Práca rady HOA je regulovaná zákonom a musí sa vykonávať v súlade so zakladajúcimi dokumentmi.

Ak sa vyhýbajú svojim povinnostiam alebo prekračujú svoje práva, môže byť vedenie odvolané z funkcie rozhodnutím valného zhromaždenia.

Čo to je

HOA je nezisková organizácia, ktorej činnosť je zameraná na udržanie ekonomická aktivita obytný dom.

Združenie je spoločnosť, ktorá združuje vlastníkov bytov. Rozhodujú o uskutočniteľnosti vykonávania opráv, výmeny potrubí, najímania pracovníkov atď.

Manažment musí dodržiavať práva a povinnosti uvedené v partnerstve, vykonávať funkcie predstavenstva partnerstva bez toho, aby porušoval platnú legislatívu.

Ak sú majitelia nespokojní s prácou organizácie, môžu na valnom zhromaždení nastoliť otázku odvolania manažérov z ich funkcií a návratu k predchádzajúcemu systému riadenia.

Ako alternatíva sa volí partnerstvo správcovská spoločnosť.

Ak si štátna organizácia neplní svoje povinnosti, vlastníci bytov v dome môžu zmeniť systém hospodárenia.

Partnerstvo funguje na podobnom princípe, no nezapájajú sa do neho organizácie tretích strán, ale obyvatelia domu. Systém riadenia rozhodnutia valného zhromaždenia sa môže kedykoľvek zmeniť.

Kódex bývania

Legislatívny akt naznačuje východiská pre vznik práv a povinností a hovorí o požiadavkách na vstup do spoločenstva.

Podľa tejto kapitoly má osoba právo stať sa členom organizácie s bytom v dome spravovanom spoločenskou spoločnosťou.

Ak to chcete urobiť, budete musieť napísať žiadosť o vstup do organizácie. Obyvatelia majú tiež právo opustiť partnerstvo podaním príslušnej žiadosti členom predstavenstva.

Predajom bytu členstvo automaticky zaniká. Členovia komunity sú povinní poskytovať včasné informácie o zmenách údajov (napr. nové číslo telefón).

Register vlastníkov zhromažďuje informácie o obyvateľoch. K tomu pri vstupe do partnerstva poskytujú majitelia potrebné informácie a kópie dokumentov.

Čo dáva členstvo?

Uzatvorením partnerstva získavajú vlastníci práva na základe zákonníka o bývaní Ruskej federácie. Hovorí, kto je členom HOA a čo dáva účasť v organizácii.

Video: vytvorenie HOA

Účastníci partnerstva majú právo získať najmä tieto informácie:

Členovia predstavenstva sú povinní poskytnúť vlastníkom požadované informácie.

Účtovníctvo by malo byť čo najtransparentnejšie a obsahovať len spoľahlivé informácie o výdavkoch vrátane výpočtu miezd pre členov predstavenstva.

Ak vlastníci pochybujú o prijatých údajoch, môže byť potrebná revízna komisia.

Sleduje skutočné vynaloženie finančných prostriedkov a dokladov o prevode peňazí pre potreby domova.

Členovia partnerstva majú právo vybrať si spoločnosť, ktorá bude vykonávať väčšie alebo pravidelné opravy. Prijatie ďalších pracovníkov závisí od ich názoru.

V niektorých domoch upratovanie vchodov a priestorov vykonávajú obyvatelia, aby ušetrili na mzdách robotníkov.

Na rozdiel od správcovskej spoločnosti poskytuje členstvo v HOA možnosť zúčastňovať sa na obchodných aktivitách, voliť manažérov a upravovať tarify za služby.

Z týchto dôvodov čoraz viac bytových domov prechádza na nový systém riadenie, vytváranie partnerstiev.

Ak sú práce zorganizované správne, tak majitelia vidia pozitívne zmeny v stave spoločnej nehnuteľnosti a zníženie nákladov.

Právny stav

HOA je registrovaná ako právnická osoba, zakladajúce dokumenty sú overené notárom a podliehajú aj úradnej registrácii na daňových úradoch.

Účastníci partnerstva sú chránení na legislatívnej úrovni, v prípade porušenia charty môžu byť členovia predstavenstva odvolaní z funkcie.

Každá komunita má svoje vedenie. Jeho súčasťou je predseda a členovia predstavenstva. Volia sa na valnom zhromaždení hlasovaním vlastníkov.

Vyberajú sa aj členovia revíznej komisie, medzi ktorých kompetencie patrí vykonávanie auditu podnikateľskej činnosti a zostavovanie účtovnej závierky.

Práva členov HOA

Organizácia zahŕňa niekoľko skupín účastníkov:

• Členovia predstavenstva;
• predseda;
• valné zhromaždenie.

Každá skupina je regrutovaná z vlastníkov bytov v budove. Účastníkom partnerstva sa nemôže stať nájomca, vlastník nehnuteľnosti alebo príbuzný vlastníka.

Ich prítomnosť na valnom zhromaždení je žiaduca, ale nezúčastňujú sa hlasovania a nemôžu podávať návrhy.

Členovia rady sú volení na valnom zhromaždení. Môže zahŕňať 2 až 6 osôb. 10 dní pred hlasovaním sa poskytujú informácie o kandidátoch na pozíciu konateľov.

Ak chcete pracovať efektívne, môžete vytvoriť skupinu členov predstavenstva z obyvateľov z rôznych vchodov. Každý účastník môže zastupovať záujmy svojej „sekcie“.

Valné zhromaždenie sú účastníci partnerstva, ktorí nie sú predsedom a členmi predstavenstva.

Ďalšie zmeny a výška členských príspevkov závisia od rozhodnutia valného zhromaždenia. Rozhoduje sa napríklad o otázke vykonania veľkej obnovy budovy.

Vo všeobecnosti má partnerstvo mnoho práv:

Vedenie organizácie

Manažérsky tím partnerstva zahŕňa predsedu a členov predstavenstva. Medzi ich práva patrí predkladať návrhy na zlepšenie stavu spoločného majetku, najímať zamestnancov a vydávať príkazy.

Vedenie môže vykonávať menšie opravy a eliminovať kritické škody (napríklad ak praskne potrubie) bez súhlasu vlastníkov.

