехода на прямые расчеты

Основанием для перехода на прямые расчеты с РСО является решение общего собрания собственников помещений в МКД (членов ТСЖ, ЖСК), принятое в соответствии с требованиями ЖК РФ. Такое решение не требует согласования с органами публичной власти, а также с правлением товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, управляющей либо ресурсоснабжающими или другими организациями. Принятие такого решение является обязательным для всех потребителей.

2.1. Провести общее собрание собственников помещений МКД на котором вынести вопрос: «Изменение порядка внесения платы за коммунальные услуги (теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение), путем оплаты непосредственно в ресурсоснабжающую организацию (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме)».

2.2. Определить на собрании дату перехода.

2.3. Направить копию Протокола общего собрания в адрес исполнителя коммунальных услуг (Управляющей организации, ТСЖ, ЖСК) и ресурсоснабжающей организации.

3. Кто ответит за долги собственников помещений за коммунальные услуги при прямых расчетах с ресурсоснабжающими организациями.

В связи с тем, что обязательство между РСО и УК (ТСЖ) остается неизменным. Значит, управляющий МКД отвечает перед РСО за надлежащую оплату поставленного в МКД коммунального ресурса. Поэтому суды удовлетворяют иски РСО о взыскании с УК (ТСЖ) задолженности за коммунальный ресурс за вычетом сумм, поступивших от потребителей.

4. Кто выставляет платежные документы?

С учетом того, что управляющий МКД сохраняет статус исполнителя коммунальных услуг, на него распространяется действие пп. «г» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг, согласно которому именно исполнитель обязан производить расчет размера платы за коммунальные услуги. Поэтому в судебных разбирательствах, предметом которых является заключение договоров ресурсоснабжения при условии принятия общим собранием собственников помещений решения о внесении платы за коммунальные услуги напрямую РСО, суд принимает примерно следующую формулировку условия договора: исполнитель коммунальных услуг указывает в платежных документах, представляемых собственникам, нанимателям помещений в МКД не позднее 1-го числа месяца, следующего за расчетным, реквизиты РСО.

Таким образом, данный вариант внесения платы не позволяет УК (ТСЖ, ЖК) достигнуть цели отстраниться от предоставления коммунальных услуг.

Наоборот, выведение денежных потоков из сферы полномочий управляющего МКД может привести к неожиданным последствиям.

Председатель правления

ТСЖ «Альтаир»

г. Красноярск

Колесников Виктор Алексеевич

По словам председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, законопроект уже претерпел изменения. В первоначальной версии ресурсоснабжающая организация могла отказать собственникам жилья в переходе на прямые договоры. Теперь же перечень оснований для несогласия установит правительство, что сократит число необоснованных отказов.

Новая система позволит перечислять плату за ресурсы напрямую поставщику. Инициировать переход на новый механизм может поставщик или потребитель. В документ при доработке были также внесены поправки, ужесточающие ответственность УК за выставление двойных квитанций при переходе потребителей на прямую оплату ресурсов.

Поставщики коммунальных услуг это

Напомним, что коммунальные услуги включают услуги:

• электроснабжения;
• холодного и горячего водоснабжения;
• водоотведения (канализации);
• газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
• теплоснабжения (отопления), в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления. » (п. 36 Приказа Росстата от 26.06.2013 N 234 «Об утверждении официальной статистической методологии формирования официальной статистической информации об объеме платных услуг населению в разрезе видов услуг»)

Кто может являться исполнителем коммунальных услуг?

«исполнитель» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги (Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

В соответствием с приложением 6 «Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004», утвержденного Госстроем России,

Исполнитель жилищно-коммунальных услуг - организация любой формы собственности, организационно-правовой формы (индивидуальный предприниматель), в обязанности которой в соответствии с законодательством РФ, договором и/или распорядительным актом входит предоставление потребителям жилищно-коммунальных услуг.

Для потребителей, проживающих в многоквартирных домах, исполнителями могут являться:

Бесплатная юридическая консультация:

а) для нанимателей - наймодатель (юридическое или физическое лицо), непосредственно либо в лице уполномоченной им организации, осуществляющей управление и обслуживание жилищного фонда;

б) для собственника жилья - управляющая организация или организация, обслуживающая жилищный фонд.

Статья 161 ЖК РФ называет способы управления многоквартирным домом:

• управление товариществом собственников жилья;
• управление жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией;
• непосредственное управление.

Статус управляющей организации неразрывен со статусом исполнителя коммунальных услуг. Из пп. 8, 9, 10 Правил предоставления коммунальных услуг следует, что исполнителем коммунальных услуг может выступать:

• товарищество собственников жилья;
• жилищный кооператив;
• жилищно-строительный или иного специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация;
• ресурсоснабжающая организация.

С какого момента управляющая компания становится исполнителем коммунальных услуг (приступает к предоставлению КУ)?

Управляющая организация - с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в МКД о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления МКД, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному с ресурсоснабжающей организацией (п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг)

Бесплатная юридическая консультация:

Товарищество (ТСЖ) или кооператив - с даты его госрегистрации, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному с ресурсоснабжающей организацией (п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг).

Ресурсоснабжающая организация - в доме, в котором в качестве способа управления выбрано непосредственное управление, - с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений о выборе такого способа управления. Другие условия и основания предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией см. в п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг)

ТСЖ – исполнитель коммунальных услуг с момента создания. Примеры из судебной практики

ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг с момента создания. Прежняя управляющая организация обязана вернуть платежи граждан

ТСЖ обратилось с иском к управляющей компании о взыскании неосновательного обогащения, указав, что ранее осуществляющая управление домом организация обязана вернуть собственникам (в лице созданного ТСЖ) денежные средства, внесенные на счета управляющей компании в качестве целевых взносов на капитальный ремонт жилого дома.

Иск удовлетворен. Судами установлено, что с момента принятия собственниками помещений решения об изменении способа управления многоквартирным домом и создания ТСЖ, товарищество приобрело статус исполнителя коммунальных услуг и лица, представляющего законные интересы собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Бесплатная юридическая консультация:

При этом установлено, что ответчик (прежняя управляющая компания), работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в спорный период не выполнял, в связи с чем на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в сумме перечисленных собственниками целевых платежей (Определение Верховного Суда РФ от 28 мая 2015 г. N 309-ЭС)

ТСЖ с момента создания является исполнителем коммунальных услуг и обязано вносить плату энергоснабжающим организациям

ОАО ТГК-13 обратилось в Арбитражный суд к ТСЖ с иском о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию (отопление и горячее водоснабжение).

В иске к ТСЖ о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию отказано. Указано следующее.

1) Статус управляющей организации неразрывен со статусом исполнителя коммунальных услуг. Получение хозяйствующим субъектом в установленном законом порядке статуса управляющей организации влечет за собой возникновение у нее статуса исполнителя коммунальных услуг с одновременным осуществлением функций по подаче в жилой дом коммунальных ресурсов и обслуживанию внутридомовых инженерных систем.

Бесплатная юридическая консультация:

Следовательно, с момента создания ТСЖ именно ответчик (товарищество) является потребителем отпущенных в жилой дом ресурсов, а также исполнителем коммунальных услуг, и, соответственно, обязанным лицом перед ресурсоснабжающей организацией по оплате поставленных коммунальных ресурсов.

2) Суд апелляционной инстанции, установив общую площадь жилого дома, применив норматив потребления и определив размер задолженности ТСЖ, пришел к выводу о том, что ответчиком истцу уплачены денежные средства в размере, превышающем сумму задолженности и по этому основанию отказал в удовлетворении исковых требований (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 октября 2012 г. N А/2011)

ТСЖ с момента создания или застройщик обязан предоставлять коммунальные услуги и оплачивать их? Решение суда

Требования к ТСЖ о взыскании в пользу ОАО «ВТГК» задолженности за потребленную тепловую энергию и теплоноситель удовлетворены частично.

В спорный период образования задолженности управляющей организацией жилого дома являлось ТСЖ, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Бесплатная юридическая консультация:

С момента создания ТСЖ обязательства по предоставлению коммунальных услуг и их оплаты лежит на ТСЖ, а не на застройщике.

Однако ТСЖ в спорный период не заключило договор на снабжение тепловой энергией в горячей воде с энергоснабжающей организацией.

Между тем в спорные периоды времени ОАО «ВТГК» фактически осуществляло поставку тепловой энергии в многоквартирный жилой дом.

Фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги, поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные. Отсутствие договорных отношений с организацией, чьи энергопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенной ему тепловой энергии (Постановление ФАС Поволжского округа от 6 августа 2013 года по делу N А/2011)

Бесплатная юридическая консультация:

Поставщик коммунальных услуг: определяем добросовестную УК

Каждому современному многоквартирному дому требуется надежный поставщик коммунальных услуг, который будет заниматься вопросами обслуживания инфраструктуры здания и прилегающей территории. Жильцы, конечно, могут попытаться обойтись и собственными силами (например, составив график дежурств), но, как показывает практика, работа на общественных началах редко дает ожидаемый эффект.

Какими бывают поставщики коммунальных услуг

Решить проблему уборки своего дома жители могут двумя способами: создав ТСЖ (товарищество собственников жилья) или заключив договор с управляющей компанией. Последние, как правило, создаются на базе ЖЭК и очень активно «продвигаются» муниципальными властями. Иногда УК также являются структурными подразделениями строительных организаций и навязываются жильцам новостроек едва ли не автоматически.

Если уровень сервиса, оказываемый подобными «настоятельно рекомендованными» поставщиками коммунальных услуг, всех устраивает, тогда нет и особых причин воевать за свободу выбора в этом вопросе. К сожалению, зачастую такие фирмы (особенно имеющие отношение к ЖЭКам) выполняют свои обязанности не слишком добросовестно, заставляя задуматься о переменах.

Главное преимущество ТСЖ состоит в том, что их председатели и члены правления проживают в этом же здании и, значит, напрямую заинтересованы в качестве его обслуживания. Все текущие вопросы решаются на общем собрании, каждый может ознакомиться с финансовыми документами организации. Некоторые ТСЖ со временем даже создают собственную управляющую компанию, предоставляя сервис обитателям соседних зданий.

Кто именно будет обслуживать многоквартирный дом – УК или ТСЖ – решается на общем заседании собственников. Если в здании находятся помещения, принадлежащие муниципалитету, то на собрании обязательно должны присутствовать его представители, мнение которых тоже учитывается при обсуждении и голосовании.

Бесплатная юридическая консультация:

Если ваш дом делегировал вас найти подходящего поставщика коммунальных услуг, постарайтесь отнестись к заданию максимально ответственно. Прежде всего, определитесь со списком кандидатов и постарайтесь узнать о каждом из них как можно больше. Главными критериями выбора традиционно считаются репутация на рынке и стаж работы. Но не стоит отметать и только недавно появившиеся компании – зачастую они предлагают более низкие цены при вполне достойном качестве обслуживания.

