העיר סלובודסקוי: הארגון המנהל, עמו בוטל חוזה הניהול, העביר את הצבור כסף מזומןבגלל החדש ארגון מנהללאחר התערבות התובע

התובע הבין-מחוזי של סלובודה על תוצאות ביקורת על האפקטיביות של השימוש בכלי עזר על ידי ארגונים משאבים פיננסייםהפרות של החקיקה האמורה התגלו בפעילות MUP "חברת ניהול" סבר ".

על פי חקיקת הדיור, בניין דירות יכול להיות מנוהל על ידי ארגון מנהל אחד בלבד. הארגון המנהל, שלושים יום לפני סיום החוזה לניהול בניין דירות, מחויב להעביר את התיעוד הטכני עבורו ומסמכים נוספים הקשורים לניהול בית כזה לארגון המנהל החדש שנבחר.

בבדיקת התובע התברר כי ביום 31.12.2014 בוצע החוזה לניהול בניין דירות מס' 3 ברחוב. ו.המסכת של העיר סלובודסקי, שנכרתה בין ה-HOA "ויאטיץ'-3" ל-MUP "חברת הניהול" סבר "הופסקה.

בעבר, חברת הניהול של הבית האמור הייתה MUP "חברת ניהול" סבר ". לאחר סיום חוזה ניהול הבית, הפסיקה חברת הניהול לתת לו שירות.

בתקופה שבה MUP "UK" Sever "היתה למעשה חברת הניהול של בית זה, היא צברה וגבתה כסף עבור הדיור והשירותים הקהילתיים שסופקו מדיירי הבית, לרבות עבור תיקון ואחזקה של רכוש משותף. בניין דירות.יחד עם זאת, בניגוד לאמנות. 162 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית חברת ניהול ולאחר סיום הסכם הניהול, הכספים שנצברו תחת הפריט תיקון ותחזוקה של בניין דירות מס' 3 ברחוב. V. Trakt לא העביר יותר מ-138 אלף רובל במלואו לחשבון ה-Vyatich-3 HOA.

האמור לעיל פוגע בזכויות ובאינטרסים הלגיטימיים של דיירי הבית לתנאי מגורים נוחים בחצרי מגורים, שכן הו"א "ויאטיץ'-3" אינה מסוגלת לבצע תיקונים שוטפים של הבית לבקשת הדיירים והחלטות של. האסיפה הכללית של הבעלים בשל היעדר כספים שנצברו בחשבון האישי של הבית.

בקשר להפרות שזוהו הוגשה למנהל המפעל העירוני האחדותי "חברת ניהול "סבר" בקשה לסילוקן לאלתר. כתוצאה מהצעדים שנקטה הפרקליטות, כספים בסך למעלה מ-138 אלף רובל הועברו לחשבון חברת הניהול החדשה של הבית.

הפרות דומות התגלו על ידי הפרקליטות הבין-מחוזית בפעילות המפעל העירוני האחדותי "חברה לניהול" סבר "בעת העברת כספים לחשבון הארגון המנהל החדש של בית מס' 27 ברחוב. סוללת העיר Slobodskoy - חברת ניהול חברת ניהול LLC לאחר סיום הסכם הניהול. בהתבסס על תוצאות בחינת ההגשה שהוגשה על ידי הפרקליטות הבין-מחוזית, הועברו כספים בסכום של 68 אלף רובל גם ל- MUP "UK" Sever "לחשבון חברת הניהול החדשה של הבית.
נושא זה נמצא בשליטה של ​​התובע הבין-מחוזי.

במידה והדיירים אינם מרוצים מעבודת הארגון המנהל (מ.א), כדאי לחשוב על שינויו. לדוגמא, כסף המיועד ל"עלים" לצרכים כלליים של הבית. או שחברת הניהול הוכרזה כפושטת רגל.

שינוי חברת ניהולבבניין דירות זה לא קשה כמו שזה נראה. כיצד לעשות זאת נכון נדון במאמר.

דרכים לשנות את חברת הניהול

ה-LCD אינו מקנה את הזכות לשנות את חברת הניהול ללא נימוקים. ישנן מספר מגבלות מסוימות שצריך לקחת בחשבון. לאחר היכרות עימם, בוחרים התושבים באופן עצמאי את הדרך לשנות את החוק הפלילי כדי להקל ככל האפשר על התהליך. אלו כוללים:

1. כל הפרה של הסכם הניהול של MA עשויה להביא לסיום ההסכמים, אך באופן חד צדדי.
2. בתום תקופת החוזה, ניתן להחליף את ה-MC הישן בחדש.
3. אם ה-MA עושה הנחות ומוכנה לסיים את החוזה בעצמה.
4. שלילת רישיון לפעילות ארגון מנהל (ראה סעיף 199 ל-LC RF);
5. שינוי אופן ניהול הבית בקשר עם המעבר מההו"א לניהול כספי החוק הפלילי או להיפך.

הערה: תקני ההפעלה של חברת הניהול מוסדרים על ידי סעיף 162 של RF LC, על בסיסם, אתה יכול לסרב לספק שירותים. תקופת החוזה שנחתם עם החוק הפלילי לא יכולה להיות פחות משנה ויותר מחמש שנים.

אם חברה לא יכולה לשרת את השטח שהוקצה לה, לספק חיים נוחים לכל תושבי בניין דירות, אז זו כבר סיבה כבדת משקל לשנות את זה.