Predstavenstvo je priamo zodpovedné za vedenie finančnej evidencie a poskytovanie informácií obyvateľom o vykonanej práci a vynaložených finančných prostriedkoch na valnom zhromaždení.

Predseda má právo vyberať zamestnancov a zastupovať záujmy obyvateľov pred súdmi a inými orgánmi.

Iní majitelia

Do organizácie môžete vstúpiť len dobrovoľne. Bez osobného želania rezidenta sa členstvo nevydáva. Vlastníci môžu odmietnuť účasť na partnerstve.

Do valného zhromaždenia patrí každý obyvateľ, ktorý nie je predsedom a členom predstavenstva. Výsledok predložených návrhov a nápadov závisí od rozhodnutia vlastníkov.

Každý vlastník má právo užívať spoločný majetok. Nemôžu mu zakázať napríklad parkovanie na verejnom parkovisku.

Nie je dovolené privlastňovať si územie alebo časť domu pre osobnú potrebu, ani zakladať značky a identifikačné znaky.

Ak sa plánuje prestavba bytu, prevzatie časti vchodu alebo nevyužitých priestorov, problém sa rieši na valnom zhromaždení.

Vzor žiadosti o vstup

Ak sa chcete stať členom HOA, musíte vlastniť byt v budove spravovanej združením a mať chuť tak urobiť.

Ak sa chcete pripojiť, budete musieť napísať a priložiť kópiu osvedčenia o vlastníctve a pasu.

Aplikácia obsahuje nasledujúce informácie:

1. HOA adresa.
2. Osobné údaje.
3. Číslo listu vlastníctva.
4. Žiadosť.
5. Dátum a podpis.

Žiadosť sa predkladá na posúdenie členom predstavenstva partnerstva alebo predsedovi na postúpenie manažmentu.

Do HOA sa môžu zapojiť noví obyvatelia domu aj majitelia, ktorí predtým nesúhlasili s účasťou v organizácii. Po posúdení prihlášky sa údaje o novom členovi zapíšu do registra organizácie.

Od tohto momentu má vlastník právo zúčastňovať sa na schôdzach, hlasovať a navrhovať kandidátov na predsedov a členov predstavenstva.

Existujúce zodpovednosti

Členovia rady majú povinnosti voči kontrolným orgánom a obyvateľom. Sú predpísané v charte a regulované.

Medzi povinnosti predstavenstva patrí:

Povinnosti rady HOA v súlade s čl. 148 LCD vrátane vyhotovenia rôzne funkcie. Po prvé, keďže správna rada vykonáva priebežné riadenie aktivít HOA, musí monitorovať súlad partnerstva so zákonom a požiadavkami charty.

Za riadenie činnosti partnerstva zodpovedá rada a jej právomoci upravuje čl. 147 LCD. Charta HOA musí jasne definovať kompetenciu predstavenstva a jej rozdiel od kompetencie valného zhromaždenia (vrátane výlučnej kompetencie ustanovenej v článku 145 bytového zákonníka).

Správnu radu volí z členov spoločenstva valné zhromaždenie členov spoločenstva na dobu ustanovenú zakladateľskou listinou, najviac však na dva roky. Každé dva roky preto legislatíva v oblasti bývania vyžaduje opätovné zvolenie predstavenstva HOA. Zároveň nie je zakázaná voľba členov predstavenstva osôb, ktoré už boli do predstavenstva predtým zvolené.

Doska je výkonná agentúra HOA podávanie správ na valnom zhromaždení. Na jej čele stojí predseda HOA volený spomedzi členov rady. Voľba predsedu HOA teda nie je v kompetencii valného zhromaždenia.

Charta HOA musí definovať načasovanie a frekvenciu zvolávania zasadnutí správnej rady. Tieto stretnutia je vhodné zvolávať raz za mesiac. Priebeh zhromaždenia sa zaznamenáva a tieto zápisnice musia byť uložené v archíve HOA oddelene od zápisníc z valných zhromaždení. Zasadnutie rady je uznášaniaschopné, ak je prítomná nadpolovičná väčšina jej členov.

Povinnosti rady HOA v súlade s čl. 148 LCD obsahuje rôzne funkcie.

Po prvé, keďže správna rada vykonáva priebežné riadenie aktivít HOA, musí monitorovať súlad partnerstva so zákonom a požiadavkami charty.

Dôležitou zodpovednosťou predstavenstva je sledovať včasné zaplatenie stanovených povinných platieb a príspevkov členmi HOA. Správna rada HOA zároveň musí v praxi zabezpečiť pravidelnosť týchto príjmov, keďže sa predpokladá, že sú jedným z hlavných zdrojov vzniku majetku HOA.

Rada je poverená zostavovaním odhadov príjmov a výdavkov HOA a správ o nich finančné aktivity, ako aj ich predloženie na schválenie valnému zhromaždeniu členov spoločenstva.

Jednou z hlavných povinností predstavenstva je správa bytového domu či uzatváranie zmlúv o jeho správe. Komunálny blahobyt teda závisí priamo od vlády. členovia HOA. Uzatváranie zmlúv o údržbe, prevádzke a opravách spoločného majetku v obytný dom vyžaduje od predstavenstva HOA nielen znalosť trhu s týmito službami, ale aj základné právne znalosti.

Medzi povinnosti predstavenstva patrí najímanie a prepúšťanie pracovníkov na údržbu bytového domu.

Rada HOA vedie evidenciu HOA, zoznam jej členov a okrem toho účtovnú a účtovnú závierku.

Predstavenstvu HOA je ďalej zverená zodpovednosť za zvolanie a usporiadanie valného zhromaždenia členov partnerstva. V tejto súvislosti by sa pri kancelárskej práci HOA mali vypracovať a používať tieto dokumenty:

* oznámenie o konaní valného zhromaždenia členov HOA

* vzor písomného rozhodnutia člena HOA (alebo vlastníka priestorov v dome) o otázkach, o ktorých sa hlasuje

* formy zápisníc zo zasadnutí predstavenstva

* formuláre zápisnice z valného zhromaždenia.

