Если она не выполняется, жильцы могут совместными усилиями отказаться от услуг одной организации в пользу другой. Разберемся, как можно и есть ли смысл поменять управляющую компанию ЖКХ в жилом многоквартирном доме на другую, для удобства разделив процедуру на несколько этапов.

Выясняем наличие оснований

Первый шаг, который необходимо предпринять - проанализировать причины, дающие право сменить УК. В договоре, заключенном между организацией и собственниками, четко прописаны обязательства. Если хотя бы часть из них не соблюдается, либо работы выполняются с запозданием или откровенно плохо, жильцы имеют право предъявить претензию и подобрать другую фирму. Основаниями могут стать:

• Окончание периода, в течение которого исполнитель должен заниматься управлением.
• Невыполнение необходимых работ или непредоставление каких-либо услуг.
• Игнорирование заявок собственников касательно ремонта или проведение восстановительных работ с нарушением сроков.
• Выполнение обязательств ненадлежащим образом.

Расторгнуть контракт собственники квартир могут без участия второй стороны, если какой-либо пункт договора не соблюдается УК. Но следует учесть, что соглашение заключается на срок от 1 до 5 лет. В течение 12 месяцев после заключения расторжение по инициативе жильцов невозможно, так как этот период дается компании для того, чтобы наладить работу.

Получаем необходимые документы

Перед тем, как поменять УК дома, необходимо собрать группу собственников, которые выступят с такой инициативой. В нее может войти любой человек, являющийся владельцем одной или нескольких квартир. Сформированное сообщество по закону может затребовать для ознакомления контракт и иные официальные бумаги, касающиеся объекта жилой недвижимости. Получить на руки необходимо:

• свидетельства об осмотре коммуникационных систем здания за последние 2 года;
• договор с УК;
• справку о проделанной работе и оказанных за крайние 12 месяцев услугах.

Если организация не имеет чего-либо из вышеперечисленного, то по ЖК РФ она обязана восстановить необходимые документы за свой счет.
После изучения бумаг можно начать процедуру смены УК. Обычно прежняя организация не соглашается на это добровольно, поэтому действовать придется самостоятельно.

Как оповестить жильцов о необходимости проведения процедуры

Перед тем как сменить УК многоквартирного дома или новостройки, необходимо провести собрание жильцов. Для этого всех следует заблаговременно оповестить о планирующемся мероприятии. Чтобы эта процедура была проведена без нарушения ЖК РФ, не позднее чем за 10 дней до собрания все собственники уже должны знать о планирующемся совещании. Поэтому следует разослать уведомление поадресно. Это можно сделать при помощи отправки заказных писем, вручения оповещения под роспись. Не лишним будет развесить объявления на специальных досках у входа в подъезд. В уведомлении должна присутствовать такая информация:

• Повестка дня. Решение может приниматься в отношении только тех вопросов, которые включены в утвержденный перечень.
• Информация об инициаторе собрания и членах инициативной группы - ФИО и данные из удостоверяющего личность документа.
• Форма проведения (заочная договоренность или собрание).
• Дата, время и место мероприятия. Либо место, где принимаются бюллетени, и период, в течение которого осуществляется их сбор.
• Сведения о том, каким образом жильцы оповещаются о месте и времени мероприятия.
• Если проводится голосование, бюллетени вкладываются в оповещение. В них нужно обязательно указать ФИО всех членов группы, которая будет заниматься подсчетом голосов. Отдельно необходимо выделить председателя и секретаря собрания.

Если в оповещениях не будет какой-либо информации из списка, то собрание и принятые на нем решения могут быть признаны незаконными.

Требования к проводимому собранию

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли владельцы недвижимости, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству владельцев жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании. То есть присутствующие на мероприятии должны владеть более чем половиной от всех квадратных метров, чтобы их инициатива не противоречила закону.
Если это требование было соблюдено, все участники мероприятия становятся равны и имеют по голосу. Если больше половины членов собрания проголосуют за то, чтобы поменять компанию, то остальным придется подчиниться.

