Táto otázka teraz znepokojuje väčšinu obyvateľov bytových domov. Každý majiteľ samozrejme chce, aby spoločnosť poskytovala kvalitné bývanie a komunálne služby, ale za prijateľné ceny. A tu hlavnou vecou nie je prenasledovať lacnosť a nenaraziť na podvodníkov, ale nájsť najlepšiu hodnotu za peniaze.

Inštitút vlastníctva je u nás stále v procese formovania. Preto pre mnohých niektoré ustanovenia článkov Kódex bývania RF sa stalo zjavením. Napríklad, že vlastníci bytov v bytovom dome vlastnia na základe spoločného spoluvlastníctva aj priestory, ktoré nie sú súčasťou bytov a sú určené na údržbu. A ťarcha údržby týchto priestorov spočíva na vlastníkoch. Ustanovenie o potrebe zvoliť si spôsob správy bytových domov je úplne mätúce, keďže väčšina obyvateľstva je skôr apatická.

Ako spravovať dom?

Aby nedošlo k chybe pri výbere spôsobu hospodárenia, v prvom rade je potrebné jasne pochopiť, aké práva a povinnosti má teraz vlastník bytu v bytovom dome.

Podľa článku 161 Kódexu bývania Ruskej federácie existujú 3 možnosti správy bytového domu:

1. priama správa vlastníkov priestorov v bytovom dome;
2. spravovanie spoločenstva vlastníkov bytov resp bytové družstvo alebo iné špecializované spotrebné družstvo;
3. riadenie riadiaceho orgánu.

Spôsob správy bytového domu si volí valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome a môže ho na základe jeho rozhodnutia kedykoľvek zmeniť.
Výber metódy riadenia závisí od mnohých faktorov, ale často je určujúcim faktorom, nakoľko sú obyvatelia solventní a disciplinovaní a aké vzťahy sa vytvorili s organizáciami poskytujúcimi zdroje.

Ak sú občania dostatočne aktívni a zodpovední, potom by bolo dobrou možnosťou vytvoriť v súlade s oddielom V Zákonníka o bývaní Ruskej federácie združenie vlastníkov bytov (HOA), ktoré bude priamo riadiť, uzatvárať dohody o údržbe a opravách. spoločného majetku v bytovom dome, o poskytnutí komunálne služby a iné dohody v záujme vlastníkov priestorov. Právomoci HOA sú veľmi široké a umožňujú efektívne spravovať bytový dom a dokonca z neho vyťažiť nejaký zisk.

Ak je však v dome málo podnikavých občanov, ktorí sú pripravení zapojiť sa do efektívneho riadenia, potom možno jedinou možnosťou je preniesť zodpovednosť za riadenie na nejakú správcovskú spoločnosť (MC).

Dôverujte profesionálom

Pri výbere správcovskej spoločnosti si všímajte, či má skúsenosti s prácou s bytovým fondom. Bolo by užitočné opýtať sa na profesionalitu zamestnancov, od manažéra a účtovníka až po inštalatéra, ako aj na to, čo Doplnkové služby nad rámec štandardov, ktoré vám táto organizácia môže poskytnúť. Je síce možné, že vám vybraná firma poskytne služby pre správu vášho domu a pre vykonávanie špeciálnych, napríklad elektroinštalačných, vodoinštalačných či rovnakých terénnych úprav, zaujme špecializované organizácie. Je pravda, že takéto sprostredkovanie zo strany správcovskej spoločnosti zasiahne predovšetkým vrecko spotrebiteľov služieb, teda vaše vrecko.

Ak vám zástupcovia správcovskej spoločnosti ponúkajú služby za nízke ceny, je dôvod byť obozretný. Pamätajte, že trh verejných služieb nemôže byť lacný.