קיום אסיפת בעלים

כדי לשנות את חברת הניהול בבניין דירות, אתה צריך פגישה כללית. יש להשתתף בו כל דיירי בניין הדירות. לכן, מוכנות מראש הודעות המציינות את המקום והשעה. רצוי לעשות זאת שבועיים עד שבוע וחצי לפני הדייט עצמו.

קרא גם: הפחתת הערך הקדסטרלי של הקרקע

אם לא כל התושבים יקבלו הודעות, מישהו ייעדר בלעדיו סיבה טובה– הפגישה נחשבת לא חוקית ולא תתקבל החלטה. לפיכך, המידע המוקלט לא יילקח בחשבון.

יש להזמין את ועדת הספירה לישיבה. זה נחוץ כדי לרשום את מספר ההצבעות "בעד" ו"נגד". החלטות בעלי הדירות נרשמות במסמך, אשר לאחר מכן חתומים על ידי הוועדה והבעלים כאחד.

חשוב: הוועדה הזו היא שמקבלת את ההחלטה. הגורם העיקרי הוא מספר הקולות של התושבים. אם יותר ממחצית מחליטים לנטוש את החוק הפלילי הנוכחי, אז מתחיל השלב המיידי של השינוי שלו.

בחירת תואר שני חדש

יש לגשת לבחירת חברה לכריתת חוזה חדש תשומת - לב מיוחדת. מספר אפשרויות נבחרות מראש, עוד לפני הסירוב הרשמי של השירותים של הנוכחית.

במקרה זה, אתה יכול להימנע מכל בעיות אפשריותוהחלפה נוספת של החוק הפלילי. כדי לא לטעות בבחירה, כדאי לשים לב לאותם ארגונים שנמצאים בשוק השירותים במשך זמן רב ויש להם מספיק ביקורות חיוביות.

לאחר איסוף מידע על נותן השירות החדש, מתקיימת פגישת דיירים בה ניתן מידע על פעילות חברת הניהול, סקירות ונתונים נוספים. אם הדיירים מאשרים את האופציה המוצעת, ניתן להמשיך למשא ומתן מחדש על החוזה.

תהליך הרשמה מחדש

אם אתה רק צריך לתקן את הסכם השירות הקיים שלך, עדיף לעבור את תהליך המשא ומתן החוזר פחות זמן רב. על מנת שההליך יצליח, נערך מראש חוזה לדוגמה ומוצג לכל הבעלים. הנושא עולה לסדר היום באסיפת דיירים. אם לחלק מהם יש שאלות או ספקות, עדיף להחליט הכל מראש.

השאלה כיצד לשנות את החוק הפלילי של בניין דירות היא נרחבת. באופן כללי, ניתן לחלק את כל התהליך למספר שלבים:

1. בחירת חברה חדשה לשירות בניין דירות.
2. כינוס דיירים לפגישה עם הצבעה.
3. עריכת חוזה, חתימה עליו על ידי הבעלים.
4. הודעה לרשויות הפיקוח ולחוק הפלילי הישן על עובדת השינוי.

אם תשאלו מישהו מכם שאלה: האם בחרתם חברת ניהול לביתכם, כנראה ש-90% יענו שהם לא רק שלא בחרו, אלא גם לא שמעו על בחירות לחברת ניהול בכלל.

הסיבה למצב זה היא שבתקופה שבה החלה רפורמת הדיור והשירותים הקהילתיים והוכנס קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, חברות הניהול החדשות נוצרו על בסיס ה-ZhEKs הישנים, תוך ניצול האנאלפביתיות המשפטית וחוסר הארגון מרוב התושבים, פשוט "הבטיחו" את הזכות לנהל בתים, אפילו לא הודיעו לבעלים.

אז בעלי MKD נשארו כ"צמיתים" מתחת לשיכון הישן, רק בלבוש חדש - בדמות חברת ניהול. בשל העובדה שכל בנייני הדירות "הוקצו" לחברות ניהול כאלה, לא היו "שחקנים" חדשים בשוק הדיור והשירותים הקהילתיים. נוצר מעין שוק מונופול של חברות ניהול.

וזה התחיל: ללא הסכמת הבעלים הם משנים את קצב אחזקת הדיור; הזן את דמי היעד; לשטוף את הכניסה אחת לרבעון, ולגבות את התשלום עבור המנקה מדי חודש; לכלול בחישובי SDI (צורכי בית כלליים) עודפים וכו'.

IN תיאוריה כלכליתאחד המאפיינים של שוק בעל מונופול הוא היכולת של בעל המונופול בשוק להפלות צרכנים על ידי קביעת מחיר המוצר שלו לפי שיקול דעתו. ועם כל זה, אל תישא באחריות לתחזוקה לא תקינה של הרכוש המשותף של בניין דירות!

עם זאת, החיים אינם עומדים במקום. חוסר שביעות הרצון של התושבים מאיכות השירותים (ולעיתים קרובות היעדר השירותים הללו) גובר, אנשים מחפשים מוצאים - מישהו יוצר HOA, מישהו מחפש למצוא חברת ניהול חדשה ומודרנית בשוק. למרבה המזל, החלו להופיע בשוק חברות ניהול מסוג חדש, שיכולות לשרוד בקרב מונופולים גדולים רק אם שוכריהן יהיו מרוצים מעבודתם.