Многое об организации можно узнать, обратившись в местные органы надзора (жилищную, административно-техническую, санитарно-эпидемиологическую и прочие комиссии). Если количество нарушений интересующего вас поставщика коммунальных услуг зашкаливает, лучше сразу от него отказаться.

Мнение населения

Конечно, большой стаж работы и относительно чистая «анкета» - это прекрасно, но никогда не помешает также поинтересоваться мнением людей. Практика показывает, что качеством работы обслуживающей фирмы чаще довольны жители объектов, сотрудничающих с УК, созданной на базе какого-нибудь ТСЖ. Можно поинтересоваться у руководителей обществ соседних многоэтажек, не готовы ли они за определенную плату работать также и с Вашим домом.

В общении с населением постарайтесь узнать максимум мнений об их поставщике коммунальных услуг. Поинтересуйтесь, насколько быстро его сотрудники реагируют на жалобы, достаточно ли они профессиональны, вежливы и т. д. Чем более «однополюсной» будет полученная информация, тем выше вероятность удачного сотрудничества. Для пущей уверенности можно также зайти в районную управу и поинтересоваться статистикой жалоб из этих домов за последний год.

Заключение договора

После того как круг кандидатов очерчен, можно приступать непосредственно к переговорам с поставщиком коммунальных услуг. Главный вопрос – это, конечно, финансы. Слишком низкие, равно как и чересчур высокие по сравнению со среднестатистическими цены на обслуживание и ремонтные услуги должны насторожить. В ходе беседы поинтересуйтесь принципом формирования стоимости той или иной услуги.

Бесплатная юридическая консультация:

Даже если первое же посещение оказалось удачным, и вы уже почти на сто процентов склонились к этому варианту, не спешите. Сходите и по остальным адресам. Помните, Ваша задача – предоставить правлению максимально полную информацию. К тому же не исключено, что дальше найдется поставщик коммунальных услуг, предлагающий еще более выгодные условия (например, какие-то скидки).

При заключении договора с незнакомой управляющей компанией не стоит сразу устанавливать слишком продолжительные сроки сотрудничества. Для начала лучше заключить контракт на один год. Если за это время вы окажетесь довольны уровнем предоставляемого сервиса, ничто не помешает впоследствии продлить соглашение еще на несколько лет.

Капитан команды игры «Что? Где? Когда?»

Бесплатная юридическая консультация:

Министр иностранных дел Российской Федерации

Специалист в области интеграций и торговых связей с иностранными корпорациями

За 12 месяцев 2017 года производство цемента на трех заводах компании составило 3,1 млн тонн.

Бесплатная юридическая консультация:

© 2017. Все права защищены. 16+

Свидетельство о регистрации средства массовой информации ЭЛ № ФС7 выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 9 октября 2013 года.

Бесплатная юридическая консультация:

Реформа ЖКХ

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в Республике Дагестан

Эта информация может быть вам полезна

Что входит в понятие "коммунальные услуги"?

Коммунальные услуги – это водоснабжение (обеспечение нас с вами холодной и горячей водой) и водоотведение (канализация), обеспечение домов и квартир электричеством и газом, отопление.

В свою очередь, под коммунальными ресурсами подразумеваются непосредственно вода (горячая и холодная), газ (сетевой и в баллонах), электрическая и тепловая энергия, твердое топливо.

Поставщик услуг, в данном случае, – это организация (или индивидуальный предприниматель), оказывающая нам коммунальные услуги, то есть отвечающая за весь цикл обеспечения наших домов и квартир электричеством, водой, теплом и т.д.

Бесплатная юридическая консультация:

Поставщиком коммунальных услуг может быть управляющая компания, товарищество собственников жилья, жилищно-строитиельный или жилищный кооператив – а также любая другая организация, оказывающая коммунальные услуги или предоставляющая коммунальные ресурсы (компания-поставщик ресурсов).

Поставщик коммунальных ресурсов (ресурсоснабжающая организация) – это компания (или индивидуальный предприниматель), которая продает коммунальные ресурсы.

Из чего складывается платеж за коммунальные услуги?

Формула расчета платежа за коммунальные услуги такова:

Тариф – это цена на коммунальные ресурсы, например, стоимость 1 кубометра (1 м3) воды или газа, 1 кВт\час электричества, 1 Гкал тепла.

Бесплатная юридическая консультация:

Тарифы устанавливает региональное ведомство (региональная энергетическая комиссия, министерство или департамент ЖКХ, комитет по тарифам и т.д.), либо – в отдельных случаях – администрация муниципалитета. Уточнить, какое ведомство устанавливает тарифы на коммунальные услуги в вашем городе (поселке, деревне), вы можете, воспользовавшись телефонами и адресами из раздела "Горячие линии".

Норматив – это предполагаемый (усредненный) ежемесячный объем потребления тех или иных коммунальных ресурсов (электричества, тепла, воды, газа). Нормативы рассчитывает и устанавливает муниципалитет – в соответствии со степенью благоустройства дома и квартиры.

Показания счетчика – в данном случае это могут быть показания как индивидуального счетчика (измеряющего объем потребления услуг в отдельной квартире), так и общедомового \ коллективного.

Субсидия (размер и условия получения устанавливаются региональной службой социальной защиты) позволяет компенсировать затраты на оплату жилищно-коммунальных услуг для отдельных категорий жителей.

Из чего складывается тариф?

Бесплатная юридическая консультация:

Размер тарифа определяется, в первую очередь, себестоимостью услуги, то есть затратами поставщика услуг:

• на строительство \ ремонт \ амортизацию \ развитие всей необходимой инфраструктуры и сетей;
• на топливо;
• на покупную электрическую и тепловую энергию (мощность);
• на сырье и материалы;
• на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников компании-поставщика.

Куда обратиться в случае неправомерного завышения платежа за коммунальные услуги?

Прежде всего, проверьте, пожалуйста, действительно ли платеж завышен, – в этом вам помогут сотрудники регионального ведомства, ответственного за регулирование тарифов на коммунальные услуги. В зависимости от региона, это может быть Региональная энергетическая комиссия, Министерство (или Департамент) ЖКХ, Региональная жилищная инспекция и т.д. Полезные телефоны и адреса вы найдете в разделе "Горячие линии".

Если вам не помогли сотрудники "профильного" ведомства, вы можете обратиться в прокуратуру. В случае бездействия последней – обращайтесь в суд.

Если я был в командировке или жил на даче, должен ли я оплачивать коммунальные услуги в полном объеме?

Бесплатная юридическая консультация:

Прежде всего, здесь следует сделать оговорку: все услуги, на которые у вас установлены счетчики, вы всегда оплачиваете только в том объеме, в котором вы ими действительно пользовались. Соответственно, если вы были в отъезде, это автоматически отразится на показаниях счетчиков и вам не придется переплачивать.

Если же счетчиков у вас нет, в случае отсутствия вы можете настаивать на перерасчете платежей за следующие услуги:

• Электричество
• Горячую и холодную воду
• Водоотведение (канализацию)

Это право гарантировано вам пунктами №раздела VI Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены постановлением Правительства РФ; № 307, от 23.05.2006).

Каким образом пересчитывается платеж? Из общего количества дней в соответствующем месяце вычитаются календарные дни вашего отсутствия, за исключением дня отъезда и дня возвращения.

Что нужно сделать, чтобы платеж был пересчитан? В течение месяца после возвращения домой обратитесь к поставщику коммунальных услуг с соответствующим письменным заявлением. Укажите в заявлении, сколько дней вы были в отъезде, и приложите к заявлению: командировочное удостоверение (если вы были в командировке) \ больничный лист (если вы ложились в больницу) \ загранпаспорт с отметками о въезде и выезде из другой страны (если вы были в отпуске) \ справку с места учебы или работы (если вы ездили на стажировку и т.д.).

Бесплатная юридическая консультация:

Правомерно ли включать в общую площадь квартиры лоджию при расчете платежа за жилищные услуги?

Нет, не правомерно. Площадь лоджии – равно как и площадь балкона, веранды или террасы – не должна учитываться при расчете стоимости жилищных услуг, о чем свидетельствует часть 5 статьи № 15 Жилищного кодекса РФ.

От чего зависит платеж за отопление? Почему в разных регионах разные тарифы на тепло?

При расчете платежа за отопление учитываются:

Бесплатная юридическая консультация:

• тариф на тепло (тепловую энергию)
• объем тепловой энергии, предоставленный поставщиком услуг для отопления вашей квартиры
• площадь квартиры

Размер тариф на тепло определяется, главным образом, затратами поставщика коммунальных услуг на производство \ предоставление услуги, ведь выручка (наши платежи за тепло) должна покрыть все расходы компании и, сверх того, принести компании прибыль.

В свою очередь, затраты поставщика услуг определяются целым рядом факторов, наиболее значимые из которых:

Характер местности (горы, холмы, равнина) определяет требования к инфраструктуре и сетям (например, к протяженности сетей), а также затраты на обслуживание и развитие коммунальных систем в целом. Климатические особенности, в свою очередь, диктуют потребности в том или ином объеме тепловой энергии; количество потребляемой тепловой энергии, опять же, влияет на тариф.

число клиентов (трафик) поставщика услуг

Большее число клиентов позволяет поставщику уменьшить наценку на свои услуги и, соответственно, снизить тарифы.

Бесплатная юридическая консультация:

режим выработки тепловой энергии

В зависимости от режима выработки, себестоимость тепловой энергии может различаться на 50% и более.

степень изношенности инфраструктуры

Степень изношенности сетей и оборудования определяет расходы на поддержание всей инфраструктуры в рабочем состоянии. Расходы, в свою очередь, учитываются при расчете тарифа.

уровень энергоемкости оборудования поставщика услуг

Энергоемкость в данном случае означает эффективность использования топливо-энергетических ресурсов в процессе производства и транспортировки тепловой энергии. Чем выше "энергозатраты" поставщика, тем выше тариф на услугу.

вид используемого поставщиком услуг топлива

Себестоимость услуги также зависит от стоимости топлива, которое поставщик использует в производстве: например, природный газ обходится компании-поставщику существенно дороже, чем жидкое и твердое топливо, что соответствующим образом сказывается и на тарифах для потребителей.

наличие у поставщика услуг собственных источников воды

Если поставщик услуг вынужден покупать воду у других компаний, он также вынужден учитывать эти затраты при расчете тарифов для нас с вами.

характеристики жилого дома и площадь квартиры

Особенности конструкции и плотность застройки жилья определяют требования к инфраструктуре, а также необходимый объем тепловой энергии и сопутствующие потери тепла при отоплении. Объем тепловой энергии, требуемый для отопления квартиры, также зависит от площади квартиры.

Почему я должен платить за отопление летом?

Дело в том, что в течение всего года мы оплачиваем только отопительный сезон: стоимость отопления делится на 12 равных ежемесячных платежей – в первую очередь, чтобы уменьшить каждый отдельный платеж за услугу. Это дает нам возможность оплачивать отопление как бы "в рассрочку".