Predstavenstvo HOA môže byť poverené vykonávaním ďalších povinností vyplývajúcich zo stanov HOA, napríklad tých, ktoré sú uvedené v čl. 138 LCD:

* zabezpečiť riadny hygienicko-technický stav spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome

* zabezpečiť, aby si všetci vlastníci priestorov v bytovom dome plnili svoje povinnosti pri údržbe a opravách spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome v súlade s ich podielmi na spoločnom vlastníctve tejto nehnuteľnosti

* dbať na dodržiavanie práv a oprávnených záujmov vlastníkov priestorov v bytovom dome pri stanovení podmienok a postupu pri vlastníctve, užívaní a nakladaní so spoločnou vecou

1. Riadenie činnosti spoločenstva vlastníkov bytov vykonáva rada spoločenstva. Rada spoločenstva vlastníkov bytov má právo rozhodovať o všetkých otázkach činnosti spoločenstva s výnimkou otázok patriacich do výlučnej pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome a do pôsobnosti valného zhromaždenia. členov spoločenstva vlastníkov bytov.

2. Predsedníctvo spoločenstva vlastníkov bytov volí spomedzi členov spoločenstva valné zhromaždenie členov spoločenstva na obdobie ustanovené stanovami spoločenstva, najviac však na dva roky.

3. Predstavenstvo spoločenstva vlastníkov bytov volí spomedzi svojich členov predsedu spoločenstva, ak voľba predsedu spoločenstva nie je stanovou spoločenstva v pôsobnosti valného zhromaždenia členov spoločenstva.

3.1. Členom predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov nemôže byť osoba, s ktorou spoločenstvo uzatvorilo zmluvu o správe bytového domu, ani osoba zastávajúca funkciu v riadiacich orgánoch organizácie, s ktorou spoločenstvo uzavrelo do uvedenej zmluvy, ako aj člen revíznej komisie (revízor) združenia. Člen predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov nemôže spájať svoju činnosť v predstavenstve spoločenstva s prácou v spoločenstve na základe pracovnej zmluvy, ako aj poverovať, zverovať alebo inak poverovať inú osobu výkonom svojej funkcie. člen predstavenstva partnerstva.

4. Predstavenstvo spoločenstva vlastníkov bytov je výkonným orgánom spoločenstva, ktorý sa zodpovedá valnému zhromaždeniu členov spoločenstva.

5. Zasadnutie rady spoločenstva vlastníkov bytov zvoláva predseda v lehotách ustanovených stanovami spoločenstva.

6. Rada spoločenstva vlastníkov bytov je spôsobilá rozhodovať, ak je na zasadnutí rady spoločenstva prítomných aspoň päťdesiat percent. celkový početčlenov predstavenstva partnerstva. Rozhodnutia predstavenstva sa prijímajú nadpolovičnou väčšinou hlasov z celkového počtu hlasov členov predstavenstva prítomných na zasadnutí, ak väčšie číslo hlasy na prijímanie takýchto rozhodnutí nie sú stanovené v charte partnerstva. Rozhodnutia predstavenstva partnerstva sú zdokumentované v zápisnici zo zasadnutia predstavenstva partnerstva a podpísané predsedom predstavenstva partnerstva, tajomníkom zasadnutia rady partnerstva.

Komentár k čl. 147 Zákona o bývaní Ruskej federácie

1. V článku 144 bytového zákonníka Ruskej federácie je ako orgány spoločenstva vlastníkov bytov aj predstavenstvo spoločenstva spolu s valným zhromaždením členov spoločenstva vlastníkov bytov (pozri komentár k tomuto článku ).

Pripomienkovaný článok vymedzuje režim, ciele činnosti, pôsobnosť takého orgánu a postup pri jeho vytváraní.

2. Podľa časti 1 komentovaného článku predstavenstvo partnerstva riadi činnosť partnerstva, čo zahŕňa rozhodovanie o dostatočných veľký kruh otázky súvisiace s operatívnym riadením súčasných aktivít partnerstva.

Rada partnerstva je vyzvaná, aby realizovala vôľu partnerstva ako právnická osoba, vyjadrené v rozhodnutiach valného zhromaždenia, pri vedení bežných záležitostí spoločenstva (pri organizovaní správy domu, vykonávaní obchodov a pod.), t.j. musí zabezpečiť organizáciu vykonávania takýchto rozhodnutí. Preto časť 4 komentovaného článku definuje predstavenstvo partnerstva ako výkonný orgán partnerstva, ktorý sa zodpovedá najvyššiemu orgánu partnerstva.

3. 1. časť komentovaného článku ustanovuje všeobecné pravidlo, ktorý sa týka pôsobnosti predstavenstva partnerstva a v súlade s ktorým má predstavenstvo takzvanú zostatkovú kompetenciu, t.j. môže riešiť len tie otázky riadenia bežnej činnosti spoločenstva, ktoré nie sú vo výlučnej pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome alebo pôsobnosti valného zhromaždenia členov spoločenstva.

Otázky v pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome sú vymenované v 2. časti čl. 44 bytového zákonníka Ruskej federácie, valné zhromaždenie členov spoločenstva vlastníkov bytov - v časti 2 čl. 145 Kódexu bývania Ruskej federácie (okrem toho sú ďalšie samostatné právomoci týchto orgánov ustanovené inými normami Kódexu bývania Ruskej federácie, napríklad články 45, 135, 136, 140, 141 a napr. valné zhromaždenie členov spoločenskej spoločnosti ich môže ustanoviť aj zakladateľská listina) (pozri .komentár k týmto článkom).

