Tämä kysymys huolestuttaa nyt useimpia kerrostaloasukkaita. Luonnollisesti jokainen omistaja haluaa yrityksen tarjoavan laadukkaita asumis- ja talouspalveluita, mutta kohtuulliseen hintaan. Ja tässä tärkeintä ei ole jahtaa halpoja eikä törmätä huijareihin, vaan löytää optimaalinen hinta-laatusuhde.

Omaisuusinstituutio maassamme on vielä muodostumisvaiheessa. Siksi monet artiklojen määräykset Asuntokoodi RF:stä tuli ilmestys. Esimerkiksi kerrostaloasunnon omistajat omistavat yhteisomistusoikeudella myös tiloja, jotka eivät ole asuntojen osia ja jotka on tarkoitettu ylläpitoon. Ja näiden tilojen ylläpidon taakka kuuluu vastaavasti omistajille. Säännös tarpeesta valita menetelmä kerrostalojen hallintaan on täysin hämmentävä, sillä suurin osa väestöstä on melko apaattista.

Kuinka hallita taloa?

Jotta hallintamenetelmän valinnassa ei tehdä virhettä, on ensinnäkin ymmärrettävä selvästi, mitä oikeuksia ja velvollisuuksia kerrostalon asunnon omistajalla on nyt.

Venäjän federaation asuntolain 161 artiklan mukaan kerrostalon hallintaan on kolme vaihtoehtoa:

1. tilojen omistajien suora hallinta kerrostalossa;
2. asunnonomistajayhdistyksen johto tai asunto-osuuskunta tai muu erikoistunut kuluttajaosuuskunta;
3. hallintoorganisaation johtaminen.

Kerrostalon hallintotapa valitaan kerrostalon tilojen omistajien yhtiökokouksessa ja sitä voidaan muuttaa milloin tahansa sen päätöksen perusteella.
Johtamistavan valinta riippuu monesta tekijästä, mutta usein ratkaisevaa on se, kuinka vakavaraisia ​​ja kurinalaisia ​​asukkaat ovat ja millainen suhde heillä on resursseja toimittaviin organisaatioihin.

Jos kansalaiset ovat riittävän aktiivisia ja vastuullisia, niin hyvä vaihtoehto olisi perustaa Venäjän federaation asuntolain V §:n mukaisesti asunnonomistajien yhdistys (HOA), joka hoitaa suoraan omaisuutta ja tekee sopimuksia kerrostalon yhteisen omaisuuden huolto ja korjaus sekä luovutuksesta apuohjelmia ja muut tilojen omistajien edun mukaiset sopimukset. HOA:n valtuudet ovat erittäin laajat ja mahdollistavat kerrostalon tehokkaan hallinnan ja jopa hyödyn siitä.

Jos talossa on kuitenkin vähän proaktiivisia kansalaisia, jotka ovat valmiita tehokkaaseen johtamiseen, niin ehkä ainoa vaihtoehto on siirtää johtamisvastuut rahastoyhtiölle (MC).

Luota ammattilaisiin

Kun valitset rahastoyhtiötä, kiinnitä huomiota siihen, onko sillä kokemusta asuntokannan kanssa työskentelystä. Olisi hyödyllistä tiedustella työntekijöiden ammattitaitoa esimiehestä ja kirjanpitäjästä putkimiehiin sekä mitä Lisäpalvelut tämän organisaation tarjoamia standardeja pidemmälle. Vaikka ehkä valittu yritys tarjoaa palveluita kodin hallintaan ja osallistuu siihen erikoistuneet organisaatiot. Totta, tällainen rahastoyhtiön sovittelu osuu ensisijaisesti palvelunkuluttajien taskuihin, eli sinun taskuusi.

Jos rahastoyhtiön edustajat tarjoavat sinulle palveluita alhaisilla hinnoilla, on syytä olla varovainen. Muista, että sähkömarkkinat eivät ole halpoja.

Valitse yritys, jolla on kokemusta

Jos haluat henkilökohtaisesti nähdä rahastoyhtiön hyvän työn, tule vain sen toimistoon ja kysy suoraan: "Anna meille palvelemiesi talojen osoitteet" ja käytä sitten aikaa kaikkiin osoitteisiin ja katso miten ihmisiä asuu näissä taloissa.

