Sa pamamagitan ng pagbili ng isang apartment na may mortgage, ang may-ari ay nagsasagawa na bayaran ang buong halaga nito sa bangko sa loob ng mahabang panahon (15-20 taon). Sa lahat ng oras na ito, ang bangko ay itinuturing na may-ari ng apartment, at tanging ito ang may karapatang itapon ang ari-arian na ito. Gayunpaman, posible pa ring magbenta ng isang apartment na may mortgage, ngunit dapat mayroong magandang dahilan para dito.

Posible bang magbenta ng apartment na may mortgage?

Maraming "may hawak ng mortgage" ang hindi nag-iisip tungkol sa katotohanan na ang kanilang apartment ay maaaring ibenta. Ito ay ganap na legal, napaka-problema lang. Ngunit sa buhay, nangyayari ang mga hindi inaasahang pangyayari na pumipilit sa may-ari na pag-aralan ang lahat ng mga yugto nang detalyado at simulan ang pagpaplano ng isang transaksyon sa hinaharap.

Ang pagbebenta ng apartment na may sangla ay isang masalimuot at mahirap na proseso at pinahihintulutan lamang kung ang bangko (ang may-ari din ng apartment) ay nagbibigay ng pahintulot para sa pagbebenta. Upang gawin ito, ang unang bagay na kailangan mong gawin ay makipag-ugnayan sa iyong bangko at linawin ang lahat ng mga detalye na tinukoy sa kasunduan sa mortgage. Ibibigay ng espesyalista sa bangko ang lahat mahalagang impormasyon at, kung walang mga paghihirap na lumitaw, magsusumite ng kahilingan para sa pahintulot na ibenta ang apartment.

Kung ang may-ari ng mortgage ay nagpasya na huwag ipaalam sa bangko ang tungkol sa kanyang desisyon na ibenta ang apartment, nakahanap ng isang mamimili, at gumawa ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, kung gayon ang transaksyong ito ay ituturing na hindi wasto. Tiyak na malalaman ito ng bangko at ipagbabawal ang pagbebenta. At pagkatapos ang nagbabayad ay magkakaroon ng mga pagkalugi na ginugol sa pagproseso ng nabigong transaksyon.

Bakit gusto nilang magbenta ng apartment na may sangla? Mga dahilan para sa pagbebenta

Isinasaalang-alang ang iba't ibang mga sitwasyon sa buhay, ang may-ari ng isang mortgaged na apartment ay nahaharap sa pangangailangan na ibenta ito. Ang mga sumusunod na sitwasyon ay maaaring ang mga dahilan:

• Sa paglipas ng panahon, nagiging masikip ang apartment. Halimbawa, ang isang pamilya ay umaasa ng isa pang karagdagan at silang lima sa isang dalawang silid na apartment ay halatang hindi komportable. Ang tanong ay lumitaw tungkol sa pagpapalawak ng living space.
• Minsan ang nanghihiram (nagbabayad ng mortgage) ay hindi na kayang bayaran ang utang. Halimbawa, natanggal sila sa trabaho o dumating ang mahihirap na panahon sa pananalapi. Hindi mahalaga sa bangko kung mayroon kang matatag na kita o wala, dapat kang magbayad bawat buwan, kung hindi, ang mga huli na pagbabayad ay magreresulta sa mga multa at parusa. Ang nagbabayad ay kailangang agarang maghanap ng pera o ibenta ang apartment at bumili ng mas katamtamang lugar ng paninirahan.
• Diborsiyo, na kinabibilangan ng paghahati ng ari-arian sa pagitan ng mag-asawa. Kung ang isang pamilya ay kumuha ng isang mortgage sa apartment, ang parehong mga mag-asawa ay binabayaran ito nang pantay. Sa kaso ng diborsyo, kung minsan kailangan mong hatiin ang apartment, at pagkatapos ay mayroon lamang isang pagpipilian - ibenta ito. Ang prosesong ito ay napakahirap, kinokontrol ng maraming awtoridad (kabilang ang hukuman) at nangangailangan ng maraming enerhiya at emosyon.
• Ito ay nangyayari na ang nagbabayad ay kailangang agarang lumipat. Halimbawa, siya ay inilipat para sa trabaho sa ibang lungsod nang permanente. Walang ibang pagpipilian, pagkatapos ay kailangan mong lutasin ang mga isyu sa bangko tungkol sa pagbebenta ng mortgage.
• Interesado ang nagbabayad na ibenta ang nakaabang na apartment para sa layunin ng kita sa pera o, sa madaling salita, kumita ng pera. Karaniwan, ang mga taong iyon ay bumibili sa simula ng ari-arian upang ibenta ito nang may pakinabang at makatanggap ng karagdagang kita. Halimbawa, ang isang mortgage ay kinuha sa isang bahay na ginagawa pa rin (ang presyo ay ilang beses na mas mababa kaysa sa isang tapos na bahay), at kapag ang bahay ay handa na para sa upa at angkop para sa tirahan, ang presyo ng naturang mga apartment ay tumataas. makabuluhang. Dito nagpasya ang nanghihiram na ibenta ang ginintuang apartment, na sumasakop sa 100% ng kanyang sangla, at kahit na magkaroon ng maraming pera mula dito. Ang pagpipiliang ito ay karaniwang ginagamit ng mga may karanasan at advanced na mga tao na alam ang lahat ng mga nuances sa pamamagitan ng puso at handang kumuha ng anumang mga panganib.

Mga paraan upang magbenta ng isang nakasangla na apartment

Ang pagbebenta ng isang mortgaged na apartment ay hindi isang madaling gawain, na nangangailangan ng maraming pasensya at pagtitiis. Ito ay kinakailangan upang maingat na i-disassemble ang lahat mga posibleng paraan benta at piliin ang pinakamainam na opsyon para sa nagbebenta. Tingnan natin ang 4 na pangunahing pagpipilian para sa pagbebenta ng isang nakasangla na apartment.

Maagang pagbabayad ng utang

Ang paraan ng pagbebenta ng mortgage ay itinuturing na medyo simple at kumikita. Pinipili ng maraming tao ang pagpipiliang ito. Ang tanging kahirapan ay makahanap ng isang mamimili na sasang-ayon sa transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng nakakulong na apartment at babayaran ang halos buong halaga gamit ang isang deposito.