Помимо уменьшения единовременных платежей, такая схема оплаты позволяет планировать расходы на отопление. Ведь даже в течение отопительного сезона объем тепловой энергии, используемый для отопления наших домов, меняется в зависимости от погодных условий: по мере похолодания на обогрев каждого дома требуется все больше тепловой энергии, по мере потепления – все меньше.

Если бы мы оплачивали услугу только в отопительный сезон и строго в соответствии с объемом тепловой энергии, которую "получили" в каждый отдельный месяц, наши разовые платежи, во-первых, ощутимо возросли бы, а во-вторых – каждый раз мы бы платили разные суммы. Такой режим оплаты, по понятным причинам, далеко не всем удобен.

Я установил счетчик на тепло, но счет за отопление не изменился. Почему?

Показания счетчика за текущий год используются для планирования объемов потребления тепла в следующем (см. постановление Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам").

Например, если вы установили счетчик в этом году (в феврале, или в апреле, или в любом другом месяце), его показания будут использованы для расчета вашего индивидуального "норматива" на 2011-ый год, – соответственно, тогда же изменятся и счета за отопление. В свою очередь, показания счетчик за 2011-ый год будут учтены при планировании вашего "норматива" на 2012-ый, и так далее.

Если я купил дом или квартиру, с какого момента я обязан платить за тепло?

С момента оформления прав собственности на жилье (см. Жилищный кодекс РФ, часть 2, статья № 153). До оформления прав собственности все расходы на содержание дома или квартиры, включая коммунальные услуги, несет государство (в лице муниципальных властей) или уполномоченные государством граждане \ организации.

Могут ли тарифы на тепло различаться в зависимости от того, какая котельная предоставляет услугу и с каким топливом эта котельная работает?

Нет, характеристики котельной, включая используемое топливо, не могут быть фактором, определяющим размер тарифа на тепло (несмотря на тот факт, что стоимость топлива составляет 40-50% себестоимости услуги). Поставщик услуг, в распоряжении которого есть несколько (или даже целая сеть) котельных, работающих с разным топливом, обязан установить единый (средний) тариф для всех своих клиентов.

Больше того, поставщик услуг не может устанавливать разные тарифы для жителей разных муниципальных образований без соответствующего решения региональной энергетической комиссии \ министерства ЖКХ или другого ведомства, контролирующего тарификацию коммунальных услуг в регионе.

Подробнее о правилах расчета тарифов на тепло вы можете узнать из "Методических указаний по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном рынке" (утверждены приказом ФСТ России от 06.08.2004 № 20-э/2).

Может ли поставщик услуг, предоставив льготный тариф на тепло одним жителям, повысить тариф для других?

Нет, это запрещено Федеральным законом от 27.07.2010 № 190-ФЗ "О теплоснабжении". Поставщик услуг не может компенсировать льготные тарифы на тепло для какой-либо категории жителей за счет повышения тарифов для других.

Что такое предельные индексы изменения размера платежа за коммунальные услуги?

Предельные индексы изменения тарифов – это минимальный и (или) максимальный процент повышения суммарного платежа за коммунальные услуги в текущем году (по сравнению с годом предыдущим). Это условный "потолок", выраженный в процентах от текущего платежа, для платежа в следующем году. Например, максимальный индекс в 20% означает, что суммарный платеж за коммунальные услуги в следующем году не должен превышать платеж в текущем году более, чем на 20%.

Это означает, что, если повышение тарифа на воду увеличило суммарный платеж на 10% (при максимальном индексе в 20%), а тарифа на тепло – еще на 5%, то рост тарифа на электричество (или любую иную услуг) не должен привести к увеличению суммарного платежа более, чем еще на 5%.

Для каждого муниципального образования (города, поселка, деревни и т.д.) такие индексы рассчитываются индивидуально. Узнать предельные индексы для своего региона вы можете на сайтах соответствующих ведомств или позвонив по телефонам, указанным в разделе "Горячие линии".

Важно понимать, что предельные индексы не ограничивают рост платежей за ЖКУ, обусловленный отменой (или сокращением) льгот и субсидий.

Что такое перекрестное субсидирование в сфере коммунальных услуг?

Перекрестное субсидирование, в данном случае, – это модель расчета тарифов (на воду, свет, тепло, газ и канализацию), в рамках которой основное платежное "бремя" (за счет более высоких тарифов) ложится на организации (учреждения, компании и т.д.), в то время как жители обеспечиваются водой, теплом и другими услугами по заниженным ценам. Таким образом, различные учреждения фактически "субсидируют" население в сфере коммунальные услуги.

Такая модель "распределения" реальной стоимости услуг между организациями и жителями официально отменена Постановлением Правительства РФ с 1 января 2004 года. Это означает, что мы постепенно переходим к единой системе тарификации, согласно которой разница в платежах обсулавливается объемом потребляемых услуг, а не их ценой. При этом для малообеспеченных семей (и одиноких жителей) предусмотрена адресная социальная помощь (субсидии), позволяющая им оплачивать коммунальные услуги по общим расценкам.

Отказ от практики перекрестного субсидирования осуществляется поэтапно, чтобы избежать резкого роста тарифов на необходимые услуги.

Как выгоднее платить за коммунальные услуги – по нормативам или по счетчику?

Как показывает практика, для большинства жителей нашей страны ощутимо выгоднее оплачивать коммунальные услуги по счетчику, а не по нормативам. Это обусловлено тем, например, что многие из нас используют гораздо меньше воды и тепловой энергии, нежели "предполагает" норматив (поскольку в норматив закладывается некий усредненный объем потребления тех или иных услуг).

Откуда берутся нормативы? Как они рассчитываются?

Нормативы – это условные (усредненные) ежемесячные объемы потребления коммунальных услуг (холодной и горячей воды, газа, электричества и тепла). Предполагаемый среднестатистический объем потребления услуг рассчитывается исходя из конструктивных и других (технических) характеристик дома и \ или квартиры.

Нормативы потребления воды, тепла и других коммунальных услуг устанавливает, в большинстве случаев, соответствующее региональное ведомство (энергетическая комиссия, комитет по тарифам и нормативам, министерство ЖКХ и т.д.). В ряде случаев эти полномочия делегируются муниципалитету. Уточнить, кто отвечает за расчет нормативов в вашем муниципальном образовании, вы можете, воспользовавшись полезными телефонами и адресами из раздела "Горячие линии".

Ресурсоснабжающая организация - что это и как заключить прямой договор с ней?

Все блага цивилизации, которыми пользуются жители многоквартирных домов, будь то электричество, тепло или горячее и холодное водоснабжение, являются ресурсом, предоставляемыми специальными организациями.

Такие организации именуются ресурсоснабжающими (РСО). Ресурсоснабжающая организация - что или кто это? Существуют четкие правила, по которым происходит расчет и взаимодействие между потребителями (собственниками или иными пользователями) и РСО.

Зачастую посредником между ними выступают управляющие компании (УК), но в некоторых ситуациях возможны прямые расчеты и прямые договора между пользователями услуг и организациями, предоставляющими услуги.

За чей счет производится замена электросчетчиков в квартире и на лестничной площадке? Ответ узнайте прямо сейчас.

Законодательство о порядке предоставления услуг

Правила, согласно которым осуществляется предоставление коммунальных услуг, регламентируются следующими правовыми актами:

• Жилищным кодексом;
• постановлениями правительства РФ №307, №124, № 354, № 1498;
• федеральным законом №176-ФЗ.

Понятие ресурсоснабжающей организации

Что такое ресурсоснабжающая организация?

Ресурсоснабжающими организациями называются юридические лица и ИП, которые осуществляют предоставление, транспортировку и продажу коммунальных ресурсов.

К ресурсоснабжающим организациям относятся компании, предоставляющие следующие ресурсы:

• электроэнергию;
• водопроводную воду и водоотведение (канализацию);
• природный газ;
• тепловую энергию, в том числе и твердое топливо (в ситуациях с печным отоплением).

Кроме того, к РСО относятся компании, осуществляющие транспортировку и обслуживание вышеперечисленных ресурсов.

Также ресурсоснабжающие организации предоставляют услуги по:

• уничтожению насекомых и грызунов;
• вывозу мусора (твердых бытовых отходов);
• доступу к коллективным телевизионным антеннам;
• освещению дворовых территорий.

Таким образом, все ресурсы, предоставляемые гражданам, транспортируются и доводятся до жилого дома ресурсоснабжающими организациями.

Может ли быть управляющей компанией?

Управляющей компанией называется юридическое лицо, осуществляющее эксплуатацию, управление и содержание жилых домов на основании договора, подписанного между организацией и собственниками жилых помещений.

Строго говоря, УК - посредник, аккумулирующий средства собственников для оплаты услуг, предоставляемых РСО.

УК является исполнителем коммунальных услуг и подрядчиком потребителей, а ресурсоснабжающая организация - субподрядчиком на основе договора, заключенного между УК и РСО.

Кроме того, УК обслуживает общее имущество, планирует и осуществляет ремонт и эксплуатацию зданий.

Исходя из этого, ресурсоснабжающие организации не могут быть управляющими компаниями, так как ограничены одним видом деятельности и не могут организовывать общее управление жилым зданием.

В то же время, могут осуществляться прямые расчеты между РСО и пользователями, кроме того, могут заключаться прямые договора на предоставление услуг.

В каких случаях РСО выполняет функции исполнителя коммунальных услуг? Управление жилым домом осуществляется следующими способами:

1. С помощью управляющей компании.
2. С помощью ТСЖ или иного кооперативного объединения.
3. Непосредственным управлением собственниками.

В последней ситуации, когда от лица потребителей выступает один из собственников или их доверенное лицо, исполнителем коммунальных услуг выступает ресурсоснабжающая организация. Другими случаями, в которых исполнителем коммунальных услуг назначается РСО, являются:

1. Когда способ управления собственниками не выбран.
2. В период между прекращением действия предыдущего способа управления до момента выбора нового способа управления жилым домом (ТСЖ или УК).

Случаи, когда РСО назначается исполнителем коммунальных услуг, строго ограничены правилами, установленными постановлением №354 правительства РФ.

Плюсы и минусы прямых расчетов с жителями

Прямые расчеты между пользователями и РСО имеют как преимущества, так и существенные недостатки.

К плюсам относятся:

• снижение вероятности банкротства УК, так как расчеты между пользователями и РСО проходят напрямую;
• отсутствие коллективной ответственности. В такой ситуации УК не будет компенсировать неплатежи соседей за коммунальные услуги средствами, выделенными на содержание дома и капитальный ремонт.

К существенным недостаткам прямых расчетов между пользователями и РСО относятся:

Возможно ли заключение прямых договоров?

В 2017 году планируется введение возможности заключения прямых договоров между пользователями и ресурсоснабжающими организациями. Заключение таких договоров может осуществляться в следующих случаях:

1. Если пользователем услуг выступает собственник частного жилья.
2. В случаях, когда общим собранием жильцов выбирается способ непосредственного управления. Как правило, непосредственное управление осуществляется в малоквартирных домах (до 16 квартир).
3. В случаях, когда пользователями являются владельцы нежилых помещений многоквартирного дома.
4. В период между прекращением действия договоров, заключенных пользователями и исполнителем коммунальных услуг до момента вступления в силу нового договора.
5. В случаях, когда УК или ТСЖ имеет задолженность перед РСО, размер которой превышает 3-месячную стоимость услуг.