Kiinnitä huomiota kellarien kuntoon, käyttöverkkojen (lämmitys ja vesi), sisäänkäyntien kuntoon, paikallinen alue, keskustele asukkaiden kanssa. He vastaavat kaikkiin kysymyksiisi paremmin kuin mikään mainoseste: kuinka nopeasti yrityksen itsensä tai sen palkkaamien palveluiden asiantuntijat (putkimiehet, korjaamot, sähköasentajat jne.) vastaavat asukkaiden pyyntöihin.

Vahva yritys on rikas yritys

Sinulla on oikeus tiedustella rahastoyhtiön aineellista ja teknistä perustaa. Ole samaa mieltä siitä, että jos yrityksen arsenaalissa on vain esimiehen henkilöauto ja pari kuorma-autoa, sen työstä ei ole juurikaan hyötyä. Jos kodissasi tapahtuu vakavampi tai vähemmän vakava onnettomuus, yrityksen asiantuntijat joutuvat vuokraamaan joltakulta pumput veden pumppaamiseen kellareista, puskutraktoreista tai traktoreista. Ja tämä maksaa kodin omistajille melkoisen pennin.

Mistä asukkaat voivat saada rahaa nopeaan "korjaukseen"

Jos kotisi vaatii korjausta, ei vain rutiinihuoltoa, on olemassa useita tapoja löytää Käteinen raha, yksi asukkaiden saavutettavimmista tavoista on säästää asuinrakennuksen kuluttamia resursseja ensisijaisesti lämmityskuluissa.

Tule meille, niin annamme sinulle useita vinkkejä kotisi tehokkaaseen ja edulliseen siivoamiseen!

Laadukas ja oikea-aikainen asunto- ja kunnallispalvelujen tarjoaminen, korkeat tariffit, yhteisen omaisuuden ylläpito ja muut asumiseen liittyvät asiat ovat aina ajankohtaisia. Monikerroksisten (kerrostalojen) käyttöongelman ratkaiseminen ei ole poikkeus. Tässä artikkelissa käsitellään tällaisten talojen pääjohtamismuotoja sekä HOA:n ja rahastoyhtiön välistä eroa.

Kerrostalojen hallintomuodot

Suurin osa asuintiloista siirrettiin valtiolta yksityisomistukseen, ja sen ylläpidon järjestäminen heräsi. Poistamalla tämän tehtävän valtio antoi kansalaisille oikeuden valita itsenäisesti hallintotapa. Näitä asioita säätelee ensisijaisesti asuntolainsäädäntö.

Venäjän federaation asuntolain 161 artiklassa (tiedot vuodelta 2019) vahvistetaan kolme mahdollisia vaihtoehtoja kerrostalon hallintakysymyksen ratkaiseminen:

• talon asukkaat itse;

• rahastoyhtiö.

Ensimmäisen menetelmän voivat valita pientalojen (jopa kolmekymmentä huoneistoa) asukkaat. He ratkaisevat kaikki toimintaansa ja ylläpitoon liittyvät asiat itsenäisesti, ilman välittäjiä solmimalla suoria sopimuksia tarvitsemiensa palvelujen toimittajien kanssa. Tällaiset sopimukset voi tehdä kukin omistaja erikseen tai valitun valtuutetun henkilön välityksellä.

Yhdessä tai useammassa kiinteistössä, joilla on yhteiset kommunikaatiot, voidaan perustaa asuntoyhdistys (HOA) tai asunto-osuuskunta (muut erikoistunut) osuuskunta (HCS). He järjestävät talojen käytön ja ylläpidon valitsemansa hallituksen kautta tai tekemällä sopimuksen rahastoyhtiön kanssa.

Hallinnointiyhtiöt (MC:t) hoitavat taloja niiden kanssa suoraan asukkaiden tai asuntoyhdistysten (asuntoyhdistysten) tekemien sopimusten perusteella. Tämä hallintomuoto voi kattaa minkä tahansa määrän taloja ja on yleisin.