אז איך מתרחקים מ"צמיתות"? נספר לך במדריך שלנו למטה.

כללים לסיום חוזה הניהול עם הארגון המנהל

קוד הדיור של הפדרציה הרוסית לא נותן לנו את הזכות להתעורר בוקר אחד ולסרב לשירותיה של חברת ניהול מסוימת.

ישנן מספר דרכים לעשות זאת באופן חוקי:

1) בחירת ארגון מנהל חדש בתום הסכם הניהול עם חברת הניהול הוותיקה.

2) הפרות משמעותיות של הסכם הניהול של הארגון המנהל הישן.

לפי סעיף 8.2 לאמנות. 162 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, לבעלי הנחות בבניין דירות, על בסיס החלטת האסיפה הכללית, יש זכות חד צדדית לסרב לקיים את החוזה לניהול בניין דירות אם הארגון המנהל עושה זאת. לא לעמוד בתנאי הסכם כזה. ולקבל החלטה לבחור ארגון מנהל אחר או לשנות את אופן ניהול הבית הזה.

3) שינוי החוק הפלילי על בסיס אסיפה כללית של בעלי מק"ד בתקופת ההתקשרות וללא הערות משמעותיות על עבודתו.

יש צו של נשיאות העליון בית משפט לבוררות RF מיום 22 בנובמבר 2011 מס' 7677/11. מה שמפרש את פסקת חוק הדיור באופן שהבעלים יכולים לשנות את החוק הפלילי אם יחליטו לעשות כן באסיפה, גם אם לא היו הפרות משמעותיות של הסכם הניהול על ידי החוק הפלילי.

4) שינוי בדרך ניהול בניין דירות.

לדוגמה, באסיפה כללית של בעלים, אתה מחליט ליצור HOA או TSN, אך לאחר מכן השותפות לא מנהלת את בניין הדירות בעצמה, אלא שוכרת חברת ניהול לכך בהתאם לסעיף 1 של חלק 1 של סעיף 137 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית. אגב, לשיטה זו יש יתרון אחד חשוב - אם הקוד הפלילי החדש לא יעמוד בציפיות, אז ניתן יהיה לשנות אותו על ידי קיום ישיבה אחת בלבד של מועצת HOA, אם הדבר יקבע באמנת השותפות.

5) סיום החוזה בהסכמת הצדדים, אם החוק הפלילי הישן מסכים לסיים את החוזה.

6) שלילת רישיון חברת הניהול לניהול הבית שלך, בהתאם לסעיף 199 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית.

כיצד לבחור את חברת הניהול ה"נכונה"?

שלב 1. בחירת חברת ניהול חדשה

קביעת מעגל הפונים היא אחד מהרגעים החשובים והמכריעים ביותר. בדרך כלל או מועצת הבית או קבוצת יוזמה עוסקת בנושא זה.

הקפד לדון בסוגיית שינוי החוק הפלילי עם שכנים ובעלי חצרים אחרים במק"ד.

טיפ 1

הסר כל ספק שהבית שלך לא יעניין אף חברת ניהול. הפרקטיקה של המרכז להגנה על זכויות האזרח "רוסיה ההוגנת" מראה את ההיפך.

אפילו בתים ישנים, מה שנקרא "בעייתיים", מעניינים את ניהול הארגונים. עניין כזה יכול להיגרם מסיבות שונות, ולא משנה מה, אבל חשוב שכמעט כל בית יהיה מעניין בדרכו שלו לחברת ניהול כזו או אחרת.

רשימת הארגונים המנהלים, ככלל, מתפרסמת באתר הרשמי של העירייה. בכל מקרה, במחלקת הדיור והשירותים הקהילתיים של מינהלת העיר שלך, אתה יכול לקבל רשימה נוכחיתכולם פועלים בעיר החוק הפלילי.

טיפ 2

אל תזניח ארגונים לא ידועים או צעירים.

לעתים קרובות, ארגונים חדשים מכוונים יותר ללקוח, פעילותם שקופה יותר, ויש להם רצון גדול להשיג דריסת רגל בשוק השירותים הזה, ולסחוט החוצה את ה"מפלצות" הגדולות.

עֵצָה 3

למד כל מיני דירוגים ואנטי-רייטינג, מה שנקרא "רשימות שחורות". דירוגים אלה מתפרסמים לעתים קרובות במקורות פתוחים, באינטרנט, בהתבסס על תוצאות עבודתם של GZhI, Rospotrebnadzor ומשרדי ממשלה אחרים.

שלב 2. מבוא ראשון

התקשרו לכמה שיותר חברות ושוחחו עם ההנהלה שלהן על האפשרות לנהל את הבית שלכם.

בקש לבקר בהנהלת הארגון הניהולי הפוטנציאלי שבחרת ולדון בכל השאלות שלך. יתרה מכך, עדיף ללכת לנכס של מועצת הבית או לקבוצת דיירים סקפטיים.

נסו לגלות עד כמה הבית שלכם מעניין עבור חברת הניהול שבחרתם, העריכו את היתרונות המסחריים העיקריים של החברות.

מטרת השלב הראשון היא לגבש דעה כללית על החברה הפונים ולבחור 2-5 חברות מבין כלל הפונים.

