Ovo pitanje sada brine većinu stanovnika stambenih zgrada. Naravno, svaki vlasnik želi da tvrtka pruža visokokvalitetne stambene i komunalne usluge, ali po razumnim cijenama. I ovdje je glavna stvar ne juriti za jeftinošću i ne naići na prevarante, već pronaći optimalan omjer cijene i kvalitete.
Institucija vlasništva kod nas je tek u fazi formiranja. Stoga su za mnoge neke odredbe čl Zakon o stanovanju RF je postao otkriće. Na primjer, da vlasnici stanova u višestambenoj zgradi posjeduju na temelju prava zajedničkog vlasništva i prostorije koje nisu u sastavu stanova, a namijenjene su održavanju. A teret održavanja tih prostorija pada, sukladno tome, na vlasnike. Odredba o potrebi izbora načina upravljanja stambenim zgradama potpuno je zbunjujuća, jer je većina stanovništva prilično apatična.
Kako upravljati kućom?
Kako ne biste pogriješili u odabiru metode upravljanja, prije svega, potrebno je jasno razumjeti koja prava i odgovornosti sada ima vlasnik stambenog prostora u stambenoj zgradi.
Prema članku 161. Stambenog zakona Ruske Federacije, postoje 3 mogućnosti upravljanja stambenom zgradom:
- neposredno upravljanje vlasnicima prostora u stambenoj zgradi;
- upravljanje udrugom vlasnika stanova ili stambena zadruga ili druga specijalizirana potrošačka zadruga;
- upravljanje organizacijom upravljanja.
Način upravljanja stambenom zgradom bira se na skupštini vlasnika prostora u stambenoj zgradi i može se u svako doba promijeniti na temelju svoje odluke.
Odabir metode upravljanja ovisi o mnogim čimbenicima, no često je odlučujući čimbenik koliko su štićenici solventni i disciplinirani te kakav odnos imaju s organizacijama koje opskrbljuju resursima.
Ako su građani dovoljno aktivni i odgovorni, onda bi dobra opcija bila stvoriti, u skladu s odjeljkom V. Stambenog zakona Ruske Federacije, udrugu vlasnika stanova (HOA), koja će izravno upravljati imovinom, sklapati ugovore o održavanje i popravak zajedničke imovine u stambenoj zgradi i pružanje komunalije i drugi ugovori u interesu vlasnika prostora. Ovlasti HOA su vrlo široki i omogućuju vam da učinkovito upravljate stambenom zgradom i čak izvučete određeni profit iz nje.
Međutim, ako u kući ima malo proaktivnih građana koji su spremni uključiti se u učinkovito upravljanje, onda je možda jedina opcija prijenos odgovornosti upravljanja na društvo za upravljanje (MC).
Vjerujte profesionalcima
Prilikom odabira društva za upravljanje obratite pozornost na to ima li iskustva u radu sa stambenim fondom. Bilo bi korisno raspitati se o stručnosti zaposlenika, od voditelja i računovođe do vodoinstalatera, kao i što Dodatne usluge izvan standarda koje vam ova organizacija može dati. Iako, možda, odabrana tvrtka će pružiti usluge za upravljanje vaš dom, i da će uključiti specijalizirane organizacije. Istina, takvo posredovanje društva za upravljanje udarit će prvenstveno po džepu korisnika usluga, odnosno po vašem džepu.
Ako vam predstavnici društva za upravljanje nude usluge po niskim cijenama, postoji razlog za oprez. Zapamtite da tržište komunalnih usluga nije jeftino.
Odaberite tvrtku s iskustvom
Ako se želite osobno uvjeriti u dobar rad društva za upravljanje, samo dođite u njegov ured i izravno zamolite: "dajte nam adrese kuća koje pružate usluge", a zatim odvojite vrijeme da odete na sve adrese i vidite kako ljudi žive u tim kućama.
Obratite pažnju na stanje podruma, stanje komunalnih mreža (grijanje i voda), ulaza, lokalno područje, razgovarati sa stanovnicima. Oni će odgovoriti na sva vaša pitanja bolje od bilo koje reklamne brošure: koliko brzo stručnjaci same tvrtke ili usluge koje angažira (vodoinstalateri, serviseri, električari itd.) odgovaraju na zahtjeve stanovnika.