Valvontamenetelmän valinta

Asuntolain säännösten mukaan talonhoitotavan valinta ei ole vain asukkaiden oikeus, vaan myös velvollisuus. Heidän on päätettävä, mitä he valitsevat, kaikkien asunnonomistajien yhtiökokouksessa. Aloitteen kokoontumisen järjestämisestä voi milloin tahansa tehdä kuka tahansa talossa asuva henkilö. Päätös näkyy tämän kokouksen pöytäkirjassa ja on pakollinen kaikille asukkaille. Se voi muuttua, jos valittu valvontatapa ei sovi asukkaille.

Jos omistajat eivät päättäneet valinnastaan ​​vuoden aikana, niin paikalliset viranomaiset Viranomaiset järjestävät kilpailun rahastoyhtiön valitsemiseksi. Tämä säännös koskee myös tapauksia, joissa asukkaiden tekemää päätöstä ei ole pantu toimeen tai talon hoitotapaa uudeksi kaudeksi ei ole valittu.

Jokaisella edellä mainituista menetelmistä on hyvät ja huonot puolensa. Ne kaikki on kuitenkin suunniteltu varmistamaan talon ja muun siihen liittyvän omaisuuden asianmukainen toiminta ja kunnossapito sekä luomaan sopivat olosuhteet asumiselle. Asukkaat tekevät valintansa hoidettavan kiinteistön ominaisuuksien, omien mieltymystensä perusteella arvioiden kaikkien menetelmien haitat ja edut.

Mitä eroa on HOA:lla ja rahastoyhtiöllä?

Kaksi suosituinta taloyhtiön muotoa ovat HOA:t ja rahastoyhtiöt. Mitkä ovat niiden ominaisuudet ja miten HOA eroaa rahastoyhtiöstä?

Kuten nimestä voi päätellä, asunnonomistajayhdistys tulee ymmärtää kaikkien tai useimpien yhden tai useamman rakennuksen asuntojen omistajien yhdistykseksi. Tämän hallitusmuodon valitsemiseksi vähintään 50 prosenttia väestöstä on äänestänyt. kokonaismäärä. HOA on oikeushenkilö, jonka tavoitteena ei ole voittoa. Tämä voittoa tavoittelematon järjestö on rekisteröity määrätyllä tavalla, on oma sinetti ja pankkitilit. HOA luodaan määräämättömäksi ajaksi. Suoraa viittausta varten johtamistoimintaa hallitus valitaan ja HOA:n puheenjohtaja. He voivat suorittaa sen itsenäisesti tai tekemällä sopimuksen rahastoyhtiön kanssa. HOA voidaan muuttaa asunto-osuuskunnaksi.

Hallinnointiyhtiöt ovat myös oikeushenkilöitä, mutta toimivat kaupallisin perustein. He työskentelevät talon asuntojen omistajien tai HOA:n kanssa tehtyjen sopimusten perusteella. Heidän työn laajuus määräytyy sopimuksin ja itse toiminta on luvanvaraista. Hallintoorganisaatiot voivat tarjota talonhoitopalveluita itse tai palkata kolmansia osapuolia. Heidän toimintaansa voi kuulua kiinteistön hallinta ja/tai ylläpito. Rahastoyhtiöiden kanssa tehdyt sopimukset ovat määräaikaisia ​​ja ne voidaan tehdä kolmesta kuukaudesta viiteen vuoteen. Heidän on toimitettava tehdyistä töistä raportit talon asuintilojen omistajille (yleiskokous tai HOA:n edustajat).

Miten HOA on parempi kuin rahastoyhtiö?

HOA eroaa rahastoyhtiöstä ensisijaisesti voittoa tavoittelemattoman luonteensa ja yksinkertaisemman organisaationsa puolesta. Koska asukasyhdistykset eivät aseta itselleen tavoitteeksi tulonhankintaa, ei niiden kustannuksia ole järkeä paisuttaa. Lisäksi tällaisessa organisaatiossa johdon on paljon helpompi hallita varojen käyttöä. Kumppanuuksien kiistaton etu on niiden avoimuus, henkilökohtainen kiinnostus toimintansa tuloksiin, riippumattomuus markkinaolosuhteista ja kilpailu tällä alalla.