מרכז רוסיה הוגן להגנה על זכויות האזרח יכול לסייע לכם בבחירה ראשונית של חברות ולארגן פלטפורמה להכרות והצגת חברות אלו עבור מועצת MKD או קבוצת יוזמה.

שלב 3. הכר את המועמדים שנבחרו

בשלב זה יש צורך להכיר את הפונים מקרוב ככל האפשר, לקבל מידע על חברות באופן מכוון ממקורות פתוחים. אם החברה נכללת באנטי-דירוג, ציין את הסיבות לכך.

רצוי מאוד לתקשר עם הדיירים (מועצת מק"ד) של אותם בתים המנוהלים על ידי הפונים שבחרתם, כי מידע זה יהיה האובייקטיבי ביותר עבורכם.

שאלות לתושבים כאלה עשויות להיות שונות. רשימה אינדיקטיבית של שאלות עשויה לכלול את הדברים הבאים: כיצד החברה משרתת את הבית בכללותו; באיזו תדירות מנקים את המקום שימוש נפוץ; כיצד מגיבה החברה להצעות והערות של תושבים; עד כמה הנהלת החברה נגישה לתקשורת עם התושבים; כמה מהר הוא מגיב לתאונות; עד כמה התיקון מתבצע; כיצד מדווחת החברה לתושבים; מהן התביעות הכלליות כלפי החברה.

מטרת שלב זה היא לדרג את המועמדים הנבחרים ולקבוע העדפות.

איסוף מידע טכני על הבית שלך

שלב זה עשוי לקחת יותר מ שלבים מוקדמים, עוד לפני פעולת הקריאה, אך היא לא צריכה להיות מאוחרת משלב 3 (היכרות עם המועמדים שנבחרו).

בשלב זה עליכם לאסוף מידע על הבית שלכם. ככל שהמידע מפורט יותר, כך ייטב. אתה עצמך, כבעלים, חייב להבין את מצב הבית שלך.

אתה יכול לבקש מידע על המאפיינים הטכניים של הבית שלך בחוק הפלילי שלך, למשל, קרא את הדרכון הטכני של הבית, אתה יכול גם לקבל מידע זה מה-BTI, אבל שירות זה בתשלום.

זיהוי בעיות דוחקות בבית

לא סביר ששלב זה יגרום לקשיים לבעלים, כי הבעיות הבוערות ביותר שלהם ידועות מראש.

יכול להיות שזה צורך דחוף בתיקון גג שדולף כבר הרבה זמן, ייתכן שיהיה צורך להחליף טריטוריה צמודהוהגדלת מקומות החניה למכוניות, או התקנת מגרש משחקים.

בשלב זה יש צורך לערוך רשימה, המדרגת את הבעיות לפי חשיבותן.

שלב 4. מעבר לדיון בתנאים העיקריים של חוזה הניהול

בשלב זה ממשיכים הבעלים לקבוע את יכולות חברת הניהול לשרת את רכושם המשותף.

לשם כך, אנו מציעים לשלוח שאלון (שאלון) לכל פונה בבריטניה.

השאלון מכיל את השאלות המעניינות ביותר של תושבים על אחזקת רכושם המשותף במק"ד. מטבע הדברים, על מנת לענות על שאלות רבות, הארגון המנהל יצטרך ללמוד את המאפיינים הטכניים של הבית, ואולי גם את בדיקתו.

שלב 5. קביעת הזוכה

בהתבסס על תוצאות הסקר, מועצת הבית או קבוצת היוזמה קובעים את הזוכה בתחרות שערכו וממשיכים לדון בתנאי החוזה העתידי, צורתו, רשימת השירותים הניתנים, תעריפים וכו' במיוחד עבורם. בית.

שלב 6. קיום אסיפה כללית לבחירת ארגון מנהל חדש

אם הושלמו כל השלבים הקודמים, לא יהיה קשה להסביר לבעלים באסיפה הכללית מדוע יש צורך לבחור חברת ניהול חדשה. ההליך לקיום אסיפה כללית של בעלי חצרים מוסדר באמנות. אומנות. 44-48 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית.

הליך החלפת חברת הניהול של בניין דירות מחייב את קבלת ההחלטה על ידי בעלים בעלי יותר מ-50% מהקולות. חשוב לקחת בחשבון שהקולות נספרים לא לפי מספר בעלי הדירות, אלא לפי צילומי הדירות ביחס לכל שטח המגורים בבניין.

בכל שלבי התחרות מוכנים מומחים ממרכז רוסיה צודקת להגנה על זכויות האזרח לתת ייעוץ וסיוע ארגוני לדיירי בתים בבחירת חברת ניהול חדשה.

זכור, הבחירה וההחלטה היא שלך בלבד!

ניהול בית

למרות העובדה שהרפורמה בדיור ובשירותים קהילתיים ברוסיה החלה רשמית כבר בשנת 2008, מידת שביעות הרצון של האוכלוסייה מהשינויים המתמשכים אינה ממהרת לעלות. יש לכך מספר סיבות, אך אחת המרכזיות שבהן היא המעורבות החלשה ביותר של בעלי בתים בתהליך ניהול בניין דירות. גורם זה עוזר לשמור רמה נמוכהמודעות לזכויותיהם.