В этих случаях собственники жилых помещений имеют право заключать прямые договора и осуществлять прямые расчеты с РСО.

В то же время, такая ситуация имеет как положительные, так и отрицательные стороны:

1. Отсутствие расходов на содержание бюрократического аппарата управляющей компании.
2. Отсутствие коллективной ответственности. Каждый собственник не страдает из-за соседей, которые не оплачивают коммунальные платежи либо оплачивают их не в полном объеме.
3. Можно привлекать подрядные организации по обслуживанию жилья на краткосрочной основе, что позволяет значительно сэкономить из-за конкурентной среды.

К существенным недостаткам прямых договоров между пользователями и РСО относятся:

1. Снижение эффективности управляемости многоквартирным домом. Для решения важных вопросов необходимы общие собрания, которые зачастую не приводят к выработке консенсуса.
2. Нет возможности выполнить капитальный ремонт дома с использованием денежных средств, предоставляемых Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Ответственность РСО за неправильный расчет

Федеральным законом № 176, которым вносятся изменения в ЖК РФ, устанавливается, что ответственность за неправильное начисление коммунальных платежей несет исполнитель коммунальных услуг.

Штраф организации, нарушившей порядок начисления коммунальных платежей, составляет 50% от соответствующей суммы.

В тех случаях, когда исполнителем назначается РСО, штрафные санкции налагаются на эту организацию.

В таких случаях следует подать письменное обращение в компанию-исполнителя коммунальных услуг с требованием перерасчета стоимости предоставленных услуг, если ответа и соответствующих действий не последует, то можно обратиться в Роспотребнадзор с жалобой на организацию, кроме того, можно подать письменное обращение в прокуратуру или обратиться в суд.

Сфера ЖКХ по-прежнему остается одной из самых проблемных в России.

Многочисленные случаи банкротства управляющих компаний, рост неплатежей или предоставления некачественных или излишне дорогих услуг привели к тому, что правительством и парламентом РФ было принято решение о возможности заключения прямых договоров между пользователями и РСО.

Кроме того, законодательством РФ предусмотрен прямой порядок расчета потребителей с ресурсоснабжающими компаниями.

Эти меры должны привести к повышению качества предлагаемых услуг и снизить непрозрачность расчетов между собственниками и данными организациями.

Однако, несмотря на это, вводимые меры не только имеют значительные плюсы, но и несколько усложняют потребителям условия расчета по коммунальным платежам.

10.02.2017 | РСО как исполнитель КУ при управлении домом УО/ТСЖ/ЖСК

Казалось бы, вопрос, кто является исполнителем коммунальных услуг, всем понятен и совсем не сложен. Логично предположить, что лицо, предоставляющее коммунальные услуги, и является их исполнителем. Абзац 7 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных ПП РФ от 06.05.2011 N354 (далее - Правила 354), устанавливает: «"исполнитель" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги». Если домом управляет управляющая организация (далее - УО), то в силу части 2 статьи 162 ЖК РФ (и нескольких других норм) именно эта УО предоставляет коммунальные услуги. Если домом управляет ТСЖ, то в силу части 1 статьи 135 ЖК РФ (и нескольких других норм), именно ТСЖ предоставляет коммунальные услуги. Таким образом, исполнителем коммунальных услуг является либо УО, либо ТСЖ. Однако, ряд поправок, внесенных в жилищное законодательство РФ, делает ситуацию не такой однозначной.

Новое понятие «исполнитель»

Помимо Правил 354, регламентирующих правоотношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, понятие «исполнитель» используется в Правилах, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных ПП РФ от 14.02.2012 N124 (далее - Правила 124). Абзац 3 пункта 2 Правил 124 до 30.06.2016 определял термин «исполнитель» абсолютно идентично Правилам 354, но с 30 июня 2016 года вступило в силу ПП РФ от 29.06.2016 N603, которым указанное определение было изменено. В действующей в настоящее время редакции Правила 124 устанавливают: «"исполнитель" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг».

Получается, что в соответствии с процитированной нормой исполнителями для целей применения Правил 124 являются:

Лица, оказывающие услуги по содержанию общего имущества (далее - ОИ);

Лица, предоставляющие коммунальные услуги (далее - КУ);

Лица, оказывающие услуги по содержанию ОИ и предоставляющие КУ.

Соответствие хотя бы одному из перечисленных вариантов означает наличие статуса исполнителя. При этом ряд положений Правил 124 позволяет сделать вывод, что именно исполнитель обязан предоставлять потребителям коммунальные услуги и с этой целью приобретать у ресурсоснабжающих организаций (далее - РСО) коммунальные ресурсы. Абзац 4 пункта 2 Правил 124 устанавливает: «"коммунальные услуги" - осуществление исполнителем деятельности по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании …». Согласно пункту 5 Правил 124 «Исполнитель направляет в ресурсоснабжающую организацию заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения», и этот же пункт 5 относит к исполнителям управляющие организации, ТСЖ, кооперативы.

То есть, из норм Правил 124 следует, что исполнителем является лицо, которое либо содержит общее имущество МКД, либо предоставляет КУ, либо делает и то, и другое. Такой исполнитель обязан заключить договор ресурсоснабжения и предоставлять потребителям коммунальные услуги. Следовательно, если ТСЖ или УО управляют домом и оказывают услуги по содержанию общего имущества, они подпадают под определение «исполнитель» и обязаны предоставлять коммунальные услуги.

Важно отметить, что ЖК РФ устанавливает требования к УО и ТСЖ в части предоставления КУ. Например, часть 2 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) … обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме …». Часть 1 статьи 135 ЖК РФ устанавливает: «Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо … имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, … предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами…». Часть 12 статьи 161 ЖК РФ: «Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями…».

Из комплексной оценки приведенных положений следует, что УО/ТСЖ, управляющие МКД, обязаны предоставлять коммунальные услуги (являться исполнителем таких услуг), для чего должны заключать соответствующие договоры ресурсоснабжения.

Позиция Минстроя

Минстрой России письмом от 30.12.2016 N45097-АЧ/04 разъяснил порядок применения отдельных положений статьи 12 Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ, а также Правил 354 и Правил 124. Разъяснения касаются случаев, при которых, по мнению Минстроя, исполнителем коммунальных услуг являются РСО. Минстрой России, в частности, отмечает:

«В соответствии с пунктом 8 Правил N 354 исполнителем коммунальных услуг может выступать лицо из числа лиц, указанных в пунктах 9 и 10 Правил N 354. При этом период времени, в течение которого указанное лицо обязано предоставлять коммунальные услуги потребителям и вправе требовать от потребителей оплаты предоставленных коммунальных услуг, подлежит определению в соответствии с пунктами 14–17 Правил N 354.

Согласно пункту 9 Правил N 354 условия предоставления коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирном доме могут определяться, в том числе, в договорах холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), заключаемых собственниками жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующей РСО.

Таким образом, РСО в случаях, определенных Правилами N 354, может выступать исполнителем коммунальных услуг.

Из положений пунктов 14, 15 и 17 Правил N 354 следует, что РСО, для которой в соответствии с законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении заключение договора с потребителем является обязательным, предоставляет коммунальные услуги соответствующего вида собственникам (пользователям) помещений в многоквартирном доме, в котором в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом (далее - товарищество, кооператив) до даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса (далее - договор ресурсоснабжения), заключенному управляющей организацией (товариществом, кооперативом) с РСО или с даты расторжения договора ресурсоснабжения между управляющей организацией (товариществом кооперативом) и РСО.

В отсутствие заключенных с РСО договоров ресурсоснабжения управляющая организация, товарищество или кооператив не могут осуществлять функции исполнителя коммунальных услуг.

Таким образом, на основании пунктов 8, 9, 14, 15, 17 Правил N 354 РСО предоставляют коммунальные услуги собственникам (пользователям) помещений в тех многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими организациями (товариществами, кооперативами) и такими РСО не заключены или расторгнуты. При этом согласно пунктам 6–9, 17 Правил N 354 предоставление коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирном доме в период до даты начала поставки коммунального ресурса по договору ресурсоснабжения с управляющей организацией (товариществом, кооперативом) осуществляется РСО на основании договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления, газоснабжения с собственниками (пользователями) жилых помещений в многоквартирном доме, заключенных, в том числе, путем совершения потребителями конклюдентных действий.

Подпункт "а" пункта 30 Правил N 124 предусматривает право РСО на односторонний отказ от договора ресурсоснабжения, заключенного с управляющей организацией, товариществом или кооперативом, в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги, а также в части купли-продажи (поставки) коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в пределах норматива потребления соответствующего вида коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, - при наличии у таких управляющей организации, товарищества или кооператива признанной ими по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед РСО за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца).

Из положений подпункта "а" пункта 30 Правил N 124 в их взаимосвязи с положениями пунктов 14, 15 и 17 Правил N 354 следует, что с момента расторжения РСО договора ресурсоснабжения с управляющей организацией, товариществом или кооперативом, исполнителем коммунальной услуги соответствующего вида становится РСО, что влечет право такой РСО заключения ею договоров ресурсоснабжения с собственниками (пользователями) жилых помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, дополнительно необходимо обратить внимание на то, что постановлением Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603 (вступило в силу 30 июня 2016 года) в пункт 30 Правил N 124 внесены изменения, в соответствии с которыми диспозитивная норма о возможности сторон предусмотреть в договоре ресурсоснабжения право РСО на односторонний отказ от исполнения договора при наличии задолженности управляющей организации, товарищества или кооператива, заменена императивной нормой, обязывающей стороны включить в договор указанное право РСО.

Таким образом, с момента вступления в силу изменений в пункт 30 Правил N 124 РСО вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения с управляющей организацией, товариществом или кооперативом при наличии оснований, предусмотренных указанным пунктом, независимо от того, предусмотрено ли заключенным договором ресурсоснабжения право РСО на такой односторонний отказ.

В соответствии с частью 17 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ договоры, заключенные до дня вступления в силу Федерального закона 176-ФЗ между собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме и РСО, в том числе при непосредственной форме управления, действуют до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора.

Согласно части 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации.

В связи с вступлением в силу части 17 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), заключенные РСО с собственниками (пользователями) помещений в многоквартирных домах по состоянию на 30 июня 2015 года на основании пунктов 6–9, 14, 15, 17 Правил N 354, пункта 30 Правил N 124, в том числе путем совершения потребителями конклюдентных действий, действуют до истечения срока действия таких договоров или до отказа одной из сторон от исполнения договора.