Mga yugto ng transaksyon:

Pagbebenta sa tulong ng isang bangko

Sa kasong ito, ang bangko mismo ay naghahanap ng isang mamimili para sa apartment. Ngunit siya ay interesado lamang sa pagbabalik ng kanyang sariling mga pondo, at samakatuwid ay malamang na pagkatapos ibenta ng bangko ang apartment, malamang na walang mananatili para sa dating may-ari.

Ang mga yugto ng transaksyon ay halos kapareho ng sa unang opsyon, tanging ang bangko, at hindi ang may-ari ng apartment, ang kasangkot sa proseso ng pagbili at pagbebenta.

Pamamaraan ng may-ari:

• Ipaalam sa bangko ang desisyon na ibenta ang apartment gamit ang isang mortgage, pagbabayad ng lahat ng mga utang nang maaga sa iskedyul.
• Maghintay para sa bangko upang makahanap ng isang mamimili.
• Susunod, ang bangko ay gumuhit ng isang paunang kasunduan, kung saan ang bumibili at nagbebenta ay pumirma at notarize.
• Nag-isyu ang bangko ng mga deposit box (isa o dalawa) para sa pamumuhunan ng mga kinakailangang halaga sa mga ito.
• Ililipat ng mamimili ang napagkasunduang halaga sa mga cell (kung kinakailangan, sa dalawang bahagi, kung ang balanse ay ibinigay para sa dating may-ari).
• Ang nagbebenta at bumibili ay pumasok sa isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta.

Malayang pagbebenta

Ang pamamaraang ito ay nagsasangkot ng independiyenteng pagpapatupad ng lahat ng mga dokumento, ang pag-alis ng mga encumbrances at iba pang mga yugto ng transaksyon ng parehong nagbebenta at bumibili, nang walang paglahok ng mga ikatlong partido.

Tandaan! Huwag subukang itago mula sa bumibili ang katotohanan na ang apartment ay sinigurado ng bangko, at ito ay nababalot ng isang mortgage. Kahit na unti-unti mong ibigay ang totoong impormasyon, ang mamimili ay magkakaroon ng mga pagdududa tungkol sa kadalisayan ng transaksyon, at sa hinaharap ay ipahayag niya ang isang pagnanais na huminto sa pakikipagtulungan sa iyo.

Pamamaraan:

• Ang mamimili ay lumalapit sa may-ari ng apartment (ang bangko) na may pagnanais na bilhin ang mortgage deposit.
• Ang mga empleyado ng bangko kasama ang bumibili ay bumubuo paunang kasunduan pagbili at pagbebenta at makipag-ugnayan sa isang notaryo para sa karagdagang sertipikasyon.
• Nagbibigay ang bangko ng 2 cell. Ang una ay ang pagdeposito ng halaga ng utang sa mortgage ng borrower. Ang pangalawa ay ang balanse ng pera (kung mayroon man) para sa nanghihiram.
• Ang bangko ay nag-aalis ng lahat ng mga paghihigpit at encumbrances mula sa apartment.
• Susunod, ang kumpirmasyon ng pagbebenta ay ibinibigay sa Rosreestr. Ang bumibili ay nagiging may-ari ng apartment.
• Ang natitira na lang ay para matanggap ng bangko at ng may-ari ang kanilang mga pondo mula sa mga selda.

Ang opsyong ito para sa pagbebenta ng mortgage ay nagsasangkot ng klasikong refinancing. Ang nanghihiram (may-ari ng mortgage) ay may karapatan na ilipat ang mga obligasyon sa utang (kanyang mortgage) sa ibang tao (kung sumasang-ayon siyang tanggapin ang utang na ito).

Ang nanghihiram mismo ay nakahanap ng isang tao na gustong humiram muli ng mortgage mula sa kanya.

Ang mga sumusunod ay lahat ayon sa scheme:

• Ang isang borrower ay nagdadala ng isang potensyal na kliyente sa bangko.
• Nang matalakay ang lahat ng mga detalye, sinisimulan namin ang pamamaraan sa pag-renew ng mortgage.
• Ang bagong may-ari ng mortgage ay dapat matugunan ang mga kinakailangan ng bangko, katulad: maging solvent, magkaroon ng mabuti kasaysayan ng kredito(kung meron man). Kung ang lahat ay kasiya-siya, ang bangko ay pumasok sa isang bagong kasunduan.
• Gaya ng dati, ang pabahay ay patuloy na isinasangla sa bangko, ngunit ang sangla ay binabayaran na ng ibang tao.

Ang pangunahing pamamaraan para sa muling pagpaparehistro ng isang mortgage ay isinasagawa ng bangko. Ang nanghihiram ay kailangan lamang sumang-ayon at pumirma sa isang kasunduan sa paglilipat ng mga obligasyon sa utang.

Paano magbenta ng apartment na may mortgage (video)

Manood ng isang video tungkol sa mga paraan upang magbenta ng apartment na may sangla. Ang espesyalista ay napakahusay at malinaw na nagpapaliwanag ng lahat ng mga pamamaraan at nuances ng pagbebenta.

Anong mga dokumento ang kailangan

Upang maisagawa ang pamamaraan para sa pagbebenta ng isang mortgaged na apartment, kakailanganin mong maghanda ng isang pakete ng mga dokumento. Kabilang dito ang:

• Mga pasaporte ng nanghihiram at bumibili.
• Isang dokumento na nagpapatunay sa solvency ng nagbebenta.
• Kontrata ng pagbebenta.
• Kasunduan sa deposito.
• Isang sertipiko na nagpapatunay sa kawalan ng utang sa utang.
• Loan mortgage.
• Isang dokumento na nagpapatunay sa pag-alis ng lahat ng encumbrances mula sa apartment.
• Isang dokumento na nagkukumpirma na ang bumibili ay naglipat ng pera para sa ari-arian, na pagkatapos ay gagamitin upang bayaran ang utang sa mortgage.

Mga yugto ng pagbebenta ng isang nakasangla na apartment (video)

Sa video na ito maaari kang matuto nang higit pa tungkol sa mga yugto ng pagbebenta ng isang mortgaged na apartment.