Asunnonomistajayhdistyksen haittana on, että se ottaa kaikki talon hallintaan liittyvät organisatoriset asiat. Itse asiassa asukkaiden tulee tehdä itsenäisesti kaikki dokumentaatiot, laskelmat, neuvotella palveluntarjoajien kanssa ja puolustaa etujaan, jos heidän kanssaan syntyy erimielisyyksiä. Jotta voit hallita tätä lomaketta, sinun on löydettävä ihmisiä, jotka ovat valmiita käsittelemään näitä asioita. Valitettavasti heillä ei aina ole tähän tarvittavaa tietoa ja kokemusta.

Usein syntyy erimielisyyksiä talon asukkaiden kesken, mikä tekee siitä tehokas hallinta lähes mahdotonta. Lisäksi, jos jotkut asukkaat eivät maksa palveluistaan, koko talo voi menettää lämpöä tai valoa. HOA ei itse ole vastuussa jäsentensä velvoitteista.

Joten voimme korostaa seuraavia HOA:n etuja rahastoyhtiöön verrattuna:

• ei-kaupallinen luonne;
• asukkaiden henkilökohtainen kiinnostus tulokseen;
• menojen avoimuutta ;
• Suurempi vapaus urakoitsijoiden valinnassa ja varojen käytössä.

Miksi rahastoyhtiö on kannattavampi kuin HOA?

Yksi rahastoyhtiöiden eduista on niiden toiminnan ammattimaisuus. Nämä yritykset on perustettu erityisesti kerrostalojen hoitoon ja kunnossapitoon liittyvää toimintaa varten. Siksi heillä on riittävät tiedot ja kokemus työskennellä tällä alalla, yhteydet kodin huoltoon tarvittavien palveluiden toimittajiin. Lisäksi tämä toiminta on luvanvaraista. Etu Tämä johtamistapa tarkoittaa myös sitä, että yritykset ovat vastuussa toiminnastaan ​​omistajilleen. Heidän oikeussuhteisiinsa sovelletaan myös kuluttajansuojalain säännöksiä. Jos asukkaat ovat tyytymättömiä rahastoyhtiöönsä, he voivat kieltäytyä sen palveluista ja valita toisen.

Rahastoyhtiön haittana on sen toiminnan kaupallinen perusta ja riippuvuus tietyn palvelumarkkinoiden olosuhteista. Niiden haittana näkyy myös se, että rahastoyhtiön toimintaa ja varojen käyttöä on vaikeampi valvoa. Ne toimivat tehtyjen sopimusten puitteissa. Ja vaikka omistajat olisivat tyytymättömiä niiden toteuttamisen aikana, heidän ehdot tarkistetaan vain kerran vuodessa.

Rahastoyhtiöiden etuja HOA:hin verrattuna ovat:

• toiminnan ammatillinen perusta;
• vastuun olemassaolo omistajia kohtaan;
• asukkaiden vapauttaminen kaikkien talon ylläpitoon liittyvien asioiden ratkaisemisesta;
• mahdollisuus kieltäytyä rahastoyhtiön palveluista.

Tässä on mitä voi tapahtua, jos luot HOA:n ajattelematta seurauksia:

Mitä valita: HOA vai UK?

Ottaen huomioon, että jokaisella kuvatuista ohjausmenetelmistä on sekä etuja että haittoja, tee oikea valinta se voi olla vaikeaa. Suuria eroja sisällössä HOA:n velvollisuudet eikä rahastoyhtiöitä ole. Itse asiassa sen toteuttamisjärjestyksessä on eroja.

Ei ole yksimielisyyttä siitä, mikä on käytännössä parempi. Mutta useimmiten omistajat käyttävät jonkinlaisen rahastoyhtiön palveluita - jopa 80% valitsee tämän tietyn kerrostalon hallintamuodon.

Joku puhuu HOA:n eduista voittoa tavoittelemattomana yhdistyksenä, joka on luotu asukkaiden eduksi. Muita asukkaiden mukavuudesta ja ammatillinen perusta hallintoorganisaatioiden toimintaan. Toiset taas ovat samaa mieltä siitä, että on parasta yhdistää nämä kaksi tapaa, eli luoda HOA, joka tekee jo sopimuksen rahastoyhtiön kanssa. Tämä yhdistää niiden edut ja vähentää mahdollisia haittoja.

⇒ : enemmän hyödyllistä tietoa.

Kysymys siitä, mikä on parempi kodin johtamiseen: HOA vai rahastoyhtiö , omistajien tulee ottaa huomioon ylläpidettävien talojen ominaisuudet ja tietyn hoitotavan erityispiirteet.