אז מסתבר - הולכים, יורקים ריח רעממזרן אשפה או למכולות שעולות על גדותיו באתר מכולות, בחושך אנחנו מגששים אחר חור המנעול שלנו, אנחנו יכולים אפילו לדון בצרות הקטנות האלה עם שכן, בלי להביך את עצמנו בהבעות. אבל העניין אינו מרחיק לכת משיחות בחניה.

בינתיים, אפשר וצריך לשנות את המצב. ליתר דיוק, לא מצב, אלא חברת ניהול שלא מתמודדת עם חובותיה. מי שאומרים שזה כרוך בצורך לשכשך בסבך ביורוקרטי מפלצתי מטעים אותך. האזהרה היחידה היא שניתן להחליף את חברת הניהול לא לפני שנה לאחר כריתת החוזה. המדינה נתנה לה פינוק של 12 חודשים, כשהיא מניעה זאת בצורך לשקוע במהלך הדברים ולנקות באגים בעבודתה. אגב, החוזה בין בעלי בניין דירות לחברת הניהול נכרת לתקופה של שנה עד 5 שנים.

אם פתאום אין לך חוזה בידיים, אז ברור שמעולם לא השתתפת בישיבות של בעלי בתים, שם התקבלו החלטות עבורך, ובהמשך שילמת על ההחלטות האלה. איפשהו עם עצבים וזמן, איפשהו עם כסף. אז תבע מיד את החוזה ולמד היטב את הטקסט שלו. המסמך מפרט את תחומי האחריות של חברת הניהול. אי מילוים או ביצועם באיכות בלתי מספקת ובניגוד לתאריכים מקנים לבעלים עילה להגשת טענות או לסירוב לשירותי החברה:

• תחזוקה לא נכונה של רכוש משותף,
• פגיעה באיכות ההפרשה שירותים,
• מילוי בטרם עת של בקשות האוכלוסייה לתיקון,
• הסתרת פעילותם וכן הלאה.

על הנקודה האחרונה, יש לתת הסבר קטן. קוד הדיור קובע לחברות ניהול ב בלי להיכשלברבעון הראשון להגיש דוח על תוצאות פעילותה לאסיפה הכללית של בעלי הדירות. אם דוחות אלו אינם זמינים, או שלמותם אינה עומדת בדרישת הגילוי, אזי הדבר עשוי לשמש בסיס להחלפת הארגון המנהל.

אלגוריתם לשינוי חברת הניהול:

• זכרו שכל בעלים יכול ליזום את השינוי של חברת הניהול. אבל בכל מקרה, גורלה של חברת הניהול ייאלץ להכריע באופן קולקטיבי באסיפה כללית. כאשר מתכננים לנטוש את שירותיה של חברת ניהול קיימת, החליטו מי יחליף אותה. ניתוח שוק חברות הניהול, מדריך מידע נחוץ, קבלו תשובות לשאלות שיאפשרו לכם לקבל תמונה ברורה על מהימנות חברת הניהול: כמה בתים היא מנהלת, האם לחברה יש שירות שיגור חירום, באיזו מהירות הטיפול בבקשות של אזרחים. אל תתעצלו לתקשר עם הבעלים שגרים בבית המנוהל על ידי החברה. שאלו שאלות מעניינות ישירות להנהלת חברת הניהול. חשוב להסכים עם החוק הפלילי על התמיכה המשפטית להמשך צעדים בנוגע להעברת הבית לחברה החדשה.

• יש להעביר מידע על המפגש המתוכנן לכל בעלים. החמצה אחת לפחות - לחברת הניהול תהיה עילה לערער על ההחלטה בבתי המשפט. יש לתת את ההודעה המתאימה כנגד חתימה לכל בעל מ"ר או לשלוח אותה בדואר רשום עם הודעה לפי כתובת. בעת יידוע הבעלים על הפגישה המתוכננת, יש להקפיד לציין בבירור את התאריך והשעה של עריכתה, את רשימת הנושאים לדיון ואת הרכב ועדת הספירה. אל תשכחו להעלות הודעות לא יאוחר מ-10 ימים לפני מועד המפגש המוכרז. אל תשכח כי לעיתים קרובות מופיעה העירייה בין הבעלים, שגם לנציגיה יש להודיע ​​מראש על הישיבה.

• החליטו מי ייקח את פרוטוקול הישיבה. לפני דיון בנושאי סדר היום בהצבעה פשוטה, יש לאשר את מזכיר ויו"ר הישיבה. יש לערוך את הפרוטוקול בכתב, חתום על ידי היו"ר והמזכיר, וכן חברי ועדת הספירה. בפרוטוקול יש לציין את התאריך והמקום של אספת הבעלים הכללית, סדר היום, המניין. החלטות אספת הבעלים חייבות להיות מובאות לידיעת כל בעלי המקום, לרבות אלה שלא נטלו חלק באסיפה, תוך עשרה ימים מיום קבלת החלטות אלו.