Mga panganib para sa bumibili

Ang pinakamahalagang panganib para sa isang mamimili kapag bumili ng isang mortgaged na bahay ay ang pagkakaloob ng mga pondo kahit na bago ang pagbili at pagbebenta ng kasunduan para sa apartment ay iginuhit. Nanganganib siyang mawalan ng malaking halaga ng pera. Ang isang walang karanasan na mamimili ay madaling mahuhulog sa isang propesyonal na scammer. Ngunit kung ang transaksyon ay sinamahan ng mga espesyalista (realtor o abogado), kung gayon ang panganib na ito ay nabawasan sa zero.

Mga panganib para sa nagbebenta

Dahil dito, walang mga panganib para sa nagbebenta ng isang nakasangla na apartment, dahil ang buong proseso ng pagbili at pagbebenta ay kinokontrol ng bangko mismo - ang pinaka-interesado na partido sa mahirap na bagay na ito. At sa kaso ng mga mapanlinlang na aksyon sa bahagi ng bumibili, ang bangko lamang ang magdadala ng seryoso pagkalugi sa pananalapi. Ngunit para sa mga nakaraang taon ganitong klase ang mga transaksyon sa mortgage real estate ay nagsimulang kontrolin ng marami mga ahensya ng gobyerno. At sakaling magkaroon ng panlilinlang, agad na matukoy ang manloloko at may kaukulang parusa. Bilang resulta, ang pangunahing panganib para sa nagbebenta ay maaari lamang ituring na nasayang na oras at pagsisikap.

Ang proseso ng pagbebenta ng isang apartment na may mortgage ay itinuturing na mahaba at kumplikado, ngunit may kaunting pagkalugi at panganib. Kung naiintindihan mo nang detalyado ang lahat ng mga yugto ng transaksyon, ito ay lubos na magpapasimple sa pamamaraan.

Ano ang mga kondisyon at pamamaraan para sa pagbebenta ng apartment na may mortgage? Paano magbenta ng isang apartment na may mortgage na pag-aari nang wala pang 3 taon? Sino ang tutulong sa iyo na ibenta ang iyong nakasangla na apartment nang mabilis at kumikita?

Kumusta, mahal na mga mambabasa! Tinatanggap ka ni Denis Kuderin.

Sa susunod na publikasyon ng aming mapagkukunan, patuloy naming tuklasin ang isang malawak na paksa na tinatawag na "Mortgage". Ang paksa ng bagong artikulo ay kung paano magbenta ng isang mortgaged na apartment.

Ang materyal ay pangunahing magiging interes sa mga hindi na o ayaw magbayad ng isang mortgage at gustong tanggalin ang ari-arian na binili nila sa utang, gayundin sa sinumang gustong mapabuti ang kanilang antas ng financial literacy.

Kaya simulan na natin!

1. Posible bang magbenta ng apartment na may mortgage?

Ngayon ay pag-uusapan natin ang tungkol sa baligtad na proseso - pagbebenta mortgage apartment. Sinuman ay maaaring magkaroon ng isang agarang pangangailangan na alisin ang isang bahay na binili sa utang.

Sa isang hiwalay na seksyon, isasaalang-alang namin ang lahat ng mga pangyayari kung saan naaangkop at kumikita ang naturang transaksyon.

Gayunpaman, kailangan muna nating sagutin ang tanong: legal ba ang gayong pamamaraan? Posible bang magbenta ng isang mortgaged na apartment?

Ang sagot ay oo, kung ang pagbili at pagbebenta ay isinasagawa nang legal nang may kakayahan, bilang pagsunod umiiral na mga tuntunin at mga pamantayan. Maaari kang magbenta ng isang apartment na binili gamit ang isang mortgage sa anumang yugto ng pagbabayad ng utang, bukod dito, kahit na sa yugto ng pagtatayo ng pabahay.

Kaagad kong sasabihin ang pangunahing kundisyon para sa legalidad ng transaksyon: anumang mga transaksyon na may ipinangakong real estate ay maaari lamang isagawa nang may pahintulot o may direktang partisipasyon. organisasyong pinansyal, kung saan inilabas ang loan.

Sa madaling salita, maaari kang legal na magbenta ng real estate sa pamamagitan lamang ng isang bangko. Dahil ang ari-arian ay hindi ganap na pagmamay-ari ng nanghihiram, wala siyang karapatang itapon ito sa kanyang sariling kagustuhan lamang.

Bukod dito, mayroong isang bilang ng mga sitwasyon kung ang bangko ay may karapatang sakupin ang isang apartment mula sa nanghihiram.

Kabilang sa mga ganitong sitwasyon ang:

• pagkakaroon ng utang;
• hindi tamang paghawak ng apartment, pinsala sa ari-arian;
• hindi awtorisadong trabaho upang baguhin ang mga teknikal na katangian ng mga lugar;
• pagkawala ng ari-arian dahil sa kasalanan ng may-ari;
• paglipat ng real estate sa mga ikatlong partido.

Konklusyon: hindi mo dapat subukang i-bypass ang kumpanya sa pananalapi. Walang mga ligal na pamamaraan para sa pagbebenta ng isang apartment nang walang paglahok ng isang bangko.

Ngunit hindi kailangang mawalan ng pag-asa: ang pagbebenta nang may pahintulot ng isang kumpanya sa pananalapi ay hindi isang nawawalang opsyon sa lahat. Kung ikaw ay kumilos nang tuluy-tuloy at may kakayahan, may pagkakataon hindi lamang na maibalik ang iyong pera, ngunit kahit na gumawa ng isang deal na kumikita para sa iyong sarili.

Hindi na kailangang ipagpatuloy ang pagbabayad ng utang kung sa isang punto ay hindi na ito mapapanatili. Ang isang mortgage loan ay inisyu sa loob ng maraming taon - sa panahong ito, ang mga kalagayan sa buhay at pananalapi ay madalas na nagbabago.

Sa mga sumusunod na seksyon, sasabihin ko sa iyo kung aling mga kaso ang pagbebenta ng nakasangla na ari-arian ay hindi maiiwasan at kung paano alisin ang pasanin sa kredito nang mahusay at epektibo.

