לִשְׁלוֹט בניין דירותמאוד תהליך קשההמצריך ידע בתחומי המשפט השונים. הדבר נכון במיוחד לגבי פעולות חקיקה שננקטו בתחום הדיור והשירותים הקהילתיים. מספר המסמכים המקובלים גדל מדי שנה וקשה מאוד להבין את הכל. מגורים בבנייני דירות שונים מאוד ממגורים בבית פרטי. קודם כל, זה נובע ממספר רב של בעיות והחלטות שצריכים לטפל במשותף על ידי רוב הבעלים. על מנת לעסוק בצורה היעילה ביותר בתחזוקת הבית, צריך קודם כל לפתור את נושא הניהול בניין דירותמתאים לכל הבעלים. כדי לעשות זאת, אתה צריך לבחור דרך לנהל בניין דירות.
ניהול בניין דירות ע"י ארגון מנהל
ניהול בניין דירות על ידי ארגון מנהל הוא צורת הניהול הנפוצה ביותר של בנייני מגורים. שיטה זו נוחה מכמה סיבות. ראשית, ב ארגון מנהלניתן לשלב כל מספר בתים הממוקמים בכל מיקום טריטוריאלי. שנית, צורת הניהול של התואר השני היא, קודם כל, ארגון מסחריאשר נוצר למטרות רווח. לכן, החליטו איזה שָׂכָרלעובדי החברה יהיה רק מנהל הארגון ובשום מקרה לא הבעלים. שלישית, הארגון המנהל יכול לערוך הסכמי ניהול הן עם כל הבית והן עם ה-HOA או קואופרטיב הדיור בכללותו, אם הבעלים יצביעו בעדו. כמו כן, ניתן לתת שירותים לא לניהול הבית, אלא רק לתחזוקה שלו. שיטה זו נוחה מאוד לתושבים שבחרו בצורת ניהול ישירה או שבה התשלומים מתבצעים ישירות.
כריתת הסכם לניהול בניין דירות
על מנת שהארגון המנהל יערוך הסכם על ניהול בניין דירות ויתחיל בניהולו, נדרשים הבעלים לבחור בו ברוב קולות. באסיפת הבעלים יש לקבוע גם תעריפים לתחזוקה ותיקון של דיור, לפיהם יפעל הארגון, יש לפתור בעיות בשימוש ברכוש המשותף של הבית. למשל, מרתפים לעובדי הארגון ואחרים בעיות ארגוניות. לאחר הפגישה, תחילת ניהול הבית תהיה מועד כריתת חוזה הניהול אותו יש לסכם עם רוב בעלי הבית כולו. הסכם הניהול יהווה המסמך המרכזי שלפיו יבוצעו עבודות לניהול הבית. העצה שלי היא לקרוא את המסמך הזה בעיון רב ככל האפשר. כמובן שהארגון המנהל מחויב לעמוד בכל הנורמות של חקיקת הדיור ולא צריכות להיות חריגות. אך כפי שקורה לעיתים קרובות בחקיקה המודרנית, חלק מהמושגים יכולים להיות מטושטשים ולכן ניתן להבהיר אותם בהסכם הניהול שכן הוא מועיל לארגון המנהל.
עם כל היתרונות הללו, ה-MA, בשונה מצורות ניהול אחרות של מבנים מרובי דירות, נתון יותר לבדיקות ולפיקוח באופן כללי. בעלים שמבין היכן להגיש תלונה במקרה של אי מילוי חובותיו על ידי המ.א בנושא ספציפי יוכל תמיד לבצע עבודות מסוימות. הארגון המנהל מחויב לבצע כל עבודה בהתאם לכללי אחזקת הרכוש המשותף של בניין דירות, להבטחת ההספקה. שירותים, להקפיד על הכללים לביצוע פעילות לניהול בנייני דירות ולעמוד בעבודתם בנורמות וכללים אחרים.
הסכם ניהול בניין דירות לדוגמה
בעת ניהול בניין דירות על ידי ארגון מנהל, הוא אחראי כלפי בעלי המקום על מתן כל השירותים וביצוע העבודה. היא מחויבת לדאוג לתחזוקה תקינה של הרכוש המשותף בבית זה ואיכותו, אשר חייב לעמוד בדרישות התקנות הטכניות ונקבעו על ידי הממשלה. הפדרציה הרוסיתכללים לאחזקת רכוש משותף בבניין דירות וכן למתן שירותים ציבוריים, בהתאם לרמת ההשבחה של בית זה.
במקרה זה, שימו לב לניהול החוזה של בניין דירות. חתמו רק לאחר שתוודאו שהוא כולל את כל השירותים הדרושים לשהייה נוחה בביתכם. תוכלו להכיר דוגמה להסכם ניהול ולהורידו.
הליך ניהול בניין דירות
הליך ניהול בניין דירות מוסדר בכללי ביצוע פעולות לניהול בנייני דירות. הם מאושרים כללים אלה מגדירים את הסטנדרטים לניהול מבני מגורים מרובי דירות, המתארים את חובותיהן של חברות הניהול, סמכויותיהן ונורמות האינטראקציה שלהן עם הבעלים. נוהל הניהול קובע את כללי אחסון התיעוד הטכני בבית והעברתו לחברת ניהול אחרת במקרה של בחירה חוזרת, חובת כריתת חוזים למתן שירותים ציבוריים, חובת גילוי מידע על פעילות החברה, הכנה. הצעות לקביעת תעריפים לתחזוקה ותיקון של דיור בהתאם לרשימת המינימום של עבודות בבניין מגורים, וכן עבודה של שירות שיגור חירום.
רישיון ניהול בנייני דירות
אחד החידושים המרכזיים בניהול מבני מגורים מרובי דירות היה אימוץ חוק רישוי ארגוני ניהול. בהתאם לתוספות לקוד הדיור של הפדרציה הרוסית, רק ארגונים מנהלים נדרשים לקבל רישיון לניהול בנייני דירות. זאת על מנת שתהיה לרשויות הפיקוח הזדמנות לסלק חברות רשלניות מהשוק למתן שירותי דיור ושירותים קהילתיים ללא זכות לשקם את פעילותן, וכן להחריג אירועים שבהם מספר ארגונים מנהלים בניין דירות אחד.
הליך קבלת רישיון לניהול בניין דירות אינו נושא בנטל מיוחד עבור חברה חדשה. מספיק לפנות לפיקוח על הדיור הממלכתי עם בקשה מתאימה, לעבור בחינה לראש הארגון המנהל, לשלם למדינה. חובה, ובכלל, התהליך הזה הסתיים. אם הארגון המנהל לא מצליח לעמוד בתפקידיו ורשויות הפיקוח מקבלות כל הזמן בקשות מאזרחים מבית מסוים, אזי הגז"ל יכול להחריג בית ספציפי ממרשם הבתים המנוהלים ע"י המ.א. או לשלול את רישיון הניהול. כל הבתים. חידושים אלו היו אמורים לעזור להפוך את שוק ניהול הארגונים למובנה ושקוף יותר.