Как выбрать новую УК

Инициаторы собрания должны заранее выбрать интересующие их организации и изучить их предложения касательно перечня предоставляемых услуг, тарифов, формы договора и т.д. К дате сбора жильцов соглашение с каждой организацией-кандидатом уже должно быть подготовлено.
Владельцы помещений имеют право самостоятельно определить перечень работ и услуг, которые должны стать обязанностями нового исполнителя. Он должен гарантировать сохранность вашего дома и его пригодность для проживания. Поэтому рекомендуем привлечь для составления списка юриста. Некоторые пункты должны присутствовать в документе по закону:

• Состав имущества, которое попадает в ведомство организации. То есть собственники должны решить, какие услуги будет предоставлять УК, а о каких работах они позаботятся сами. Например, инженерные коммуникации можно передать в ведение управляющей организации, а об уборке территории вокруг дома договориться с членами инициативной группы или нанять дворников без помощи УК.
• Перечень работ и услуг, которые должны выполняться в отношении указанного в предыдущем пункте имущества. Также необходимо указать порядок, согласно которому в этот список могут вноситься правки, и перечислить коммунальные услуги, о предоставлении которых должна заботиться выбранная организация.
• Порядок, в соответствии с которым будет определяться сумма на содержание здания и выполнение ремонтных работ, а также размер платы за коммунальные услуги. Следует обозначить, каким образом и как часто жильцы обязуются вносить платежи.
• Особенности слежения за деятельностью компании. По нормам законодательства она должна минимум раз в год предоставлять отчет о своей работе в отношении перечисленных в договоре обязательств.

Чтобы подробнее изучить информацию по поводу всех пунктов соглашения, ознакомьтесь со статьей 162 ЖК РФ на сайте КонсультантПлюс или других аналогичных ресурсах.

Протокол решения о смене управляющей компании в многоквартирном доме

Документ, в котором будет отображено решение собственников, составляется письменно и подписывается следующими лицами:

• председателем собрания;
• лицами, ответственными за подсчет голосов;
• секретарем комиссии.

Особых требований к тому, как будет выглядеть письменное свидетельство, законодательство не предъявляет. Но не забывайте, что если в повестку дня не был внесен вопрос о выборе УК, то в дальнейшем протокол может быть посчитан недействительным. Также необходимо проконтролировать, чтобы были учтены несколько важных моментов:

• Все владельцы недвижимости должны быть оповещены о проведении общего собрания.
• В обязательном порядке должна быть составлена повестка дня.
• Необходимо правильно провести процедуру голосования (каждый жилец должен оставить свою подпись в соответствующем документе).
• Важно оповестить всех владельцев квартир о решении, принятом на сборе жильцов.
• После нужно довести до УК сведения о принятом решении и о дате, когда она должна закончить свою работу в отношении здания.

Процедура смены компании требует, чтобы все необходимые действия были выполнены в соответствии с законом и проведены своевременно. Только так можно избежать осложнений и необходимости повторения каких-либо из них.

Оповещение управляющих организаций о решении собственников

Когда протокол собрания будет готов, его необходимо отдать и старой УК, и новой. Это следует сделать для того, чтобы действующая УК узнала о том, что жильцы прекращают сотрудничество с ней, а новая - что вы желаете начать сотрудничество с ней.
Следует учесть, что в течение месяца с момента, когда вы решили сменить УК, прежний исполнитель должен передать все бумаги, касающиеся технического состояния дома, новому. Этот момент лучше проконтролировать самостоятельно. Если старая компания откажется передать бумаги выбранному собственниками кандидату, то тот может подать заявление в Арбитражный суд с просьбой посодействовать в передаче документов на здание. Может помочь и обращение в прокуратуру.
Если старая УК обещает исправиться, можно поверить и продолжить сотрудничество с ней. Но как показывает практика, ранее не выполнявшая свои обязанности надлежащим образом организация не будет соблюдать все пункты договора и в будущем.

Перезаключение договора

Не всегда следует прибегать к такому радикальному решению, как смена управляющей компании. Если собственники недовольны качеством выполняемых работ или тем, что предоставляются не все необходимые услуги, можно выдвинуть требование о перезаключении соглашения с УК. В таком случае его можно изменить и дополнить.
В официальных бумагах часто отсутствует информация об имуществе, за которым УК должна следить, или о том, как должен меняться размер оплаты за предоставляемые организацией услуги. Иногда их перечень может даже не соответствовать действующему законодательству. Чтобы заключить контракт заново, следует:

• Истребовать в УК действующую версию бумаги.
• Изучить ее и сравнить текст с требованиями, которые выдвигаются к нему законодательством (статья 162 ЖК РФ).
• В письменном виде изложить имеющиеся недовольства и разногласия и передать протокол для изучения компанией.
• Если это необходимо, вместе с УК сформировать группу лиц, которые достигнут соглашения в отношении текста нового договора.
• Вынести вопрос о принятии новой версии на собрание собственников.
• Потребовать от УК размножить текст согласованного документа и передать его для подписания жильцам.
• Утвердить на общем сборе положения нового контракта.