Vyberte si spoločnosť so skúsenosťami

Ak sa chcete na vlastné oči presvedčiť o dobrej práci správcovskej spoločnosti, stačí prísť do jej kancelárie a priamo sa opýtať: „uveďte adresy domov, ktorým obsluhujete“, a potom nebuďte príliš leniví a prejdite všetky adresy a uvidíte, ako ľudia žijú v týchto domoch.

Venujte pozornosť stavu pivníc, stavu inžinierskych sietí (kúrenie a voda), vchodov, priľahlé územie, porozprávajte sa s obyvateľmi. Odpovedia na všetky vaše otázky lepšie ako ktorákoľvek brožúra: ako rýchlo reagujú odborníci samotnej spoločnosti alebo ňou zapojené služby (inštalatéri, opravári, elektrikári atď.) na požiadavky obyvateľov.

Silná spoločnosť je bohatá spoločnosť

Máte právo informovať sa o materiálno-technickom základe Trestného zákona. Súhlaste s tým, že ak má spoločnosť vo svojom arzenáli iba osobné auto hlavy a pár kamiónov, bude mať z jej práce malý zmysel. Ak sa vo vašom dome stala nejaká viac či menej vážna nehoda a špecialisti spoločnosti budú nútení prenajať si od niekoho čerpadlá na čerpanie vody z pivníc, buldozérov alebo traktorov. A to bude stáť majiteľov domov pekný cent.

Kde môžu obyvatelia získať peniaze na rýchlu „opravu“

Ak váš dom potrebuje opravu, a nielen údržbu, existuje niekoľko spôsobov, ako to nájsť hotovosť, jedným z najdostupnejších spôsobov pre obyvateľov je úspora zdrojov spotrebovaných obytným domom, v prvom rade je to úspora nákladov na vykurovanie.

Príďte k nám a my vám dáme množstvo tipov, ako efektívne a lacno urobiť poriadok vo vašom bytovom dome!

Kvalitné a včasné poskytovanie bývania a komunálnych služieb, nafúknuté tarify, údržba spoločného majetku a iné otázky bývania sú vždy relevantné. Výnimkou nie je ani riešenie problematiky prevádzky poschodových (viacbytových) budov. V tomto článku sa budeme zaoberať hlavnými formami riadenia v takýchto domoch, ako aj rozdielom medzi HOA a správcovskou spoločnosťou.

Formy správy bytových domov

Po prechode väčšiny obytných priestorov zo štátneho do súkromného vlastníctva vyvstala otázka organizácie ich údržby. Tým, že štát odňal túto funkciu, dal občanom právo nezávisle si zvoliť spôsob vlády. Tieto otázky upravujú predovšetkým normy bytovej legislatívy.

Článok 161 Kódexu bývania Ruskej federácie (údaje za rok 2019) stanovuje tri možné možnosti riešenie problematiky správy bytového domu:

• obyvateľmi domu;

• správcovská spoločnosť.

Prvý spôsob si môžu vybrať obyvatelia malých domov (do tridsať bytov). Všetky záležitosti súvisiace s ich prevádzkou a údržbou riešia svojpomocne bez sprostredkovateľov, uzatvárajú priame zmluvy s poskytovateľmi služieb, ktoré potrebujú. Takéto dohody môže vyhotoviť každý vlastník samostatne alebo prostredníctvom zvolenej oprávnenej osoby.

V jednom alebo viacerých domoch so spoločnou komunikáciou môžu vzniknúť spoločenstvá vlastníkov bytov (HOA) alebo bytové (iné špecializované) družstvá (HBC). Prevádzku a údržbu domov organizujú prostredníctvom predstavenstva podľa vlastného výberu alebo uzatvorením dohody so správcovskou spoločnosťou.

Správcovské spoločnosti (MC) sa zaoberajú správou domov na základe zmlúv, ktoré s nimi uzatvárajú priamo obyvatelia alebo HOA (HBC). Táto forma správy môže pokrývať ľubovoľný počet domov a je najbežnejšia.