При принятии решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении ранее действовавшего порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), в том числе, о сохранении предоставления коммунальных услуг РСО и осуществлении расчетов за коммунальные услуги в адрес РСО (часть 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ). В этом случае договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), заключенные РСО с собственниками (пользователями) помещений в многоквартирных домах на основании пунктов 6–9, 14, 15, 17 Правил N 354, пункта 30 Правил N 124 (в том числе путем совершения конклюдентных действий) до принятия собственниками решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации, продолжают действовать и после изменения способа управления многоквартирным домом и (или) выбора иной управляющей организации. При этом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг РСО и осуществлении расчетов за коммунальные услуги в адрес РСО, принятое в соответствии с частью 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ, сохраняет сложившиеся договорные отношения между собственниками (пользователями) помещений в многоквартирном доме и такими РСО и его следует отличать от решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в соответствии с частью 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (решение о прямых расчетах с РСО).

При этом необходимо обратить внимание, что в соответствии с пунктом 13 Правил N 124 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603) наличие предусмотренного частью 17 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ договора ресурсоснабжения между РСО и собственником (пользователем) помещения в многоквартирном доме, а также наличие предусмотренного частью 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг) являются основаниями для отказа РСО от заключения договора ресурсоснабжения с управляющими организациями, товариществами собственников жилья или жилищными кооперативами, или иными специализированными потребительскими кооперативами.

В соответствии с частями 5 и 6 статьи 155 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив (далее - товарищество или кооператив), вносят плату за коммунальные услуги товариществу или кооперативу.

Согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 статьи 155 ЖК РФ и статьей 171 ЖК РФ.

Таким образом, части 5–7 статьи 155 ЖК РФ устанавливают общее правило, согласно которому плата за коммунальные услуги должна вноситься управляющей организации, товариществу или кооперативу.

Согласно частям 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов товарищества или кооператива, общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги РСО… При этом внесение платы за коммунальные услуги РСО… признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, товариществом или кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

Вместе с тем, необходимо обратить внимание, что части 5, 6, 6.3, 7 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ применяются к случаям, когда управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, товарищество или кооператив заключили в установленном порядке договоры ресурсоснабжения с соответствующими РСО в целях предоставления коммунальных услуг.

Положения частей 5, 6, 7, 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ не применяются в случаях, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО.

Таким образом, во всех случаях, когда РСО в соответствии с жилищным законодательством предоставляет коммунальные услуги потребителям в многоквартирных домах, которыми управляет управляющая организация по договору управления, товарищество или кооператив (части 17 или 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ, пункты 6–9, 14, 15, 17 Правил N 354, пункт 30 Правил N 124), такая РСО осуществляет все права и обязанности исполнителя коммунальных услуг, предусмотренные пунктами 31, 32 и 40 Правил N 354, включая определение размера платы за предоставленные коммунальные услуги и выставление собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах платежных документов на оплату коммунальных услуг с указанием расчетных счетов РСО.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 32 и пунктом 40 Правил N 354 РСО, являющаяся исполнителем коммунальных услуг, вправе требовать от потребителя внесения платы за коммунальные услуги, потребленные в помещении, а также платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды. Такая плата в соответствии с пунктом 69 Правил N 354 подлежит внесению потребителями на банковский счет РСО, выступающей для потребителей исполнителем коммунальных услуг.

Следует иметь в виду, что в период до 1 июля 2016 года плата за коммунальные услуги, предоставленные РСО в качестве исполнителя коммунальных услуг на общедомовые нужды, в соответствии с редакцией пункта 44 Правил N 354, действовавшей до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603, рассчитывалась и распределялась между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, согласно формулам 11–14 приложения N 2 к Правилам N 354 (в редакции до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603), то есть исходя из объема коммунальной услуги, рассчитанного как разница между объемом коммунальной услуги, определенным по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, и объемом коммунальной услуги, потребленным в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме.

С 1 июля 2016 года в связи с внесением изменений в пункт 44 Правил N 354 при предоставлении коммунальных услуг РСО распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения. Если такое решение собственниками помещений в многоквартирном доме не принято, объем коммунальной услуги (ресурса) в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, оплачивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом на основании договора ресурсоснабжения, заключаемого с управляющей организацией в целях содержания общего имущества многоквартирного дома.

Если в соответствии с частью 17, частью 18 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ, а также в соответствии с пунктами 8, 9, 14, 15, 17 Правил N 354, подпунктом "а" пункта 30 Правил N 124 РСО осуществляет либо в определенный период осуществляла предоставление коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, не могут рассматриваться нарушениями жилищного законодательства и установленных лицензионных требований:

Отсутствие между управляющей организацией, товариществом или кооперативом и РСО договора ресурсоснабжения, заключенного в целях предоставления коммунальных услуг потребителям;

Определение РСО, как исполнителем коммунальных услуг, размера платы потребителей за коммунальные услуги в порядке, действующем в соответствующем расчетном периоде, а также выставление собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах платежных документов на оплату коммунальных услуг;

Определение РСО, как исполнителем коммунальных услуг, размера платы потребителей за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды за период до 1 июля 2016 года, в порядке, предусмотренном пунктом 44 Правил N 354 в редакции, действовавшей до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603, исходя из объема коммунальной услуги, рассчитанного как разница между объемом коммунальной услуги, определенным по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, и объемом коммунальной услуги, потребленным в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме;

Внесение потребителями платы за коммунальные услуги РСО, осуществляющим предоставление коммунальных услуг, а также предъявление такими РСО требований потребителям о внесении платы за потребленные коммунальные услуги и уплаты неустоек (штрафов, пеней).

Поскольку жилищное законодательство допускает отсутствие заключенного между управляющей организацией и РСО договора ресурсоснабжения в случаях, предусмотренных частями 17 и 18 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ, пунктом 30 Правил N 124, пунктом 14 и 17 Правил N 354, из системного толкования указанных норм, а также подпунктов "а" и "б" пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110, части 2.3 статьи 161 ЖК РФ и части 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что непредоставление управляющими организациями коммунальных услуг либо предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах может рассматриваться в качестве нарушения управляющими организациями установленных лицензионных требований только в случае, когда между управляющей организацией и РСО заключен договор ресурсоснабжения».

Анализ ситуации

Исходя из оценки приведенных норм и мнения Минстроя необходимо отметить несколько моментов.

Минстрой явно отстаивает право РСО являться исполнителем коммунальных услуг в случаях управления домом УО или ТСЖ, несмотря на то, что нормы ЖК РФ прямо указывают на обязанность УО и ТСЖ предоставлять потребителям коммунальные услуги (то есть - быть исполнителем коммунальных услуг) и заключать для этих целей договоры ресурсоснабжения. Указание Минстроя «Вместе с тем, необходимо обратить внимание, что части 5, 6, 6.3, 7 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ применяются к случаям, когда управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, товарищество или кооператив заключили в установленном порядке договоры ресурсоснабжения с соответствующими РСО в целях предоставления коммунальных услуг. Положения частей 5, 6, 7, 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ не применяются в случаях, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО» представляется сомнительным, поскольку перечисленные нормы устанавливают лицо, в пользу которого осуществляется оплата КУ, в зависимости от способа управления МКД, а вовсе не в зависимости от наличия/отсутствия у указанных лиц договоров ресурсоснабжения с РСО.

Действующее законодательство РФ не предусматривает права отказа УО и ТСЖ от заключения договоров ресурсоснабжения, однако именно по критерию наличия/отсутствия такого договора Минстрой полагает правильным определять, кто является исполнителем коммунальных услуг. РСО, в отличие от УО и ТСЖ, имеет право отказаться от заключения договора ресурсоснабжения по основаниям, предусмотренным пунктом 13 Правил 124, в числе которых (в редакции ПП РФ от 26.12.2016 N1498) «наличие предусмотренного частью 17 статьи 12 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ договора ресурсоснабжения; наличие предусмотренного частью 18 статьи 12 указанного Федерального закона решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги». Кроме того, РСО имеет право расторгнуть уже действующий договор ресурсоснабжения на основании пункта 30 Правил 124 «при наличии у исполнителя признанной им по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода».

Не совсем понятно, как нормы Правил 124 (и федерального закона 176-ФЗ) в рассмотренной части коррелируются с нормами ЖК РФ - представляется, что имеются противоречия, поскольку ЖК РФ прямо обязывает УО и ТСЖ заключать договоры ресурсоснабжения и предоставлять коммунальные услуги потребителям, без оговорок о ситуациях, предусмотренных приведенными выше нормами.

Попробуем не заострять внимание на сомнениях в корректности действующих норм, и перечислим случаи, когда РСО является исполнителем КУ, при этом управляет домом УО/ТСЖ:

1. МКД, количество квартир в котором более 16, управлялся непосредственно, исполнителями коммунальных услуг являлись соответствующие РСО. 01.09.2014 года вступил в силу федеральный закон от 21.07.2014 N255-ФЗ, согласно которому собственники помещений МКД, в состав которого входит более 16 квартир, утратили право управлять домом непосредственно и были обязаны выбрать способ управления УО или ТСЖ. Собственники не исполнили новое требование ЖК РФ, и никто не обратил на это внимания. 30.06.2015 года вступил в силу Федеральный закон от 29.06.2015 N176-ФЗ, согласно части 18 статьи 12 которого собственники в случае принятия решения об изменении способа управления или о выборе управляющей организации получили право принять решение о сохранении порядка предоставления КУ и расчетов за КУ. Собственники реализовали указанное право, выбрав способ управления УО или ТСЖ и сохранив «прямые договоры» с РСО. Таким образом, допущенное нарушение федерального законодательства (неисполнение требования о выборе способа управления УО или ТСЖ) привело к ситуации, в которой домом управляет УО или ТСЖ, а исполнителем коммунальных услуг является РСО.

2. МКД, количество квартир в котором более 16, управлялся непосредственно, исполнителями коммунальных услуг являлись соответствующие РСО. 01.09.2014 года вступил в силу федеральный закон от 21.07.2014 N255-ФЗ, согласно которому собственники помещений МКД, в состав которого входит более 16 квартир, утратили право управлять домом непосредственно и были обязаны выбрать способ управления УО или ТСЖ. Собственники во исполнение новой нормы ЖК РФ провели общее собрание и выбрали способ управления УО или ТСЖ, но указанное лицо (УО или ТСЖ) уклонялось от заключения договоров ресурсоснабжения, прямо нарушая требования жилищного законодательства. 30.06.2015 года вступил в силу Федеральный закон от 29.06.2015 N176-ФЗ, согласно части 17 статьи 12 которого договоры, заключенные до дня вступления в силу этого закона между собственниками и РСО, продолжили действовать. Следовательно, и в этом случае допущено нарушение федерального законодательства (неисполнение требования о заключении УО/ТСЖ договоров ресурсоснабжения и договоров предоставления КУ потребителям), которое привело к ситуации, когда домом управляет УО или ТСЖ, а исполнителем КУ является РСО.

