Če ni izpolnjen, lahko prebivalci skupaj zavrnejo storitve ene organizacije v korist druge. Ugotovimo, kako je to mogoče in ali je smiselno spremeniti družba za upravljanje Stanovanjske in komunalne storitve v stanovanjski stanovanjski stavbi v drugo, za udobje, razdelitev postopka na več stopenj.

Ugotavljamo, ali obstajajo razlogi

Prvi korak, ki ga je treba storiti, je analiza razlogov, ki dajejo pravico do spremembe družbe za upravljanje. Pogodba, sklenjena med organizacijo in lastniki, jasno določa obveznosti. Če se vsaj nekatere od njih ne upoštevajo ali so dela opravljena prepozno ali izrazito slabo, imajo stanovalci pravico vložiti zahtevek in izbrati drugo podjetje. Razlogi so lahko:

• Konec obdobja, v katerem se mora izvršitelj ukvarjati z upravljanjem.
• Neopravljanje zahtevanega dela ali zagotavljanje katere koli storitve.
• Neupoštevanje zahtev lastnikov glede popravil ali izvajanja obnovitvenih del v nasprotju z roki.
• Nepravilno izpolnjevanje obveznosti.

Lastniki stanovanj lahko odpovejo pogodbo brez sodelovanja druge stranke, če katera koli pogodbena klavzula ni v skladu s kazenskim zakonikom. Vendar je treba opozoriti, da je pogodba sklenjena za obdobje od 1 do 5 let. V 12 mesecih po sklenitvi je odpoved na pobudo stanovalcev nemogoča, saj je to obdobje dano podjetju za vzpostavitev dela.

Prejmemo potrebne dokumente

Pred spremembo kodeksa upravljanja hiše je treba zbrati skupino lastnikov, ki bo podala takšno pobudo. Vanj lahko vstopi vsak, ki je lastnik enega ali več stanovanj. Po zakonu lahko ustanovljena skupnost zahteva revizijo pogodbe in drugih uradnih dokumentov v zvezi s stanovanjsko nepremičnino. V roke se morate prijeti:

• potrdila o pregledu komunikacijskih sistemov stavbe v zadnjih 2 letih;
• dogovor z družbo za upravljanje;
• potrdilo o opravljenem delu in storitvah v zadnjih 12 mesecih.

Če organizacija nima ničesar od zgoraj navedenega, je v skladu s stanovanjskim zakonikom Ruske federacije dolžna obnoviti potrebne dokumente na lastne stroške.
Po preučitvi dokumentov lahko začnete postopek za spremembo družbe za upravljanje. Običajno prejšnja organizacija s tem ne pristane prostovoljno, zato boste morali ukrepati neodvisno.

Kako obvestiti prebivalce o potrebi po postopku

Pred menjavo družbe za upravljanje večstanovanjska stavba ali novogradnje, je treba izvesti zbor stanovalcev. Če želite to narediti, je treba vse vnaprej obvestiti o načrtovanem dogodku. Da bi se ta postopek izvedel brez kršitve Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, morajo vsi lastniki najpozneje 10 dni pred sestankom že vedeti za načrtovano sejo. Zato je treba obvestilo poslati na naslov. To lahko storite s pošiljanjem priporočenih pisem ali vročitvijo obvestila proti podpisu. Ne bi škodilo objaviti obvestil na posebnih tablah na vhodu v vhod. Obvestilo mora vsebovati naslednje podatke:

• Dnevni red. Odloča se lahko le o tistih vprašanjih, ki so vključena v odobreni seznam.
• Podatki o pobudniku shoda in članih iniciativne skupine - ime in priimek ter podatki iz osebnega dokumenta.
• Oblika zadrževanja (dogovor o odsotnosti ali srečanje).
• Datum, čas in kraj dogodka. Ali kraj, kjer se sprejemajo glasovnice, in obdobje, v katerem se zbirajo.
• Informacije o načinu obveščanja stanovalcev o kraju in času dogodka.
• Če poteka glasovanje, so glasovnice vključene v obvestilo. Navesti morajo polna imena vseh članov skupine, ki bo štela glasove. Ločeno je treba določiti predsednika in tajnika sestanka.

Če obvestila ne vsebujejo nobenih podatkov s seznama, se lahko seja in odločitve na njej štejejo za nezakonite.

Zahteve za srečanje

Postopek zamenjave družbe za upravljanje večstanovanjske stavbe zahteva, da o tem odločajo lastniki nepremičnin z več kot 50 % glasov. Pomembno je omeniti, da se glasovi ne štejejo glede na število lastnikov stanovanj, temveč glede na kvadraturo stanovanj glede na celotno bivalno površino v stavbi. To pomeni, da morajo prisotni na dogodku imeti več kot polovico vseh kvadratnih metrov, da njihova pobuda ni v nasprotju z zakonom.
Če je ta zahteva izpolnjena, postanejo vsi udeleženci dogodka enakopravni in imajo pravico glasovanja. Če bo za spremembo družbe glasovala več kot polovica skupščin, bodo ostali morali to upoštevati.