Jaka kompanija je bogata kompanija
Imate pravo raspitati se o materijalnoj i tehničkoj bazi društva za upravljanje. Složite se da ako tvrtka u svom arsenalu ima samo osobni automobil menadžera i nekoliko kamiona, njen rad neće biti od velike koristi. Ako se u vašem domu dogodi manje ili više ozbiljna nesreća, stručnjaci tvrtke bit će prisiljeni iznajmiti pumpe za ispumpavanje vode iz podruma, buldožera ili traktora od nekoga. A to će vlasnike kuća koštati prilično novčića.
Odakle stanovnicima novac za brzi "popravak"
Ako vaš dom zahtijeva popravke, a ne samo rutinsko održavanje, postoji više načina da to pronađete unovčiti, jedan od najpristupačnijih načina za stanovnike je ušteda resursa koje troši stambena zgrada, prvenstveno uštedom troškova grijanja.
Dođite kod nas i dat ćemo vam niz savjeta kako učinkovito i povoljno očistiti svoj dom!
Kvalitetno i pravovremeno pružanje stambenih i komunalnih usluga, napuhane tarife, održavanje zajedničke imovine i druga stambena pitanja uvijek ostaju relevantna. Rješavanje problema upravljanja višekatnim (stambenim) zgradama nije iznimka. Glavni oblici upravljanja u takvim kućama, kao i razlika između HOA i društva za upravljanje, bit će raspravljeni u ovom članku.
Oblici upravljanja stambenim zgradama
Nakon prijenosa većine stambenih prostora iz državnog u privatno vlasništvo, postavilo se pitanje organiziranja njihovog održavanja. Ukidanjem te funkcije država je građanima dala pravo da samostalno biraju način upravljanja. Ova pitanja regulirana su prvenstveno stambenim zakonodavstvom.
Članak 161. Stambenog zakona Ruske Federacije (podaci za 2019.) utvrđuje tri moguće opcije rješavanje pitanja upravljanja stambenom zgradom:
od strane samih stanovnika kuće;
društvo za upravljanje.
Prvu metodu mogu odabrati stanovnici malih kuća (do trideset stanova). Sve probleme vezane uz njihov rad i održavanje rješavaju samostalno, bez posrednika, sklapajući izravne ugovore s dobavljačima usluga koje su im potrebne. Takve ugovore može sastaviti svaki vlasnik zasebno ili putem izabrane ovlaštene osobe.
Udruge vlasnika stanova (HOU) ili stambene (druge specijalizirane) zadruge (HCS) mogu se osnovati u jednoj ili više zgrada koje imaju zajedničke komunikacije. Oni organiziraju rad i održavanje kuća preko svog izabranog odbora ili sklapanjem ugovora s društvom za upravljanje.
Društva za upravljanje (MC) upravljaju kućama na temelju ugovora koje s njima izravno sklapaju stanari ili udruge vlasnika stanova (stambene zajednice). Ovaj oblik upravljanja može pokriti bilo koji broj kuća i najčešći je.
Odabir metode kontrole
Prema odredbama stambenog zakonodavstva, odabir načina upravljanja kućom nije samo pravo, već i odgovornost stanara. Što će izabrati, moraju odlučiti na skupštini svih vlasnika stanova. Inicijativu za organiziranje okupljanja može pokrenuti bilo koja osoba koja živi u kući u bilo koje vrijeme. Odluka odražava se u zapisniku ovog sastanka i obvezan je za sve stanovnike. Može se promijeniti ako odabrana metoda kontrole ne odgovara stanovnicima.
Ako se vlasnici tijekom godine nisu mogli odlučiti o svom izboru, onda lokalna vlast Vlasti provode natječaj za odabir društva za upravljanje. Ova se odredba također primjenjuje u slučajevima kada odluka koju su donijeli stanari nije provedena u praksi ili nije odabran način upravljanja kućom za novi mandat.
Svaka od gore navedenih metoda ima svoje prednosti i nedostatke. Međutim, svi su oni dizajnirani kako bi osigurali pravilan rad i održavanje kuće i druge pripadajuće imovine, te stvorili prikladne uvjete za život. Stanovnici biraju na temelju karakteristika nekretnine kojom upravljaju, vlastitih preferencija, procjenjujući nedostatke i prednosti svih metoda.
Koja je razlika između HOA i društva za upravljanje?
Dva najpopularnija oblika upravljanja kućom su HOA i društva za upravljanje. Koje su njihove karakteristike i po čemu se HOA razlikuje od društva za upravljanje?