לפניכם חוזה לדוגמה עם חברת ניהול. שאלות נפוצות חברת ניהולעולות שאלות למי לשלם במקרה של שינוי לא מורשה בארגון הכרוך בתחזוקת הבית, וכן כיצד להחזיר את התשלום היתר במקרה של התעשרות שלא בצדק. אם גם אתם מתעניינים בשאלות אלו, תוכלו לברר את התשובות עליהן על מנת לפתור את בעיות ה-MR בביתכם. למי לשלם? לעיתים ישנם מצבים בהם החלפת חברת הניהול מתרחשת ללא ידיעת הדיירים, אשר במקביל שילמו עבור שירותים על חשבון הארגון הוותיק. טבעי הוא שבמקביל מתחילה החברה השנייה (התפעולית) להעלות טענות לגבי חובות. מה לעשות במקרה זה ולמי לשלם כסף? התשובה פשוטה - ללא ידיעת הדיירים, אין לבצע את שינוי ה-UO, לפיכך, ההליכים לא צריכים להתייחס אליהם.
הליך בחירת חברת ניהול: אלגוריתם לפעולות הבעלים
אם שלחנו הודעה בדואר רשום, אז נבצע רישום של זה עם ציון המספר פריט דואר. אם פרסמנו (תלינו) הודעה במקום שנקבע, הרי שאנו רושמים זאת, ומי שפרסם את ההודעה, וכן עד אחד או שניים, משאירים את חתימתם.
כמו כן, מאז אפריל 2016 הפך פנקס בעלי החצרים המלא במק"ד לנספח חובה לפרוטוקול הישיבה (סעיף 19, קישור). 3) אנו מנהלים את החלק פנים אל פנים של הפגישה באופן אישי עבור זמן מלא. יש להקפיד לקחת בחשבון את דרישות משרד הבינוי לביצוע פרוטוקולים של אסיפות כלליות המפורטות בצו מיום 25.12.2015 מס.
מס' 937/פר. מאז 1 ביולי 2015 בוטל פנקס ההצבעות של בעלים להצבעה אישית. כל הבעלים, הן אלה שהצביעו בחלק האישי של האסיפה, והן אלה שהצביעו בחלק הנפקדים, ממלאים את אותו טופס החלטה.
חוק הדיור מתפרש כך שהבעלים יכולים לשנות את החוק הפלילי אם יחליטו לעשות כן באסיפה, גם אם לא היו הפרות משמעותיות של הסכם הניהול מצד החוק הפלילי. 3) שלילת רישיון חברת הניהול לזכות לנהל את הבית שלך בהתאם לסעיף 199 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית. 4) סיום החוזה בהסכמת הצדדים, אם החוק הפלילי הישן מסכים לסיים את החוזה. 5) שינוי בדרך ניהול בניין דירות. לדוגמה, באסיפה כללית של בעלים, אתה מחליט ליצור HOA או TSN, אך לאחר מכן השותפות לא מנהלת את בניין הדירות בעצמה, אלא שוכרת חברת ניהול לכך בהתאם לסעיף 1 של חלק 1 של סעיף. 137 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית.
איך מחליפים חברת ניהול בבניין דירות
מידע
גם חברת הניהול עשויה להתמנות על ידי הגוף ממשלה מקומית, אך רק אם לא מימשו הדיירים את זכות הבחירה בשיטת הניהול במהלך השנה, או אם לא ניתן היה להכיר בכל אסיפות הבעלים כתקפות. עילות להחלפת חברת הניהול תפקידיה של חברת ניהול הדיור והשירותים הקהילתיים כוללים לא רק אחזקת שירותים אלא גם תיקון שוטף של הבית להבטחת בטיחות הדיירים, פעולות ניקיון ואחזקת רכוש משותף תקינה. טופס.
תשומת הלב
בהתאם, גובות החברות תשלום עבור שירותיהן בהתאם לתעריף שאושר בעת כריתת החוזה. התעריף נקבע בהסכמה עם האסיפה הכללית של הבעלים.
אם הדיירים אינם מרוצים מאיכות השירותים הניתנים ומהתעריפים החלים, נשאלת השאלה כיצד משנים את חברת ניהול הדיור והשירותים הקהילתיים.
הליך החלפת חברת הניהול
בנוסף, אל תשכח כי מעתה אנו מחויבים לשלוח עותק מפרוטוקול הישיבה לארגון המבצע במועד הישיבה תוך אותם עשרה ימים. שלב 4. אנו מודיעים לארגון המנהל הישן ששינינו אותו.
אם האסיפה החליטה לשנות את אופן ניהול בניין דירות, מורשה האסיפה, תוך 5 ימי עבודה, שולח לכתובת חברת הניהול הוותיקה, וכן לגופי הפיקוח על הדיור הממלכתיים, לגופים עירוניים לבקרת דיור, הודעה על ההחלטה שהתקבלה באסיפה בצירוף העתק החלטה זו.
בעבר, בעת הפעלת בית, הבחירה בארגון שירות ניתנה לחלוטין לשיקול דעתו של היזם, לפיכך, מונתה חברת ניהול ידידותית או בת על ידי היזם. כיום, היזם, לפני הליך מסירת הבית והעברת הדירות לבעלים, מחויב תחרות פתוחהכדי לבחור UC.
סוגיות ניהול נוספות, לרבות נושא יצירת HOA, נתונות לשיקול דעתם של הדיירים. בחירת חברת ניהול לבניין דירות, לפי חוק כללי, מתבצע באסיפת הבעלים הכללית בהצבעה.
יחד עם זאת יש להכיר במפגש כמתקיים תוך ביצוע תקין של כל המסמכים. אחרת, כריתת הסכם עם חברת ניהול שנבחרה בהצבעה אינה יכולה להיחשב כחוקית.
ניווט בפוסטים
ניתן לסיים הסכם כזה באופן חד צדדי ביוזמתם של בעלי המקום בנימוקים הקבועים בחוק, דהיינו חלקים 8.1 ו-8.2 של סעיף 162 לחוק הדיור, וכן במקרים שנקבעו בהסכמת הצדדים. מכוח חלק 8.1 של סעיף 162 לחוק הדיור, בעלי חצרים בבניין דירות זכאים באופן חד צדדי לסרב לקיים הסכם לניהול בניין דירות שנערך כתוצאה ממכרז פתוח כאמור בחלק 4 של סעיף 161 לתקנון, לאחר כל שנה שלאחר מכן ממועד כריתת ההסכם האמור במקרה שלפני פקיעת הסכם כאמור, החליטה האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות לבחור או לשנות את שיטת לנהל את הבית הזה.
באיזו דרך לנהל בניין דירות לבחור?