Kako izbrati novo družbo za upravljanje

Pobudniki srečanja morajo vnaprej izbrati organizacije, ki jih zanimajo, in preučiti njihove predloge glede seznama storitev, tarif, oblike pogodbe itd. Do datuma zbora stanovalcev naj bi bil že pripravljen dogovor z vsako organizacijo kandidatko.
Lastniki prostorov imajo pravico samostojno določiti seznam del in storitev, ki naj postanejo odgovornosti novega izvajalca. Zagotoviti mora varnost vašega doma in njegovo primernost za bivanje. Zato priporočamo, da za sestavo seznama najamete odvetnika. Nekatere točke morajo biti v dokumentu po zakonu:

• Sestava premoženja, ki spada v oddelek organizacije. To pomeni, da se morajo lastniki odločiti, katere storitve bo družba za upravljanje opravljala in za katera dela bodo poskrbeli sami. Na primer, inženirske komunikacije se lahko prenesejo na upravljanje organizacija upravljanja, in se dogovorite o čiščenju okolice hiše s člani iniciativne skupine ali najemite hišnike brez pomoči družbe za upravljanje.
• Seznam del in storitev, ki jih je treba opraviti v zvezi z nepremičnino iz prejšnjega odstavka. Prav tako je treba navesti vrstni red, v katerem je mogoče spremeniti ta seznam in seznam javne službe, za zagotavljanje katerega mora poskrbeti izbrana organizacija.
• Postopek, po katerem se določi znesek za vzdrževanje stavbe in opravljanje popravil ter znesek plačila za komunalne storitve. V njem mora biti navedeno, kako in kako pogosto so stanovalci dolžni plačevati.
• Značilnosti spremljanja dejavnosti podjetja. V skladu z zakonom mora najmanj enkrat letno podati poročilo o svojem delu v zvezi z obveznostmi iz pogodbe.

Če želite podrobneje preučiti informacije o vseh točkah sporazuma, preberite člen 162 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije na spletnem mestu ConsultantPlus ali drugih podobnih virih.

Protokol odločitve o spremembi družbe za upravljanje v stanovanjski hiši

Dokument, v katerem se bo odražala odločitev lastnikov, je sestavljen v pisni obliki in podpisan s strani naslednjih oseb:

• predsednik sestanka;
• odgovorne osebe za štetje glasov;
• tajnik komisije.

Zakonodaja ne nalaga nobenih posebnih zahtev glede tega, kako bo pisno potrdilo izgledalo. Vendar ne pozabite, da če vprašanje izbire družbe za upravljanje ni bilo vključeno na dnevni red, se lahko v prihodnosti protokol šteje za neveljaven. Prav tako je treba zagotoviti, da se upošteva več pomembnih točk:

• O tem je treba obvestiti vse lastnike nepremičnin občni zbor.
• IN obvezno treba je pripraviti dnevni red.
• Potrebno je pravilno izvesti postopek glasovanja (vsak stanovalec mora dati svoj podpis na ustreznem dokumentu).
• O odločitvi na zboru stanovalcev je pomembno obvestiti vse etažne lastnike.
• Nato morate družbi za upravljanje posredovati informacije o sprejeta odločitev in datum, ko mora dokončati svoje delo v zvezi z zgradbo.

Postopek menjave podjetja zahteva, da vsak potrebna dejanja so bile izvedene v skladu z zakonodajo in izvedene pravočasno. Le tako se boste izognili zapletom in potrebi po ponovitvi katerega od njih.

Obveščanje upravljavskih organizacij o odločitvi lastnikov

Ko je zapisnik sestanka pripravljen, ga je treba izročiti tako stari družbi za upravljanje kot novi. To je treba storiti tako, da trenutna družba za upravljanje ve, da prebivalci prenehajo sodelovati z njo, in nova - da želite začeti sodelovati z njo.
Treba je opozoriti, da mora prejšnji izvršitelj v enem mesecu od trenutka, ko se odločite za zamenjavo družbe za upravljanje, prenesti vse dokumente v zvezi s tehničnim stanjem hiše na novo. Bolje je, da ta trenutek nadzorujete sami. Če staro podjetje noče prenesti papirjev na kandidata, ki so ga izbrali lastniki, lahko ta vloži vlogo pri arbitražnem sodišču s prošnjo za pomoč pri prenosu dokumentov za stavbo. Lahko pomaga tudi stik s tožilstvom.
Če stara družba za upravljanje obljublja izboljšavo, lahko verjamete in nadaljujete sodelovanje z njo. Toda kot kaže praksa, organizacija, ki prej ni pravilno izpolnila svojih obveznosti, v prihodnosti ne bo upoštevala vseh klavzul sporazuma.

Podaljšanje pogodbe

Ne smete se vedno zateči k tako radikalni odločitvi, kot je zamenjava družbe za upravljanje. Če lastniki niso zadovoljni s kakovostjo opravljenega dela ali dejstvom, da niso zagotovljene vse potrebne storitve, lahko predložijo zahtevo za obnovitev pogodbe z družbo za upravljanje. V tem primeru se lahko spremeni in dopolni.
V uradnih dokumentih pogosto manjka podatek o nepremičnini, ki bi jo družba za upravljanje morala nadzorovati, ali o tem, kako naj se spremeni višina plačila za storitve, ki jih opravlja organizacija. Včasih njihov seznam morda sploh ni v skladu z veljavno zakonodajo. Za ponovno sklenitev pogodbe morate:

• Zahtevajte trenutno različico prispevka iz kazenskega zakonika.
• Preučite ga in primerjajte besedilo z zahtevami, ki jih zanj določa zakon (člen 162 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
• Pisno navedite obstoječa nezadovoljstva in nesoglasja ter posredujte protokol podjetju v proučitev.
• Po potrebi skupaj z družbo za upravljanje sestavite skupino ljudi, ki bo dosegla dogovor o besedilu nove pogodbe.
• Postavite vprašanje sprejemanja nova različica na sestanek lastnikov.
• Od družbe za upravljanje zahtevajte reprodukcijo besedila dogovorjenega dokumenta in ga izročite stanovalcem v podpis.
• Potrdite določila nove pogodbe na skupščini.