Kao što naziv govori, udrugu vlasnika treba shvatiti kao udrugu svih ili većine vlasnika stambenih prostora u jednoj ili više zgrada. Za izbor ovog oblika vladavine mora glasovati najmanje pedeset posto stanovništva. ukupni broj. HOA je pravna osoba koja nema za cilj stjecanje dobiti. Ova neprofitna organizacija registrirana je u na propisani način, ima svoj pečat i žiro račune. HOA se stvara na neodređeno vrijeme. Za izravnu referencu aktivnosti upravljanja bira se uprava i predsjednik HOA. Mogu ga provoditi samostalno ili sklapanjem ugovora s društvom za upravljanje. HOA se može transformirati u stambenu zadrugu.
Društva za upravljanje također su pravne osobe, ali posluju na komercijalnoj osnovi. Rade na temelju ugovora sklopljenih s vlasnicima stanova u kući ili HOA. Djelokrug njihovog rada određen je ugovorima, a sama djelatnost je licencirana. Organizacije za upravljanje mogu same pružati usluge održavanja kuće ili angažirati treće strane. Njihove aktivnosti mogu uključivati upravljanje i/ili održavanje imovine. Ugovori s društvima za upravljanje su na određeno vrijeme i mogu se sklopiti na razdoblje od tri mjeseca do pet godina. Oni moraju podnijeti izvješća o obavljenom poslu vlasnicima stambenih prostorija kuće (općoj skupštini ili predstavnicima HOA).
Po čemu je HOA bolji od društva za upravljanje?
HOA se od društva za upravljanje prvenstveno razlikuje po svojoj neprofitnoj prirodi i jednostavnijoj organizaciji. Budući da udruge stanara nemaju za cilj ostvarivanje prihoda, nema smisla napuhavati njihove troškove. Štoviše, ovakvom organizacijom menadžmentu je puno lakše kontrolirati utrošak sredstava. Nedvojbena prednost partnerstava je njihova transparentnost, osobni interes za rezultat svojih aktivnosti, neovisnost o tržišnim uvjetima i konkurenciji na ovom području.
Nedostaci udruge vlasnika su što ona preuzima sva organizacijska pitanja vezana uz upravljanje kućom. Zapravo, stanovnici moraju samostalno voditi svu dokumentaciju, izračune, pregovarati s pružateljima usluga i braniti svoje interese ako se s njima pojave sporovi. Da biste upravljali u ovom obliku, morate pronaći ljude koji su spremni nositi se s tim problemima. Nažalost, za to nemaju uvijek potrebno znanje i iskustvo.
Često se javljaju nesuglasice između samih stanovnika kuće, što čini učinkovito upravljanje skoro nemoguće. Osim toga, ako neki stanovnici ne plate za pružene usluge, cijela kuća može izgubiti toplinu ili svjetlo. Samo HOA ne odgovara za obveze svojih članova.
Dakle, možemo istaknuti sljedeće prednosti HOA u odnosu na društvo za upravljanje:
- nekomercijalne prirode;
- osobni interes stanovnika u rezultatu;
- transparentnost trošenja ;
- Veća sloboda u odabiru izvođača i trošenju sredstava.
Zašto je društvo za upravljanje profitabilnije od HOA?
Jedna od prednosti društava za upravljanje je profesionalna priroda njihovih aktivnosti. Ove tvrtke stvorene su posebno za obavljanje djelatnosti vezane uz upravljanje i održavanje stambenih zgrada. Dakle, imaju dovoljno znanja i iskustva za rad u ovom području, kontakte s dobavljačima usluga potrebnih za servisiranje domova. Štoviše, ova djelatnost je licencirana. Prednost Ovakav način upravljanja također znači da poduzeća za svoje aktivnosti odgovaraju svojim vlasnicima. Na njihove pravne odnose primjenjuju se i odredbe zakona o zaštiti prava potrošača. Ako su stanovnici nezadovoljni svojim društvom za upravljanje, tada mogu odbiti njegove usluge i odabrati drugo.
Nedostatak društva za upravljanje je komercijalna osnova njegovog djelovanja i ovisnost o uvjetima na određenom tržištu usluga. Njihov nedostatak ogleda se iu tome što je teže kontrolirati poslovanje i trošenje sredstava društva za upravljanje. Djeluju u okviru sklopljenih ugovora. Čak i ako vlasnici budu nezadovoljni tijekom njihove provedbe, njihovi se uvjeti revidiraju samo jednom godišnje.