- לאחר בחירת כמה מהמועמדים האטרקטיביים ביותר, בקרו בבנייני הדירות שהם משרתים ובדקו את מצב הבתים מבפנים ומבחוץ, כמו גם הסתכלו סביב הסביבה; אתה יכול לדבר עם הדיירים ולברר את דעתם על איכות העבודה של חברת הניהול;
- ללמוד את ההפרות שנרשמו על ידי שירותי בקרת הדיור ופיקוח הבנייה ביחס לחברות ספציפיות;
- הקפד לברר את דעתם של שכניך על הארגונים שנבחרו ולקבל תמונה משוערת של עמדתם של תושבי הבית מבחינת הסיכוי לשנות את החוק הפלילי;
- לבקר במשרדי חברות נבחרות ולהכיר את ההנהלה, לדון בשיתוף פעולה אפשרי, להבהיר ניואנסים שונים של החוזה העתידי; רצוי לערב דיירים נוספים בבית בהיכרות עם החברה החדשה.
פעולות מקדימות כאלה יסייעו להפחית את הסיכונים בחירה שגויהלמינימום.
יתרה מכך, יש צורך ללכת עם הקבוצה הגדולה ביותר האפשרית של אזרחים סקפטיים. שלב 2. בחר דרך לשנות את החוק הפלילי. קוד הדיור לא נותן לנו את הזכות רק לקחת ולשנות את חברת הניהול. ישנן מספר מגבלות, ובהכרתן תוכלו לבחור כיצד תחליף את חברת הניהול. הדרכים העיקריות לשינוי חברת הניהול: 1) בחירת ארגון מנהל חדש בתום הסכם הניהול עם חברת הניהול הוותיקה.
2) הפרות משמעותיות של הסכם הניהול של ארגון הניהול הישן, המעניק לבעלי הדירות את הזכות לסיים את הסכם הניהול באופן חד צדדי (חלק 8.2 של סעיף 162 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית). אולם יש הערה: בגזירת נשיאות העליון בית משפט לבוררות RF מיום 22 בנובמבר 2011.
הליך בחירת חברת ניהול לבניין דירות
החלטה ההחלטה על החלפת חברת הניהול מתקבלת על ידי ועדת הספירה, הסופרת את קולות התושבים. כדי לקבל החלטה חיובית יש צורך שרוב התושבים יצביעו בעד שינוי ההתארגנות - מ-50 אחוז.
רק לאחר פרסום ההחלטה מתחיל הליך החתימה על הסכם מיוחד במעבר נוסף ל ארגון חדשזכויות הניהול של הבניין החדש. פרוטוקול כדי לערוך נכון פרוטוקול, צריך לדעת בדיוק איך הוא נערך.
תוכל למצוא פרוטוקול לדוגמה על החלפת חברת הניהול כאן. בחירת MC חדש כדי לא להיתקל בבעיות לגבי ה-MC בעתיד, יש להתייחס באחריות רבה לבחירת חברה חדשה.
בהתאם לחלק 8.2 לאותו סעיף, לבעלי חצרים בבניין דירות, על סמך החלטת האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות, זכות לסרב באופן חד צדדי לביצוע הסכם ניהול. בניין דירות אם הארגון המנהל אינו עומד בתנאי הסכם כזה. לגבי חלק 8.2 של סעיף 162 של קוד הדיור, הזכות לסרב באופן חד צדדי לקיים את החוזה לניהול בניין דירות קמה לבעלי המתחם רק אם ארגון הניהול לא מקיים או מקיים באופן לא תקין את ההתחייבות שנטלה על עצמה.
עובדת אי מילוי או מילוי לא נאות על ידי הארגון המנהל את המחויבות שנטלה על עצמה חייבת להיות מתועדת משפטית.
הליך בחירת חברת ניהול לחוק בניית דירות
- קוד דיור של הפדרציה הרוסית
- בחירת חברת ניהול לחוק בניין דירות
- שינוי מארגון ניהול אחד למשנהו
- איך אני יכול לשנות את חברת הניהול
- בחירת חברת ניהול לחוק בניין דירות
קוד הדיור של הפדרציה הרוסית החלטת האסיפה הכללית על בחירת שיטת הניהול מחייבת את כל בעלי הנחות בבניין דירות. 4. גוף הממשל העצמי המקומי, בהתאם לנוהל שנקבע על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית, מקיים תחרות פתוחה לבחירת ארגון מנהל, אם בתוך שנה לפני יום התחרות האמורה, הבעלים של הנחות בבניין דירות לא בוחרים דרך לנהל את הבית הזה או אם הַחְלָטָהעל בחירת שיטה לניהול בית זה לא יושמה. בחירת חברת ניהול לבניין דירות היא חוק. הוראות דומות מצויות בסעיף 5 לאמנות.
בתחילה, נושא ניהול בעלות הבית מטופל על ידי היזם.
הוא מקבל אישור להפעיל את הבית, ואז תוך 5 ימים מאותו רגע הוא, לפי שיקול דעתו, בוחר בחוק הפלילי, שאיתו במשך 3 חודשים.
במקביל, השלטון העצמי המקומי, תוך 20 יום מרגע כניסת המח"ד לפעילות, מודיע כי הבית מוצע למכרז פתוח לבחירת חברת הניהול. בתוך 40 יום מההודעה על האירוע, על השלטון המקומי לקיים תחרות זו ולהודיע לכל בעלי המניות על תוצאותיה תוך 10 ימים ממועד סיומה.
פעילויות הניהול מוקצות על או על ידי השלטון המקומי של החברה, מכיוון שלא כל הדירות מאוכלסות ויש מעט בעלים להצביע לחוק הפלילי.
עילה לתחרות
הבסיס הראשון לקיום תחרות בחירה הוא מסירת בניין דירות לשימוש ישיר או לתפעול.
כאשר שלב הבנייה מסתיים, והבעלים קיבלו את המסמכים והמפתחות המיוחלים, מוקצבת בחוק תקופה מסוימת לבחירת שיטת הניהול של הדיירים.
הטעם השני נובע כתוצאה מאי מימוש רצון המחוקק. אם בתוך התקופה המוקצבת של חודש, הדיירים עדיין לא בוחרים בשיטת ניהול, המינהל המקומילוקח את הנושא הזה תחת שליטה ומסייע לתושבים להחליט על הדרך לנהל.
אם הבעלים סירבו לשירותיה של חברת ניהול אחת, הם יזדקקו לארגון חדש המשרת את רכוש הבית המשותף. כך, גם שינוי בארגון לניהול בניין דירות יכול להיחשב כבסיס.
התייחסות!החוק קובע מצבים שבהם היא עצמה מפרה את החוזה. במצב זה יש צורך לבחור גם חברת ניהול חדשה לבניין הדירות.
כללי תחרות
פעולות רגולטוריות
אם נציגי הגוף המקומי לממשל עצמי נוכחים בפגישה ובתחרות, אז תפקיד גדול בהסדרת האירוע ניתן למקומיים תַקָנוֹן
. לכל עירייה יש את שלה, אבל לא סותר את חוק היסוד.