Če s sedanjo družbo za upravljanje ni bilo mogoče doseči soglasja, je edini način za spremembo situacije zavrnitev njenih storitev.
Zdaj veste, kako pravilno spremeniti družbo za upravljanje v stanovanjski hiši, na kakšni podlagi in ali obstajajo težave v postopku zavrnitve storitev. Glavna stvar je, da k zadevi pristopite odgovorno in se ne bojite braniti svojih pravic konfliktne situacije in po potrebi biti pobudnik postopka, opisanega v članku.

Vsako hišo mora servisirati določena družba za upravljanje. Običajno ga imenujejo neposredni stanovalci stavbe. Toda pogosto je treba spremeniti družbo za upravljanje. Postopek se lahko izvede iz različnih razlogov, najpogosteje pa se zanj zanimajo prebivalci (v primeru, ko organizacija ne obvlada svojih obveznosti ali za svoje delo zaračunava previsoko plačilo).

Kdaj je mogoče?

Razlogov za zamenjavo družbe za upravljanje je lahko veliko. Odgovornosti posamezne družbe za upravljanje so določene v pogodbi, sklenjeni z Člani HOA. Če podjetje iz različnih razlogov ne izvaja potrebnih ukrepov ali zagotavlja slabo kakovostne storitve, so takšna dejanja podlaga za izbiro druge organizacije. Zato najpogosteje zamenjavo družbe za upravljanje izvede naslednje razloge:

• družba ne izpolnjuje svojih obveznosti;
• opravljene storitve so nizke kakovosti;
• informacije o delovanju podjetja niso posredovane stanovalcem hiše, kar je kršitev stanovanjskega zakonika, saj je vsaka družba za upravljanje dolžna razkriti informacije o svojem delovanju lastnikom;
• okvare v hiši niso popravljene pravočasno;
• vhodi in okolica niso očiščeni;
• odsotnost ali nepravočasen odziv na različne zahteve stanovalcev.

Lastniki stanovanj v stavbi lahko pustijo pritožbe o delu organizacije v različnih vladne agencije, denimo, na tožilstvo. Za vsako okvaro je treba sestaviti zapisnik z navedbo datuma odkritja kršitve. To bo omogočilo ugotoviti, kako hitro se zaposleni v družbi za upravljanje odzovejo na različne nesreče.

Če tudi po številnih pritožbah in kršitvah družba za upravljanje noče vestno izpolnjevati svojih obveznosti, se stanovalci lahko odločijo za spremembo organizacije. Postopek lahko zaključite pred iztekom podpisane pogodbe.

Na kakšne težave bi lahko naleteli?

Če se prebivalci stavbe odločijo za zamenjavo družbe za upravljanje, morajo upoštevati nekaj točk:

• nemogoče je zaključiti proces v prvem letu sodelovanja;
• sedanji kazenski zakonik bo prebivalcem po prejemu obvestila ustvarjal različne ovire, pogosto pa se državljani soočajo tudi z grožnjami ali izsiljevanjem;
• Pogosto se podjetje po prejemu informacij o nameri stanovalcev, da izberejo novo družbo za upravljanje, dobro spopada s svojimi odgovornostmi, čisti vhode, ureja sosednje ozemlje in izvaja druga dejanja, kar povzroča dvome med državljani.

Ne gre se delati utvar, če se podjetje v določenem trenutku dejansko začne bolje spopadati s svojimi obveznostmi, saj so običajno takšna dejanja le navidezna dela, zato se bodo stanovalci v prihodnje spet morali soočiti z malomarnostjo in nedelovanjem podjetje.

Kdo je pobudnik?

Običajno so pobudniki menjave družbe za upravljanje neposredni stanovalci stavbe. Želijo izbrati podjetje, ki bo delo dejansko dobro opravilo za določeno plačilo.

Za izvedbo postopka prebivalci ustanovijo iniciativno skupino, ki nato izvaja vse ukrepe v imenu HOA. Ta skupina vključuje vse člane partnerstva, vendar jih običajno zastopajo člani upravnega odbora. Ljudje, vključeni v skupino, analizirajo dejavnosti podjetja.

Kako se lahko pogodba prekine?

Način prekinitve razmerja je odvisen od časa tega postopka:

• če pogodba poteče, se preprosto ne podaljša, v ta namen se družbi za upravljanje predloži ustrezna vloga prebivalcev hiše;
• Pogodba se predčasno prekine, če obstajajo tehtni razlogi.

V drugem primeru lahko naletite na resne težave, saj se zaposleni v družbi za upravljanje morda ne bodo strinjali s predkazensko metodo, zato boste morali težavo rešiti prek sodišča.

Iztek pogodbe

večina na priročen način prenehanje veljavnosti pogodbe se šteje kot konec njene veljavnosti. Na tej točki lahko sklenete pogodbo z novo družbo za upravljanje.

Za dokončanje tega postopka se obvestilo o spremembi družbe za upravljanje pošlje predstavniku organizacije en mesec pred koncem obdobja. Če se ne izvede nobeno dejanje, se izvede samodejno podaljšanje.