Prednosti društava za upravljanje u odnosu na HOA uključuju:
- stručna osnova djelovanja;
- postojanje odgovornosti prema vlasnicima;
- oslobađanje stanara od rješavanja svih pitanja vezanih uz održavanje kuće;
- mogućnost odbijanja usluga društva za upravljanje.
Evo što se može dogoditi ako stvorite HOA bez razmišljanja o posljedicama:
Što odabrati: HOA ili UK?
S obzirom da svaki od opisanih načina kontrole ima i prednosti i nedostatke, make pravi izbor može biti teško. Nema velikih razlika u sadržaju odgovornosti HOA i društava za upravljanje. Zapravo, postoji razlika u redoslijedu kojim se provodi.
Ne postoji konsenzus o tome što je bolje u praksi. Ali najčešće vlasnici koriste usluge neke vrste društva za upravljanje - do 80% odabire upravo ovaj oblik upravljanja stambenom zgradom.
Netko govori o prednostima HOA kao neprofitne udruge stvorene u interesu stanovnika. Drugi o pogodnosti za stanovnike i profesionalna osnova aktivnosti upravljačkih organizacija. Drugi se pak slažu da je najbolje kombinirati ove dvije metode, odnosno stvoriti HOA koja već sklapa ugovor s društvom za upravljanje. To će kombinirati njihove prednosti i smanjiti moguće nedostatke.
⇒ : više korisnih informacija.
Postavljanje pitanja o tome što je bolje za upravljanje domom: HOA ili društvo za upravljanje , vlasnici moraju voditi računa o karakteristikama kuća koje se održavaju i specifičnostima pojedinog načina gospodarenja.
Kako odabrati onaj pravi društvo za upravljanje Stambene i komunalne usluge - Odabir pravog društva za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama
Počnimo razumjeti pitanje kako odabrati pravu tvrtku za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama. Za milijune Rusa, stambene i komunalne usluge i dalje ostaju stalna glavobolja, unatoč reformi ovog sektora gospodarstva koja je u tijeku. Iz nekog razloga svaka inovacija koja bi teoretski trebala olakšati život korisnicima komunalnih usluga često se zapravo obije o glavu. Isto se može reći i za prisilno odvajanje stanara stambenih zgrada od njihovih uobičajenih hitnih službi i stambenih ureda.
Razmatrajući detaljnije odgovor na pitanje kako odabrati pravu tvrtku za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama, ističemo da su s desne strane pitanja koja najviše zanimaju naše čitatelje. U zadnje vrijeme. Tko vodi vaš dom? Prema ideji autora ideje, konkurencija na tržištu stambenih i komunalnih usluga i pojava potpuno novih organizacija trebali bi poboljšati kvalitetu usluga i pomoći u smanjenju tarifa.
Članak 161. Stambenog zakona Ruske Federacije određuje izbor načina upravljanja stambenom zgradom. Ovaj izbor moraju donijeti vlasnici kuća na svojoj skupštini. Ako zgrada ima općinske stanove, tada bi u odlučivanju trebali sudjelovati predstavnici općine. Također, u sklopu odgovora na pitanje kako odabrati pravu tvrtku za upravljanje stambeno-komunalnim poslovima, napominjemo da ostale informacije koje vas zanimaju možete pronaći pomoću tražilice na vrhu stranice.
Nastavljamo razgovarati o tome kako odabrati pravu tvrtku za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama. Vlasnici mogu upravljati svojim domom izravno i mogu stvarati neprofitna organizacija u obliku HOA (udruga vlasnika stanova) ili sklopiti ugovor s profesionalnim društvom za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama. Usput, tvrtke za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama sada se često stvaraju kao strukturne podjele građevinske organizacije te odmah preuzimaju održavanje završenih novogradnja. Štoviše, kupci stanova u novogradnji praktički nemaju izbora.
Isprva se raspravljalo o tome da vlasnici stanova odlučuju o svom izboru prije 1. siječnja 2007. godine. Inače, općina je trebala raspisati natječaj i pobjedniku natječaja prepustiti upravljanje vašim domom. Tada je zakon postao liberalniji, a vrijeme održavanja ovih natječaja pomaknuto je na 1. svibnja 2008. godine.