כדי להכיר את מעשי העירייה שלך, עליך להיכנס לאתר הנהלת העיר.
בנוסף, כשעורכים תחרות חשוב להנחות את סעיפי קוד הדיור, כדבריו. הכללים לעריכת מכרז לבחירת חברת ניהול, שנקבעו בצו הממשלה מס' 75 מיום 6.2.06, הם המקור העיקרי, לפיו מתקיים ההליך כולו. קרא מראש את כל הניואנסים שנקבעו במעשה זה.
IN השנים האחרונותמערכת החקיקה של המדינה שלנו עוברת רפורמה לעתים קרובות יותר ויותר, חידושים לא עקפו את קוד הדיור. כמה מאמרים חושפים את עצמם בצורה מלאה יותר בחוק הפדרלי מס' 38 מ-5 באפריל, 2013. החוק מתייחס לשינויים שבוצעו בחוק הדיור, וכן מספק כמה הערות על המאמרים.
חברים
המשתתפים בתחרות הם מצד אחד הבוחרים, כלומר תושבי הבית והגוף המקומי לממשל עצמי (SRO), ומצד שני, המבקש או המועמדים לניהול החובה של כל הבית.
מספר המועמדים אינו מוגבל, העיקר להכיר מראש את הדיירים עם השתתפותם במכירה הפומבית.
נושא התחרות
נושא התחרות הוא הזכות לניהול רכוש הבית והבית המשותף, אשר תבוא לידי ביטוי בכריתת הסכם בין הצדדים לתקופה מוגבלת או בלתי מוגבלת.
הנושא יכול להיות גם כסף מזומן, שתנוהל על ידי החוק הפלילי, בדיווח לתושבים.
נושא המיקוח
נושא המכרז הוא תשלום עבור פעילות חברת הניהול, כמו גם יכולתו לנהל רכוש. לכן, אם חברת ניהול אחת העריכה את שירותיה ועבודתה בסכום מסוים, אחרת עשויה להוריד את הרף ובכך להיות מעניינת יותר את הבעלים.
התייחסות:במהלך המכרז חברות הניהול מכירות לבעלים את תוצאות עבודתם בתחומים אחרים, מדברות לראשונה על סיכויים אפשריים לשיתוף פעולה ותוכנית פעולה.
כיצד נקבע הזוכה?
אם יוזמי התחרות הם הבעלים של בניין דירות, אז הזוכה נקבע בהצבעה.
התחרות עשויה להיות:
בשני המקרים מסוכמים התוצאות שהתקבלו וממנה חברת ניהול. אבל יש "אבל" אחד.
אם סכום ההצבעות לזוכה עדיין לא מגיע לציון של חמישים אחוז, החברה שקיבלה את מירב הקולות לא עוברת את התחרות. נדרשת תמימות דעים של הבעלים, שמתבטא בהצבעה, שבה יותר ממחצית מכלל הקולות מוענקים למועמד אחד.
כל או יותר משני שלישים מכלל הבעלים חייבים להיות נוכחים במהלך הבחירה התחרותית. בהעדר 2/3 מכלל דיירי הבית, התחרות לא יכולה להיחשב אובייקטיבית ולא ניתן לבחור בחברת הניהול.
אם יוזם התחרות הוא שלטון מקומי, הוא בעצמו ממנה את חברת הניהול או מסכם את קולו לקולות התושבים.
עיתוי הבחירה
את חברת הניהול יש לבחור תוך חודש מרגע כניסת הבית להפעלה. אם זה לא קרה, לגוף הממשל העצמי יש את הזכות לסייע לדיירים בבחירתם למשך חודש נוסף. לכן, כל הליך מינוי חברת ניהול לא אמור להימשך יותר מחודשיים.
למי יש זכות ליזום מכרז?
ליזום תחרות לבחירת חברת ניהול לבניין דירות לפי קוד הדיור הנוכחי יכול להיות רק:
- דיירים הבוחרים בחברת ניהול מיד לאחר השלמת הבניין החדש.
- גוף שלטון עצמי מקומי - בתוך חודש אמורה ההנהלה לקבל מידע על הארגון המשרת את הבית. אם זה לא יקרה, גוף השלטון העצמי המקומי יוזם באופן עצמאי בחירת חברת ניהול באמצעות תחרות.
עַצמָה לחברת הניהול אין זכות לזמן דיירים לישיבותלארגן פגישות ומפגשים.
איך בוחרים חברת ניהול לבניין דירות?
בעלי בתים צריכים להיות קריטיים בבחירת חברת ניהול כך שהארגון יתאים לכל הבעלים.
יש להזהיר את כל דיירי בניין הדירות על הבחירה מראש, לשם כך, סבב הדירות בערב מתאים ביותר (כאשר כל הדיירים חוזרים מהעבודה) או יידוע בטלפון / SMS / הודעה בכניסה לבית.
בקשה להשתתפות
בקשות להשתתפות מוגשות מטעם החברות המנהלות. הם צריכים לציין את שם החוק הפלילי, האחראי, התוכנית לפיה צריך להתקיים שיתוף פעולה, תנאים ופרטי התקשרות. ניתן לקבל מספר בלתי מוגבל של בקשות.
הודעה
הודעה על תחרות לבחירת ארגון מנהל חייבת לעמוד במספר כללים, וקודם כל להיות זמינה לכל בעלים.
כאן דרכים עיקריות להודיע לבעלים:
- הודעה אישית של כל בעלים על ידי ביקור בדיור;
- פרסום מידע על הפגישה בתקשורת המקומית;
- פרסום באתר האינטרנט של השלטון המקומי;
- הודעה בהזמנה לתיבת הדואר;
- הצבת מידע על דוכנים בכל כניסה;
- להתקשר לכל בעלים.
הליך הצבעה בבחירת חברת ניהול
ראשית, יש צורך שהבעלים יכירו את כל הפונים לתפקיד חברת הניהול עוד לפני תחילת ההצבעה.
לזה השעה והתאריך של הפגישה נקבעים, והמידע מתפרסם על דוכן משותףאליו יש גישה לכל הבעלים. כמו כן, ניתן להזמין כל בעלים באופן אישי לפגישה.
ללא יוצא מן הכלל, כל חברות הניהול יכולות להכיר לבעלים את תנאי שיתוף הפעולה שלהם באמצעות תקשורת אישית, הפצת עלונים, פרסום מאמרים במשאבי אינטרנט.
ביום הבחירה התחרותית, נציגי חברות הניהול, וכן רובגרים בבית. נציגי ארגונים שוב מכירים לדיירים את תנאיהם, ומציעים סעיפים מסוימים בחוזה. אז מתחילה ההצבעה, שיכולה להיות פתוחה או סגורה.
אם היוזם של תחרות פתוחה לבחירת ארגון מנהל הוא גוף עירוני, אזי יש להעביר מידע על הפגישה גם לבעלים, אך הפגישה תדרוש גם נוכחות של נציגי הרשויות המקומיות.