3. УО или ТСЖ управляет домом без заключения договоров ресурсоснабжения, прямо нарушая требования законодательства, отказывается считать себя исполнителем и не принимает плату за коммунальные услуги (такую плату в нарушение законодательства принимают РСО). После вступления в силу Закона 176-ФЗ РСО признали себя исполнителями, поскольку УО/ТСЖ исполнителем быть отказывается. То есть, в этом случае, как и в предыдущих, нарушения законодательства привели к ситуации, в которой домом управляет УО или ТСЖ, а исполнителем КУ является РСО.

4. МКД, количество квартир в котором менее 16, управлялся непосредственно, после 30.06.2015 избрал способ управления УО или ТСЖ и принял решение о сохранении ранее действующего порядка предоставления КУ и расчетов за КУ. В этом случае УО или ТСЖ управляет домом, а РСО является исполнителем КУ. Таких вопиющих нарушений законодательства, как в двух предыдущих случаях, не наблюдается.

5. УО/ТСЖ имеет задолженность перед РСО в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца), и эта задолженность признана или самим УО/ТСЖ по акту сверки расчетов, или решением суда. РСО на основании пункта 30 Правил 124 в одностороннем порядке отказалась от договора ресурсоснабжения с должником и заключила договоры непосредственно с потребителями коммунальных услуг.

Дополнительно хочется отметить, что рассмотренным в настоящей статье письмом Минстрой России разъяснил, что отсутствие между управляющей организацией и РСО договора ресурсоснабжения, заключенного в целях предоставления коммунальных услуг потребителям, не может рассматриваться в качестве нарушения лицензионных требований. Приведенная позиция прямо противоречит мнению самого же Минстроя, который письмом от 05.11.2015 NОЛ/04 указал, что наличие договоров ресурсоснабжения является лицензионным требованием (напомним - указанное письмо издано уже после вступления в силу федерального закона от 29.06.2015 N176-ФЗ).

Ресурсоснабжающая организация - важный участник рынка коммунальных услуг. Блага современной цивилизации, обеспечивающие комфорт наших жилищ, будь то вода, тепло, газ или электрическая энергия – это все обитателям МКД предоставляет РСО. Рассмотрим особенности работы управляющих организаций с поставщиками ресурсов более детально.

Что же представляют собой РСО? Многим данный термин неизвестен, и люди ошибочно полагают, что за подачу теплоэнергии и воды в дома отвечает представительство управляющей компании. Ресурсоснабжающие организации являются и производителями необходимых ресурсов, и их поставщиками. Приведем примеры.

• Городской водоканал направляет воду по трубам в дома. Соответственно, открывая в своем доме кран, мы пользуемся горячей или холодной водой.
• За отопление в осенне-зимний период отвечает несколько предприятий. Если рассматривать дома, в которых действует индивидуальное обеспечение тепла, такие здания располагают собственными котельными, отопительными станциями. Они могут быть установлены как на крыше, так и во дворе. Если теплоэнергию в дом поставляет город, появляется ответственность ресурсоснабжающей организации – тепловых сетей.
• Электрическую энергию вырабатывают гидроэлектростанции. Все зависит от того, насколько густо населен город.
• Поставка важнейшего ресурса – газа входит в обязанности городской газовой службы. Но поскольку значительная часть населения пользуется электрическими плитами, данной категории людей голубое топливо не нужно.

Таким образом, ресурсоснабжающие организации поставляют важнейшие блага, которые потребители используют каждый день. Оплата их услуг производится в соответствии с действующими ценами. Тарифы ресурсоснабжающих организаций для каждого российского региона различны.

Когда поставщик воды, газа, электроэнергии, тепла может выступать в роли исполнителя коммунальных услуг (КУ)?

В настоящее время многоквартирными домами управляют:

• товарищества собственников жилья или иные кооперативные объединения;
• управляющие компании;
• непосредственно владельцы недвижимости.

В последнем случае, когда один собственник выступает от лица всех жильцов (это также может быть доверенное лицо), исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация. Иные ситуации, когда эти же предприятия выступают в роли поставщика КУ, следующие:

• собственники еще не определились со способом управления;
• предыдущий метод руководства прекратил действовать, а новый (УК или ТСЖ) еще не выбран. В промежутке между этими событиями РСО превращается в исполнителя КУ.

В Постановлении Правительства РФ № 354 перечислены правила, при которых ресурсоснабжающие организации могут стать поставщиками коммунальных услуг.

Может ли ресурсоснабжающей организацией быть УК

Управляющая компания – это юрлицо, которое эксплуатирует, управляет и содержит жилые дома в соответствии с договором, подписанным между ней и владельцами квартир. Иными словами, УК выступает как посредник, который аккумулирует средства собственников, чтобы оплачивать услуги, предоставляемые ресурсоснабжающей организацией.

Управляющая компания – это исполнитель КУ и подрядчик пользователей. РСО – это субподрядчик на основании заключенного между УК и РСО договора.

Помимо этого, управляющая компания занимается обслуживанием общего имущества, составляет план ремонта, проводит его и эксплуатирует здания. На основании всего вышесказанного ресурсоснабжающая организация не может быть УК, поскольку имеет право осуществлять лишь один вид деятельности и не должна заниматься общим руководством жилых объектов.

Вместе с тем ресурсоснабжающие организации и потребители могут рассчитываться напрямую. Это не мешает управляющей компании выполнять свои функции. Допускается также прямой договор собственника с ресурсоснабжающей организацией на оказание услуг.

Имеет ли собственник право заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией

По плану потребителям можно будет заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями в 2017 году. Оформлять подобные соглашения будет разрешено в ряде случаев.

• Если услугами пользуется владелец частного жилого помещения.
• Если общее собрание жильцов выберет вариант непосредственного управления. Обычно эта форма удобна для небольших домов, количество квартир в которых менее 16.
• Если пользователи – собственники нежилых помещений в МКД.
• Если у ТСЖ или УК будут задолженности перед РСО, сумма которых превысит стоимость услуг за три расчетных периода.
• В промежуток времени, когда договор между исполнителем КУ и потребителями прекратит действовать до момента вступления в силу нового соглашения.

В ряде этих ситуаций у собственников жилых объектов есть возможность заключать прямые договоры и проводить непосредственный расчет с ресурсоснабжающими организациями.

Вместе с тем в данном вопросе есть как плюсы, так и минусы. Вот основные преимущества такой схемы.

• Отсутствуют расходы на содержание УК.
• Коллективной ответственности нет . На собственнике, своевременно оплачивающем КУ, задолженности недобросовестных соседей не сказываются.
• Возможность привлечения подрядных организаций по обслуживанию жилья на краткосрочный период. За счет этого реально достичь значительной экономии, так как все компании конкурируют друг с другом, а потому стремятся предложить наиболее выгодные условия.

В числе недостатков заключения прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и пользователями можно отметить следующие:

• Снижается эффективность управляемости МКД . Чтобы решать важные вопросы, потребуется проведение общих собраний, которые могут не привести к согласию между всеми участниками.
• Невозможность выполнения капремонта в доме с привлечением финансов, предоставляемых Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Как взаимодействует управляющая компания и ресурсоснабжающие организации

Многие владельцы жилых помещений в МКД не знают о взаимодействии управляющей компании и ресурсоснабжающей организации. Именно УК, являясь представителем собственников квартир, заключает договор с поставщиками на оказание услуг. Контракты подобного рода обязательно содержат в себе указание срока и тарифов. Данные документы не следует путать с теми, что оформляют между собой жильцы и управляющая компания.

В сотрудничестве УК и РСО есть множество плюсов, однако имеются и минусы. Далеко не все собственники жилья без задержек вносят оплату за коммунальные услуги. Поскольку УК, представляя владельцев, прописывает обязательство о своевременном расчете за потребленные ресурсы и прочий сервис, то в случае неуплаты несет ответственность.

При росте сумм непогашенных обязательств ресурсоснабжающее предприятие имеет право вызвать УК в суд и взыскать с нее задолженности. Множество управляющих компаний имеет дело с приставами-исполнителями, а в дальнейшем становится банкротом. Именно поэтому, отвечая за весь МКД, УК, безусловно, рискует.

Какой договор заключить управляющей компании с ресурсоснабжающей организацией

Договора, заключенные с ресурсоснабжающими организациями УК, бывают разными. Предприятия оказывают каждое свои услуги, соответственно, и соглашения отличаются друг от друга.

• Договор поставки

Наиболее распространенный вид соглашения. Заключить его могут, например, на обеспечение электроэнергией. У договора стандартная форма и полное соответствие ГК РФ. Документ полностью раскрывает обязанности и права ресурсоснабжающей организации и УК, в нем прописываются сроки и количество поставок, вопросы, связанные с оплатой и невыполнением финансовых обязательств.

Договор должен содержать в себе информацию о количестве отпускаемой на дом энергии за сутки (в среднем). У сотрудников УК всегда есть возможность провести замеры. В случае существенных отличий показателей от тех, что указаны в договоре, можно говорить о ведении РСО недобросовестной деятельности.

• Договор на оказание услуг

Важный вид соглашения. Как правило, такие договора заключают с организациями по вывозу мусора. В документе прописывают вопросы об оплате, права участников, указывают временные рамки, в которые предполагается вывоз мусора, ориентировочные часы уборки и периодичность ее проведения в течение недели. В соглашении также можно предусмотреть меры ответственности за неисполнение определенных его пунктов.

• Договор подряда

Еще одним важным документом является договор подряда. В качестве примера рассмотрим подъезды и дома в целом, где время от времени что-то ломается, появляется необходимость в реконструкции перил, покраске стен в подъезде, починке лифта, уборке территории. Все эти мероприятия проводят не сотрудники УК, а наемные рабочие за оговоренную плату. Что касается договора подряда, в нем, прежде всего, обозначают права ресурсоснабжающей организации и УК. Кроме того, в документе прописывают обязанности участников. Важным является также вопрос об оплате трудовой деятельности сотрудников.

В договоре предусматривают меры ответственности за невыполнение определенных пунктов соглашения. Эти главы имеют важное значение, так как способны повлиять как на продление договора УК с ресурсоснабжающим предприятием, так и на прекращение сотрудничества.

Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями: пошаговая инструкция для УК

Шаг 1. Изучаем официальный сайт ресурсоснабжающей организации.

Шаг 2. Готовим пакет документов для передачи в РСО, которые требуются, чтобы заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов.

Если многоквартирный дом был подключен (технологически присоединен) до того, как в силу вступило Постановление Правительства РФ от 13.02.2006 № 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», соответствующая документация прилагается к оферте (заявке).

Шаг 3. Обращаемся в РСО для заключения договора на поставку коммунальных ресурсов.

Существуют определенные правила, которые нужно соблюдать при заключении соглашений между УК, ТСЖ или жилищным кооперативом с ресурсоснабжающим предприятием. Однако они не определяют способ предоставления подготовленной документации и оферты для заключения соглашений на оказание КУ. То есть у вас есть возможность выбрать удобный вид подачи документации (по почте, лично и т. д.). Чтобы заключить договор максимально быстро, вы можете прийти в РСО. Время работы компании указывают на ее официальном сайте.