• האסיפה תיחשב תקפה אם ישתתפו בה בעלים בעלי יותר מ-50% מהקולות. חשוב לזכור שההצבעה תלויה בגודל שטח המגורים שבבעלות האזרח. במידה ויתקבלו פחות מ-50% מהקולות התומכים בשינוי חברת הניהול, אזי יש הזדמנות לקיים הצבעת נפקדים. הבעלים יצטרכו לקבל הודעה על אירוע זה בכתובת שוב, תוך ציון בהודעה את אותם נושאים שהיו על סדר היום לקראת המפגש האישי, הזמנה להצבעה וכן זמן ומקום איסוף ההצבעה גיליונות. שימו לב שכל בעלים חייב להשתתף בהצבעת נפקדים. אל תשכח שלכל סעיף הצבעה צריכות להיות אפשרויות תשובה "בעד", "נגד", "נמנע". אם כתוצאה מכך תזכה היוזמה ליותר מ-50% מהקולות, אז יאלצו מתנגדיה להיכנע לרוב, וחברת הניהול המושפלת מחויבת למסור את ענייניה של החדשה תוך 30 יום. כמו כן, יש לקבוע בפגישה גורמים מוסמכים - נציגי דיירי בניין הדירות, אשר יוכלו בשם הדיירים לחתום על פעולות עבודה שבוצעו, לקבל מחברת הניהול. מידע נחוץוכו '

• לאחר היכרות עם פרוטוקול האסיפה של כל הבעלים, הקפד לשלוח עותקים שלו לחברת הניהול לשעבר והחדשה. כך, אתה מודיע לחלק על סיום החוזה, השני - על הכוונה לכריתת חוזה חדש. לאחר כריתת החוזה יש לוודא שחברת הניהול מספקת את החוזה לכל בעלים לחתימה בשני עותקים. התפקידים של חברת הניהול החדשה כוללים את הצורך בכריתת חוזים עם ארגונים המספקים משאבים.

במקרים מסוימים, חברת הניהול הוותיקה עלולה לסרב לעזוב מרצונה את השטח המיושב. אז כל המחלוקות ייפתרו בבית המשפט. מסיבה זו יש להיות קשובים במיוחד לדרישות קוד הדיור של הפדרציה הרוסית הקשורות לנושא בחירת שיטה לניהול בניין דירות ושינוי חברת ניהול. עדיף כבר בשלב הראשון לקחת עורך דין מוסמך כעוזר, שאגב יוכל לגור בביתכם ולספק שירותים ללא תשלום.