Na jednej strane pravidlo o zostatkovej kompetencii nevyvoláva pochybnosti o jeho platnosti (nie je možné zabezpečiť všetky otázky právomocí predstavenstva partnerstva v bytovom zákonníku alebo v stanovách partnerstva), na strane druhej v praxi môžu nastať problémy spojené s určovaním obsahu zostatkovej kompetencie vo vzťahu ku konkrétnym situáciám (zabezpečenie činnosti rady v rámci jej pôsobnosti). V tejto časti čl. 148 Kódexu bývania RF, ktorý obsahuje otázky súvisiace s povinnosťami predstavenstva partnerstva (t. j. v podstate súvisiacimi s jeho právomocami (pozri komentár k uvedenému článku)), nám umožňuje čiastočne špecifikovať obsah zvyškovej kompetencie. Preto, berúc do úvahy vyššie uvedené a obsah vyššie uvedených článkov RF LC, je možné identifikovať niektoré z najviac dôležité otázky, ktoré tvoria kompetenciu predstavenstva partnerstva. Do kompetencie správnej rady partnerstva patria najmä tieto otázky:

1) vykonávanie všetkých rozhodnutí valného zhromaždenia členov partnerstva vo všeobecnosti;

2) operatívne riadenie súčasných aktivít partnerstva;

3) zostavovanie odhadov príjmov a výdavkov a správ partnerstva a ich predloženie na schválenie valnému zhromaždeniu jeho členov;

4) nakladanie s hmotným a nehmotným majetkom partnerstva v rozsahu potrebnom na zabezpečenie jeho bežnej činnosti av súlade so schváleným odhadom;

5) organizačné a technické zabezpečenie činnosti valného zhromaždenia členov partnerstva vrátane zvolávania tohto zhromaždenia a organizácie jeho konania;

6) organizovanie účtovníctva a reportingu partnerstva, príprava ročného plánu, rozpočtu, výročná správa a ich predloženie na schválenie valnému zhromaždeniu členov spoločenstva;

7) zabezpečenie vedenia záznamov o partnerstve a udržiavanie jeho archívu;

8) organizovanie ochrany majetku spoločnosti a spoločného majetku v bytovom dome;

9) organizovanie výstavby, opráv a údržby spoločného majetku v bytovom dome v súlade s rozhodnutiami prijatými valným zhromaždením členov spoločenstva;

10) najímanie osôb do partnerstva pracovné zmluvy, ich prepustenie, povýšenie a uvalenie pokút na nich, vedenie záznamov o zamestnancoch partnerstva;

11) kontrola včasného platenia povinných platieb a príspevkov členmi partnerstva;

12) vykonávanie transakcií v mene partnerstva v súvislosti so správou bytového domu;

13) vedenie zoznamov členov partnerstva;

14) zabezpečenie súladu partnerstva s právnymi predpismi Ruskej federácie a požiadavkami charty partnerstva;

15) zastupovanie záujmov partnerstva na súde, vládne agentúry, orgány miestna vláda, verejné a iné organizácie;

16) posudzovanie žiadostí členov partnerstva;

17) príprava zmien a dodatkov k zakladateľskej listine s prihliadnutím na rozhodnutie prijaté valným zhromaždením členov partnerstva.

4. Predstavenstvo spoločenstva vlastníkov bytov je kolegiálnym riadiacim orgánom spoločenstva.

Podľa 2. časti komentovaného článku tento orgán volí valné zhromaždenie členov spoločenstva spomedzi svojich členov. To znamená, že členom predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov môže byť len vlastník priestorov v bytovom dome, v ktorom je takéto spoločenstvo vytvorené. Ak je vlastníkom priestorov právnická osoba, tak jej oprávnený zástupca má právo byť zvolený do predstavenstva spoločenstva. Zároveň sa voľba členov rady ods. 3, časť 2, čl. 145 bytového poriadku RF je priamo v kompetencii valného zhromaždenia členov partnerstva. V súlade s tým, berúc do úvahy časť 4 čl. 146 Kódexu bývania Ruskej federácie, ktorý stanovuje prijatie rozhodnutia o tejto otázke valným zhromaždením členov partnerstva jednoduchou väčšinou hlasov, kandidátov, za ktorých členovia partnerstva hlasovali a ktorí sú držiteľmi za zvolených do predstavenstva sa považuje väčšina hlasov z celkového počtu hlasov členov spoločenstva prítomných na valnom zhromaždení, prípadne ich zástupcov.

5. Bytový zákonník Ruskej federácie nestanovuje požiadavky na počet členov predstavenstva partnerstva, a preto môžeme konštatovať, že o otázke konkrétneho počtu členov predstavenstva môže rozhodnúť valné zhromaždenie členov predstavenstva. partnerstvo podľa vlastného uváženia. Zároveň je úplne zrejmé, že predstavenstvo spoločenstva musí pozostávať minimálne z troch osôb, keďže časť 3 komentovaného článku stanovuje požiadavku, aby si rada volila predsedu predstavenstva spomedzi svojich členov a časť 6 komentovaného článku je ustanovená požiadavka na kompetentnosť zasadnutia rady. S prihliadnutím na zložitosť štatutárnych cieľov a cieľov, ktoré sa majú riešiť, však majú členovia partnerstva právo zriadiť inú veľkosť kolektívneho riadiaceho orgánu, napríklad päť, sedem alebo viac osôb.
———————————
V každom konkrétnu situáciučlenovia partnerstva môžu podľa vlastného uváženia uplatniť rôzne prístupy pri určovaní kvantitatívneho zloženia predstavenstva partnerstva. Napríklad jeden člen partnerstva, ktorý vlastní priestory v takomto vchode, môže byť zvolený za člena predstavenstva partnerstva z každého vchodu domu a potom sa počet členov predstavenstva bude rovnať počtu vchodov v dome. dom.

6. Hranice výkonu práv a povinností člena predstavenstva sú určené cieľmi fungovania rady a jej kompetenciou. Zároveň na základe bodu 3 čl. 53 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musia členovia predstavenstva konať v záujme partnerstva, uplatňovať svoje práva a plniť svoje povinnosti v dobrej viere a primerane. Vo všeobecnosti úspešnosť činnosti predstavenstva partnerstva do značnej miery závisí od iniciatívy a kompetencie osôb zvolených do jeho zloženia.

RF LC zároveň neupravuje otázky súvisiace s postupom pri vymenúvaní kandidátov na členov rady partnerstva a neobsahuje pokyny týkajúce sa požiadaviek na kandidátov uchádzajúcich sa o členstvo v rade partnerstva. Výnimkou sú zákazy uvedené v časti 3.1 komentovaného článku týkajúce sa spájania niektorých iných povinností v partnerstve členom predstavenstva, ako aj delegovania výkonu funkcie člena predstavenstva. svoje povinnosti voči iným osobám. Zdá sa, že by mali byť vypracované špecifické požiadavky na kandidátov do správnej rady a jasne uvedené v charte partnerstva.