חָשׁוּב!בהיעדר תמימות דעים בהצבעה, נציג השלטון המקומי הוא זה שממנה את ה-PC.
פתיחת מעטפות ובחינת בקשות
בקשות נשקלות בקפידה ונדונות ישירות בפגישה. מתוכם נוצרת רשימה של המועמדים הראויים והאמינים ביותר, שממנה נבחר הזוכה.
רגע פתיחת המעטפות בהצעות נרשם בפרוטוקול הישיבה. בעלים יכולים לשאול שאלות לנציגים, בניסיון לקבל את המידע המלא ביותר.
עריכת תחרות וסיכום תוצאותיה
תחרות לבחירת ארגון מנהל לבניין דירות מתקיימת מיד בפגישה, לאחר הצגת כל המועמדים.
כאשר כל ההצבעות נרשמות בפרוטוקול, התוצאה מתפרסמת.אם ההצבעה התקיימה במתכונת הקלפי, הפתקים לא נזרקים, אלא נשארים, על מנת לאשר את הלגיטימיות של ניצחון של חברת ניהול כזו או אחרת, במידת הצורך.
כאשר מכריזים על הזוכה, הם דנים איתו בסיכויים לחוזה עתידי, עורכים מסמך וחותמים עליו. שאר המועמדים שלא קיבלו את הקולות הנדרשים עוזבים את הישיבה.
פרוטוקול לדוגמה של האסיפה הכללית
להלן דוגמאות לעריכת פרוטוקול האסיפה הכללית לפי בחירת חברת הניהול.
איך הממשל בוחר בבריטניה?
התייחסות: אם הדיירים עצמם לא בחרו חברת ניהול בתוך התקופה שנקבעה (חודש), אזי בחירת המנהל ומינוי מופקדת על הנהלת המחוז.
במקרה זה, מומחים ממנים תחרות בין חברות הניהול (ב בלי להיכשלשני הצדדים מקבלים הודעה על התחרות - בעלי בניין הדירות וכל הארגונים המנהלים שיכולים להשתתף בה).
פעולות המינהל בתהליך זה:
היזם יכול לערוך הסכם ניהול בית עם חברת הניהול לא יאוחר מחמישה ימים לאחר כניסת בניין הדירות להפעלה. לדיירי הבית יש זכות תוך חודש לאחר הפעלת הבית או עזיבת אותה חברה.
כריתת הסכם לניהול בניין דירות
השלב האחרון בתחרות הוא.ככלל, הוא נערך בנוכחות נציגי הבעלים וחברת הניהול.
שוב, כל הפרטים נידונים, תקופת האינטראקציה, סיבות אפשריותסיום החוזה. לאחר מכן, החוזה מאושר על ידי נוטריון ונחתם על ידי הצדדים.
החוזה נחתם בשני עותקים- האחד יוחזק בחברת הניהול, השני - עם נציג הבעלים.
התושבים יכולים לרשום את רצונם לניהול הנכס, אך הקפידו לתאם זאת עם נציג הארגון. מיד עם חתימת החוזה, יכולה חברת הניהול להתחיל בתפקידיה הישירים.
מהן ההפרות?
הפרות של הבחירה בחוק הפלילי קשורות להליך הבחירות עצמו:
כל הפרה של תהליך המיון גוררת לא רק חוסר שביעות רצון של דיירי חברת הניהול הנבחרת, אלא גם מסכנת את הצד הפיננסי של שיתוף הפעולה.
כדי לערער על ההפרות שזוהו, בעלי דירות עושים את הפעולות הבאות::
- הצהרה על גילוי הפרה;
- לאסוף חתימות מתושבים על הסכמה והשתתפות בהליך המאשימה;
- לאסוף את הראיות הדרושות. זה עשוי להיות סרטון של תהליך ההצבעה, פתקי הצבעה, הפרות בעבודת חברת הניהול וכו'.
מי שמוצא הפרות צריך לפנות לפרקליטות או לבית המשפט המחוזי.
התחרות על בחירת ארגון מנהל לבניין דירות אינה מסובכת כפי שהיא עשויה להיראות במבט ראשון. זכור את הזכויות שלך כבעלים, ואז אף אחד לא יכול לפגוע בהן.
שיטות ניהול בניין דירות מפורטות בצורה המפורטת ביותר בקוד הדיור של הפדרציה הרוסית. אך יחד עם זאת, לא כל תושבי מק"ד מודעים למה התכונות של כל סוג, מה היתרונות והחסרונות שלהם.
הרעיון של "ניהול בנייני דירות"
מהי ההגדרה של "ניהול MKD"? מדובר במנגנון משפטי שמטרתו בראש ובראשונה להשיג תנאי מחיה בטוחים ואמינים לאזרחים מן השורה - בעלי שטחי מגורים בשטח המל"ל. ביתר פירוט, היסוד מאפייני אישיותההגדרות מוצגות בקוד הדיור של הפדרציה הרוסית, המסביר את כל התקנים לניהול בניין דירות, ההליך לבחירת ארגון מנהל או HOA.
בין היתר, בקוד המוצג מציע המחוקק לראשונה הגדרה מפורטת ותוצאה של ניהול בנייני דירות. לפיכך, הניהול צריך להיות מכוון לא רק להבטחת תנאים נוחים למגורים בשטח של מגורים, אלא גם במועד לספק לבעלי בתים שירותי שירות, וכן להיות מכוון להגיע להסכמה בין הבעלים בנושאים הקשורים לתיקונים גדולים. ותחזוקת רכוש.
תקנים, מטרות וכללים לניהול מק"ד
היסודות של ניהול בניין דירות, או יותר פשוט, תקנים, מרמזים על הצבת מטרה ספציפית - לשם כך יש צורך במנגנון משפטי כזה. המטרות והיעדים של ניהול בנייני דירות קבועים על פי כללי החוק במגזר הדיור של הפדרציה הרוסית ויש להם רשימה ממצה:
- ערובה למתן תנאים נוחים בשטח דירות מגורים ב-MKD;
- תחזוקה מתאימה של דיור, לרבות רכוש משותף;
- שימוש מועיל הדדי על ידי נושאי יחסים משפטיים של רכוש משותף בשטח של דיור רב דירות;
- מתן מגוון שלם של שירותים ציבוריים לבעלי בתים.
כדי להשיג מטרות אלו, פיתח המחוקק גם רשימה שלמה של משימות שיאפשרו להגיע לתוצאה משמעותית בפועל מניהול בנייני דירות:
- בעלי בתים חייבים לחפש ארגון שהוא ספק שירותים ועבודות;
- על בעלי חצרים למגורים לארגן את ההליך למתן דיור ושירותים קהילתיים על ידי כריתת הסכם על ניהול בניין דירות עם קואופרטיב דיור, שותפות, ארגון מנהל;
- האסיפה הקיבוצית של בעלי הדירות צריכה לשלוט בהיקף השירותים הניתנים, באיכות השיפוץ גם כרגע אם הסכם ניהול בניין הדירות נחתם עם שותפות, קואופרטיב דיור ספציפי או ארגון מנהל וכו'.