Výber spôsobu ovládania

Podľa ustanovení bytového práva je voľba spôsobu správy domu nielen právom nájomníkov, ale aj povinnosťou. Čo si vyberú, musia rozhodnúť na valnom zhromaždení všetkých vlastníkov bytov. Iniciatívu pri organizovaní zbierky môžu kedykoľvek prejaviť osoby bývajúce v dome. rozhodnutie je premietnutá do zápisnice z tohto stretnutia a je povinná pre všetkých nájomcov. Môže sa zmeniť, ak zvolený spôsob kontroly nevyhovuje nájomníkom.

Ak by sa vlastníci nemohli rozhodnúť o svojom výbere v priebehu roka, tak miestnymi orgánmi orgány uskutočnili súťaž na výber Trestného zákona. Toto ustanovenie platí aj v prípadoch, keď rozhodnutie nájomníkov nebolo uvedené do praxe alebo nebol zvolený spôsob správy domu na nové obdobie.

Každá z vyššie uvedených metód má svoje pre a proti. Všetky sú však navrhnuté tak, aby zabezpečovali riadnu prevádzku a údržbu domu, ostatného majetku s ním súvisiaceho a vytvárali vhodné podmienky na bývanie. Obyvatelia sa rozhodujú na základe vlastností spravovanej nehnuteľnosti, vlastných preferencií, posúdenia nevýhod a výhod všetkých metód.

Aký je rozdiel medzi HOA a UK

Dve najpopulárnejšie formy domáceho manažmentu sú HOA a MC. Aké sú ich vlastnosti a ako sa HOA líši od správcovskej spoločnosti?

Spoločenstvom vlastníkov bytov, ako už z názvu vyplýva, treba chápať spoločenstvo všetkých alebo väčšiny vlastníkov bytov v jednom alebo viacerých domoch. Na zvolenie tejto formy vlády musí hlasovať aspoň 50 percent voličov celkový počet. HOA je právnická osoba, ktorej cieľom nie je dosahovať zisk. Táto nezisková organizácia je registrovaná na v pravý čas, má svoju pečať, bankové účty. HOA sa vytvára na dobu neurčitú. Na priame riadenie riadiace činnosti zvolená rada a predseda HOA. Môžu ho vykonávať samostatne alebo uzavretím dohody s Trestným zákonom. HOA je možné prerobiť na bytové družstvo.

Správcovské spoločnosti sú tiež právnických osôb ale fungujú na komerčnej báze. Pracujú na základe zmlúv uzatvorených s vlastníkmi bytov doma alebo HOA. Rozsah ich práce je určený zmluvami, samotná činnosť je licencovaná. Správcovské organizácie môžu poskytovať služby údržby domu samy alebo si najať organizácie tretích strán. Ich činnosti môžu zahŕňať správu a/alebo údržbu majetku. Zmluvy so správcovskou spoločnosťou sú na dobu určitú a možno ich uzatvárať na obdobie troch mesiacov až piatich rokov. Správy o vykonanej práci musia predložiť vlastníkom obytných priestorov domu (valnému zhromaždeniu alebo zástupcom HOA).

Prečo je HOA lepšia ako Trestný zákon

HOA sa od správcovskej spoločnosti líši predovšetkým nekomerčným charakterom a jednoduchšou organizáciou. Keďže združenia obyvateľov si nedávajú za cieľ vytvárať príjmy, nemá zmysel pre ne nadhodnocovať náklady. Okrem toho s takouto organizáciou je riadenie čerpania finančných prostriedkov oveľa jednoduchšie. Nepochybnou výhodou partnerstiev je ich transparentnosť, osobný záujem o výsledok ich činnosti, nezávislosť od trhových podmienok a konkurencie v tejto oblasti.