Если прийти к консенсусу с действующей УК не получилось, тогда единственным выходом для изменения ситуации является отказ от ее услуг.
Теперь вы знаете, как можно правильно сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, по каким основаниям и есть ли трудности в процессе отказа от услуг. Главное - подойти к делу ответственно, не бояться отстаивать свои права в конфликтных ситуациях и быть инициатором проведения описываемой в статье процедуры, если она необходима.

Каждый дом должен обслуживаться конкретной управляющей компанией. Назначается она обычно непосредственными жильцами строения. Но нередко возникает необходимость в смене управляющей компании. Процесс может выполняться по разным причинам, причем наиболее часто в нем заинтересованы жильцы (в том случае, когда организация не справляется со своими обязанностями или взимает слишком высокую плату за свою работу).

Когда возможно?

Оснований для смены управляющей компании в может быть много. Обязанности, имеющиеся у конкретной УК, прописаны в договоре, заключенном с членами ТСЖ. Если фирма по разным причинам не выполняет необходимые действия или оказывает некачественные услуги, то такие действия являются основанием для выбора другой организации. Поэтому наиболее часто смена управляющей компании осуществляется по следующим причинам:

• фирма не справляется со своими обязанностями;
• оказываемые услуги отличаются низким качеством;
• не предоставляется жильцам дома информация о работе предприятия, что является нарушением ЖК, так как каждая УК обязана раскрывать перед собственниками сведения о своем функционировании;
• поломки в доме не устраняются в установленные сроки;
• не производится уборка подъездов и прилегающей территории;
• отсутствие или несвоевременная реакция на разные заявки, оставляемые жильцами.

Владельцы квартир в доме могут оставлять жалобы на работу организации в разные государственные учреждения, например, в прокуратуру. При каждой поломке требуется составлять акты, в которых указывается дата обнаружения нарушения. Это позволит определить, как оперативно работники УК реагируют на разные аварии.

Если даже после многочисленных жалоб и нарушений УК отказывается добросовестно справляться со своими обязанностями, то жильцы могут принять решение о смене организации. Выполнить процесс можно до окончания срока действия подписанного договора.

С какими можно столкнуться трудностями?

Если жильцы строения принимают решение о смене управляющей компании, то они должны учитывать некоторые моменты:

• невозможно выполнить процесс в первый год сотрудничества;
• текущая УК будет создавать разные препятствия для жильцов после получения извещения от них, причем нередко граждане даже сталкиваются с угрозами или шантажом;
• часто компания после получения информации о намерении жильцов выбрать новую УК начинает хорошо справляться со своими обязанностями, убирать подъезды, благоустраивать прилегающую территорию и выполнять другие действия, что приводит к появлению сомнений у граждан.

Не следует обольщаться, если фирма в определенный момент времени действительно начнет лучше справляться со своими обязанностями, так как обычно такие действия являются лишь видимостью работы, поэтому в будущем жильцам вновь придется столкнуться с халатностью и бездействием фирмы.

Кто является инициатором?

Обычно инициаторами смены управляющей компании выступают непосредственные жильцы дома. Они желают выбрать компанию, которая на самом деле будет хорошо справляться с имеющимися обязанностями за установленную плату.

Для выполнения процесса создается жильцами инициативная группа, которая далее выполняет все действия от имени ТСЖ. Включаются в эту группу любые члены товарищества, но обычно они представлены членами правления. Люди, входящие в группу, занимаются анализом деятельности компании.

Какими способами расторгается договор?

Способ расторжения отношений зависит от времени выполнения данного процесса:

• если подходит срок действия договора, то он просто не продлевает, для чего передается в УК соответствующее заявление от жильцов дома;
• досрочно расторгается контракт при наличии веских оснований.

Во втором случае можно столкнуться с серьезными сложностями, так как работники УК могут не согласиться на досудебный способ, поэтому придется решать проблему через суд.