Ang bawat tao ay nangangarap na magkaroon ng kanilang sariling tahanan, ngunit dahil ang halaga ng isang apartment, kahit isang silid, ay napakataas, hindi lahat ay kayang bayaran ang kasiyahang ito, kaya't madalas nilang binibigyang pansin ang mga apartment na ang gastos ay mas mababa dahil sa mga espesyal na kondisyon. Ang isa sa mga pagpipilian para sa pagbili ng apartment sa murang halaga ay ang pagbili ng pabahay na may sangla.

Ang isang mortgage ay nangangahulugang ang pagbili ng isang apartment sa pamamagitan ng isang bangko, sa pamamagitan ng pagtatapos ng isang kasunduan, ayon sa kung saan ang mamamayan ay dapat magbayad ng isang tiyak na halaga sa loob ng isang tinukoy na panahon, na binabawasan ang utang sa mortgage. Kapag ang halaga ay ganap na nabayaran, ang apartment ay magiging pag-aari ng bumibili.

Mga kalamangan at kahinaan ng pagbili ng isang mortgaged na apartment

Bago ka kumuha ng gayong apartment, kailangan mong pag-isipan ang bawat hakbang, timbangin ang lahat ng mga kalamangan at kahinaan ng naturang desisyon. Ang pangunahing bentahe ng deal na ito ay:

Ang mga pakinabang ay madalas na kaakit-akit na marami ang hindi napapansin ang mga halatang kawalan:

• pagiging kumplikado ng disenyo ng apartment;
• paghahanap ng buhay na puwang na encumbered;
• regular na pagbabayad nang walang utang;
• patuloy na mga tseke ng mga empleyado ng bangko sa kondisyon ng apartment;
• ang pangangailangang tanggapin ang lahat ng mga sugnay ng kasunduan na sa tingin ng bangko ay kinakailangan.

Mga panganib para sa bumibili

Ang ganitong transaksyon ay naglalaman ng mga panganib na dapat isaalang-alang ng lahat bago pumirma sa kontrata. Kung hindi posible na maiwasan ang mga ito, kung gayon ito ay nagkakahalaga ng pagliit sa kanila.

Ang mga pangunahing panganib para sa isang mamimili ng apartment:

1. Pagbebenta ng apartment nang walang pahintulot ng bangko at nang walang paglahok nito. Ang isang real estate borrower ay hindi maaaring magbenta ng isang apartment na may mortgage nang walang pahintulot ng bangko, kaya ang lahat ng mga katanungan tungkol sa transaksyon ay dapat na napagkasunduan at talakayin sa bangko.
2. Ito ay nagkakahalaga ng pagkuha ng lahat ng impormasyon tungkol sa apartment mismo at ang may-ari nito nang maaga. Ito ay magliligtas sa iyo mula sa posibleng mga problema at mga panganib sa hinaharap.
3. Bago maglipat ng paunang bayad para sa isang apartment, dapat kang pumirma ng naaangkop na kasunduan o maglipat ng pera sa pamamagitan lamang ng isang bangko.
4. Hindi ka dapat bumili ng apartment mula sa may-ari nito sa pamamagitan ng pagbabayad ng kanyang utang. Maaaring magresulta ito sa pagbawi ng apartment ng orihinal na may-ari nito. Upang maiwasan ang panganib, dapat mong lagdaan ang kontrata kasama ang lahat ng mga sugnay nang maaga at ito ay sertipikado.
5. Upang maiwasan ang mga problema sa bangko, sulit na talakayin ang lahat ng mga isyu sa mga empleyado at abogado nito nang maaga.

Kung mayroon kang anumang mga katanungan, maaari kang makipag-ugnayan sa aming mga abogado para sa tulong at makatanggap ng agarang online na konsultasyon.

Pamamaraan ng pagpaparehistro

Mayroong tatlong mga pagpipilian para sa pagbili ng isang encumbered apartment. Ang bawat pamamaraan ay may sariling mga panganib, kalamangan at kahinaan, kaya upang piliin ang pinakamahusay na pagpipilian, kailangan mong maingat na pag-aralan ang bawat isa sa kanila.

Mga pagpipilian sa pagbili:

• sa pamamagitan ng isang bangko para sa cash;
• sa pamamagitan ng isang bangko para sa isang mortgage;
• mula sa nanghihiram-may-ari.

Pagbili sa bangko

Kung ang mga istruktura ng pagbabangko ay kasama ng transaksyon, kung gayon ito ay isang magandang garantiya ng kawalan ng anumang uri ng pandaraya. Kadalasan, ang bangko mismo ang naglalagay ng apartment para sa pagbebenta, at ito ay isang interesadong partido na nakikinabang sa mabilis na pagbebenta nito. Para sa kahusayan, maaari siyang gumawa ng maliliit na konsesyon sa mamimili.

Ang opsyon sa pagbili na ito ay nagsasangkot ng pagbili ng pabahay na nabili na nang pautang. Kung binayaran ng mamimili ang balanse ng utang, ituturing siyang buong may-ari nito.

Paano bumili sa bangko:

Pagbili ng isang mortgaged na apartment

Ngayon ay posible na kumuha ng isang mortgage sa isang apartment bilang collateral. Mayroong dalawang mga pagpipilian:

1. Kung ang mortgage ay kinuha mula sa parehong bangko kung saan binili ang tirahan. Bago mag-isyu ng pautang, obligado ang bangko na suriin kung posible bang bayaran ang hiniram na pera. Ang lahat ay naproseso nang napakabilis, dahil ang pamamaraang ito ng pagbili ay nagsasangkot ng isang simpleng kapalit ng mortgagor at ng nanghihiram. Ito ay kumikita para sa mga bangko na magbenta ng mga apartment sa ganitong paraan;
2. Posible rin na makakuha ng isang mortgage para sa isang apartment sa ibang bangko, ngunit ang pamamaraan mismo ay napaka kumplikado at nakakalipas ng oras na kakaunti ang gumagamit nito. Mas gusto ng lahat ang mas madali at mas madaling paraan.

Kung mayroon kang anumang mga katanungan, ang aming mga abogado ay handang tumulong. Maaari mong gamitin ang online na konsultasyon at makuha ang lahat ng kinakailangang impormasyon.