Odpoved pogodbe v času njene veljavnosti

Če pogodba še ni potekla, jo bo kar težko predčasno prekiniti. Postopek za spremembo družbe za upravljanje upošteva naslednje nianse:

• na začetku je izbrana nova družba za upravljanje;
• to podjetje je tisto, ki začne postopek odpovedi trenutne pogodbe;
• če je nemogoče izbrati, se pogodba prekine s sklenitvijo sporazuma med strankama ali na podlagi klavzul sporazuma in se lahko vloži tožba na sodišču ali se lahko spremenijo okoliščine obeh strank.

Vsak postopek ima svoje nianse.

Sestava sporazuma med strankama

večina na najboljši možen način se šteje za dogovor med dvema strankama. Če želite to narediti, izvedite naslednje korake:

• Sprva se izvede skupščina lastnikov, kjer se sprejme odločitev o spremembi družbe za upravljanje;
• sestavi se zapisnik seje;
• ta dokument se pošlje kazenskemu zakoniku z izjavo o odpovedi pogodbe in zahtevo za sestavo sporazuma med strankama;
• če se zaposleni v družbi za upravljanje pozitivno odzovejo na prejete dokumente, se sklene sporazum, ki določa pogoje za prenos dokumentov na nove upravitelje;
• Določen je postopek prenosa preostalih sredstev za popravila in poravnave z dobavitelji različnih virov.

Vsi prejeti dokumenti in denar se prenesejo na novo družbo za upravljanje.

Na podlagi pogodbene klavzule

Vsaka pogodba, sklenjena z družbo za upravljanje, ima posebne klavzule, namenjene pogojem in pravilom za prekinitev pogodbe.

Najpogosteje je klavzula, v kateri imajo stanovalci možnost odpovedi pogodbe, če imajo dokaze, da podjetje ne izpolnjuje svojih pogodbenih obveznosti. V tem primeru je obvestilo o odpovedi pogodbe pravilno sestavljeno in poslano družbi za upravljanje z drugimi dokumenti. Pri zamenjavi družbe za upravljanje je treba pripraviti dokumente, ki potrjujejo odsotnost popravil ali zagotavljanje storitev slabe kakovosti.

S tem načinom je podjetje samodejno oproščeno svojih obveznosti.

Spremembe okoliščin strank

V čl. 451 civilnega zakonika določa, da lahko, če se za katero koli stranko spremenijo pomembne okoliščine, to postane podlaga za predčasno odpoved pogodbe.

Če ena stranka noče prekiniti sodelovanja, se zadeva rešuje naprej preko sodišča.

Iti na sodišče

Ta metoda velja za najbolj zapleteno in dolgotrajno, pa tudi drago. Priporočljivo je, da se obrnete na sodišče, če imajo najemniki dejansko dokaze, da družba za upravljanje krši bistvene pogoje pogodbe.

Na podlagi razpoložljivih dokazov sodnik sprejme objektivno odločitev. Najpogosteje se državljani v tožbi sklicujejo na neupoštevanje temperaturni režim v stanovanjskih prostorih, zaradi motenj v oskrbi z elektriko ali vodo, pa tudi zaradi nedelujočega dvigala. Podlaga za odpoved pogodbe ni samo neukrepanje organizacije, ampak tudi neupoštevanje rokov.

Pravila in faze postopka

Če nameravate spremeniti družbo za upravljanje v hiši, se izvedejo naslednja dejanja:

• Iniciativna skupina zbira dokumente, ki so podlaga za spremembo družbe za upravljanje. Za to se preučijo določbe pogodbe in pripravijo predhodno sestavljeni akti.
• Za vsakega najemnika se pripravi obvestilo o skupščini, za to pa se lahko uporabi vzorec. Družba za upravljanje se spremeni šele po glasovanju. V obvestilu so navedeni kraj seje, datum prireditve, dnevni red, podatki o pobudnikih, takoj pa lahko priložite tudi glasovnice, če je seja v nenavzočnosti.
• Sestanek. Prisotnih mora biti vsaj polovica lastnikov. Vse informacije se zabeležijo v protokolu. Sprememba družbe za upravljanje je dovoljena le, če obstajajo številni zahtevki do organizacije. Glasovanje je obvezno. Takoj se lahko izbere nova družba za upravljanje, s katero bo sklenjen dogovor.
• Zapisnik seje je pravilno sestavljen. Vsebuje informacije o dnevnem redu, rezultatih glasovanja in poteku seznanitve vseh etažnih lastnikov v stavbi s sklepom.
• Protokol se preda sedanji družbi za upravljanje in izbrani nova organizacija. Hkrati s tem dokumentom se podjetju pošlje obvestilo o odpovedi pogodbe. Navaja razloge za prekinitev sodelovanja.

Če družba privoli v mirno prekinitev sodelovanja, bo ob menjavi družbe za upravljanje v roku 30 dni odstopila dokumentacijo. Dokumente izda nova družba za upravljanje skupaj z določenim zneskom sredstev, namenjenih za popravila doma in poravnave z organizacije za oskrbo z viri.

Kako izbrati novo družbo za upravljanje?

Da bi bilo sodelovanje z novo družbo za upravljanje bolj udobno za stanovalce stavbe, je pomembno kompetentno pristopiti k postopku izbire te organizacije. Zato se upoštevajo naslednje nianse:

• trajanje delovanja podjetja;
• vzpostavljeni odnosi z regionalno upravo;
• organizacijska struktura podjetja, za katera se ocenjujejo ustanovitelji in redno zaposleni;
• število hiš, ki jih upravlja organizacija;
• stanje ustanovne in računovodske dokumentacije, ki mora biti prosto dostopna;
• odprtost in kontaktnost podjetja;
• stanje materialne baze, ki vključuje različne stroje in opremo;
• časovni okvir, v katerem se opravijo potrebna dela na podlagi zahtev stanovalcev;
• kvalifikacije najetih strokovnjakov;
• uporabljene tarife.