Истечение срока действия договора

Наиболее удобным способом расторжения договора считается окончание срока его действия. В этот момент можно заключить контракт с новой управляющей компании.

Для совершения данного процесса передается за месяц до окончания срока уведомление о смене управляющей компании представителю организации. Если же никакие действия не будут выполнены, то осуществляется автоматическая пролонгация.

Расторжение договора в течение срока его действия

Если еще не закончился срок действия договора, то расторгнуть его досрочно будет достаточно сложно. Порядок смены управляющей компании учитывает следующие нюансы:

• первоначально выбирается новая УК;
• именно данная компания начинает процесс расторжения текущего договора;
• если же невозможно определиться с выбором, то расторгается контракт путем составления соглашения сторон или на основании пунктов соглашения, а также может подаваться иск в суд или изменяться обстоятельства обеих сторон.

Каждый процесс обладает своими нюансами.

Составление соглашения сторон

Наиболее оптимальным способом считается составление соглашения между двумя сторонами. Для этого выполняются следующие действия:

• первоначально собирается собрание собственников, где принимается решение о смене управляющей компании;
• составляется протокол собрания;
• направляется в УК данный документ с заявлением о расторжении договора и просьбой составить соглашение сторон;
• если работники УК положительно реагируют на полученные документ, то формируется соглашение, в котором оговариваются условия передачи документов на дом новым управленцам;
• оговаривается порядок перечисления оставшихся средств за ремонт и расчеты с поставщиками разных ресурсов.

Все полученные документы и деньги передаются новой УК.

На основании пункта договора

В каждом договоре, составленном с УК, имеются специальные пункты, предназначенные для условий и правил расторжения соглашения.

Наиболее часто имеется пункт, в котором имеется возможность у жильцов расторгнуть договор, если у них имеются доказательства, что не справляется компания со своими обязанностями по контракту. В этом случае составляется правильно уведомление о расторжении договора, которое направляется в УК с другими документами. При смене управляющей компании требуется подготовить бумаги, подтверждающие отсутствие ремонта или оказание некачественных услуг.

При таком способе автоматически фирма освобождается от своих обязанностей.

Изменение обстоятельств сторон

В ст. 451 ГК указывается, что если у какой-либо стороны изменились существенные обстоятельств, то это может стать основанием для досрочного расторжения договора.

Если одна сторона отказывается от прекращения сотрудничества, то вопрос решается далее через суд.

Обращение в суд

Этот способ считается наиболее сложным и длительным, а также дорогостоящим. Обращаться в суд целесообразно, если у жильцов действительно имеются доказательства того, что УК нарушает существенные условия соглашения.

На основании имеющихся доказательств судья принимает объективное решение. Наиболее часто в иске граждане ссылаются на несоблюдение температурного режима в жилых помещениях, на перебои в поставке электричества или воды, а также на неработающий лифт. Основанием для расторжения контракта является не только бездействие организации, но и несоблюдение сроков.

Правила и этапы проведения процесса

Если планируется в доме смена УК, то выполняются для этого следующие действия:

• Инициативная группа собирает документы, выступающие основанием для смены УК. Для этого изучаются положения договора и подготавливаются ранее составленные акты.
• Готовится извещение для каждого жильца о проведении общего собрания, причем для этого можно пользоваться образцом. Смена управляющей компании выполняется только после голосования. В извещении указывается место проведения собрания, дата события, повестка дня, информация об инициаторах, а также можно сразу прикладывать бюллетени для голосования при заочном проведении собрания.
• Проведение собрания. На нем должно присутствовать не меньше половины собственников. Все сведения фиксируются в протоколе. Смена управляющей компании разрешена только при наличии многочисленных претензий к организации. Проводится обязательно голосование. Сразу может выбираться новая УК, с которой будет заключен договор.
• Оформляется грамотно протокол собрания. В него включаются сведения о повестке дня, результатах голосования и процессе ознакомления всех собственников квартир в доме с решением.
• Протокол вручается текущей УК и выбранной новой организации. Одновременно с этим документом передается фирме уведомление о расторжении контракта. В нем перечисляются причины для прекращения сотрудничества.

Если фирма соглашается мирным способом прекратить сотрудничество, то осуществляется ею в течение 30 дней передача документации при смене управляющей компании. Документы выдаются новой УК совместно с определенной суммой средств, предназначенной для ремонта дома и расчетов с ресурсоснабжающими организациями.