­ - דיור קוד נותן בעלים ימין שינוי ניהול חֶברָה, אם היא לֹא מבצע אוֹ מבצע V לֹא מַתְאִים איכות ו עם הֲפָרָה תִזמוּן שֶׁלָהֶם התחייבויות, איזה מאויית V אֲמָנָה עם בעלים דיור. אבל לְעַצֵב « לְהִתְגַרֵשׁ» נחוץ ימין. אולגה יוריבנה, בואו לאמר, איזה שלבים להיות לבצע דיירים, ל את כל שֶׁלָהֶם פעולות היו נכון עם נקודות חָזוֹן חֲקִיקָה.
- השלב הראשון הוא יצירת קבוצת בעלים יוזמת, שתתחיל את הליך החלפת חברת הניהול. אלה עשויים להיות חברים מועצת HOAאו כל בעל דירה אחר של בניין זה. יש דוגמאות להחלפת בעלי חברות ניהול בשקסנה. לפני מספר שנים, היה מעבר מאסיבי של בנייני מגורים מרובי דירות בדרום שקסנה מחברת הניהול Vozrozhdenie ל-Munitary Enterprise Improvement. ואז זה נגמר בחיסול של Vozrozhdenie LLC. אבל, כפי שמראה בפועל, ב מקרים נדיריםהחברה לשעבר מוכנה להיפרד מהבית מרצונה החופשי. לעתים קרובות יותר אנו רואים כיצד החוק הפלילי מנסה בכל דרך לשמור אותו בשליטתו. וכאן את התפקיד העיקרי ממלאת הלכידות והפעילות של הבעלים, המגינים על האינטרסים הלגיטימיים שלהם.
­ - אולגה יוריבנה, בואו נתחיל עם רוב חָשׁוּב. איזה קיימים טפסים הַחזָקָה כללי פגישות בעלים רב דירות בתים?
- כדי לשנות את חברת הניהול, ליצור HOA, או לעבור לצורה הישירה של ניהול בניין דירות, עליך לבצע נוהל מיוחד. ראשית, על קבוצת היוזמה שמגיעה עם הצעה לקיום אסיפה כללית להודיע ​​על כך לבעלים עשרה ימים לפני עריכתה. ישנן שלוש דרכים להודיע ​​לבעלים - בדואר רשום, מסירה לבעלים כנגד קבלת הודעה על קיום אסיפה כללית, והטופס השלישי - הנפוץ ביותר - הודעה על קיום אסיפה, המוצבת בכניסה לפתחי הבית או בקומת הקרקע, כי נמצא, במקום שבו רוב הבעלים יכולים לראות את ההודעה הזו.
­ - אולגה יוריבנה, מה צריך לִהיוֹת כתוב V זֶה הַכרָזָה?
- יש לציין מי הוא היוזם של האסיפה הכללית - זה יכול להיות בעלים אחד או קבוצת בעלים, או חברת ניהול. יש לציין גם את המקום, התאריך והשעה של האסיפה הכללית וכן סדר היום וצורת ההצבעה. ישנן שלוש צורות של המפגש - משרה מלאה, חלקית וחלקית, שהוצגה לאחרונה. יידוע בעלים היא חובה בכל צורה שהיא.
בוא בואו ננתח כֹּל טופס הַחזָקָה כללי פגישות.
- בטופס פנים אל פנים נקבע הנוהל הבא: הודעה לבעלים, אשר במועד שנקבע במקום המיועד מתכנסים ודנים בסעיפים בסדר היום. בעת החלפת חברת הניהול, הסעיף הראשון על סדר היום צריך להיות נושא הפסקת ההתקשרות עם חברת הניהול הוותיקה. הנושא השני הוא בחירת חברת ניהול חדשה. 2/3 מהבעלים חייבים להגיע לאסיפה. הם מקבלים החלטה בהצבעה גלויה, כלומר בהרמת ידיים, וכל זה נרשם בפרוטוקול האסיפה הכללית, שם הם חותמים. אם המניין, כלומר למעלה מ-50% מהבעלים הצביעו "בעד" שינוי חברת הניהול, אזי ההחלטה נחשבת כמתקבלת, והאסיפה נחשבת כשירה. כפי שאומר החוק: "האסיפה הכללית מוסמכת אם נכחו בה בעלי המקום עם יותר מ-50% מהקולות מ. מספר כוללהצבעות". לשם הבהרה, הקולות נספרים לא לפי מספר האנשים, אלא לפי מספר המטרים הרבועים שבבעלות הבוחר, ולפי חלקם של הסרט הזה ב איזור כוללבתים.
­ - אם בעלים מְמוּשׁמָע ו מְנַהֵל – את כל הגיע עַל פְּגִישָׁה, הצביעו, נוהל הצטבר ל. מה ממשיך נוסף?
- אם התקיימה הפגישה והתקבלה החלטה על החלפת חברת הניהול, אזי על קבוצת היוזמה להודיע ​​לחברת הניהול המנהלת ישירות את הבית על סיום החוזה ושינוי החוק הפלילי תוך 5 ימים. ועל חברת הניהול החדשה לערוך הסכם ניהול בניין דירות עם כל הבעלים, ובתוך 3 ימים מיום חתימת ההסכם עליה לפנות לפיקוח על הדיור הממלכתי על מנת שניהול בית זה ייכלל ברישיון הנהלה זו. חֶברָה. תשלומים מהבעלים יעברו לחברת ניהול זו מרגע ציון הבית הזה ברישיון.
­ - אולגה יוריבנה, כְּבָר עַל הַרכָּבָה צריך לִהיוֹת נחוש בדעתו ו נָקוּב V נוהל חָדָשׁ מנהל חֶברָה?
- כן. בתוך 5 ימים לאחר אסיפת הבעלים הכללית, הודעה לחברת הניהול לשעבר על הפסקת ההתקשרות עמה, ותוך 30 יום עליה להעביר את כל התיעוד הטכני לחברת הניהול החדשה.
-­ זֶה יש, תהליך – מ פגישות לפני סופי מַעֲבָר ­ - ייקח חוֹדֶשׁ?
- בערך חודש. במקרה הזה, הכי הרבה נקודה חשובה– הכללת בית זה ברישיון חברת הניהול החדשה.
­ - אולגה יוריבנה, אתה סיפר על אודות זמן מלא טופס הַחזָקָה כללי פגישות. שְׁנִיָה טופס – הִתכַּתְבוּת.
- בקיום אסיפה כללית שלא בפניו, ההליך מתחיל גם בהודעה של 10 ימים לבעלי הדירות על מועד האסיפה. בדרך כלל הצבעת נפקדים מתבצעת לפי משאל. קבוצת היוזמה, על אף שהיא עשויה להיות בעלים אחד, עורכת סיבוב מדלת לדלת עם שאלון המכיל את סדר היום. כל בעלים בגיליון זה מצביע "בעד" או "נגד" וחותם, מציין את התאריך שבו קיבל את ההחלטה. לאחר מכן הקולות נספרים על ידי קבוצת היוזמה. אם יש מנין חוקי, אזי האסיפה נחשבת כמתקיימת, ומתקבלת ההחלטה.