Prenos dokumentacije pri zamenjavi družbe za upravljanje se pojavi šele po prekinitvi pogodbe s prejšnjo organizacijo. Na podlagi teh dokumentov bo novo podjetje lahko razumelo obstoječe značilnosti hiše, potrebna dela in druge nianse.

Zaključek

Če je potrebno, lahko prebivalci katere koli stavbe prekinejo pogodbo z obstoječo družbo za upravljanje. Postopek se lahko izvede s sporazumom strank, z odpovedjo ali prek sodišča. Če želite to narediti, morate vnaprej organizirati sestanek prebivalcev in izbrati drugo družbo za upravljanje.

Najpogosteje podjetja zavrnejo sodni postopek, ker imajo najemniki dokaze o malomarnem ravnanju. Zato družbe za upravljanje brez zapletov in nesoglasij predčasno prekinejo pogodbe.

Pravna navodila spletnega mesta vam bodo povedala, na podlagi česa lahko stanovalci stanovanjske hiše zavrnejo izpolnitev pogodbe o upravljanju stanovanjske hiše in kaj je treba storiti za to.

Kako lahko lastniki prekinejo pogodbo z družbo za upravljanje?

V skladu s stanovanjskim zakonikom Ruske federacije prebivalci večstanovanjske stavbe sami izberejo, kako jo bodo upravljali, ali pa se na podlagi rezultatov izbere družba za upravljanje za upravljanje stanovanjske stavbe. odprto tekmovanje izvajajo oblasti lokalna vlada. Ta določa, na kakšni podlagi lahko stanovalci zavrnejo izpolnitev pogodbe o upravljanju.

Če je bila pogodba sklenjena z družbo za upravljanje na podlagi sklepa skupščine lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi, je možno enostransko zavrniti njeno izvršitev samo zaradi neizpolnjevanja obveznosti družbe za upravljanje v skladu z sporazum (odstavek 8.2 člena 162 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). To je obvezen pogoj za enostransko odpoved pogodbe. Če se zadeva obravnava na sodišču, je treba dokazati dejstvo nepravilnega izpolnjevanja pogojev pogodbe, sicer se pogodba ne šteje za odpovedano (glej na primer Odločbo mestnega sodišča v Sankt Peterburgu z dne 17. februarja , 2011 v zadevi št. 33-2330). Za odpoved pogodbe z družbo za upravljanje, izbrano na podlagi natečaja, ni pomembno, ali je družba za upravljanje svoje naloge opravljala pravilno ali ne, tj. Kazenski zakonik je mogoče spremeniti, tudi če je pravilno opravljal svoje naloge (odstavek 8.1 člena 162 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).

Kako lahko delodajalec odpove pogodbo?

(( vrezka )) Postopek upravljanja večstanovanjskih stavb, ki so v celoti ali v več kot 50-odstotni lasti države oz. občinsko lastnino, je ustanovljen v skladu s členom 163 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije. Sklenitev sporazuma z upravljavskimi organizacijami je obvezna, če je delež države, sestavnega subjekta Ruske federacije ali občinskega subjekta v pravici skupne lastnine skupne lastnine v stanovanjski stavbi večji od 50%. Upravljavska organizacija je izbrana na podlagi rezultatov javnega natečaja.

Najemniki imajo pravico sodelovati na skupščini, vendar lahko na odločanje vpliva le lastnik prostorov - oblast ali lokalna uprava. V primeru, da je več kot polovica premoženja MKD v lasti države ali občine, imata na skupščini odločilni glas. Praviloma mora najemnik (najemniki) za rešitev morebitnih težav z družbo za upravljanje najemodajalcu predložiti ustrezno vlogo in prejeti pisni odgovor. Najemnik ima tudi pravico do pritožbe glede kazenskega zakonika pri državnem stanovanjskem inšpektoratu.

Menjava družbe za upravljanje - kaj je treba storiti?

Za sprejetje odločitve o zamenjavi družbe za upravljanje je potrebno organizirati in izvesti skupščino lastnikov hiše (člen 4, 2. del, 44. člen, 46. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). V ta namen je priporočljivo identificirati pobudnika takega srečanja oziroma oblikovati iniciativno skupino. (Odredba Ministrstva za gradbeništvo Rusije z dne 31. julija 2014 N 411/pr „O odobritvi približnih pogojev pogodbe o upravljanju stanovanjske stavbe in metodološka priporočila o postopku organiziranja in vodenja skupščin lastnikov prostorov v stanovanjskih stavbah"). 10 dni pred sejo s priporočeno pošto informacije o njegovem izvajanju morajo prejeti vsi lastniki prostorov v stanovanjski hiši. Skupščina lahko določi tudi drugačen način obveščanja. Sporočilo vsebuje podatke iz 5. dela čl. 45 Stanovanjski zakonik Ruske federacije.

Poleg odločitve o spremembi podjetja morajo lastniki izbrati drugo organizacijo za upravljanje ali spremeniti način upravljanja te hiše (odstavek 8.2 člena 162 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). Skupščina je veljavna (sklepčna), če so na njej prisotni lastniki z več kot 50% glasov skupno število glasov (45. člen Stanovanjskega zakonika RF). Odločitev o izbiri nove družbe za upravljanje se sprejme z večino glasov skupnega števila glasov lastnikov, ki sodelujejo na sestanku (46. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).