Шаг 4. Ожидаем ответа от РСО

Ресурсоснабжающие организации обязаны в течение 30 дней дать согласие или отказ на заключение соглашения между УК и РСО на обозначенных условиях. О причинах отрицательного ответа должно быть сказано в установленных Правилах.

Если документация, предоставленная вами, окажется неполной или какие-то бумаги будут неверно оформлены, ресурсоснабжающая организация обязана письменно вам об этом сообщить. На это у нее есть пять рабочих дней с момента получения оферты.

Если в течение 30 дней с той даты, как рассмотрение предоставленной документации было приостановлено, вы не передадите недостающие или верно оформленные бумаги, РСО имеет право на прекращение дела по заявке и возврат документов.

3 совета, если вы перезаключаете договор с ресурсоснабжающей организацией

• Заранее обдумайте даты

Протокол общего собрания, договор управления МКД должны содержать подходящие для вас даты начала осуществления деятельности. Их непременно нужно отображать в документах. Таким образом, владельцы помещений в МКД избирают новую управляющую организацию, указывая, когда ей нужно начать выполнять свои обязанности. Если вы можете «заходить на дом», посоветуйте владельцам жилых помещений оптимальные числа.

В документе должно быть сопоставление минимум двух дат: дня проведения общего собрания владельцев жилья в МКД и начала осуществления обязательств, предусмотренных договором управления.

Будет лучше, если непосредственно в соглашении вы пропишете следующее: «дата начала исполнения обязательств по настоящему договору - «01»_______201___г.». Далее вы поймете, по какой причине разумнее указывать именно первое число любого месяца.

Поставка ресурса не может производиться раньше числа, относительно которого УК должна обеспечивать услугами пользователей. Об этом сказано в п. 19 Правил № 124.

Обязательство предоставления коммунальных услуг появляется у новой УК начиная с даты, обозначенной в решении общего собрания в МКД о выборе хозяйствующего предприятия. Это же число должно быть указано в договоре управления домом как день, начиная с которого предполагается приступить к деятельности. О таком порядке выбора дат сказано в п. 14 Правил оказания КУ владельцам и арендаторами квартир. Данное положение утвердило Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Если заблаговременно не продумать дни приема/передачи управления МКД, вы значительно рискуете.

• Во-первых, вы можете пропустить время, в которое необходимо направить заявку поставщику. В течение того периода, пока вы не подаете документацию, ресурсоснабжающее предприятие предъявляет счета за предоставленные КУ предшествующей управляющей компании. Другой вариант – отсутствие начисления платы. Здесь, заключая с вами договор поставки ресурсов, РСО произведет перерасчет и выставит вам счета за пропущенное время.

Верховным Судом РФ было сформировано собственное мнение по данному вопросу, однако не каждая ресурсоснабжающая организация его учитывает. ВС РФ отметил, что когда многоквартирные дома выбывают из управления компании, можно, основываясь на этом, прекратить обязательства по ст. 416 ГК РФ и в результате расторгнуть договор на поставку услуг. Если у нет соглашения с тем, кто недавно начал управлять многоквартирным домом (энергопринимающим устройством), это не становится основанием для возложения обязанностей оплаты КУ на лицо, у которого больше нет правовой и фактической связи с данными устройствами.

• Во-вторых, неизбежно появление кассового разрыва. Допустим, заключать договор ресурсоснабжения в соответствии с согласованными датами необходимо в середине календарного месяца. Как в такой ситуации узнать о действующих показаниях общедомовых и индивидуальных приборов учета (ОДПУ, ИПУ) по всем помещениям многоквартирного дома именно на этот день? Если прежняя управляющая организация снимает показатели ОДПУ, к примеру, 18 июля, а недавно приступившая к своим обязанностям – 2 августа. В этом случае ресурсоснабжающие организации просят оплатить дельту, поскольку в период разрыва жильцы МКД продолжали использовать все КУ. Расчетным периодом для погашения коммунальных платежей здесь становится календарный месяц (п. 37 Правил № 354, п. 79 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442, дальше - Основные положения № 442).

Расторжение соглашения с прежней хозяйствующей компанией и заключение договора со следующей лучше производить в тот момент, когда заканчивается календарный месяц. Так вы избежите расхождения в расчетах по расходам и доходам новой и старой управляющих организаций, а также вероятности перерасчетов между ними и ресурсоснабжающим предприятием.

• Составьте акт снятия показаний на дату начала исполнения обязательств новой УК

Чтобы проводить перерасчеты, необходимо располагать актом снятия показаний ОДПУ. Данное правило не выдвинуто на законодательном уровне, но на практике этот документ необходим. Требуется подписание акта двумя сторонами: передающей и принимающей. Он поясняет, на ком лежит оплата коммунальных услуг и в каком объеме ресурсы были использованы.

Предположим, акт составляют 31 июля 2017 г. В документе указывают дату и показания ОДПУ. Новое управляющее предприятие начинает выполнять обязательства по договорам управления и поставки 1 августа этого же года. В итоге оплата всех потребленных до 31 июля 2017 года включительно ресурсов входит в обязанности прежней хозяйствующей организации, а рассчитываться с новой управляющей компанией нужно с 1 августа.

• Своевременно направьте в РСО документы для заключения договора

В обязанности новой руководящей организации не позже чем через неделю после того, как договор на управление многоквартирным домом вступил в силу, но и не раньше истечения 10 рабочих дней с даты, когда было принято решение о ее выборе, входит отправление заявки в РСО о заключении соглашения на поставку ресурсов. Вместе с офертой в РСО передают документацию, предусмотренную пп. 6, 7 Правил № 124.

Если рассматривать вопрос оказания коммунальных услуг с правовой точки зрения, в данном случае менять их исполнителя в автоматическом режиме нельзя. Но в реальности возникают иные ситуации. Ресурсоснабжающее предприятие смотрит также на протокол общего собрания собственников, в частности, сохранен или изменен порядок оказания КУ и расчета за них, действовавший до того, как было решено выбрать новую управляющую организацию (ч. 18 ст. 12 Федерального закона № 176‑ФЗ).

Случается и так, что управляющая компания не торопится или просто не имеет возможности предоставить в РСО документацию в полном объеме в соответствии с Правилами № 124. Минстрой РФ борется за права ресурсоснабжающей организации выступать в качестве исполнителя коммунальных услуг, если отсутствует договор о поставке ресурсов, в ситуации когда домом руководит управляющая компания или товарищество собственников жилья. Части 5, 6, 6.3, 7 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ применяют, если хозяйствующее предприятие (ТСЖ или кооператив), которое занимается многоквартирным домом, заключило, в соответствии с законодательством, договоры с поставщиками воды, газа, тепла, электроэнергии. Применение указанных положений невозможно в случае, если ресурсоснабжающая организация – исполнитель коммунальных услуг.

Такую точку зрения можно оспорить, так как все упомянутые в ней правила создает лицо, которому оплачивают КУ, в зависимости от метода управления многоквартирным домом, а не от наличия или отсутствия у обозначенных лиц договоров на поставку с ресурсоснабжающей организацией.

Верховный суд РФ имеет свою правовую позицию на этот счет. Она выражается в том, что если организация наделена статусом управляющей компании, она автоматически становится исполнителем КУ. И она в данном случае обязана предоставлять услуги конечному пользователю и рассчитываться за использование коммунальных ресурсов с предприятиями, поставляющими их.

Мнение эксперта

Отсутствие лицензии у УО не влечет прекращения ранее заключенных договоров

Мария Горячева,

начальник отдела судебно-арбитражной и претензионной работы юридического департамента ПАО ГК «ТНС Энерго»

Если у компании отсутствует лицензия, это не значит, что договор управления должен безусловно и автоматически прекратить свое действие. Речь в этом случае идет в том числе и о контракте на снабжение ресурсами. Соглашение прекращает действовать, если собственники жилых помещений в МКД отказались от него, выбрали иной способ руководства или новую управляющую компанию по результатам открытого конкурса. Основа таких выводов – положения п. 3 ст. 200 ЖК РФ, п. 32 Правил № 124.

Имеет ли право ресурсоснабжающая организация применять повышающий коэффициент

Необходима сверка счетов, которые вам направляет ресурсоснабжающая организация, с условиями контракта на поставку услуг. Разрешает ли договор применять повышающий коэффициент? Подписывали ли вы дополнительное соглашение? Если и в первом, и во втором случаях вы дали отрицательный ответ, ресурсоснабжающее предприятие не может повышать размер платежа по причинам, описанным ниже.

В 2017 году в сфере отношений между поставщиками коммунальных услуг и управляющими компаниями появился ПК (повышающий коэффициент). Нововведения были отражены в Правилах, обязательных при подписании договоров на обеспечение ресурсами в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124.

Применение повышающего коэффициента по умолчанию недопустимо при расчетах за КУ в соответствии с соглашениями, заключенными ранее 2017 года, по ст. 422 ГК РФ. Это означает, что правило об использовании ПК между ресурсоснабжающей организацией и вами не имеет обратной силы. Условие применения повышающего коэффициента при проведении расчетов можно отразить в договоре на поставку ресурсов только в том случае, если стороны согласны на это.

То есть если вы заключили контракт с ресурсоснабжающей организацией до 1 января 2017 года, предприятие имеет право предложить вам оформить дополнительное соглашение к основному документу или изложение отдельных пунктов договора в новой редакции. При внесении изменений в договор вы таким образом признаете, что повышающий коэффициент может быть использован при расчете.

Если вы поставили подпись на дополнительном соглашении, ресурсоснабжающая организация отобразит в контракте необходимую информацию по вопросу применения повышающего коэффициента при его пролонгации. В вашем договоре на поставку ресурсов обозначен период его действия, и при повторном оформлении схема расчетов станет иной. Такой порядок является законным, так как переподписание контракта произойдет уже в момент, когда в силу вступят новые положения Правил заключения соглашений.

Мнение эксперта

К каким коммунальным ресурсам и какой ПК может применять РСО

Гульназ Никитина ,

эксперт справочной системы «Управление многоквартирным домом»

Существует два вида расчетов за КУ, в которых ресурсоснабжающие организации имеют право использовать повышающий коэффициент. Остановимся на них подробно.

1. Расчеты за теплоэнергию.

Определение оплаты за тепловую энергию ведется с учетом норматива потребления отопления и общего метража помещений в МКД жилого и нежилого назначения с использованием повышающего коэффициента. ПК равен 1,1.

2. Расчеты за КУ, использованные при содержании общедомового хозяйства МКД . В данном случае речь идет о таких ресурсах, как:

• холодное водоснабжение;
• горячее водоснабжение;
• электроэнергия.

При расчете стоимости КУ на содержание общедомового имущества применяют нормативы потребления соответствующих типов ресурсов и повышающего коэффициента, равного 1,5.

У ресурсоснабжающей организации есть право использования ПК в ряде случаев. Все сведения о порядке применения ПК помещены в таблицу. Об этом сказано в подпунктах «е», «ж» п. 22 Правил заключения договоров.