אחזקת רכוש משותף בבניין דירות
תנאי החוזה לניהול בניין דירות מרמזים על הטלת חובות מסוימות על הו"א, קואופרטיב דיור או גוף הארגון המנהל, אי מילוי זה מוביל להחלת סנקציות על פי החוק. בפרט, דרישות אלה, הניתנות בהליך החקיקה, מפורטות בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית תחת מספר 491.
רשימת הדרישות לניהול רכוש משותף ובנייני דירות מוכרת כפתוחה וניתן להשלים אותה על ידי החוק הפדרלי. יש לציין שהכנסת תנאים נוספים לניהול רכוש משותף היא רק בסמכות הפדרלית ובשום אופן לא יכולה להתבצע על ידי גופי LSG.
יחד עם זאת, יש לציין כי רשימת השירותים והעבודות המינימלית הנחוצות לניהול רכוש משותף (לרבות לביצוע שירותים לשיפוץ דיור) טרם פותחה על ידי רשויות המדינה.
זה נקבע על ידי העובדה שלניהול בנייני דירות בכל מקרה יש פרמטרים אישיים ספציפיים משלו. בנוסף, פיתוח רשימה אוניברסלית עשוי להגביל את תחום הפעילות של ה-HOA, קואופרטיב הדיור או חברת הניהול.
חובת בעלים לניהול מק"ד. בחירת ארגון מנהל
למרות שהחוק קובע צורות שונותניהול בניין דירות, האחריות העיקרית היא של הבעלים של מגורים. זה מוסדר באמנות. 39 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, הקובע כי הבעלים של מגורים מחויבים לבצע תיקונים גדולים, כמו גם טיפול נאות ברכוש משותף.
יש לעשות זאת על מנת לשמור על הנכס במצב אופטימלי, אשר לא יהווה סיכון לאנשים המתגוררים בשטח המגורים.
אם נתייחס לאמנות. 161 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, אז הבעלים של הנדל"ן חייבים לעשות בחירה חובה כיצד לנהל בנייני דירות. במצב אחר, חובה זו עוברת לרשות העירונית, אשר בהתמקדות באמנות. 162, מגלם הלכה למעשה את הבחירה כיצד לנהל בניין דירות. במקרה זה, הבחירה תתבצע בין הו"א (שותפות), קואופרטיב הדיור וחברת הניהול לביצוע פעילויות שמטרתן ביצוע תיקונים גדולים, ניהול רכוש משותף ותחזוקתו במצב מיטבי.
בחירה ושינוי שיטת ניהול מק"ד. ניהול ישיר של בעלים
על מנת ששירותי ניהול בנייני דירות יושמו הלכה למעשה לטובת הבעלים, על האסיפה הקיבוצית להצביע בנושא אופן ביצוע פעולות מסוג זה. עד כה, החקיקה קובעת שלוש דרכים עיקריות לביצוע פעולות לניהול רכוש משותף (שמטרתה אחזקת המבנה וביצוע תיקונים גדולים):
- ניהול ישיר של MKD;
- ניהול רכוש משותף (לצורך תיקונים גדולים) באמצעות כריתת הסכם עם ה-HOA, קואופרטיב דיור או ארגונים שיתופיים אחרים;
- ניהול רכוש משותף (כולל תיקונים גדולים) באמצעות שירותי חברות ניהול.
ניהול ישיר של MKD, המתבצע באופן אישי על ידי בעלי מקרקעין, הוא דרך נפוצה למדי לניהול רכוש משותף. זאת בשל העובדה שלבעלי נכסים יש כל הזדמנות לנהל בנייני דירות ללא מעורבות של שיתופי דיור או יצירת HOA. יחד עם זאת, יש לציין כי לא נגבית תשלום נוסף עבור ניהול בניין דירות על ידי בעלי המקום, המאפשרת להוזיל עלויות כספיות.
במידת הצורך, בעלי דירות מגורים יכולים לשנות את האופן שבו הם מנהלים מבנים מרובי דירות. ניתן לקבוע זאת הן על ידי אי מילוי פעילויות (התחייבויות) לביצוע תיקוני הון, והן על ידי אי מתן שירותי שירות, למרות שהתשלום עבור עבודה כאמור בוצע במועד, כלומר במסגרת תקופה מוגדרת.
מגבלות אחריות של חברת הניהול, HOA והקואופרטיב
תחילת החקיקה קובעת אחריות מסוימת של HOA, קואופרטיב הדיור וחברת הניהול כלפי הבעלים בגין ביצוע לא תקין של פעילויות (כולל כאלה שמטרתן שיפוץ). האחריות ליישום הפעילויות של ה-HOA או קואופרטיב הדיור מוסדרת בחלק 2 של אמנות. 161 ZhK RF.
בפרט, אגודות דיור או שותפויות מתחייבות לבצע עבודות שמטרתן אחזקת הנכס בפנים מצב תקיןותיקונים גדולים.
יחד עם זאת, הם יכולים לבצע סוגים כאלה של שירותים בעצמם ובמקביל לערב עובדים של צד שלישי חוזה עבודה(כולל דמי עבודה).
במקרה שהחוזה ייחתם עם החוק הפלילי, אז שותפויות או שיתופי דיורלהפעיל שליטה על פעילותם של ארגונים כאלה. בפרט, מאורגן גם פיקוח על האם הארגונים המנהלים חושפים מידע סודי על אופן ביצוע התשלום עבור השירותים הניתנים, באיזה סכום וכו'.
כריתת הסכם עם הארגון המנהל
אם הוחלט באסיפת הבעלים לבחור בהנהלת המק"ד באמצעות חברת הניהול, אזי במצב כזה הסכם הניהול של בניין הדירות נערך לתקופה מסוימת. במקביל, נגבית תשלום עבור מתן שירותי החוק הפלילי. צורת החוזה לניהול בניין דירות מרמזת על מטרה ספציפית של ההסכם. בפרט, מושא השליטה במצבנו הוא בניין דירות. היקף השירותים המסופקים על ידי חברת הניהול תלוי באיזו מידה האובייקט מצוין בחוזה.
בפרט, יש לציין בבירור את מושא השליטה במסמכים רשמיים. זאת בשל העובדה שלמשל אינטרקום המותקנים על דלתות מוכרים גם כרכוש משותף. עם זאת, אין לבצע את התשלום עבור ציוד זה על גבי הקבלות בשורה נפרדת, שכן הוא כבר כלול בסעיף ההוצאה לאחזקת דיור. אם מטרת החוזה אינה מצוינת בבירור, אזי יתכן תשלום כפול עבור שירותים, המהווה הפרה של זכויות הבעלים.