Sklep skupščine se evidentira v zapisniku skupščine. Priporočila za registracijo so v osnutku odredbe Ministrstva za gradbeništvo Rusije "O odobritvi pravil za sestavo zapisnikov skupščin lastnikov prostorov v večstanovanjskih stavbah." Kopije sklepov in zapisnika skupščine pobudnik skupščine pošlje upravni organizaciji, upravnemu odboru HOA ali stanovanjski zadrugi v 10 dneh po skupščini. O rezultatih sestanka so lastniki obveščeni v istem roku po ustaljenem postopku.

Če koga izmed vas vprašate: ali ste izbrali družbo za upravljanje za svoj dom, bo verjetno 90 % odgovorilo, da ne samo, da je niste izbrali, ampak za volitve družbe za upravljanje sploh še niste slišali.

Razlog za takšno stanje je, da so v obdobju, ko se je začela reforma stanovanjskih in komunalnih storitev in je bil uveden stanovanjski zakonik Ruske federacije, na podlagi starih stanovanjskih pisarn nastala nova podjetja za upravljanje, ki so izkoristila pravno nepismenost in neorganiziranost večina stanovalcev preprosto »zagotovila« pravico do upravljanja hiš, tudi ne da bi o tem obvestila lastnike.

Tako so lastniki večstanovanjskih hiš ostali »hlapci« pod starim stanovanjskim uradom, le v novi preobleki - v obliki družbe za upravljanje. Ker so bile vse stanovanjske stavbe "dodeljene" takim družbam za upravljanje, se na trgu stanovanjskih in komunalnih storitev niso pojavili novi "igralci". Ustvaril se je nekakšen monopolni trg družb za upravljanje.

In tako se je začelo: brez soglasja lastnikov spreminjajo vzdrževalnino; uvesti ciljno pristojbino; vhod se pere enkrat na četrtletje, čistilka pa se pobira mesečno; vključite v izračune SOI (splošne hišne potrebe) presežne standarde itd.

IN ekonomska teorija Ena od lastnosti monopoliziranega trga je zmožnost tržnega monopolista, da diskriminira potrošnike tako, da po lastni presoji določa ceno svojega izdelka. In ob vsem tem ne nosite odgovornosti za nepravilno vzdrževanje skupne lastnine stanovanjske hiše!

Vendar pa življenje ne miruje. Nezadovoljstvo prebivalcev s stopnjo kakovosti storitev (in pogosto pomanjkanjem teh storitev) narašča, ljudje iščejo izhode - nekateri ustvarjajo HOA, drugi poskušajo najti novo, sodobno družbo za upravljanje na trgu. Na srečo so se na trgu začele pojavljati nove vrste družb za upravljanje, ki lahko med velikimi monopoli preživijo le, če so njihovi prebivalci zadovoljni z njihovim delom.

Kako torej pobegniti od »hlapčevstva«? Povedali vam bomo v naših navodilih spodaj.

PRAVILA ZA PRENEHANJE POGODBE O UPRAVLJANJU Z ORGANIZACIJO ZA UPRAVLJANJE

Stanovanjski zakonik Ruske federacije nam ne daje pravice, da se nekega jutra zbudimo in zavrnemo storitve določene družbe za upravljanje.

Obstaja več načinov, kako to storiti zakonito:

1) Izbira nove upravljavske organizacije ob izteku upravljavske pogodbe s staro upravljavsko družbo.

2) Bistvene kršitve pogodbe o upravljanju stare organizacije upravljanja.

V skladu s klavzulo 8.2 čl. 162 Stanovanjski zakonik Ruska federacija, lastniki prostorov v stanovanjski hiši na podlagi sklepa skupščine delničarjev imajo pravico enostransko zavrniti izpolnjevanje pogodbe o upravljanju stanovanjske stavbe, če upravljavska organizacija ne izpolnjuje pogojev takega sporazum. In se odločite izbrati drugo organizacijo upravljanja ali spremeniti način upravljanja te hiše.

3) Sprememba družbe za upravljanje na podlagi skupščine lastnikov stanovanjske hiše v času veljavnosti pogodbe in brez bistvenih pripomb na njeno delo.

Na to temo obstaja Resolucija predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 22. novembra 2011 št. 7677/11. Ki klavzulo stanovanjskega zakonika razlaga tako, da lahko lastniki zamenjajo družbo za upravljanje, če so o tem odločili na skupščini, tudi če ni bilo bistvenih kršitev pogodbe o upravljanju s strani družbe za upravljanje.

4) Sprememba načina upravljanja stanovanjske hiše.

Na primer, na skupščini lastnikov se odločite za ustanovitev HOA ali TSN, nato pa partnerstvo ne upravlja večstanovanjske stanovanjske stavbe samostojno, ampak za to najame družbo za upravljanje v skladu s 1. točko 1. dela 137. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije. Mimogrede, ta metoda ima eno pomembno prednost - če nova družba za upravljanje ne bo izpolnila pričakovanj, jo bo mogoče spremeniti po samo enem sestanku HOA plošče, če je to določeno z listino partnerstva.

5) Prekinitev pogodbe s sporazumom strank, če se stara družba za upravljanje strinja z odpovedjo pogodbe.

6) Odvzem licence družbe za upravljanje za upravljanje vašega doma v skladu s členom 199 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.

KAKO IZBRATI “PRAVO” DRUŽBO ZA UPRAVLJANJE?