Если в многоквартирном доме нет общедомового прибора учета, возможны некоторые нюансы. Ресурсоснабжающие организации могут применять ПК при проведении расчетов, если в доме технически возможно установить счетчик, но его нет вследствие иных причин. Если оплата КУ в большем размере, нежели это требуется, не в ваших интересах, в акте обследования стоит упомянуть о технических причинах, не допускающих установку ОДПУ. Порядок выявления технической возможности определяется и оформляется на основании приказа Минрегиона России от 29.12.2011 № 627 «Об утверждении критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета, а также формы акта обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки таких приборов учета и порядка ее заполнения».

Это положение подпункта «е» п. 22 Правил заключения договоров.

Кто несет ответственность, если оплата ресурсоснабжающей организации собственниками не производится

Если исполнитель КУ – управляющая компания, отвечать за не внесенные своевременно платежи перед поставщиком приходится именно ей. Предприятия, предоставляющие услуги, не могут выдвигать прямые требования по взысканию задолженностей с их пользователей, если отсутствует заключенный договор непосредственно с ними. В случае с УК расчет с ресурсоснабжающими организациями ведется не по каждому потребителю в отдельности, а за предоставленный объем воды, газа, электроэнергии, тепла в целом по каждому дому.

При этом поставщик не может прекращать обеспечение всего дома, а потому в обязанности управляющей компании входит взыскание задолженности с отдельных неплательщиков. Если получить необходимую сумму не удается, обязательства должна погашать управляющая компания.

УК необходимо предпринимать комплекс мер по взысканию задолженностей с владельцев помещений. Чтобы решать поставленные задачи, управляющая компания может:

• отсоединять неплательщиков от локальной сети;
• выступать с обращением в суд.

При этом управляющая компания должна предпринимать меры воздействия на должников исключительно в соответствии с заключенным между ней и жителями дома договором.

При этом задолженности владельцев жилых помещений в доме управляющая компания может переложить на агента – распорядителя, проводящего операции по расчетному счету собственников МКД. Когда заключается договор с хозяйствующей организацией, создают подобные счета. Как правило, находятся они в Сбербанке.

Поскольку по факту деньги принадлежат собственникам помещений, а не управляющей компании, то и агент не всегда погашает задолженность данного предприятия. Все действующие с ресурсоснабжающей организацией расчеты должны проводиться в определенные числа месяца, указанные в договоре. Все остатки финансовых средств, кроме законного вознаграждения хозяйствующего предприятия, остаются на счете. Управляющая компания не может тратить их на цели, не обозначенные в условиях договора. Если УК станет банкротом, взыскание по задолженностям не может быть обращено на данный счет. Такая схема действует в интересах собственников жилых помещений. Если УК обанкротится, вместо нее начнет работать новое управляющее предприятие. Другой вариант – формирование товарищества собственников жилья, которое и будет выступать в качестве нового распорядителя.

Договор, заключенный с агентом, может предусматривать переложение задолженностей управляющей компании перед предприятием, поставляющим ресурсы. Конечно, на это требуется согласие собственников жилья. Если данный пункт отсутствует в соглашении, агент имеет право дать отказ в погашении задолженностей УК. В судебном порядке также невозможно переложить на агента обязанности по уплате долгов.

Задолженность перед ресурсоснабжающими организациями может стать причиной расторжения договора

Не только в ГК РФ (п. 1 ст. 546 совместно с п. 3 ст. 523) содержится положение о праве ресурсоснабжающего предприятия отказаться исполнять договор на поставку услуг. Об этом сказано и в Постановлении Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг».

Правила № 124 – это специальный нормативный акт, регулирующий порядок заключения, выполнения и прекращения договора на поставку ресурсов между РСО и УК (ТСЖ и другими сообществами, о которых сказано в ст. 161 ЖК РФ).

Отказаться выполнять договор на поставку ресурсов может одна из сторон. Но для этого необходимо располагать определенными юридическими фактами.

1. Исполнитель КУ имеет задолженность за определенный тип коммунальных ресурсов в размере, превышающем сумму данной услуги за три расчетных месяца . Кроме того, необходимо подтверждение наличия этих непогашенных обязательств. Таким доводом может быть подписанный акт сверки взаимных расчетов или вынесенное судом решение. Но в судебной практике данный документ не рассматривается как безусловное доказательство наличия долга. Акт сверки взаимных расчетов является весомым аргументом в случае, если есть другие основания: договора, заключенные с ресурсоснабжающими организациями, акты переданных воды, газа, тепла, электроэнергии, счета на оплату, претензионные переписки.

Закон о ресурсоснабжающих организациях допускает их отказ от договора, если:

• УК, ТСЖ или иное специализированное сообщество нарушило договор, а именно задолжало оплату за три расчетных месяца;
• есть документ, подтверждающий нарушение: акт сверки или акт суда.

2. Договор на поставку ресурсов содержит информацию о праве контрагентов отказаться от него в одностороннем порядке. Реализация такого действия не должна вступать в противоречие с условиями п. 30 Правил № 124. Поскольку рассматриваемый пункт имеет диспозитивную природу, то есть позволяет сторонам свободно распоряжаться своими правами, участники договора на поставку ресурсов вольны отказаться от его выполнения. То есть согласно п. 30 ресурсоснабжающая организация может прописать в договоре условие об одностороннем прекращении обязательств. Если о таком праве ничего не сказано или порядок отказа не описан полностью, как это подразумевает п. 30 Правил № 124, ресурсоснабжающие организации расторгать контракты не имеют оснований.

В данный момент действует практически единая судебная практика, связанная с реализацией РСО отказа от договоров в одностороннем порядке. Если соглашение, которое между собой заключают ресурсоснабжающая организация и УК (ТСЖ, иная группа), не содержит условия прекращения обязательств по инициативе одного из контрагентов, отказываться от исполнения контракта неправомерно. Однако, по мнению некоторых судов, ресурсоснабжающая организация также может отстаивать свое право разрывать договор в суде (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Но на деле случаи с положительным для РСО исходом практически не встречаются.

Приведем пример. Чтобы обосновать уведомление об отказе от выполнения условий договора в одностороннем порядке, ресурсоснабжающая организация привела определенные положения ГК РФ и п. 30 Правил № 124. В суде заявили, что в соглашении на обеспечение ресурсами действительно прописано условие о возможности поставщика расторгнуть его и прекратить подачу теплоэнергии в двух случаях: если потребитель неоднократно нарушал сроки оплаты ресурса и если присутствовала систематическая (два расчетных месяца) задолженность с его стороны. Данное условие было согласовано в документе сторонами. Однако в суде посчитали, что порядок расторжения договора, описанный в его тексте, не соответствует требованиям п. 30 Правил № 124 (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 № 15АП-17471/2013 по делу № А53-9033/2013). УК также наделена правом обращения в антимонопольную службу.

Мнение эксперта

Пример, когда действия ТСО квалифицировали как злоупотребление положением

Киракосян С. А .,

кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ (г. Новороссийск), независимый эксперт при Минюсте России по антикоррупционной экспертизе НПА, партнер фирмы «Эсток-Консалтинг»

Пензенское УФАС РФ вынесло решение от 24.08.2015 по делу № 2–03/19–2015, в соответствии с которым признало, что теплоснабжающая организация (ТСО) действовала неправомерно. При рассмотрении УФАС РФ в г. Пензе установило, что в договорах на отпуск электроэнергии между ТСО и УК, ТСЖ не прописаны условия, по которым гарантирующий поставщик может отказаться выполнять соглашение. Кроме того, размер долга некоторых УК И ТСЖ не превышал сумму электроэнергии за три расчетных месяца. Однако организация направила управляющим предприятиям и ТСЖ уведомления об отказе от соглашения. Такие действия были признаны неправомерными, поскольку ТСО злоупотребила своими полномочиями. Это было расценено как нарушение ч. 1 ст. 10 Закона о защите конкуренции. УФАС по Ростовской области вынесло аналогичное решение от 23.12.2015 по делу № 213/02.

Обязанности ресурсоснабжающей организации по расторжению договора в одностороннем порядке

РСО может в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора. Порядок этой процедуры условно осуществляется в несколько шагов.

1. Ресурсоснабжающая организация обязана:

• сообщить пользователям (владельцам жилья) о задолженности УК, ТСЖ или иной специализированной группы по оплате КУ;
• рассказать о порядке перехода на заключение прямых договоров с потребителями по оказанию КУ, их обязанностях вносить оплату за коммунальные ресурсы прямо в кассы поставщика или осуществлять перевод средств через его платежных агентов;
• предложить владельцам жилых помещений сделать выбор в пользу той или иной УК или остановиться на ином способе руководства домом (ТСЖ или непосредственном методе управления, если в здании меньше 16 квартир).

Единой утвержденной формы уведомления пользователей не существует. Ресурсоснабжающая организация определяет ее по своему усмотрению. Конечно, лучшим вариантом станет размещение письменного уведомления на информационных стендах в МКД (а именно в подъездах). Объявления такого рода часто дублируют и в местных газетах или на сайтах РСО.

Отметим, уведомлять пользователей об отказе от договора – обязательное условие.

2. РСО должна оказывать услуги честным плательщикам непосредственно до того момента, когда будет заключено соглашение с новым исполнителем КУ, или когда собственники подпишут договор с ресурсоснабжающей организацией напрямую (если предпочтут непосредственный способ управления).

То есть пока поставщику не будет предоставлен документ о выборе иной УК, или метод управления домом не изменится на ТСЖ или личное руководство владельцами, услуги должны оказываться пользователям по прежней схеме. Основанием для этого служит контракт, в котором сказано об условиях предоставления коммунальных ресурсов, заключенный путем конклюдентных действий. Конклюдентные действия здесь – это решение предприятия-поставщика отказаться от договора с УК и перейти на подписание прямых соглашений с пользователями КУ.

Так как в рамках подобных отношений ресурсоснабжающая организация обязана оказывать потребителям услуги, она наделяется всеми обязательствами их исполнителя, о которых сказано в Правилах предоставления КУ владельцам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. То есть управляющая компания не должна начислять плату за предоставление коммунальных ресурсов на протяжении срока оказания КУ РСО.

Таким образом, право на отказ от выполнения условий договора на поставку воды, газа, электроэнергии, тепла в одностороннем порядке некоторые РСО расценивают как возможность упрощенного перехода на заключение прямых договоров с пользователями. Другие ресурсоснабжающие предприятия связывают это с еще большими неудобствами по организации сбора данных об индивидуальных показаниях ПУ, начислении, выставлении и приеме оплаты, предъявлении претензий и принятии исков. Поэтому, даже если отредактировать п. 30 Правил № 124 и указать в нем императивное право поставщика услуг на отказ от выполнения условий договора в одностороннем формате, проблемы в отрасли оказания КУ не удастся решить. Остается рассчитывать на положительные изменения в текущем году, в соответствии с которыми прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями в 2017 году пользователи будут заключать по узаконенной схеме. Предприятия по поставке газа и электроэнергии работают по таким схемам уже достаточно давно.