Как выбрать новую УК?

Чтобы сотрудничество с новой управляющей компанией было более комфортным для жильцов дома, важно грамотно подойти к процессу выбора данной организации. Поэтому учитываются следующие нюансы:

• длительность функционирования компании;
• сложившиеся взаимоотношения с администрацией региона;
• организационная структура фирмы, для чего оцениваются учредители и штатные работники;
• количество домов, управлением которых занимается организация;
• состояние учредительной и бухгалтерской документации, которая должна располагаться в свободном доступе;
• открытость и контактность фирмы;
• состояние материальной базы, в которую входит разная техника и оборудование;
• сроки, в течение которых выполняются необходимые работы на основании заявок жильцов;
• квалификация наемных специалистов;
• используемые тарифы.

Передача документации при смене управляющей компании происходит только после расторжения договора с предыдущей организацией. На основании этих документов новая фирма сможет разобраться в имеющихся особенностях дома, необходимых работах и в других нюансах.

Заключение

При необходимости жильцы любого дома могут расторгнуть контракт с имеющейся УК. Процесс может выполняться на основании соглашения сторон, путем уведомления о расторжении договора или через суд. Для этого требуется проводить собрание жильцов и выбирать заранее другую УК.

Наиболее часто фирмы отказываются от судебного разбирательства, так как у жильцов имеются доказательства халатного отношения. Поэтому УК досрочно расторгают соглашения без сложностей и разногласий.

Правовая инструкция сайт расскажет, на каких основаниях жильцы многоквартирного дома могут отказаться от исполнения договора управления МКД и что нужно сделать для этого.

Как могут расторгнуть договор с УК собственники?

Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы многоквартирного дома выбирают способ управления им самостоятельно либо для управления МКД отбирается управляющая компания по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. От этого зависит, на каком основании жильцы могут отказаться от исполнения договора управления.

Если договор был заключен с УК на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, отказаться в одностороннем порядке от его исполнения можно только вследствие невыполнения управляющей компанией обязательств в соответствии с договором (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Это обязательное условие для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае рассмотрения дела в суде необходимо доказывать факт ненадлежащего исполнения условий договора, в противном случае договор не считается расторгнутым (см., напр., Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.02.2011 по делу N 33-2330). Для расторжения договора с УК, отобранной по результатам конкурса, не имеет значения, надлежащим образом УК исполняла свои обязанности или нет, т.е. сменить УК можно даже, если она исполняла свои обязанности надлежащим образом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Как могут расторгнуть договор наниматели?

{{ vrezka }}Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ. Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%. Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса.

Наниматели вправе участвовать в проведении общего собрания, однако на принятие решений может повлиять только собственник помещений - органы власти или местного самоуправления. В случае, когда более половины имущества МКД в собственности у государства или муниципалитета, решающий голос на общем собрании принадлежит им. Как правило, для разрешения любых вопросов с управляющей компанией наниматель (наниматели) должен обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю и получить письменный ответ. Также наниматель вправе пожаловаться на УК в Государственную жилищную инспекцию.

Смена управляющей компании - что нужно делать?

Для принятия решения о смене УК необходимо организовать и провести общее собрание собственников дома (п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ). С этой целью рекомендуется определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу. (Приказ Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»). За 10 дней до собрания уведомление заказным письмом о его проведении должно быть получено всеми собственниками помещений в МКД. Общим собранием может быть предусмотрен и другой способ уведомления. В сообщении указываются сведения ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Помимо принятия решения о смене компании, собственники должны выбрать иную управляющую организацию или изменить способ управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе новой УК принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников (ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания оформляется протоколом общего собрания. Рекомендации по оформлению содержатся в Проекте Приказа Минстроя России «Об утверждении правил оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Копии решений и протокола общего собрания направляются инициатором собрания в управляющую организацию, правление ТСЖ или ЖСК в течение 10 дней после проведения собрания. До сведения собственников результаты собрания в течение того же срока доводятся в установленном порядке.

Если любому из вас задать вопрос: выбирали ли вы для своего дома управляющую компанию, наверное, 90% ответят, что не только не выбирали, но и вообще не слышали о каких-либо выборах УК.