7. V časti 2 komentovaného článku sa ustanovuje požiadavka, podľa ktorej sa členovia rady volia na obdobie najviac dvoch rokov. To predpokladá potrebu, aby sa valné zhromaždenie členov spoločenstva zaoberalo otázkou znovuzvolenia predstavenstva spoločenstva aspoň každé dva roky. Zákonník bývania Ruskej federácie zároveň nevylučuje situáciu, keď ten istý člen partnerstva môže byť opätovne zvolený do predstavenstva partnerstva na nové obdobie.

8. Pozoruhodná je skutočnosť, že Kódex bývania Ruskej federácie nerieši otázky týkajúce sa možnosti predčasného ukončenia právomocí členov predstavenstva, napríklad rozhodnutím valného zhromaždenia členov partnerstva. Vzhľadom na to, že v súlade s časťou 3 čl. 145 Kódexu bývania Ruskej federácie môže byť chartou partnerstva ustanovená dodatočná právomoc valného zhromaždenia členov partnerstva; tieto otázky môžu byť vyriešené v tejto charte.
———————————
V charte partnerstva môže byť ustanovené najmä právo skupiny členov partnerstva v určitom kvantitatívnom zložení vzniesť pred valným zhromaždením členov partnerstva otázku predčasného znovuzvolenia jednotlivých alebo všetkých členov partnerstva. predstavenstvo partnerstva. V tomto prípade môžu na nastolenie problému predčasného ukončenia právomocí členov predstavenstva slúžiť napríklad tieto dôvody: finančné zneužívanie alebo porušovanie práv členov predstavenstva partnerstva; straty spôsobené partnerstvu konaním (nečinnosťou) členov predstavenstva partnerstva; nesprávne plnenie práv a povinností členov predstavenstva spoločenstva ustanovených platnou právnou úpravou a zakladateľskou listinou, v dôsledku čoho nastali nepriaznivé dôsledky pre spoločenstvo. Takáto úprava v stanovách vyššie uvedených otázok poskytne členom partnerstva záruku, že nie je možné rozhodnúť o predčasnom ukončení právomocí členov predstavenstva partnerstva z náhodných dôvodov podľa vplyv krátkodobých citových predstáv, bez komplexného, ​​dôkladného a hĺbkového štúdia všetkých okolností a pod. Treba mať na pamäti, že pôsobnosť člena predstavenstva môže zaniknúť aj z iných zrejmých dôvodov, napríklad smrťou, vlastnej iniciatívy(s predložením príslušnej žiadosti).

9. Dispozitívne pravidlo 3. časti komentovaného článku upravuje voľbu predsedu spoločenstva spomedzi svojich členov predstavenstvom spoločenstva, ak zakladateľská listina neurčuje voľbu predsedu spoločenstva. predstavenstvo spoločenstva valným zhromaždením členov spoločenstva. Vzhľadom na veľký význam funkcie „predsedu predstavenstva partnerstva“ v činnosti partnerstva sa zdá, že jeho charta priraďuje otázku voľby predsedu predstavenstva partnerstva do kompetencie valného zhromaždenia jeho členov. byť vhodnejšou možnosťou, pretože umožňuje všetkým členom partnerstva vyjadriť svoj postoj ku kandidátovi na túto pozíciu.

Je potrebné poznamenať, že zákonodarca sa pri prijímaní Kódexu bývania Ruskej federácie mohol dopustiť právnej a technickej chyby, pokiaľ ide o určenie postavenia osoby zvolenej predstavenstvom, pretože kódex nielenže neurčuje postavenie , právny stav tejto osoby ako predsedu spoločenstva, ale vo svojich ostatných ustanoveniach ho neuvádza. Kódex bývania RF zároveň pracuje s pojmom „predseda predstavenstva partnerstva“ a určuje postavenie a právne postavenie osoby zvolenej za predsedu predstavenstva partnerstva (pozri odseky 9, 10, časť 2, článok 145, časť 5, článok 146, článok 149 zákonníka o bývaní). Preto môžeme konštatovať, že v tomto prípade hovoríme o o voľbe predsedu predstavenstva z radov svojich členov predstavenstva. Zároveň je celkom zrejmé, že predstavenstvo partnerstva po dokončení formovania svojho zloženia musí na svojich prvých zasadnutiach zvoliť predsedu spomedzi svojich členov, ak stanovy, ako je uvedené vyššie, neustanovujú „ priame“ voľby predsedu predstavenstva.

Treba tiež poznamenať, že časť 5 čl. 146 Kódexu bývania Ruskej federácie spolu s predsedom predstavenstva partnerstva existuje aj osoba, ktorá je podpredsedom predstavenstva partnerstva. Komentovaný kódex zároveň neurčuje postup pri voľbe alebo menovaní takejto osoby. Zdá sa že táto osoba musí byť volený predstavenstvom rovnakým spôsobom ako predseda predstavenstva spoločenstva. Zároveň musí byť táto otázka definitívne vyriešená v zakladateľskej listine alebo v interných dokumentoch spoločenstva, schválenom valným zhromaždením členov spoločenstva.

10. Za účelom obmedzenia možností zneužitia v súvislosti s obsadzovaním funkcie v rade v časti 3.1 komentovaného článku sú ustanovené zákazy pre osoby zvolené alebo zvolené do rady:

- na kombináciu s činnosťou správy bytového domu na základe zmluvy o výkone správy uzatvorenej spoločenskou spoločnosťou;

— obsadiť pozíciu v „riadiacich“ orgánoch riadiacej organizácie;

— kombinovať činnosti ako člen revíznej komisie partnerstva alebo ako audítor partnerstva;

- pracovať na čiastočný úväzok v partnerstve na inej pozícii na základe pracovnej zmluvy.

Členom predstavenstva sa zároveň akýmkoľvek spôsobom zakazuje poverovať výkonom funkcie iné osoby, čo predpokladá výlučne osobnú povahu výkonu funkcie člena predstavenstva, vrátane zákazu výkonu funkcie člena predstavenstva. o hlasovaní za člena rady inou osobou, ktorej oprávnenie je založené na plnomocenstve, ktoré mu udelil člen rady.