­ - אולגה יוריבנה, כמה אני אני יודע, בְּ- Vאֵס, אֵיך בעלים, יש ניסיון הִתכַּתְבוּת הַצבָּעָה. מֵאָחוֹר מה אתה הצביעו, איזה פִּתָרוֹן אתה מְקוּבָּל V שֶׁלוֹ בית?
- אכן, יש חוויה כזו. אנחנו, בעלי הדירות בבניין מס' 3 ברחוב ספוז'ניקובה, הצבענו בעד גיוס כספים נוספים לתיקון גגות. אנו מעבירים תרומות לשיפוץ לקרן האזורית.
­ - איזה פִּתָרוֹן היה מְקוּבָּל?
- הרוב הצביע על ביצוע תיקונים על חשבון הבעלים. הגג כבר תוקן. חברת הניהול השלימה את העבודה, ולאחר מכן עבור כל דירה חישבו כמה כסף הבעלים צריכים לגבות וערכו לוח זמנים משוער לביצוע תשלומים.
­ - אנחנו יותר לֹא מסודר עם זמן מלא­ - בהיעדר טופס הַצבָּעָה. למה שֶׁלָה שקוראים לו רוב פָּשׁוּט? להסביר, אנא.
- זה נחשב לפשוט ביותר מכיוון שהוא משלב גם משרה מלאה וגם טפסי התכתבות. ההבדל הוא שאם במהלך הדיון בסוגיה לא התאסף מספר בעלים מספיק - מניין, אזי אין צורך להכיר באסיפה כפסולה. רק שלמחרת עורכת קבוצת יוזמה עם שאלונים סיור מדלת לדלת ומבקשת מהבעלים להצביע. גם עבור 10 הימים חולפיםהודעה לבעלי בתים עם ציון חובה על צורת המפגש - פנים אל פנים. אם זה לא יצוין, ייחשב כי המסמכים מונפקים עם הפרות. ביום הראשון מתקיים דיון פנים אל פנים בנושא, אני מדגיש - דיון בלבד. בעלים יכולים להתכנס, לדון, להביע את דעתם, לבצע התאמות גם בסדר היום. כמובן שאם יש מניין, הרי שבשלב הראשון ניתן לקבל החלטה עוד באותו היום בהצבעה אישית. אם אין מניין, אז למחרת עורכת קבוצת היוזמה סקר מדלת לדלת. עם הטופס האישי, אין צורך להמתין 10 ימים כדי לערוך הצבעת נפקדים - ניתן לקיים אותה למחרת.
­ - זֶה מאוד חָשׁוּב רֶגַע. בְּ לָנוּ למה-­ זֶה בטעות נחשב, מה פחית לאחר מכן לָנוּעַ על ידי דירות הָהֵן בעלים, איזה על ידי שונה סיבות לֹא הָיָה יָכוֹל להיות נוכח עַל כללי הַרכָּבָה. בְּ זמן מלא­ - בהיעדר טופס עַל הַרכָּבָה מדובר שאלות סֵדֶר הַיוֹם ימים, א הַצבָּעָה הולך ב שְׁנִיָה יְוֹם דרך דירה אחר דירה לַעֲקוֹף. יוזמה קְבוּצָה מגיע ב V כֹּל דִירָה, ל לכל אחד בעלים. הולך ל שקית פלסטיק מסמכים – נוהל, את כל שאלונים גיליונות. ו שְׁאֵלָה ו הַצבָּעָה צריך לִהיוֹת עַל אחד דַף. דרך אגב אמר, בעלים לָשִׂים « מֵאָחוֹר» אוֹ « מול» V הרישום. אולגה יוריבנה, אולי, צריך יותר לאמר O הרישום בעלים.
- יש לצרף את פנקס הבעלים לפרוטוקול האסיפה הכללית בכל פעם. זה יכול להיערך על ידי קבוצת יוזמה, אפילו ישירות על ידי בעלי בתים. אם זה לא אפשרי, אז אתה יכול לפנות לחברת הניהול, אשר חייבת לספק את המרשם הזה. הוא כולל: שם משפחה, שם ומשפחתו של בעל הדירה, השטח המאוכלס על ידי בעל המקום על בסיס מסמכי בעלות, כלומר אישורי רישום בעלות. על סמך מסמכים אלו, מתבצעים כמה שינויים בפנקס, הוא מתוקן.
­ - אם WHO-­ זֶה נמכר דִירָה, ו השתנה בעלים, זֶה הרישום צריך לְהִתְעַדְכֵּן. אם בַּיִת ממוקם תַחַת הַנהָלָה בְּרִיטַנִיָה, זֶה הרישום מוביל היא, א אם V בית נוצר HOA, זֶה – יו"ר שותפויות. שְׁאֵלוֹן דַף – זֶה, על ידי מַהוּת, זֶה אותו הרישום, רק עם מציין ספֵּצִיפִי סֵדֶר הַיוֹם ימים, ל בעלים הבין, מֵאָחוֹר מה הוא הצבעות.
- כן. בסדר.
- אָנוּ היום סיפר O מַנגָנוֹן מַעֲבָר מ אחד מנהל חברות V אַחֵר. בְּ לִי למה-­ זֶה נזכר כגון עוּבדָה מ שֶׁלָנוּ סיפורים: עַל רוס' 26 נוֹבֶמבֶּר איכרים הָיָה יָכוֹל ללכת מ אחד אדון פיאודלי ל אַחֵר – כך שקוראים לו יורייב יְוֹם. איזה זְמַן ל מַעֲבָר מ אחד מנהל חברות ל אַחֵר אתה היה יעץ?
- הייתי ממליץ לך לבצע את ההליך הזה לפני אישור התעריפים, כלומר בחודשים ספטמבר-אוקטובר. אני גם רוצה להעיר נקודה חשובה. הסכם ניהול בניין דירות בין הבעלים לחברת הניהול נערך לרוב לתקופה של 1 עד 5 שנים. אם הבעלים החליטו להחליף את חברת הניהול, והחוזה נערך לתקופה של 5 שנים, אז ניתן לעשות זאת רק לאחר שנה. זו שנה שניתנת לחברת הניהול כדי להוכיח את עצמה - זאת על תנאי. ואם הבעלים לא מרוצה מעבודת חברת הניהול, מתקיימת אסיפה כללית.
- ­ זֶה יש, ל לבטל, לסיים אֲמָנָה בהכרח צריך ל, ל עבר שָׁנָה. על ידי תפוגה זֶה מועד אחרון מנהל חֶברָה לֹא אולי אמר: « לֹא בואו ניתן שֶׁלְךָ בַּיִת, בגלל זה מה לֹא לא בתוקף טווח הסכמים».
- לא. זו רק החלטה של ​​הבעלים. הם החליטו לעזוב - זו זכותם, המעוגנת בחוק ב קוד דיור.
- ­ תודה מֵאָחוֹר שִׂיחָה.