KORAK 1. IZBIRA NOVE DRUŽBE ZA UPRAVLJANJE

Določitev kroga prosilcev je eden najpomembnejših in odgovornih trenutkov. Običajno se s tem vprašanjem ukvarja hišni svet ali iniciativna skupina.

Ne pozabite razpravljati o vprašanju zamenjave družbe za upravljanje s sosedi in lastniki drugih prostorov v stanovanjski hiši.

Nasvet 1

Odvrzite vse dvome, da vaš dom ne bo zanimiv za nobeno družbo za upravljanje. Praksa Centra za zaščito pravic državljanov "Pravična Rusija" kaže nasprotno.

Tudi stare, tako imenovane "problematične" hiše so zanimive za upravljavske organizacije. Takšno zanimanje je lahko povzročeno zaradi različnih razlogov, in ni pomembno, kakšne, pomembno pa je, da je skoraj vsaka hiša na svoj način zanimiva za eno ali drugo družbo za upravljanje.

Seznam upravljavskih organizacij je običajno objavljen na uradni spletni strani občine. V vsakem primeru lahko dobite pri oddelku za stanovanjske in komunalne storitve vaše mestne uprave trenutni seznam vsi veljavni kazenski zakoniki v mestu.

Nasvet 2

Ne zanemarjajte organizacij, ki so vam ali mladim neznane.

Pogosto so nove organizacije bolj usmerjene k strankam, njihove dejavnosti so bolj pregledne in imajo veliko željo, da bi se uveljavile na tem trgu storitev in izrinile velike "pošasti".

nasvet 3

Preučite vse vrste ocen in anti-ocen, tako imenovane "črne liste". Te ocene so pogosto objavljene v odprtih virih, na internetu, na podlagi rezultatov dela državnega stanovanjskega inšpektorata, Rospotrebnadzorja in drugih vladnih služb.

KORAK 2. PRVO SPOZNAVANJE

Pokličite čim več podjetij in se pogovorite z njihovim vodstvom o možnostih upravljanja vašega doma.

Prosite za obisk vodstva potencialne upravljavske organizacije, ki ste jo izbrali, in se pogovorite o vseh vprašanjih, ki vas zanimajo. Še več, bolje je, da gredo aktivisti hišnega sveta ali skupina skeptičnih stanovalcev.

Poskusite ugotoviti, kako zanimiv je vaš dom za vašo potencialno izbrano družbo za upravljanje, ocenite glavne poslovne prednosti podjetij.

Cilj prvega koraka je ustvariti splošno mnenje o podjetju prijavitelju in med vsemi prijavljenimi izbrati 2-5 podjetij.

Center za zaščito pravic državljanov "Pravična Rusija" vam lahko pomaga pri začetni izbiri podjetij in organizira platformo za seznanitev in predstavitev teh podjetij za Svet MKD ali iniciativno skupino.

KORAK 3. SPOZNAJTE IZBRANE PRIJAVILCE

Na tej stopnji je treba prijavitelje čim bolj spoznati in namenoma pridobiti informacije o podjetjih iz odprtih virov. Če je podjetje vključeno v antibonitetno oceno, pojasnite razloge za to.

Zelo priporočljivo je komunicirati s stanovalci (Svet MKD) tistih hiš, ki jih upravljajo prosilci, ki ste jih izbrali, saj bodo te informacije za vas najbolj objektivne.

Vprašanja za takšne prebivalce so lahko drugačna. Vzorčni seznam vprašanj bi lahko vključeval naslednje: kako podjetje vzdržuje hišo kot celoto; Kako pogosto se prostori čistijo? običajna uporaba; kako se podjetje odziva na predloge in pripombe stanovalcev; kako dostopno je vodstvo podjetja za komunikacijo s stanovalci; kako hitro se odzove na nesreče; kako dobro so izvedena popravila; kako podjetje poroča prebivalcem; Kakšne so splošne pritožbe glede podjetja?

Namen te faze je rangiranje izbranih prijaviteljev in določitev preferenc.

Zbiranje tehničnih informacij o vašem domu

Ta korak je mogoče ponoviti zgodnje faze, tudi pred klicem, vendar naj ne bo kasneje kot 3. korak (srečanje z izbranimi prijavitelji).

Na tej stopnji morate zbrati podatke o svojem domu. Bolj kot so podrobne informacije, bolje je. Sami kot lastnik morate razumeti stanje vašega doma.

Informacije o tehničnih značilnostih vaše hiše lahko zahtevate od svoje družbe za upravljanje, na primer preberite tehnični potni list hiše, te podatke lahko dobite tudi od ZTI, vendar je ta storitev plačana.

Prepoznavanje perečih problemov v domu

Ta stopnja lastnikom verjetno ne bo povzročala težav, saj so njihove najbolj pereče težave znane vnaprej.

To je lahko potreba po nujnem popravilu strehe, ki že dlje časa pušča, morda je treba zamenjati lokalno območje in povečanje parkirnih mest za avtomobile ali postavitev igrišča.

Na tej stopnji je treba narediti seznam, ki probleme razvrsti po pomembnosti.

KORAK 4. PREHOD NA RAZPRAVO O OSNOVNIH POGOJIH POGODBE O UPRAVLJANJU

Na tej stopnji lastniki nadaljujejo z ugotavljanjem sposobnosti družbe za upravljanje za vzdrževanje njihove skupne lastnine.

Da bi to naredili, predlagamo, da vsaki družbi za upravljanje prijavitelju pošljete vprašalnik (vprašalnik).