U svoje vrijeme u ruskim regijama, prema stručnjacima, samo je 10 do 45% kuća donijelo smislen izbor o tome kako će upravljati svojim domom. Ostali su se, po tradiciji, oslanjali na sudbinu (sjetimo se, na primjer, višemilijunske armije "tihih ljudi" u Mirovinskom fondu Ruske Federacije) u obliku općinskih natjecanja, koja su trebala napraviti izbor za vlasnici. Nažalost, u mnogim su regijama takva natjecanja postala formalnost, a pobjednici su bili isti bivši općinski DEZ-ovi i ZhEK-ovi, koji su se brzo preregistrirali u LLC poduzeća.
No, postoji značajna razlika između svjesnog izbora i rezultata takvog natjecanja. Uvjete rada stambeno-komunalnog društva određuje općina, a stanovnici (odnosno vlasnici kuće) mogu se samo s time pomiriti. Kao rezultat toga, vrlo neugodno iznenađenje postaje, na primjer, prijenos na plaćenu osnovu gotovo svih komunalnih usluga koje su prethodni DEZ-ovi i ZhEK-ovi pružali besplatno.
Zadatak društava za upravljanje prvenstveno je održavanje zajedničke imovine kuće - podruma, ulaza, krova, komunikacija. Nakon svega nova verzija Stambeni zakonik Ruske Federacije prenio je odgovornost za njihovo održavanje na vlasnike kuća, odnosno na vas i mene. Kupnjom ili privatizacijom stana automatski ste kupili i malo stubište, kao i podrum preplavljen kanalizacijom. Također, kada razmatramo pitanje kako odabrati pravu tvrtku za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama, podsjetimo da na dnu stranice možete pročitati komentare i ostaviti svoje.
Ostali materijali na temu - kako odabrati pravu tvrtku za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama
„Pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi” (od 13. kolovoza 2006.) sugeriraju da će se određeni popis ovih usluga, njihova cijena i mehanizam provedbe također usvojiti na glavnoj skupštini vlasnika, a zatim uključiti u sporazum s društvom za upravljanje. Društvo za upravljanje bit će odgovorno samo za one vrste radova i usluga koje su uključene u ugovor.
Sljedeće o čemu bih vas želio informirati je kako odabrati pravo stambeno-komunalno društvo. Ali prošlo je dosta vremena otkako je vaš dom servisirala određena tvrtka za upravljanje. Već jasne sve prednosti i, nažalost, nedostatke ove usluge, dobro utemeljeno nezadovoljstvo kuha među vlasnicima kuća. Što da napravim?
Imate svako pravo promijeniti društvo za upravljanje. U teoriji, to nije tako teško učiniti. Dovoljno je održati opću skupštinu stanovnika, utvrditi njihova potraživanja prema prethodnom društvu za upravljanje i donijeti odluku o raskidu ugovora s ovim društvom i prijenosu na upravljanje drugom, pravilno formalizirajući ovu odluku. Zatim se šalje obavijest prethodnom društvu za upravljanje, au roku od 30 dana upravljanje kućom mora se prenijeti na novo društvo po vašem izboru - prijenosom razdjelne bilance i drugih dokumenata određenih zakonom (na primjer, tehnička putovnica od kuće).
Naravno, prvo morate postići potpuni dogovor s novim društvom za upravljanje - jesu li spremni preuzeti vašu kuću, pod kojim uvjetima, znaju li njezine slabe točke? Nažalost, u praksi stvari obično ne idu tako glatko. Stambeno-komunalne usluge u naše vrijeme, suprotno postojećim mitovima, pokazale su se prilično unosan posao, i društva za upravljanje (osobito ako imate relativno novo i udoban dom) ne žele ga se odreći. U kriznim vremenima komunalna djelatnost pokazuje dobru profitabilnost od 10-15%. Osim odgovora na pitanje kako odabrati pravo stambeno-komunalno društvo, još jednom skrećemo pozornost na najtraženije odgovore u retku za pretragu s desne strane.
Odgovarajući na pitanje kako odabrati pravo stambeno-komunalno društvo za upravljanje, ističemo sljedeće. Štoviše, društvo za upravljanje često je povezano s općinskim strukturama ili osobno s nekim dužnosnicima. Posebno žestok otpor odvija se u obje ruske prijestolnice – Moskvi i Sankt Peterburgu.
U Rusiji se već vode mnogi sudski procesi u kojima se takve odluke uspješno pobijaju generalne skupštine vlasnici, a njihove kuće kao da su zaglavljene između dva stambeno-komunalna društva za upravljanje. Stoga bi bilo dobro prvo pridobiti potporu odvjetnika koji su vješti u ovom pitanju.