K ustanovenému zákazu práce členov predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov na čiastočný úväzok v spoločenstve na iných pozíciách je potrebné uviesť, že peňažná odmena ( mzdy) môžu členovia predstavenstva a predseda predstavenstva poberať za výkon funkcie v týchto funkciách len vtedy, ak zodpovedajúcu odmenu ustanovujú interné dokumenty partnerstva.

11. Zasadnutia rady partnerstva sa konajú podľa časti 5 a 6 komentovaného článku.

Predovšetkým podľa 5. časti komentovaného článku zasadnutia predstavenstva zvoláva predseda predstavenstva v lehotách ustanovených zakladateľskou listinou. V tomto prípade môže charta partnerstva ustanoviť, že sa konajú pravidelné zasadnutia rady podľa harmonogramu schváleného správnou radou.

Podľa 6. časti komentovaného článku sa zasadnutie predstavenstva považuje za platné, ak je prítomných aspoň 50 % z celkového počtu členov predstavenstva. Inými slovami, predstavenstvo partnerstva ako kolektívny riadiaci orgán partnerstva je kompetentné rozhodovať len vtedy, ak je v čase začiatku jeho zasadnutia taký počet členov predstavenstva partnerstva. prítomný, ktorý zabezpečuje splnenie špecifikovanej požiadavky na kompetentnosť zasadnutia predstavenstva partnerstva. V opačnom prípade rozhodnutia rady partnerstva nebudú mať právnu silu. Autor: všeobecné pravidlo rozhodnutia predstavenstva sa prijímajú nadpolovičnou väčšinou hlasov z celkového počtu hlasov členov predstavenstva prítomných na zasadnutí predstavenstva. Zároveň je ustanovené, že partnerstvo má právo vymedziť vo svojej stanove okruh otázok, na rozhodnutia ktorých je potrebný väčší počet hlasov členov predstavenstva, ako je stanovená jednoduchá väčšina hlasov (takéto rozhodnutia prijíma kvalifikovanou väčšinou).

Rozhodnutia predstavenstva partnerstva sú zdokumentované v zápisnici zo zasadnutia predstavenstva partnerstva a podpísané predsedom predstavenstva partnerstva, tajomníkom zasadnutia rady partnerstva.

12. V súlade s 3. časťou čl. 145 Kódexu bývania Ruskej federácie môže byť chartou partnerstva ustanovená dodatočná právomoc valného zhromaždenia členov partnerstva. Zároveň podľa odseku 2 čl. 52 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, zakladajúce dokumenty právnickej osoby určujú postup riadenia činností právnickej osoby. Preto otázky týkajúce sa postupu konania zasadnutí predstavenstva partnerstva a prijímania rozhodnutí ním (vrátane tých, ktoré sa týkajú postupu tvorby programu zasadnutia predstavenstva partnerstva, jeho schvaľovania, určovania počet hlasov prislúchajúcich každému členovi predstavenstva, postup a forma hlasovania pri rozhodovaní predstavenstva (väčšina alebo kvalifikovaná väčšina hlasov; verejné alebo tajné hlasovanie), požiadavky na vyhotovenie zápisníc zo zasadnutí predstavenstva a ich uchovávanie , postup pri oboznamovaní ostatných členov spoločenstva s obsahom rozhodnutí predstavenstva, požiadavkami na prípustnosť alebo neprípustnosť účasti na rokovaní predstavenstva spoločenstva zástupcu člena predstavenstva a hlasovaním takéhoto zástupcu ), môže rozhodnúť buď v súlade so zakladateľskou listinou, alebo valné zhromaždenie členov spoločenstva (za predpokladu, že to pripúšťa stanova spoločenstva) schválením príslušných interných dokumentov spoločenstva.
———————————
Zároveň vo výnimočnej situácii, pri absencii pokynov v menovaných dokumentoch o postupe hlasovania na zasadnutiach predstavenstva partnerstva, je možné povoliť možnosť rozhodovania spôsobom stanoveným priamo členmi. predstavenstva partnerstva na samotnom zasadnutí predstavenstva.

Rozhodnutia predstavenstva spoločenstva možno prijímať jednoduchou väčšinou hlasov prítomných členov predstavenstva spoločenstva hlasovaním podľa mien alebo zdvihnutím ruky. Zdá sa, že člen predstavenstva partnerstva v prípade nesúhlasu s rozhodnutím predstavenstva by mal mať právo zaznamenať svoj nesúhlasný názor do zápisnice zo zasadnutia predstavenstva a dať ho na vedomie generálnemu riaditeľovi. zhromaždenie členov spoločenstva spôsobom ustanoveným zakladateľskou listinou. Zároveň je úplne samozrejmé, že na zasadnutí predstavenstva pri rozhodovaní o bodoch programu musí mať každý člen predstavenstva spoločenstva jeden hlas (v tomto prípade ide o situáciu, keď počet hlasov prislúchajúcich k riešeniu bodu programu je v súlade so zákonom). na člena predstavenstva spoločenstva sa určí na základe počtu hlasov, ktoré mu prislúchajú nakoľko vlastníkom sú neprijateľné priestory v bytovom dome alebo ako člen spoločenstva, resp. na valnom zhromaždení vlastníkov priestorov resp. valné zhromaždenie členov partnerstva).

Okrem toho sa zasadnutie predstavenstva musí konať s povinnou zápisnicou. Zápisnicu zo zasadnutia predstavenstva partnerstva možno uchovávať v akejkoľvek forme. Zdá sa, že by mala obsahovať informácie, ktoré poskytnú odpovede na hlavné otázky týkajúce sa otázok diskutovaných na stretnutí, ako aj informácie o postupe hlasovania. V tomto prípade, s prihliadnutím na ustanovenia časti 6 komentovaného článku, musí zápisnica odrážať rozhodnutia prijaté na zasadnutí predstavenstva partnerstva. Za obsah protokolu zodpovedá predseda predstavenstva spoločenstva alebo jeho zástupca, ktorý protokol podpisuje.

Oboznámenie ostatných členov partnerstva s obsahom rozhodnutí predstavenstva je možné dosiahnuť tak, že im poskytneme prístup k zápisniciam zo zasadnutí predstavenstva partnerstva. V tomto prípade miesto uloženia zápisníc zo zasadnutí predstavenstva, obdobne ako pri určení miesta uloženia zápisníc z valných zhromaždení vlastníkov priestorov v bytovom dome, možno určiť rozhodnutím valného zhromaždenia členov OZ. partnerstvo alebo chartu partnerstva.