Nevýhody spoločenstva vlastníkov bytov sú v tom, že na seba preberajú všetky organizačné záležitosti súvisiace so správou domu. V skutočnosti musia obyvatelia samostatne udržiavať všetku dokumentáciu, výpočty, rokovať s poskytovateľmi služieb, obhajovať svoje záujmy v prípade sporov s nimi. Aby ste to zvládli takouto formou, musíte nájsť ľudí, ktorí sú pripravení riešiť tieto problémy. Žiaľ, nie vždy na to majú potrebné znalosti a skúsenosti.

Často dochádza k nezhodám medzi samotnými obyvateľmi domu, čo spôsobuje efektívne riadenie prakticky nemožné. Navyše, ak niektorí obyvatelia neplatia za poskytované služby, potom môže celý dom stratiť teplo alebo svetlo. Samotná HOA nezodpovedá za záväzky svojich členov.

Môžeme teda rozlíšiť nasledujúce výhody HOA oproti správcovskej spoločnosti:

• nekomerčný charakter;
• osobný záujem obyvateľov o výsledok;
• transparentnosť výdavkov ;
• väčšiu slobodu pri výbere dodávateľov a vynakladaní finančných prostriedkov.

Prečo je správcovská spoločnosť ziskovejšia ako HOA

Jednou z výhod správcovských spoločností je odbornosť ich činnosti. Tieto spoločnosti sú vytvorené špeciálne pre správu a údržbu bytových domov. Preto majú dostatočné znalosti a skúsenosti na prácu v tejto oblasti, kontakty na poskytovateľov služieb potrebných pre údržbu domu. Okrem toho je táto činnosť licencovaná. Výhoda tento spôsob hospodárenia a že spoločnosti zodpovedajú za svoju činnosť vlastníkom. Na ich právne vzťahy sa vzťahujú aj ustanovenia právnych predpisov o ochrane spotrebiteľa. Ak nájomníci nie sú spokojní so svojou správcovskou spoločnosťou, môžu jej služby odmietnuť a vybrať si inú.

Mínusom UK je komerčná základňa aktivity a závislosť od podmienok na tomto trhu služieb. Ich nevýhodou je aj to, že činnosť a vynakladanie finančných prostriedkov Trestného zákona sú ťažšie kontrolovateľné. Pôsobia v rámci uzatvorených zmlúv. A ak by aj v procese ich realizácie boli majitelia nespokojní, tak revízia ich podmienok sa vykonáva len raz ročne.

Medzi výhody správcovských spoločností oproti spoločenstvám vlastníkov bytov patria:

• odborný základ činnosti;
• zodpovednosť voči vlastníkom;
• oslobodenie nájomníkov od riešenia všetkých otázok súvisiacich s údržbou domu;
• možnosť odmietnuť služby Trestného zákona.

Tu je to, čo sa môže stať, ak vytvoríte HOA bez toho, aby ste premýšľali o dôsledkoch:

Čo si vybrať: HOA alebo UK?

Vzhľadom na to, že každá z opísaných metód kontroly má výhody aj nevýhody, urobte správna voľba stane sa to ťažké. Veľký rozdiel v obsahu HOA zodpovednosti a neexistujú žiadne správcovské spoločnosti. V skutočnosti existuje rozdiel v poradí jeho implementácie.

Neexistuje konsenzus o tom, čo je v praxi najlepšie. Najčastejšie však vlastníci využívajú služby niektorej správcovskej spoločnosti – až 80 % volí práve túto formu správy bytového domu.

Niekto hovorí o výhodách HOA ako neziskového združenia vytvoreného v záujme obyvateľov. Iné o pohodlí pre obyvateľov a odborný základčinnosti riadiacich organizácií. Iní sa zhodujú v tom, že najlepšie je tieto dve metódy spojiť, teda vytvoriť HOA, ktorá už uzatvára dohodu s Trestným zákonom. Tým sa spoja ich výhody a znížia sa možné nevýhody.

⇒ : viac užitočných informácií.

Položiť otázku, čo je lepšie pre správu domu HOA alebo Spojeného kráľovstva , vlastníci musia brať do úvahy vlastnosti domov, ktoré sa majú udržiavať, špecifiká konkrétneho spôsobu hospodárenia.