חוזה ניהול בניין דירות נכרת לתקופה קצובה עם חברת ניהול אחת בלבד.
אם נתייחס לאמנות. 162, אזי התקופה לא יכולה להיות פחותה משנה אחת ולעלות על 5 שנים ממועד החתימה. עם זאת, יצוין כי תקופת ההתקשרות (חפץ הניהול הוא בניין דירות) תלויה ישירות בהחזקה או להיפך, בהעדר מכרז פתוח שבוצע על ידי העירייה.
במקרה בו יתבצע מכרז פתוח לניהול (מושא ההתקשרות - מק"ד), אזי התנאי המרכזי הוא קביעת תקופת תוקף ההסכם של שנה. במקביל, ניתן להאריך את החוזה עד 3 חודשים, בגינם יש לשלם גם מהבעלים.
עם זאת, המחוקק קובע את האפשרות לבחור במנהל בניין דירות ללא קיום תחרות פתוחה, המוסדרת ב-Art. 161. בפרט, שלטון החוק קובע כי כריתת חוזה ללא מכרז פתוח אפשרית אם מכרז כזה יוכרז כפסול בשל אי עמידה בחוק.
הליך ניהול בניין דירות חדש שנבנה על ידי יזם
עד לכריתת הסכם ניהול (שמטרתו מק"ד), מחויב המחוקק לערוך הסכם עם היזם הישיר של הבניין. יחד עם זאת, יש לזכור כי הסכם בין היזם לבין נושאי יחסי משפט אחרים יכול להיערך לא יאוחר מ-5 ימים לאחר כניסת הבניין להפעלתו.
בנוסף, קוד הדיור של הפדרציה הרוסית מסדיר בקפדנות את תקופת החוזה, שנכרת בין היזם לארגון המנהל (למרות שהמטרה של חוזה כזה הוא MKD שזה עתה נבנה). לפיכך, לא ניתן לערוך חוזה רשמי בין היזם לחברת הניהול, לתקופה של 1 עד 3 שנים במקרה בו נערך מכרז פתוח. אם תחרות כזו לא יצאה לפועל, הרי שההתקשרות עם היזם וחברת הניהול לא תעלה על תקופה של 3 חודשים.
ספקי שירות ואיכותם
כל הסכם שנכרת בין נושאי היחסים המשפטיים מרמז לא רק על מטרת ההסכם, אלא גם על המטרות העיקריות, וכן על תוצאת חתימתו. חוץ מזה, ב חוזה סטנדרטינקבע מי שייחשב לקבלן שירותים ציבוריים. זה יכול להיות גם בריטניה וגם HOA וגם שיתופי דיור.
ללא קשר למי ינהל את המח"ד, המוסמכים מחויבים לספק שירותים ולבצע עבודות אחרות שמטרתן לשמור על הרכוש המשותף.
במידה ואספקת השירותים מתבצעת בצורה לא תקינה (גם אם התשלום מבוצע במועד על ידי הבעלים), אזי יתכנו סנקציות בדמות סיום ההתקשרות עם חברת הניהול, HOA וקואופרטיב דיור. ההחלטה על הפעלת סנקציות מתקבלת באסיפת הבעלים הכללית.
תחום הדיור הוא אחד התחומים המשפטיים המורכבים ביותר מבחינה משפטית. זאת בשל העובדה שבעלי מק"ד רבים אינם מבינים את עצם מהות ניהול הנדל"ן, לרבות כיצד יש לבצע את התשלום עבור השירותים הניתנים, לאן ניתן לפנות במקרה של פגיעה באינטרסים ובזכויות של בעלי הדירות.
שאלה תשובה
ייעוץ משפטי מקוון חינם בכל הנושאים המשפטיים
שאל שאלה בחינם וקבל תשובה של עורך דין תוך 30 דקות
תשאל עורך דין
בחירת הארגון המנהל: צורת הפגישה
שלום! באיזו צורה יש להתנהל ה-OSS של ה-MKD בנושא בחירת ארגון מנהל, אם ה-OSS נערך לראשונה - משרה מלאה, חלקית או חלקית? במידת האפשר, תוך התייחסות למסמכים. תודה.
אולג 07.01.2019 09:22
אחר הצהריים טובים
אם פגישה כלליתבעלים מתקיים בפעם הראשונה, זה חייב להתקיים בהצבעה אישית.
הסיבה לקיום אסיפה כללית נפקדת עשויה להיות שהאסיפה הכללית של בעלים לא התקיימה.
הדבר נובע מהוראת חלק 1 באמנות. 47 LCD RF.
07.01.2019 14:12
שאל שאלה נוספת
אולג 07.01.2019 20:41
שלום ואדים ולדימירוביץ'! תודה רבה על תשובתך. השאלה נותרה פתוחה: "על סמך מה יש לקיים את ה-OSS הראשון באופן אישי?" תודה.
אחר הצהריים טובים
חקיקת הדיור אינה מאפשרת קיום כל אסיפה של בעלי חצרים בצורה של הצבעת נפקדים. הצבעת נפקדים אפשרית רק:
- ראשית, אם לא התקיימה פגישה פנים אל פנים;
- שנית, באותם נושאים שהועמדו להצבעה אישית.
כלומר, ראשית יש צורך לקיים אסיפת בעלים בצורת הצבעה אישית, ורק אם לא התקיימה מחמת היעדר מניין, מותר לקיים אסיפה בצורת נפקדים. הצבעה עם סדר יום דומה.
בשעה 1, 2 כפות. 47 לקוד הדיור של הפדרציה הרוסית קובע כי אם במהלך אסיפה כללית של בעלי חצרים בבניין דירות באמצעות נוכחות משותפת של בעלי הנחות בבניין זה כדי לדון בסעיפים בסדר היום ולקבל החלטות בנושאים שהועלו להצבעה, לאסיפה כללית כזו לא היה המפורט בחלק 3 כפות. 45 לקוד המניין הזה, בעתיד ניתן יהיה לאמץ החלטות של האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות עם אותו סדר יום בהצבעת נפקדים (בקלפי) (העברה למקום או לכתובת המצוינים בהודעה של האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבית דירות, החלטות בכתב של הבעלים בנושאים המובאים להצבעה).
סייבוטלוב ואדים ולדימירוביץ' 08.01.2019 10:01
שאל שאלה נוספת
אתה גם צריך לדעת כי לקיום פגישה בצורה של הצבעת נפקדים באמצעות המערכת, הדרישה של חלק א' של אמנות. 47 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית אינו חל, מכיוון שהוא מתייחס להצבעה "לפי סקר". אך על מנת לקבל החלטה על הצבעה באמצעות המערכת, עדיין יש לקיים לפחות פגישה אישית אחת על מנת לקבל החלטה כזו בהתאם לפסקאות. 3.2 - 3.4 של החלק השני של אמנות. 44 LCD RF.