Okrem toho môže charta partnerstva ustanoviť právo ktoréhokoľvek člena partnerstva slobodne sa zúčastňovať na zasadnutiach rady partnerstva.

Účasť na zasadnutí predstavenstva partnerstva ako kolektívneho orgánu je osobným právom jeho člena, preto sa zdá, že prevod tohto práva na iné subjekty vrátane ostatných členov predstavenstva partnerstva by nemal byť umožnený.

Aby dom mohli vlastníci priestorov spravovať profesionálne, je potrebné pristupovať k výberu členov predstavenstva na valnom zhromaždení nie formálne, ale jasne pochopiť ich úlohu pri správe bytového domu. Na tento účel je potrebné vypracovať a na valnom zhromaždení schváliť Predpisy o predstavenstve HOA, ktoré ho pomôžu kompetentnejšie využívať. ľudské zdroje. Do rady HOA vyberajte aktívnych a proaktívnych ľudí, najlepšie špecialistov, ktorí poznajú pravidlá prevádzky a údržby budov.

Predstavenstvo spoločenstva má právo rozhodovať o všetkých otázkach činnosti spoločenstva s výnimkou otázok spadajúcich do výlučnej pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov bytového domu, členov spoločenstva (čl. 1). , článok 147 zákonníka o bývaní Ruskej federácie)

Predstavenstvo je výkonným orgánom spoločenstva, zodpovedá valnému zhromaždeniu členov spoločenstva vlastníkov bytov. Predstavenstvo spoločenstva vlastníkov bytov sa volí spomedzi členov spoločenstva na valnom zhromaždení členov HOA. Počet členov rady určuje valné zhromaždenie členov HOA. Ak je počet členov spoločenstva malý (napríklad do dvadsať vlastníkov), potom predstavenstvo nemôže byť zvolené, jeho funkciu bude vykonávať valné zhromaždenie spoločenstva. Taktiež volí predsedu predstavenstva partnerstva.

Členovia partnerstva delegujú na predstavenstvo svoje právo vypracovať politiku pre správu a údržbu majetku v spoločnom vlastníctve, pričom valnému zhromaždeniu zostáva právo rozhodovať o strategických otázkach činnosti partnerstva. Predstavenstvo partnerstva preberá bremeno každodennej práce na riadení HOA. Vykonáva každodennú operatívnu prácu partnerstva, spravuje jeho majetok a finančné prostriedky. Členovia predstavenstva sú povinní konať v záujme väčšiny vlastníkov a zodpovedajú im za svoje konanie a rozhodnutia.

Načasovanie a postup zvolávania zasadnutí rady HOA musia byť stanovené v charte partnerstva. Právomoc zvolávať radu má jej predseda.

Doložka 6 článku 145 Kódexu bývania Ruskej federácie ustanovila kvórum na uznanie zasadnutia predstavenstva za kompetentné. Toto kvórum tvorí viac ako polovica členov rady.

Členovia rady HOA sú volení na obdobie dvoch rokov. Kandidátov na voľby do predstavenstva môže navrhnúť ktorýkoľvek vlastník alebo člen družstva najmenej 10 dní pred konaním valného zhromaždenia. Zoznam kandidátov do rady sa predkladá ako návrh 10 dní pred rokovaním v materiáloch, ktoré rada pripraví na ohlasovaciu a volebnú schôdzu.

Pomerne často sa kladú otázky, ako je táto: „Môžu byť do rady HOA zvolení obyvatelia, ktorí nie sú vlastníkmi priestorov, ale sú ich príbuznými? Nie, nemôžu. Bez toho, aby ste boli vlastníkom, nemôžete byť členom partnerstva, a preto nemôžete byť zvolený do predstavenstva HOA.

Zástupcovia z každého vchodu môžu byť zvolení za členov predstavenstva partnerstva (jedna osoba z každého vchodu) a potom sa počet členov predstavenstva bude rovnať počtu vchodov v dome. Ak má dom nebytové priestory vo vlastníctve právnych a jednotlivcov, potom zástupcovia tejto kategórie nebytových priestorov môže byť zvolený aj do správnej rady.

Postup pri voľbe členov rady určuje zakladateľská listina, ktorá určuje aj lehotu a postup ukončenia činnosti členov rady. Pri vytváraní predstavenstva je potrebné, aby valné zhromaždenie spoločenstva získalo súhlas kandidátov na členov predstavenstva spoločenstva. Hlasovanie by sa malo vykonávať osobne a nie podľa zoznamu, ako sa to často stáva. Predsedníctvo na svojom prvom zasadnutí (najneskôr do 10 dní od konania valného zhromaždenia) volí zo svojich členov predsedu predstavenstva HOA.

Valné zhromaždenie členov spoločenstva môže určiť výšku peňažnej odmeny pre členov predstavenstva, keďže všetci sme v trhových vzťahoch a každá práca musí byť zaplatená. O tom však môžu rozhodnúť len samotní vlastníci, ktorí chápu, že dodatočné platby zvýšia ich platby.

Valné zhromaždenie členov HOA má kedykoľvek právo ukončiť činnosť ktoréhokoľvek člena rady alebo celej rady a zvoliť novú radu. A to musí byť stanovené v charte partnerstva. Počet členov predstavenstva je možné určiť v listine HOA a mal by závisieť od počtu členov partnerstva v bytovom dome. V prípade predčasného odchodu všetkých členov predstavenstva do dôchodku volí valné zhromaždenie členov HOA znovu celé predstavenstvo na nové funkčné obdobie.

V prípade predčasného odchodu člena (členov) predstavenstva do dôchodku musí byť otázka doplňujúcich volieb do predstavenstva HOA predložená valnému zhromaždeniu členov partnerstva. Člen rady po zvolení (alebo dočasne vymenovaný predstavenstvom, ak do ohlasovacieho a volebného zasadnutia zostáva málo času), zostáva vo funkcii až do uplynutia funkčného obdobia člena rady, ktorého nahradil.