Kuinka valita oikea rahastoyhtiö Asunto- ja kunnallispalvelut - Oikean asunto- ja kunnallispalveluyhtiön valinta

Aloitetaan ymmärtämään kysymys siitä, kuinka valita oikea asunto- ja kunnallispalveluyritys. Miljoonille venäläisille asuminen ja kunnalliset palvelut ovat edelleen jatkuva päänsärky tämän talouden sektorin meneillään olevasta uudistuksesta huolimatta. Jostain syystä kaikki innovaatiot, joiden pitäisi teoriassa helpottaa sähköisten palvelujen käyttäjien elämää, koituvat usein itse asiassa takaisin. Samaa voidaan sanoa kerrostalojen asukkaiden pakollisesta erottamisesta tavallisista ensiapuosastoista ja asuntotoimistoista.

Tarkastellaan tarkemmin vastausta kysymykseen oikean asunto- ja kunnallispalveluyhtiön valitsemisesta, korostamme, että oikealla ovat lukijoitamme eniten kiinnostavat kysymykset. Viime aikoina. Kuka johtaa kotiasi? Idean tekijöiden ajatuksen mukaan kilpailun asunto- ja kunnallispalvelumarkkinoilla ja täysin uusien organisaatioiden syntymisen pitäisi parantaa palvelujen laatua ja alentaa hintoja.

Venäjän federaation asuntolain 161 artiklassa määritellään kerrostalon hallintotavan valinta. Asunnonomistajien on tehtävä tämä valinta yhtiökokouksessaan. Jos rakennuksessa on kunnallisia asuntoja, niin kunnan edustajien tulee osallistua päätöksentekoon. Osana vastausta kysymykseen oikean asunto- ja kunnallispalveluyhtiön valitsemisesta huomioimme myös, että muuta kiinnostavaa tietoa löytyy sivun yläreunassa olevasta hakukoneesta.

Jatkamme keskustelua siitä, kuinka valita oikea asunto- ja kunnallispalveluyhtiö. Omistajat voivat hallita kotiaan suoraan ja luoda voittoa tavoittelematon organisaatio HOA:n (asunnonomistajien yhdistyksen) muodossa tai tehdä sopimus ammattimaisen asunto- ja kunnallispalveluyhtiön kanssa. Muuten, asunto- ja kunnallispalveluyhtiöt perustetaan nykyään usein nimellä rakenteelliset jaot rakennusorganisaatiot ja ottaa välittömästi haltuunsa valmiiden uusien rakennusten ylläpidon. Lisäksi uusien rakennusten asuntojen ostajilla ei käytännössä ole valinnanvaraa.

Aluksi keskusteltiin siitä, että asunnonomistajat päättivät valinnastaan ​​ennen 1.1.2007. Muuten kunnan olisi pitänyt järjestää avoin kilpailu ja luovuttaa kotisi hallinta kilpailun voittajalle. Sitten laki muuttui liberaalimmaksi, ja näiden kilpailujen ajoitus siirtyi 1. toukokuuta 2008.

Asiantuntijoiden mukaan Venäjän alueilla vain 10–45 % taloista teki ajallaan mielekkäitä valintoja kodin hoitamisesta. Loput luottivat perinteisesti kohtaloon (muistakaa esimerkiksi Venäjän federaation eläkerahaston "hiljaisten ihmisten" useiden miljoonien dollarien armeija) kunnallisten kilpailujen muodossa, joiden piti tehdä valinta omistajia. Valitettavasti monilla alueilla tällaisista kilpailuista on tullut muodollisuus, ja voittajat olivat samat entiset kunnalliset DEZ:t ja ZhEK:t, jotka rekisteröityivät nopeasti uudelleen LLC:ksi.

Tietoisen valinnan ja tällaisen kilpailun tulosten välillä on kuitenkin merkittävä ero. Asunto- ja kunnallisyhtiön työoloista päättää kunta, ja asukkaat (eli talon omistajat) voivat vain hyväksyä sen. Tämän seurauksena erittäin epämiellyttävä yllätys on esimerkiksi lähes kaikkien aiempien DEZ:ien ja ZhEKien maksutta tarjoamien laitosten siirto maksulliseen käyttöön.