Ako si vybrať správcovská spoločnosť Bytové a komunálne služby - Výber správnej spoločnosti na správu bytov a komunálnych služieb

Začnime chápať otázku, ako si vybrať správnu spoločnosť na správu bývania a komunálnych služieb. Pre milióny Rusov sú bývanie a komunálne služby stále problémom hlavy, a to aj napriek prebiehajúcej reforme tohto odvetvia hospodárstva. Z nejakého dôvodu každá inovácia, ktorá by teoreticky mala uľahčiť život užívateľom utility, v skutočnosti často zlyhá. To isté možno povedať o nútenom oddelení nájomníkov bytových domov od bežných DEZ a ZhEK.

Pri podrobnejšom zvážení odpovede na otázku, ako si vybrať správnu spoločnosť na správu bývania a komunálnych služieb, zdôrazňujeme, že na pravej strane sú otázky, ktoré našich čitateľov najviac zaujímajú V poslednej dobe. Kto má na starosti váš domov? Konkurencia na trhu s bývaním a komunálnymi službami a vznik úplne nových organizácií by podľa autorov myšlienky mali zlepšiť kvalitu služieb a prispieť k zníženiu taríf.

Článok 161 Kódexu bývania Ruskej federácie určuje výber spôsobu správy bytového domu. Túto voľbu musia urobiť vlastníci bytov na svojom valnom zhromaždení. Ak sú v dome obecné byty, tak by sa na rozhodovaní mali zúčastniť zástupcovia obce. V rámci odpovede na otázku, ako si vybrať správnu spoločnosť na správu bývania a komunálnych služieb, tiež poznamenávame, že ďalšie zaujímavé informácie možno nájsť pomocou vyhľadávača v hornej časti stránky.

Pokračujeme v rozprávaní o tom, ako si vybrať správnu spoločnosť na správu bývania a komunálnych služieb. Majitelia môžu svoj dom priamo spravovať, môžu vytvárať nezisková organizácia formou HOA (spoločenstvo vlastníkov bytov) alebo uzavrieť dohodu s profesionálnou spoločnosťou spravujúcou bývanie a komunálne služby. Mimochodom, správcovské spoločnosti pre bývanie a komunálne služby sú teraz často vytvorené ako štrukturálne členenia stavebných organizácií a okamžite prevziať údržbu nových budov. Navyše kupujúci bytov v novostavbách prakticky nemajú na výber.

Pôvodne bola myšlienka, že majitelia bytov by si mali vybrať do 1. januára 2007. V opačnom prípade musela obec urobiť otvorenú súťaž a odovzdať správu vášho domu víťazovi súťaže. Potom sa zákon stal liberálnejším a dátumy týchto súťaží sa posunuli na 1. mája 2008.

V ruských regiónoch podľa odborníkov len 10 až 45 % domov urobilo zmysluplnú voľbu, ako spravovať svoje domy v pravý čas. Zvyšok sa už tradične spoliehal na osud (spomeňme si napríklad na niekoľkomiliónovú armádu „tichých ľudí“ v Dôchodkovom fonde Ruskej federácie) vo forme komunálnych súťaží, ktoré mali rozhodnúť o vlastníkov. Bohužiaľ, v mnohých regiónoch sa takéto súťaže stali formalitou a víťazmi sa stali tie isté bývalé mestské DEZ a ZhEK, ktoré sa rýchlo znova zaregistrovali ako LLC.

Medzi vedomým výberom a výsledkami takejto súťaže je však podstatný rozdiel. Obec určuje pracovné podmienky spoločnosti pre správu bytov a komunálnych služieb a obyvatelia (teda vlastníci domu) sa s tým môžu len zmieriť. V dôsledku toho je veľmi nepríjemným prekvapením napríklad prevod takmer všetkých služieb, ktoré bývalí DEP a ZhEK poskytovali bezplatne, na platený základ.