Spoločenstvo vlastníkov bytov je podľa legislatívneho zákona neziskové spoločenstvo, ktorého členmi sú vlastníci bytov v dome vytvorenom za účelom správy daného domu, a to organizovanie prevádzky všetkých komunikačných sietí bytového súboru. a udržiavať ho v prijateľnom stave.

Hlavný účel stvorenia takejto spoločnosti je, že obyvatelia môžu samostatne hospodáriť v hotovosti, zaplatil za inžinierske siete a údržbu bytov.

Po postavení domu a jeho uvedení do prevádzky si vlastníci bytov môžu spoločne vybrať jeden z nich tri možnosti, ktoré sú určené legislatívnym rámcom:

1. Správa budovy samotnými majiteľmi domov.
2. Vykonávanie riadiacich funkcií HOA alebo bytového družstva.
3. Riadenie vykonáva špecializovaná správcovská spoločnosť.

Rozhodnutie vybrať si jednu z HOA formy vlády prijaté na schôdzi všetkých vlastníkov bytového priestoru v konkrétnom dome.

Najvyšším orgánom partnerstva je predstavenstvo. Jeho právomoci, funkcie a zodpovednosti sú uvedené v stanovách. Zákon tiež určuje termíny konania schôdzí. Každé stretnutie je zaznamenané v osobitnom protokole, ktorý na konci stretnutia podpisuje každý účastník.

Postup pri voľbe rady HOA

Voľba riadiaceho orgánu sa koná na valnom zhromaždení vlastníkov bytov z radov tých občanov, ktorí sú členmi spoločenstva. Kandidáti sú vyhlásení za desať dní pred stretnutím. Voľby rady HOA sa považujú za platné len vtedy viac ako 50% hlasovali za konkrétneho kandidáta.

Trvanie tejto pozície je však predpísané v charte HOA nemôže presiahnuť dva roky. Každé dva roky sa konajú opakované voľby do výkonného orgánu a do tejto funkcie môžu byť opätovne zvolení členovia predchádzajúcej rady HOA.

Kto nemôže byť členom rady HOA?

Predseda predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov

Vedúci partnerstva alebo predseda je volený členmi rady a je osobou zodpovednou za všetky úkony, ktoré vykonáva rada HOA a samotná organizácia ako celok. Počíta sa aj funkčné obdobie predsedu dva roky. Ide o platenú pozíciu.

Práva a povinnosti manažéra sú vyjadrené takto:

1. Predseda má právo konať v mene HOA bez dôverného dokumentu.
2. Riaditeľ spoločnosti môže podpisovať platobné a finančné dokumenty, ako aj vykonávať rôzne transakcie v súlade so stanovami spoločnosti.
3. Predseda je povinný vypracovať a predstaviť rôzne projekty všetkým účastníkom organizácie.
4. Manažér určuje výšku odmeňovania zamestnancov.

Zodpovednosti rady HOA

IN Články 138 a 148 Kódexu bývania RF sú predpísané, ktoré sú nasledovné:

1. Dodržiavanie všetkých legislatívnych noriem a ustanovení uvedených v stanovách organizácie.
2. Najímanie a prepúšťanie pracovníkov na vykonávanie špecifických domácich prác.
3. Sledovanie príjmu povinných platieb a príspevkov do pokladne HOA.
4. Vykonávanie administratívnych a účtovných funkcií partnerstva.
5. Uzatváranie rôznych dohôd, ako aj vypracovanie odhadov a správ.
6. Zabezpečenie riadneho sanitárneho, hygienického a technického stavu domu a celého majetku.
7. Ochrana vlastníckych práv a záujmov vlastníkov bytových priestorov v tejto budove.

zasadnutie správnej rady HOA

Najpopulárnejšie otázky a odpovede týkajúce sa reorganizácie, likvidácie a združenia vlastníkov HOA

otázka: Dobrý deň, volám sa Oľga a bývam vo výškovej budove, ktorej obyvatelia si zvolili spôsob správy domu - združenie obyvateľov. Nedávno sa predseda predstavenstva a členovia predstavenstva HOA rozhodli zveľadiť náš dvor a uzavreli zmluvu so stavebnou firmou, ktorá bude územie rozvíjať a upraví tam detské ihrisko. Nie som proti tomu, aby som to urobil, ale recenzie na to stavebná firma mimoriadne negatívne. Povedzte mi, mala rada HOA právo urobiť takéto rozhodnutie sama, bez toho, aby ho predložila valnému zhromaždeniu obyvateľov?

odpoveď: Dobrý deň Oľga, podľa čl. 148 Zákonníka bývania Ruskej federácie, členovia predstavenstva HOA spolu s predsedom môžu robiť takéto rozhodnutia a uzatvárať dohody, pretože nie sú v rozpore s ustanoveniami charty. Preto je táto dohoda právne záväzná a bude to dosť ťažké. Iná vec je, ak máte informácie o zaznamenávaní podvodných konaní zo strany stavebnej firmy. V takom prípade by ste sa mali obrátiť na predstavenstvo a informovať jeho členov o aktuálnej situácii.

Záver

V dôsledku toho možno vyvodiť niekoľko záverov:

1. HOA je jednou z foriem správy viacpodlažného bytového domu. Členmi združenia sú obyvatelia tohto domu, ktorí sú v zákonnom vlastníctve bytov.
2. Riadiacim orgánom partnerstva je predstavenstvo na čele s predseda.
3. Organizácia je vytvorená na účely vykonávania určitých funkcií a riešenia problémov zameraných na organizáciu plného fungovania bytového domu.
4. Riadiaca skupina sa volí na valnom zhromaždení obyvateľov hlasovaním a predsedu volia členovia rady.
5. Obdobia platnosti právomoci manažmentu by nemali presiahnuť dva roky. Na konci tohto obdobia je predstavenstvo opätovne zvolené.
6. Ak sa chcete stať členom združenia, musíte vlastniť dom na základe vlastníckeho práva a byť plnoletý.
7. Všetky hlavné problémy sú vyriešené na valné zhromaždenia a zasadnutia správnej rady.
8. Výsledky a výstupy zo zasadnutí rady sú zdokumentované v zápisniciach rady HOA, certifikované a uchovávané, kým organizácia existuje.