פדורובה ליובוב פטרובנה 08.01.2019 09:23
שאל שאלה נוספת
תוכלו למצוא גם את המאמרים הבאים מועילים
- הפסקת פעילות להנהלת מק"ד בקשר לשינויים בסטטוס הרישיון
- יידוע גופי ל.ס.ג. ובעלי חצרים במכ"ד על החלטות שהתקבלו על ידי ועדת הרישוי וגוף הגז"ן
- נוהל ארגון והפעלת בקרת רישיונות
- פנקסי מידע המכילים מידע על פעילות רישוי לניהול מק"ד
- הליך קבלת החלטה על מתן או סירוב רישיון
- פעילות רישוי לניהול בנייני דירות
- יצירת תנאים לניהול בנייני דירות
- ניהול ישיר של בניין דירות על ידי בעלים
מה שישמור על רכוש הבית במצב תקין.
אבל איך בוחרים חברה כזו? אילו קריטריונים יש לקחת בחשבון בעת הבחירה? האם ניתן לשנות את הארגון לפני המועד?
בחירת הארגון המנהל מוסדרת על ידי הנורמות של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית.
החוק קובע כי על הדיירים להחליט על בחירת חברת ניהול בתוך תקופה קצובה. בנוסף, הדיירים קובעים גם את סוג ושיטת אחזקת רכוש הבית.
LC RF אינו מווסתכל תהליך בחירת הארגון. בעת הבחירה, עליך לסמוך גם על צו הממשלה מס' 75 מיום 6.2.06, המסביר בהרחבה את הליך בחירת חברת הניהול.
למשל, סעיף 3 לצו זה קובע כי אם תושבי הבית לא יקבעו באופן עצמאי את חברת הניהול תוך חודש, אזי השלטון המקומי ימנה לבדו ארגון שינהל בית כזה.
בנוסף, כל עירייה מפרסמת מקומית משלה פעולות משפטיותשאולי אינו סותר את החקיקה הפדרלית, אך עשוי להשלים אותם.
קריטריונים של בחירה
כאשר בוחרים ארגון שינהל את הבית, חובה לעשות זאת לשקול את הקריטריונים הבאים:
שיטות בחירה
החקיקה קובעת כי הארגון המנהל נבחר באמצעות אסיפת דיירים.
אבל בבתים חדשים זה לעתים קרובות בלתי אפשרי לקיים פגישת דיירים, שכן בעלי הדירות מסודרים בהדרגה.
לפיכך, החוק קובע שיטה שונה לבחירת חברת ניהול - תחרות חופשיתהמוחזק על ידי השלטון המקומי.
הנחיות שלב אחר שלב לפעולות לתושבי מק"ד
לצורך בחירת חברת ניהול רשאים דיירי הבניין להתכנס אסיפה כללית של בעלי בתים בבית. קודם כל, יש לקבוע את הרכב קבוצת היוזמה של התושבים, שתהיה מעורבת באופן פעיל בבחירת הארגון המנהל.
קבוצת יוזמהלפני מינוי חברת ניהול, עליה ללמוד לעומק את קריטריוני הבחירה כדי שבעתיד יהיו כמה שפחות קונפליקטים לגבי ניהול הבית. במידה ונעשתה בחירת החברה, אזי יש לזמן את נציג הארגון לאסיפה הכללית של הבעלים.
בפגישה נציגמדבר על החברה שלו. דיירי דירות שואלים אותו את כל שאלות העניין. הפגישה הזו אינה רשמית. אם הדיירים תומכים בחברה המוצעת, אזי היא מפתחת חוזה מתאים ודנה בו בפגישה רשמית.
תושבים לא צריכיםההשתתפות בפגישה היא חובה. אך אם בהעדרם יתקיים מינוי ארגון מנהל, אזי הם יהיו מחויבים לבצע החלטות עוקבות ללא כישלון.
קבוצת היוזמה צריכהלהודיע לדיירים לפחות 10 ימים לפני מועד האסיפה הכללית.
לפני תחילת הפגישה, יש צורך לקבוע האם הפגישה מִניָן. מניין חוקי נחשב לתקף אם יש 50% + קול אחד. ההצבעה תלויה באופן יחסי בחלק בבעלות על הרכוש המשותף.
אבל כפי שמראה בפועל, קשה מאוד לאסוף בבת אחת מחצית מתושבי הבית. במצב כזה, לבחירות לבחור טופס במשרה חלקית. לאחר ההצבעה, הדירות עוקפות ומתבררות דעותיהם של בעלי בתים נוספים בבית. המניין בצורה זו, ככלל, מגיע לאינדיקטורים הנדרשים.
הפגישה חייבת להיות הפרוטוקול נערך. הוא רושם את התאריך והמקום של הפגישה המאורגנת, מידע על המניין וסדר היום. הערכים בפרוטוקול מנוסחים בצורה חופשית. הנייר חתום על ידי היו"ר והמזכיר.
כללי ערעור על החלטה
במידה והארגון אינו מספק את שירותיו כראוי, או מפר את התנאים המפורטים בחוזה, הרי שבעלי הדירות יכולים לשלוח לחברה או אף להחליף את ארגון הניהול או שיטת הניהול.
סיבות לסיום החוזהעם חברת הניהול יכול להיות:
- סיום החוזה למתן שירותים;
- אי מילוי התחייבויותיה על ידי החברה;
- מתן שירותים באיכות לא מספקת;
- תמורה באיחור עבור עבודות תיקון;
- הסתרת מידע על הפעילויות שבוצעו וכו'.
דירוגים
רוב חברות פופולריותשמבצעים ניהול בנייני דירות:
- יוניסרוויס הינה עמותה שמלאי הדיור המשרתים שלה עולה על 1.9 מיליון מ"ר. מטרים.
- ניצול - חברה מצליחה, שמטפלת במלאי דיור של למעלה מ-1.7 מיליון מ"ר. מטרים.
- VK Comfort היא ארגון המטפל בבתים בשטח של מעל 1.3 מיליון מ"ר. מטרים.
מאפיינים של חברות הניהול הפופולריות והאמינות ביותר
"Uniservice"
הינה חברת ניהול מגוונת אשר מזמינה מבנים חדשים, מבצעת בדיקות טכניות של מבנים, שטחי פארק, וכן מספקת שירותי ניקיון.
הפעילות האפקטיבית של החברה הפכה לבסיס למשיכת לקוחות חדשים, וכתוצאה מכך, להגדלת מלאי הדירות השירותים.
"VK Comfort" הוקמה בשנת 2009 כדי לשמור על תנאי חיים נוחים במטרופולינים. במהלך השנים, החברה הוכיחה את עצמה כארגון ניהול מצליח.
יש לה את כל הרישיונות הדרושים והיא פועלת אך ורק על בסיס חוקי. ארגון זה מאופיין באיכות כמו שקיפות מידע. המשמעות היא שהחברה עובדת רק לפי תעריפים מאושרים ומוכנה תמיד לדיאלוג פורה עם לקוחותיה.