Hallinnointiyhtiöiden tehtävänä on ensisijaisesti ylläpitää talon yhteistä omaisuutta - kellari, sisäänkäynti, katto, viestintä. Kuitenkin uusi versio Venäjän federaation asuntolaki siirsi vastuun niiden ylläpidosta kodin omistajille, eli sinulle ja minulle. Kun olet ostanut tai yksityistänyt asunnon, ostit automaattisesti pienen portaikon sekä viemäriveden tulvivan kellarin. Myös kun pohditaan kysymystä oikean asunto- ja kunnallishallinnon valitsemisesta, muistutetaan, että sivun alalaidasta voit lukea kommentteja ja jättää myös omasi.

Muut materiaalit aiheesta - kuinka valita oikea asunto- ja kunnallispalveluyritys

"Kertostalon yhteisen omaisuuden ylläpitosäännöt" (päivätty 13.8.2006) ehdottavat, että myös erillinen luettelo näistä palveluista, niiden kustannuksista ja toteutusmekanismista hyväksytään omistajan kokouksessa ja sisällytetään sitten sopimukseen. rahastoyhtiön kanssa. Hallinnointiyhtiö on vastuussa vain sellaisista töistä ja palveluista, jotka sisältyvät sopimukseen.

Seuraavaksi haluaisin puhua siitä, kuinka valita oikea asunto- ja kunnallispalveluyhtiö. Mutta melko paljon aikaa on kulunut siitä, kun kotisi on huollettu tietyn rahastoyhtiön toimesta. Tämän palvelun kaikki edut ja valitettavasti haitat ovat jo selvillä, asunnonomistajien keskuudessa on perusteltua tyytymättömyyttä. Mitä minun pitäisi tehdä?

Sinulla on täysi oikeus vaihtaa rahastoyhtiötä. Teoriassa tämä ei ole niin vaikea tehdä. Riittää, kun pidetään asukkaiden yhtiökokous, määritetään heidän vaatimuksensa edelliselle rahastoyhtiölle ja tehdään päätös sopimuksen purkamisesta tämän yrityksen kanssa ja siirtymisestä toisen johdolle, virallisesti tämä päätös. Sitten lähetetään ilmoitus edelliselle rahastoyhtiölle ja 30 päivän kuluessa talon hallinta on siirrettävä valitsemallesi uudelle yhtiölle - siirtämällä erotustaso ja muut laissa määritellyt asiakirjat (esim. tekninen passi) talosta).

Luonnollisesti sinun on ensin päästävä täydelliseen sopimukseen uuden rahastoyhtiön kanssa - ovatko he valmiita ottamaan talosi, millä ehdoilla, tietävätkö he sen heikkoja kohtia? Valitettavasti käytännössä asiat eivät yleensä suju niin sujuvasti. Asuminen ja kunnalliset palvelut meidän aikanamme, vastoin olemassa olevia myyttejä, osoittautuivat melkoiseksi kannattavaa liiketoimintaa, ja rahastoyhtiöt (varsinkin jos sinulla on melko uusi ja mukava koti) eivät halua luopua siitä. Kriisiaikoina sähköliiketoiminnan kannattavuus on hyvä, 10-15 %. Sen lisäksi, että vastaamme kysymykseen, kuinka valita oikea asunto- ja kunnallispalveluyhtiö, kiinnitämme jälleen kerran huomiota kysytyimpiin vastauksiin oikealla olevalla hakurivillä.

Kun vastaamme kysymykseen, kuinka valita oikea asunto- ja kunnallispalveluyhtiö, painotamme seuraavaa. Lisäksi rahastoyhtiö on usein sidoksissa kunnallisiin rakenteisiin tai henkilökohtaisesti joihinkin viranomaisiin. Erityisen kovaa vastustusta käydään molemmissa Venäjän pääkaupungeissa - Moskovassa ja Pietarissa.

Venäjällä on jo meneillään useita oikeudenkäyntejä, joiden aikana tällaisia ​​päätöksiä riitautetaan menestyksekkäästi yleiskokoukset omistajat, ja heidän talonsa näyttävät olevan jumissa kahden asunto- ja kunnallispalveluyhtiön välissä. Siksi olisi hyvä idea ensin hankkia asiantuntevien lakimiesten tuki.