Причина такой ситуации состоит в том, что в период, когда началась реформа ЖКХ и вводился Жилищный кодекс РФ, созданные на базе старых ЖЭКов новые управляющие компании, воспользовавшись правовой безграмотностью и неорганизованностью большинства жителей, просто «закрепили» за собой право управлять домами, даже не сообщив об этом собственникам.

Так и остались собственники МКД как «крепостные» при старом ЖЭКе, только уже в новом обличии - в виде управляющей компании. В связи с тем, что все многоквартирные дома были «закреплены» за такими УК, новых «игроков» на рынке ЖКХ не возникло. Создался своеобразный монопольный рынок управляющих компаний.

И началось: без согласия собственников изменяют ставку содержания жилья; вводят целевой сбор; моют подъезд раз в квартал, а плату за уборщицу собирают ежемесячно; включают в расчеты СОИ (общедомовые нужды) сверхнорматив и т. д.

В экономической теории одним из свойств монополизированного рынка является возможность монополиста рынка осуществлять дискриминацию потребителей, устанавливая цену на свой товар по своему усмотрению. И при всем при этом не нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома!

Однако жизнь не стоит на месте. Недовольство жителей уровнем качества услуг (а зачастую и отсутствием этих услуг) возрастает, люди ищут пути выхода - кто-то создает ТСЖ, кто-то стремится найти на рынке новую, современную управляющую компанию. К счастью, на рынке стали появляться управляющие компании нового типа, которым выжить среди больших монополий можно только в том случае, если их работой жильцы будут довольны.

Так как же уйти от «крепостничества»? Расскажем в нашей инструкции ниже.

ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ

Жилищный кодекс РФ не дает нам права вот так, проснувшись однажды утром, взять и отказаться от услуг определенной УК.

Существует несколько способов сделать это на законных основаниях:

1) Выбор новой управляющей организации по окончании срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией.

Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. И принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

3) Смена УК на основании общего собрания собственников МКД в период действия договора и без существенных замечаний к ее работе.

На этот счет есть Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11. Которое трактует пункт Жилищного кодекса так, что собственники могут сменить УК, если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.

4) Смена способа управления многоквартирным жилым домом.

Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс - если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет, проведя всего одно заседание Правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

5) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

6) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом, согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

КАК ВЫБРАТЬ «ПРАВИЛЬНУЮ» УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?

ШАГ 1. ПОДБОР НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Определение круга претендентов - это один из самых важных и ответственных моментов. Обычно таким вопросом занимается или Совет дома, или инициативная группа.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями и собственниками других помещений в МКД.

Совет 1

Отбросьте все сомнения, что ваш дом не заинтересует ни одну управляющую компанию. Практика Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» показывает обратное.

Даже старые, так называемые «проблемные» дома интересны управляющим организациям. Такой интерес может быть вызван разными причинами, при этом не важно какими, а важно, что практически любой дом по-своему интересен той или иной управляющей компании.

Перечень управляющих организаций, как правило, размещен на официальном сайте муниципального образования. В любом случае в отделе ЖКХ Администрации своего города можно получить актуальный список всех действующих в городе УК.

Совет 2

Не пренебрегайте неизвестными вам или молодыми организациями.

Зачастую новые организации более ориентированы на «клиента», деятельность их более прозрачна, и у них есть огромное желание закрепиться на этом рынке услуг, потеснив больших «монстров».

Совет 3

Изучите всякого рода рейтинги и антирейтинги, так называемые «черные списки». Эти рейтинги часто публикуются в открытых источниках, сети Интернет, по результатам работы ГЖИ, Роспотребнадзора и других государственных ведомств.

ШАГ 2. ПЕРВОЕ ЗНАКОМСТВО

Обзвоните как можно больше компаний и переговорите с их руководством на тему возможности управления вашим домом.

Напроситесь на визит к руководству выбранной вами потенциальной управляющей организации и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать лучше активу Совета дома или группе скептически настроенных жильцов.

Постарайтесь узнать, насколько ваш дом интересен для потенциально выбранной вами управляющей компании, оцените основные коммерческие преимущества компаний.

Цель первого шага - составить общее мнение о компании-претенденте и выбрать среди всех претендентов 2-5 компаний.

Центр защиты прав граждан «Справедливая Россия» может оказать вам помощь в первоначальном отборе компаний и организовать площадку для ознакомления и презентации этих компаний для Совета МКД или инициативной группы.