Úlohou správcovských spoločností je predovšetkým údržba spoločného majetku domu – pivnica, vchod, strecha, komunikácie. Po všetkom novú verziu Zákon o bývaní Ruskej federácie preniesol zodpovednosť za ich údržbu na majiteľov domov, teda na vás a mňa. Po kúpe alebo privatizácii bytu ste si automaticky kúpili kúsok schodiska, ako aj suterén zaplavený odpadovými vodami. Pri preskúmaní toho, ako si vybrať správnu spoločnosť na správu bývania a komunálnych služieb, si tiež pripomíname, že v dolnej časti stránky si môžete prečítať komentáre, ako aj zanechať svoje vlastné.

Ďalšie súvisiace materiály - ako si vybrať správnu spoločnosť na správu bývania a komunálnych služieb

„Pravidlá pre údržbu spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome“ (z 13. augusta 2006) predpokladajú, že na valnom zhromaždení vlastníkov bude prijatý aj konkrétny zoznam týchto služieb, ich cena a mechanizmus realizácie a následne začlenený do dohody. so správcovskou spoločnosťou. Správcovská spoločnosť bude zodpovedať len za tie druhy prác a služieb, ktoré sú zahrnuté v zmluve.

Ďalšia vec, o ktorej by som chcel hovoriť, je, ako si vybrať správnu spoločnosť na správu bývania a komunálnych služieb. Odkedy je váš dom v službách konkrétnej správcovskej spoločnosti, už uplynulo veľa času. Už jasné všetky výhody a, bohužiaľ, nevýhody tejto služby, v radoch majiteľov domov dozrieva celkom oprávnená nespokojnosť. Ako byť?

Máte plné právo zmeniť správcovskú spoločnosť. Teoreticky to nie je také ťažké. Stačí usporiadať valné zhromaždenie obyvateľov, určiť ich nároky voči predchádzajúcej správcovskej spoločnosti a po správnom vykonaní tohto rozhodnutia rozhodnúť o ukončení zmluvy s touto spoločnosťou a jej prevode na inú. Potom sa odošle oznámenie bývalej správcovskej spoločnosti a do 30 dní musí byť správa domu prevedená na novú spoločnosť podľa vášho výberu - prevodom súvahy o oddelení a iných dokumentov určených zákonom (napríklad technický pas domu).

Prirodzene, najprv sa musíte úplne dohodnúť s novou správcovskou spoločnosťou – sú pripravení vziať tam váš dom, za akých podmienok, poznajú jeho slabé stránky? Žiaľ, v praxi to zvyčajne nefunguje tak hladko. Bývanie a komunálne služby v našej dobe, na rozdiel od existujúcich mýtov, sa ukázali byť celkom ziskové podnikanie a správcovské spoločnosti (najmä ak máte celkom nový a pohodlný domov) sa ho nechcú vzdať. V kríze vykazuje podnik verejných služieb dobrú ziskovosť 10 – 15 %. Okrem odpovedí na otázku, ako si vybrať správnu spoločnosť na bývanie a komunálne služby, opäť venujeme pozornosť najžiadanejším odpovediam vo vyhľadávacom riadku vpravo.

Pri odpovedi na otázku, ako si vybrať správnu spoločnosť na správu bývania a komunálnych služieb, kladieme dôraz na nasledovné. Zároveň je správcovská spoločnosť často prepojená s mestskými štruktúrami alebo osobne s niektorými úradníkmi. Obzvlášť prudký odpor prebieha v oboch ruských metropolách – Moskve a Petrohrade.

V Rusku je už veľa súdnych sporov, počas ktorých sú takéto rozhodnutia úspešne napadnuté. valné zhromaždenia vlastníkov a zdá sa, že ich domy visia medzi dvoma spoločnosťami spravujúcimi bývanie a komunálne služby. Takže najprv by bolo dobré požiadať o podporu právnikov, ktorí sú v tejto veci dôvtipní.