Bumili mula sa isang borrower-owner

Kahit na bumili ka ng apartment na nakasangla sa may-ari, dapat kang kumuha ng pahintulot ng bangko. Ito ay magliligtas sa iyo mula sa mga posibleng problema sa hinaharap. Mas mainam na i-coordinate ang bawat yugto sa bangko at abogado.

Upang ayusin ang isang apartment sa ganitong paraan kailangan mong:

• magtapos ng isang paunang kasunduan sa nanghihiram, na nagsasaad na hindi siya makakagawa ng mga pagbabago sa mga tuntunin ng transaksyon pagkatapos na mailipat sa kanya ang bahagi ng pera;
• patunayan ang kontrata;
• irehistro ito sa Rosreestr.

Pagkatapos ng pagpaparehistro, ang lahat ng karapatan sa apartment ay ililipat sa bagong may-ari. Ang kurso ng pagkilos na ito ay makakatulong na maiwasan ang mga kamalian. Kinakailangang maingat na isaalang-alang ang plano ng kontrata upang hindi mawala ang perang ipinuhunan.

Ngayon, ang pagbili ng isang apartment na may mortgage ay halos ang tanging pagpipilian para sa pagkuha ng iyong sariling tahanan. Upang gawing ligtas ang pagpipiliang ito sa pagbili at garantisadong magdala ng nais na resulta, kinakailangang isaalang-alang ang mga sumusunod na nuances:

• Ito ay nagkakahalaga ng pagsuri sa lahat ng impormasyon tungkol sa apartment at sa may-ari nito bago bumili;
• isagawa ang lahat ng mga transaksyon sa pananalapi lamang sa pamamagitan ng bangko upang posible na ibalik ang pera;
• bago maglipat ng advance payment para sa living space, dapat kang magsulat ng resibo;
• ang bawat sugnay ng kasunduan ay dapat talakayin sa isang abogado o kwalipikadong empleyado ng bangko;
• Bago gumawa ng isang pagbili, dapat mong isaalang-alang ang lahat ng mga kalamangan at kahinaan ng transaksyon, upang hindi makagawa ng isang hindi maibabalik na pagkakamali.

Ang pagbili ng apartment na may mortgage ay isang maaasahan at abot-kayang opsyon para sa pagkuha ng ari-arian sa abot-kayang presyo. Upang mabawasan ang mga panganib, kailangan mong maingat na isaalang-alang ang bawat aksyon at kumunsulta sa mga may karanasang abogado.

Ang konsepto ng "mortgage" ay nasa loob ng mahabang panahon, at alam ng lahat ang kahulugan nito. Ang halaga ng pabahay ay patuloy na lumalaki, kaya ang isang mortgage ay isa sa mga pinaka-makatwirang paraan upang malutas ang problema sa pabahay. Gayunpaman, ang mga sitwasyon ay lumitaw kapag ang isang nakasangla na apartment ay kailangang ibenta. Paano magbenta ng isang apartment na may mortgage sa Sberbank? Ano ang mga panganib para sa mga mamimili at nagbebenta ng naturang pabahay?

Mga dahilan ng pagbebenta ng nakasangla na pabahay

Maaaring ibenta ang mortgage real estate para sa mga sumusunod na dahilan:

1. Ang mga may-ari ng isang nakasangla na apartment ay hindi na maaaring magbayad para dito iba't ibang dahilan, halimbawa, bilang resulta ng pagkawala ng trabaho.
2. May pagkakataong bumili ng real estate sa mas mahusay na mga kondisyon. Kaya, ang isang mortgaged apartment ay nagiging hindi kailangan.
3. Mga pangyayari sa pamilya, halimbawa, diborsyo, kasal, pagtanggap ng iba pang real estate sa pamamagitan ng mana o regalo, atbp.

Ano ang reaksyon ng mga bangko sa mga naturang transaksyon?

Kapag ang nanghihiram ng pautang sa bahay ay hindi na makabayad, sa karamihan ng mga kaso ang tanging makatwirang solusyon ay ibenta ang nakasangla na apartment at bumili ng mas maliit. Upang magsagawa ng ganitong uri ng transaksyon, kailangan mo munang kumuha ng pahintulot mula sa bangko kung saan inilabas ang home loan. Bilang isang patakaran, ang bangko ay interesado sa napapanahong pagbabayad ng mortgage at pag-iwas sa mga pagkaantala. Samakatuwid, ang bangko ay karaniwang tumutulong sa pagbebenta ng nakasangla na real estate upang maiwasan ang posibleng pagkakautang.

Mga tampok ng pagbebenta ng mortgage real estate

Matagal nang alam ng mga rieltor na ang mga transaksyon sa mortgage real estate ay nagkakahalaga ng higit sa 50% ng lahat ng mga transaksyon. Upang magsagawa ng isang transaksyon, dapat kang makakuha ng pahintulot mula sa isang institusyon ng kredito, sa aming kaso, Sberbank ng Russia. Sa kasong ito, ang bangko ay kailangang ibalik nang buo ang mga gastos na natamo bilang resulta ng pag-isyu ng mga pondo ng pautang sa nanghihiram, at bahagyang nawalan ng kita.

Mga paraan ng pagbebenta

Paano magbenta ng isang apartment na may mortgage sa Sberbank? Mayroong 3 paraan upang makumpleto ang isang transaksyon:

1. Pagtubos pautang sa pabahay. Ang pamamaraan ay angkop lamang sa mga sitwasyon kung saan ang mga tuntunin ng mortgage loan ay nagbibigay para sa posibilidad ng maagang pagbabayad. Ang mortgage ay babayaran mula sa mga pondo ng bumibili ng apartment para sa layuning ito, ang nagbebenta ay dapat magtapos ng isang paunang kasunduan sa kanya at ito ay sertipikado ng isang notaryo. Pagkatapos nito, ang bumibili, nagbebenta at ang bangko ay pumasok sa isang kasunduan na bayaran ang sangla at alisin ang encumbrance. Maaari kang magbenta ng isang apartment pagkatapos lamang irehistro ang pag-alis ng encumbrance sa Rosreestr.
2. Pagbebenta ng mortgage. Ang nakasangla na ari-arian ay maaaring ilipat sa isang ikatlong partido sa ilalim ng isang bagong kasunduan sa pautang sa Sberbank. Upang gawin ito, tulad ng sa nakaraang kaso, ang mamimili at nagbebenta ay unang nagtapos at nagrehistro ng isang paunang kasunduan sa isa't isa, at pagkatapos ay sa bangko - isang tripartite na kasunduan sa pagbabago ng nanghihiram. Pagkatapos nito, ang isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay iginuhit at nakarehistro sa Rosreestr.
3. Muling pagpapalabas ng pautang. Ang pamamaraan ay angkop sa mga kaso kung saan posible na i-convert ang mortgage sa isang regular na isa. pautang sa consumer. Upang magsimula, ang nagbebenta ay muling nag-isyu ng pautang, at pagkatapos ay tumatanggap ng pahintulot mula sa Sberbank na ibenta ang bahay. Pagkatapos nito, maaari kang magsimulang gumuhit ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta.

Anong mga dokumento ang kakailanganin?

Ang pagbebenta ng isang apartment na may mortgage ay nagsasangkot ng koleksyon ng:

• mga pamagat na papel,
• mga kopya ng mga pasaporte ng may-ari,
• Mga pasaporte ng BTI,
• mga extract mula sa rehistro ng bahay,
• mga kopya ng personal na account ng real estate.

Bilang karagdagan, maaaring kailanganin ang pahintulot mula sa mga awtoridad sa pangangalaga kung ang isa sa mga may-ari ay menor de edad. Kakailanganin mo rin ang isang katas mula sa Unified State Register na nagpapahiwatig kasalukuyang estado encumbrances at lahat ng may-ari.

Ang Bangko ay may karapatang humiling ng karagdagang:

• kopya ng lisensya sa pagmamaneho,
• ID ng militar,
• isang sertipiko mula sa isang klinika ng tuberculosis (kung may mga matatandang may-ari).

Pamamaraan sa pagbebenta

Ang pamamaraan para sa pagbebenta ng isang apartment na sinangla ng Sberbank ay binubuo ng mga sumusunod na yugto:

1. Ang bumibili ng apartment ay gumagawa ng paunang bayad sa nagbebenta para dito.
2. Ang nagbebenta ay nagbibigay sa bangko ng isang napagkasunduang pakete ng mga dokumento.
3. Inaanyayahan ng nagbebenta ang mga espesyalista mula sa tanggapan ng pagtatasa upang gumuhit ng isang buong ulat sa apartment.
4. Paghahanda ng paunang at pangunahing mga kasunduan, koordinasyon ng pamamaraan para sa pagbebenta ng isang mortgaged na apartment sa Sberbank.
5. Pagpirma ng mga kasunduan.
6. Pagpaparehistro ng isang mortgage para sa isang apartment sa isang bangko, pag-alis ng mga encumbrances, pagpaparehistro ng estado ng isang kontrata at mga karapatan sa ari-arian.
7. Pagtanggap ng isang sertipiko ng pagpaparehistro ng mga karapatan, pagsasagawa ng mutual settlements sa pagitan ng bumibili at nagbebenta.

Ang pagbebenta ng isang apartment na may mortgage sa Sberbank ay medyo mahabang pamamaraan, lalo na kung pinag-uusapan natin sa maagang pagbabayad ng housing loan. Hindi isinasaalang-alang ng Sberbank ang mga kahina-hinalang scheme, kaya pangunahin itong nag-aalok na kumilos ayon sa mga algorithm na binuo nito. Kaya, ang pamamaraan ng pagbebenta ay magiging indibidwal sa bawat partikular na kaso. Mahalagang tandaan na ang Sberbank ay nag-aatubili na muling mag-isyu ng isang mortgage sa anumang paraan.

Paano magbenta ng isang apartment na may mortgage sa Sberbank na may maternity capital?

Kung ang pautang sa bahay ay kinuha laban sa maternity capital, ang transaksyon ay magmumukhang mas kumplikado. Ang bata kung kanino ang mga pondo ay inilaan mula sa badyet ng estado ay dapat na 3 taong gulang. Sa kasong ito lamang maaari mong ibenta ang iyong bahay upang makabili ng bago kasama ang mga nalikom. Ito ay maaaring alinman sa iba, kabilang ang mortgage, real estate sa mga bagong gusali, o sa pangalawang merkado.

Ang nagbebenta ay dapat kumuha ng nakasulat na pahintulot mula sa Sberbank upang ibenta ang bahay. Tinutukoy ng dokumentong ito ang mga tuntunin ng transaksyon (halimbawa, pagbabayad ng isang komisyon). Pagkatapos nito, maaari kang magsimulang magbayad ng kasalukuyang utang at magsumite ng dokumentasyon sa Rosreestr upang i-clear ang talaan ng pagkakaroon ng isang encumbrance at sa parehong oras upang muling irehistro ang pagmamay-ari. Bilang karagdagan, ang apartment ay maaaring ibenta kung mayroong isang encumbrance, at ang utang ay binabayaran pagkatapos ng pagpaparehistro ng estado ng kasunduan. Pagkatapos ay maaari mong simulan na alisin ang collateral.
Kung ang apartment ay pagmamay-ari nang wala pang 3 taon

Ang pamamaraan para sa pagbebenta ng isang apartment na pag-aari nang mas mababa sa 3 taon ay hindi naiiba sa algorithm sa itaas. Ang pinagkaiba lang ay kailangang magbayad ang nagbebenta buwis. Ngunit kung bumili ka ng bagong pabahay na mas malaki ang halaga, maaari kang makakuha bawas sa buwis at ibalik ang 13%. Kung binili bagong bahay mas kaunting halaga - walang bawas na binabayaran.

Pagbebenta ng apartment sa panahon ng diborsyo

SA Kamakailan lamang Dumadami ang bilang ng mga mag-asawang nagdedesisyon na maghiwalay. Sa kasong ito, ang mga dating asawa ay dapat hatiin ang ari-arian na nakuha sa panahon ng kasal, ngunit din magkasanib na mga obligasyon sa utang. Paano magbenta ng isang apartment na may mortgage sa Sberbank sa panahon ng diborsyo? Mayroong dalawang mga scheme.