ШАГ 3. ЗНАКОМСТВО С ВЫБРАННЫМИ ПРЕТЕНДЕНТАМИ

На этой стадии необходимо как можно ближе познакомиться с претендентами, целенаправленно получить информацию о компаниях из открытых источников. Если компания входит в антирейтинг, уточнить, по каким причинам это случилось.

Очень желательно пообщаться с жителями (Советом МКД) тех домов, которыми управляют выбранные вами претенденты, потому что эта информация будет наиболее объективна для вас.

Вопросы к таким жителям могут быть различные. Примерный перечень вопросов может состоять из следующего: как компания обслуживает дом в целом; как часто проводится уборка мест общего пользования; как реагирует компания на предложения жителей и замечания; насколько доступно руководство компании для общения с жителями; как быстро реагирует на аварии; насколько качественно проводится ремонт; как компания отчитывается перед жителями; какие есть в целом претензии к компании.

Целью этой стадии является ранжирование выбранных претендентов и определение предпочтений.

Сбор технической информации по своему дому

Этот шаг может производиться на более ранних стадиях, еще до действий по обзвону, но он не должен быть позднее, чем шаг 3 (знакомство с выбранными претендентами).

На этом этапе необходимо собрать сведения о своем доме. Чем подробнее будет информация, тем лучше. Вы сами, как собственник, должны понимать, в каком состоянии находится ваш дом.

Сведения о технических характеристиках вашего дома вы можете запросить в своей УК, например, ознакомиться с техническим паспортом дома, также эти сведения можно получить в БТИ, но эта услуга является платной.

Определение насущных проблем в доме

Вряд ли эта стадия вызовет затруднение у собственников, потому что свои наиболее животрепещущие проблемы известны заранее.

Это может быть необходимость срочного ремонта крыши, которая протекает уже давно, это может быть необходимость изменения придомовой территории и увеличения парковочных мест для автомашин, или установка детской площадки.

На этой стадии необходимо составить список, ранжировав проблемы по значимости.

ШАГ 4. ПЕРЕХОД К ОБСУЖДЕНИЮ ОСНОВНЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

На этой стадии собственники переходят к определению возможностей управляющей компании по обслуживанию их общего имущества.

Для этого мы предлагаем направить каждой УК-претенденту опросный лист (анкету).

В анкете собраны наиболее интересующие жителей вопросы по содержанию их общего имущества в МКД. Естественно, что для ответов на многие вопросы управляющей организации потребуется изучение технических характеристик дома, а возможно и его обследование.

ШАГ 5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОБЕДИТЕЛЯ

По результатам анкетирования Совет дома либо инициативная группа определяет победителя проведенного ими конкурса и переходит к обсуждению условий будущего договора, его формы, перечня предоставляемых услуг, тарифов и т. д. конкретно для своего дома.

ШАГ 6. ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПО ВЫБОРУ НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Если пройдены все предыдущие шаги, объяснить собственникам на общем собрании, почему необходимо выбрать новую управляющую компанию, не составит большого труда. Порядок проведения общего собрания собственников помещений регламентирован ст. ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ.

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли собственники, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству собственников жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании.

На всех стадиях проведения конкурса специалисты Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» готовы оказать консультативную и организационную помощь жителям домов по выбору новой управляющей компании.

Помните, выбираете и принимаете решение только вы сами!

Обязанности УК прописаны в договорах, которые она заключает с собственниками МКД. Невыполнение этих обязанностей или выполнение их не на должном уровне могут стать основанием для замены.

Другой причиной может стать непрозрачность информации о работе компании, поскольку по закону УК обязана собственникам жилья.

Таким образом, основанием для начала процедуры смены управленцев считается :

Жильцы дома должны подавать жалобы на неустраивающие их факты бездействия УК. Нарушением является также несвоевременное устранение поломок общедомового имущества и технического оборудования, так как существуют строгие временные рамки для выполнения работ.

Совет! При каждой поломке или нарушении жильцам рекомендуется составлять акты, которые впоследствии пригодятся в качестве основания для смены нерадивых управленцев.

Если организация продолжает вести дела в таком же режиме, не применяет никаких мер по устранению нарушений, халатно относится к своим прямым обязанностям, договор с нею следует расторгать.

Кроме того, если работа управленцев вас не устраивает, можно сменить её по окончании срока договора и заключить договор с новой компанией.