1. Ang mortgage ay inisyu pagkatapos ng kasal. Ang mga dating asawa ay dapat pumirma ng karagdagang kasunduan sa bangko sa kasunduan sa pautang sa pabahay. Sa sitwasyong ito, karaniwang nagpapasya ang mga bangko na muling mag-isyu ng dalawang bagong pautang o muling isulat ang nauna sa isang nanghihiram. Dahil ang mga tuntunin ng pautang ay tinutukoy nang paisa-isa, kailangan mo munang kumunsulta sa bangko.
2. Nakuha ang mortgage bago pumasok ang mag-asawa sa legal na kasal. Sa ganitong sitwasyon, ang isa sa mga dating asawa ay nagsisilbing borrower. Kasabay nito, ang pabahay ay hindi legal na itinuturing na magkasanib na pagmamay-ari. Ang mga pagbabayad lamang na ginawa pagkatapos ng kasal ay maaaring sumailalim sa paghahati dito. Ito ay makakamit lamang sa pamamagitan ng desisyon ng korte. At sa kasong ito, dapat kang kumunsulta sa isang empleyado ng Sberbank.

Paano magbenta ng isang apartment na may mortgage sa Sberbank sa pamamagitan ng isang rieltor?

Kadalasan, ang mga may-ari ng mga nakasangla na apartment na gustong magbenta ng naturang pabahay ay nakakaakit ng mga ahensya ng real estate. Paano magbenta ng isang apartment na may mortgage sa Sberbank sa kasong ito? Una kailangan mong malaman posibleng mga opsyon pagbebenta ng real estate sa isang bangko. Pagkatapos nito, kailangan mong makipag-ugnayan sa isang rieltor na direktang maghahanap ng mga mamimili at mangolekta ng mga dokumentong kinakailangan para sa transaksyon. Ang ahensya ay kukuha ng malaking komisyon para sa mga serbisyo nito, ngunit ang proseso ng pagbebenta ay bibilis nang malaki. Ang paraan ng pagbebenta ng isang mortgaged na apartment na may pakikilahok ng isang rieltor ay angkop para sa mga may-ari na gustong mapupuksa ang naturang pabahay sa lalong madaling panahon.

Mga panganib para sa bumibili

Ang mga transaksyon sa real estate na binili gamit ang mga hiniram na pondo ay mapanganib, lalo na para sa bumibili. Kung ang nagbebenta ay lumalabas na hindi tapat, ang mamimili ay hindi makakabili ng isang nakakulong na apartment nang naaayon, siya ay tatanggihan ng pautang at hindi makakatanggap ng nais na apartment. Sa kasamaang palad, ang mga sitwasyon ay lumitaw kapag ang mga nagbebenta ay nagmemeke ng mga dokumento. Bilang karagdagan, ang mamimili ay maaaring nahaharap sa kakulangan ng mga kinakailangang dokumento o ang kanilang hindi pagkakatugma sa mga kahilingan ng bangko mula sa nagbebenta para sa muling pagpaparehistro ng real estate. Kung ang may-ari ay menor de edad, maaaring ipagbawal ng mga awtoridad sa pangangalaga ang pagbebenta ng pabahay.

Mga panganib para sa nagbebenta

Paalalahanan ka namin na ang pamamaraan para sa pagbebenta ng isang nakasangla na apartment ay ganap na kinokontrol ng institusyon ng pagbabangko sa lahat ng mga yugto nito. Ang bangko ay pinaka-interesado sa tagumpay at transparency ng transaksyon. Ang isang mahalagang papel dito ay nilalaro ng isang kadahilanan tulad ng solvency ng mamimili, dahil kung ang parameter na ito ay hindi nakakatugon sa mga kinakailangan ng bangko, magiging imposible na muling ibigay ang mortgage.

Ang nagbebenta ay dapat mag-ingat kapag nagsasagawa ng magkaparehong pagbabayad sa mamimili at huwag makisali sa iba't ibang "grey" na mga scheme ng paglilipat ng pera, na madalas na ipinapatupad ng mga scammer. May panganib na mabigo ang pagbebenta. Gayunpaman, kung matukoy ang isang walang prinsipyong mamimili, makakatulong ito sa nagbebenta na maiwasan malubhang problema karagdagang. Tandaan na ang mga scammer ay maaari ding linlangin ang isang empleyado ng bangko. Gayunpaman, ang serbisyo ng seguro ay nakikilahok din sa transaksyon sa bahagi ng bangko, na ang responsibilidad ay i-verify din ang legalidad at legalidad ng transaksyon. Ang shadow scheme ay mabubunyag.

Kaugnay nito napaka malaking panganib Ito ay isang pag-aaksaya ng oras para sa nagbebenta kung ang mamimili ay tinanggihan ng isang pautang sa bahay.

Ang pagbebenta ng mga nakasangla na ari-arian ay hindi karaniwan sa mga araw na ito. Ang mga sitwasyon kung kailan hindi na mabayaran ng isang nanghihiram ang kanyang utang ay madalas na nangyayari. Ang tanging makatwirang solusyon ay ang ibenta ang nakasangla na bahay. Paano magbenta ng isang apartment na binili gamit ang isang mortgage sa Sberbank? Una sa lahat, dapat kang makakuha ng pahintulot mula sa institusyon ng kredito upang ibenta ang naturang apartment at maghanap ng mamimili. Pagkatapos nito, maaari mong simulan ang pagkumpleto ng transaksyon. Mayroong dalawang pangunahing pagpipilian - binabayaran ng mamimili ang mortgage o ang pautang sa bahay ay muling ibibigay para sa kanya. Ang isa pang paraan ay ang pag-convert ng mortgage sa isang consumer loan. Gayunpaman, ang mga transaksyon sa mortgage real estate ay mapanganib para sa parehong mga mamimili at nagbebenta.

Mayroong isang opinyon na ang isang apartment na may isang mortgage ay hindi maaaring ibenta. Sa katunayan, ang opinyon na ito ay mali. Ang pagbebenta ng apartment ay mahirap, ngunit posible.