Препятствием для смены УК могут стать сроки её работы. Закон предусматривает невозможность расторжения соглашения с УК в первый год.

Управляющая компания, получив извещение о желании жильцов прекратить сотрудничество, возможно, начнёт создавать видимость активного выполнения обязанностей. У вас вдруг станет чисто в подъездах и на придомовой территории, или внезапно текущая годами крыша начнёт ремонтироваться. Но не стоит обольщаться.

Если компания за истекшее время не делала того, что нужно, а теперь вдруг взялась за дело, значит, это просто показуха.

Кто выступает инициатором?

В этой роли должна выступить созданная инициативная группа , выступающая от имени МКД. В группу могут входить любые из собственников квартир, но на практике, чаще всего ими являются члены правления.

Обратите внимание! Состав инициативной группы выбирается советом дома. Группа проводит анализ деятельности УК.

Как сменить управляющую компанию МКД: порядок

Чтобы сменить УК для начала нужно со старой компанией или дождаться окончания его действия. Подготовка документов и процедура перехода к новой управляющей компании в многоквартирном доме проводится по определённому алгоритму:

Правила подбора новой УК

Кроме анализа работы действующей компании, инициативной группе предстоит заняться подбором новой. При подборе новых управленцев внимательно изучите следующую информацию:

Важно! Обязательно проверьте, есть ли у выбранной вами организации , поскольку в соответствии с Законом №255 от 21.07.14г. , каждая УК должна вести собственную деятельность на основании государственной лицензии.

Сведения обо всех УК, имеющих документ, содержатся в государственных реестрах субъектов РФ. Это открытая информация, которая размещается на официальных сайтах органов Жилнадзора государственной исполнительной власти.

Если жильцы дома не справились с самостоятельным выбором УК, органы местного самоуправления объявят открытый , которая возьмёт в свои руки управление данным МКД.

По закону произойти это должно в течение трех дней после проведения собрания, на котором выражено недоверие старой УК. Сам же конкурс проводится через 30 дней после его объявления.

Правила проведения собрания

По закону собрание МКД проводится не менее двух раз в 12 месяцев. Но если возникла неординарная ситуация, правление или любой из собственников может инициировать внеочередной сбор жильцов .

После фиксации кворума собрания, выбирается секретарь для ведения протокола. Первым выступает руководитель УК с отчётом о деятельности организации. Затем выступает представитель инициативной группы со сведениями по проверке работы УК.

Следующим шагом является голосование о переходе в другую УК. Решение принимается простым большинством голосов . Следует заметить, что количество голосов, принадлежащих собственнику, зависит от площади его квартиры по отношению к общей площади многоквартирного дома. Не менее 50% собственников плюс еще 1 — именно столько нужно голосов, сколько потребуется, чтобы голосование было признано проведенным, а дальнейшая процедура по смене УК возможной.

Может ли УК быть инициатором общего собрания?

Если УК отказывается от передачи технической документации

Срок передачи технической документации УК при ее смене составляет 3 рабочих дня согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ . Но управленцы могут не признать решение собрания и не передать дела новой компании.

Поэтому к сбору обоснований для отстранения от деятельности собственники должны подойти со всей серьёзностью , фиксируя письменно каждое нарушение собственных прав.

В пакет документов должны входить копии жалоб собственников в УК или органы госконтроля. Также следует приложить копии постановлений о привлечении компании к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, акты, фиксирующие несооветствия нормативам.

В случае непризнания результатов собрания, вновь избранной УК следует подать заявление в арбитражный суд, а также подать жалобу в прокуратуру и жилинспекцию. При невозможности самостоятельно выполнить процедуру смены УК, вы можете обратиться с жалобой в департамент городского хозяйства .

Опираясь на ст. 165 ЖК РФ , они проведут проверку деятельности организации и в случае подтверждения фактов, которые вы предоставили, самостоятельно инициируют проведение собрания совета дома, что поможет вам избавиться от нерадивых управленцев.

Справка! Существуют посреднические фирмы, специализирующиеся на оказании помощи МКД в борьбе с нерадивыми УК. Если вы хотите добиться результатов и максимально защитить свои интересы, целесообразно обратиться к их услугам. Цена вопроса варьируется от 30 до 100 тыс. руб.

Если вы справились с подбором подходящей управляющей компании и добились замены старой, у вашего дома начнётся благополучная жизнь.