Bakit nagbebenta ng isang mortgaged apartment? Ang mga pautang sa mortgage ay kinuha sa mahabang panahon - hanggang 30 taon. Ang nanghihiram ng mortgage ay hindi isang alipin, hindi isang serf, na naninirahan sa isang lugar sa buong buhay niya. Sa panahon ng pagkakasangla, maaaring magbago ang mga kalagayan ng isang tao: halimbawa, kakailanganin ang mas malaki o mas maliit na apartment dahil sa pagbabago sa komposisyon ng pamilya, o ang pinansiyal na kalagayan nanghihiram - kapwa para sa ikabubuti at para sa mas masahol pa. O baka gusto ng nanghihiram na manirahan sa isang mas environment friendly na lugar o mas malapit sa sentro ng lungsod. Mayroong maraming mga pagpipilian... Kaya ano ang dapat mong gawin?

Kung ninanais, ang may-ari ng apartment ay maaaring kumuha ng consumer loan o humiram ng pera mula sa pamilya at mga kaibigan at bayaran ang natitirang utang upang pasimplehin ang pamamaraan ng pagbebenta. Sa ibang mga kaso, pipiliin ng nanghihiram na palitan ang collateral.

Tingnan natin ang sunud-sunod na pagtingin sa pagbebenta ng apartment na may encumbrance.

Unang hakbang. Pagkuha ng pahintulot mula sa bangko. Artikulo 37 pederal na batas No. 102-FZ "On Mortgage" ay nagsasaad: "Ang ari-arian na isinala sa ilalim ng isang kasunduan sa mortgage ay maaaring ihiwalay ng nagsangla sa ibang tao sa pamamagitan ng pagbebenta o kung hindi man ay may pahintulot lamang ng mortgage, maliban kung iba ang itinatadhana ng kasunduan sa mortgage." Ang mga kasunduan sa pagbabangko, bilang panuntunan, ay hindi nagbibigay ng iba. Kahit na subukan mong magbenta ng apartment nang hindi nagpapaalam sa bangko, hindi mo pa rin maiiwasan ang pagpaparehistro ng mga karapatan sa pagmamay-ari sa ibang may-ari sa Rosreestr. At doon ay ipinahiwatig ang mga karapatan ng bangko sa collateral na ito, at tatanggihan lamang ng organisasyon ang kahilingang ito.

Kapag muling ibinebenta ang isang apartment na ginagawa sa ilalim ng isang kasunduan sa pagtatalaga, kakailanganin ang pahintulot mula sa developer, na karaniwang binabayaran.

Ikalawang hakbang. Paghahanap ng mamimili at pagsang-ayon sa mga tuntunin ng transaksyon. Ang pagbili ng isang apartment na may isang mortgage, tulad ng nangyayari, ay nakalilito sa mga tao. Gayunpaman, maaari kang sumang-ayon sa mamimili, bilang isang pagpipilian - upang magpatumba ng kaunti mula sa gastos ng apartment.

Depende kung meron ang bumibili sa cash sa halaga ng halaga ng apartment o kakailanganin niya ng isang mortgage loan, ang transaksyon sa pagbebenta ay isinasagawa nang iba.

Ikatlong hakbang. Deal. Kung ang bumibili ay may buong halaga, ito ay nahahati sa dalawang bahagi. Ang unang bahagi, sa halaga ng balanse ng utang sa utang, ay ipinadala nang buo maagang pagbabayad pautang, at ang pangalawa ay inilalagay sa isang safe deposit box na may ilang partikular na kondisyon sa pag-access. Pagkatapos nito, ang mga dokumento upang alisin ang encumbrance at muling irehistro ang ari-arian sa bagong may-ari ay isinumite sa Rosreestr. Sa pagbabalik ng mga dokumento mula sa Rosreestr, natatanggap ng mamimili ang pabahay at ang mga karapatan dito, at natatanggap ng nagbebenta ang pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng apartment at ang halaga ng mortgage na ipinangako sa cell.

Kung ang isang mamimili ay bumili ng bahay sa tulong ng isang mortgage, ang nagbebenta, pagkatapos makumpleto ang mga aksyon sa pagpaparehistro, ay tumatanggap ng pera mula sa bangko na nag-isyu ng mortgage sa mamimili sa isang account o mula sa isang safe deposit box. Mahalaga: Ang mamimili ay kailangang kumuha ng pautang mula sa parehong bangko bilang utang ng nagbebenta. Sa pagsasagawa, halos imposible na gawin kung hindi man dahil sa pagiging kumplikado ng transaksyon ng paglilipat ng isang secure na pautang sa isa pang borrower sa ibang bangko.

Form ng kasunduan. Para sa pangalawang real estate, ang lahat ay simple: isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay iginuhit sa pagitan ng nagbebenta at ng bumibili. Kapag muling ibinebenta ang isang apartment na nasa ilalim ng konstruksyon, na binili sa ilalim ng isang kasunduan ng nakabahaging pakikilahok sa konstruksyon, ang isang kasunduan para sa pagtatalaga ng karapatang mag-claim sa ilalim ng kasunduan ng nakabahaging pakikilahok sa konstruksiyon ay iginuhit. Bukod dito, ang naturang kasunduan ay maaaring tapusin bago matanggap ang mga susi at lagdaan ang sertipiko ng pagtanggap. Matapos matanggap ang mga susi at bago irehistro ang mga karapatan sa pagmamay-ari sa itinayong pabahay, magsisimula ang tinatawag na patay na panahon, kapag walang mga transaksyon sa real estate na isinasagawa. Pagkatapos matanggap ang mga karapatan sa pagmamay-ari, ang isang buong kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay natapos.

Para sa anumang transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng real estate, ito ay patas na magkaroon iba't ibang mga pagpipilian pagpapatupad nito, mga tiyak na panganib at kahirapan, maraming mga nuances. Samakatuwid, ang mga bangko ay madalas na tumanggap ng isang borrower na nagpasya na magbenta ng isang apartment at tumulong sa transaksyon, ngunit hindi nang walang sariling komisyon.

Minamahal na mga gumagamit, isulat sa mga komento kung anong nasusunog na mga tanong tungkol sa mga mortgage at iba pang mga produkto ng pagbabangko na gusto mong masagot! Ang aking mga kasamahan mula sa Banki.ru at susubukan kong sagutin sila.