Vprašalnik vsebuje najbolj zanimiva vprašanja za stanovalce v zvezi z vzdrževanjem njihove skupne lastnine v stanovanjski hiši. Seveda bo morala upravljavska organizacija za odgovor na številna vprašanja preučiti tehnične značilnosti hiše in jo morda celo pregledati.

KORAK 5. DOLOČITEV ZMAGOVALCA

Na podlagi rezultatov ankete hišni svet ali iniciativna skupina določi zmagovalca natečaja, ki so ga izvedli, in nadaljuje z razpravo o pogojih prihodnje pogodbe, njeni obliki, seznamu opravljenih storitev, tarifah itd. hiša.

6. KORAK. IZVEDBA SKUPŠČINE ZA IZBIRO NOVE ORGANIZACIJE UPRAVLJANJA

Če so vsi prejšnji koraki opravljeni, lastnikom na skupščini ne bo težko pojasniti, zakaj je treba izbrati novo družbo za upravljanje. Postopek za izvedbo skupščine lastnikov prostorov ureja čl. Umetnost. 44-48 Stanovanjski zakonik Ruske federacije.

Postopek zamenjave družbe za upravljanje večstanovanjske stavbe zahteva, da o tem odločajo lastniki z več kot 50 % glasov. Pomembno je omeniti, da se glasovi ne štejejo glede na število lastnikov stanovanj, temveč glede na kvadraturo stanovanj glede na celotno bivalno površino v stavbi.

Na vseh stopnjah tekmovanja so strokovnjaki Centra za zaščito pravic državljanov "Pravična Rusija" pripravljeni nuditi svetovalno in organizacijsko pomoč prebivalcem hiš pri izbiri nove družbe za upravljanje.

Ne pozabite, samo vi lahko izbirate in se odločate!

Pristojnosti družbe za upravljanje so določene v pogodbah, ki jih sklepa z lastniki večstanovanjskih stavb. Neizpolnjevanje teh dolžnosti ali njihovo nestandardno opravljanje je lahko razlog za zamenjavo.

Drugi razlog je lahko nepreglednost informacij o delu družbe, saj je družba za upravljanje po zakonu dolžna lastnikom nepremičnin.

S tem je obravnavana podlaga za začetek postopka menjave upravnikov:

Prebivalci hiše morajo vložiti pritožbe zaradi nezadovoljivih dejstev neukrepanja kazenskega zakonika. Kršitev je tudi nepravočasna odprava okvar skupnega premoženja in tehnične opreme, saj obstajajo strogi roki za dokončanje del.

Nasvet! Za vsako okvaro ali kršitev stanovalcem svetujejo, da sestavijo zapisnike, ki bodo kasneje služili kot podlaga za zamenjavo malomarnih upravnikov.

Če organizacija še naprej posluje na enak način, ne sprejme nobenih ukrepov za odpravo kršitev in je malomarna pri svojih neposrednih odgovornostih, je treba pogodbo z njo prekiniti.

Poleg tega, če niste zadovoljni z delom menedžerjev, ga lahko ob koncu pogodbe spremenite in sklenete pogodbo z novim podjetjem.

Ovira za zamenjavo družbe za upravljanje je lahko čas njenega dela. Zakon predvideva nemožnost prekinitve pogodbe z družbo za upravljanje v prvem letu.

Družba za upravljanje, ki je prejela obvestilo o želji stanovalcev po prekinitvi sodelovanja, lahko začne ustvarjati videz aktivnega izpolnjevanja svojih dolžnosti. Vaši vhodi in okolica bodo nenadoma postali čisti ali pa se vam bo streha, ki je leta puščala, nenadoma začela popravljati. Vendar ne delajte utvar.

Če podjetje v preteklem obdobju ni naredilo tistega, kar je bilo potrebno, in se zdaj nenadoma loti posla, potem je to samo pohištvo.

Kdo je pobudnik?

To vlogo naj bi imela ustanovljena iniciativna skupina, v imenu MKD. V skupini je lahko katerikoli od etažnih lastnikov, v praksi pa so najpogosteje člani uprave.

Opomba! Sestavo iniciativne skupine izbere hišni svet. Skupina analizira dejavnosti družbe za upravljanje.

Kako spremeniti družbo za upravljanje stanovanjske hiše: postopek

Če želite zamenjati družbo za upravljanje, morate najprej sodelovati s staro družbo ali počakati do njenega izteka. Priprava dokumentov in postopek prehoda na novo družbo za upravljanje v stanovanjski hiši poteka po določenem algoritmu:

Pravila za izbiro nove družbe za upravljanje

Iniciativna skupina bo morala poleg analize dela obstoječe družbe izbrati še novo. Pri izbiri novih upraviteljev natančno preglejte naslednje podatke:

Pomembno! Ne pozabite preveriti, ali ima izbrana organizacija, saj v skladu z zakonom št. 255 z dne 21. julija 2014. , mora vsaka družba za upravljanje opravljati svoje dejavnosti na podlagi državne licence.

Podatki o vseh družbah za upravljanje, ki imajo dokument, so v državne registre subjekti Ruske federacije. to odprte informacije, ki je objavljen na uradnih spletnih straneh stanovanjskih nadzornih organov državne izvršilne oblasti.

Če prebivalci hiše niso uspeli samostojno izbrati družbe za upravljanje, bodo lokalne oblasti razglasile dan odprtih vrat, ki bo prevzel nadzor nad to stanovanjsko stavbo.

Po zakonu se mora to zgoditi v treh dneh po seji, na kateri je bila izrečena nezaupnica staremu kazenskemu zakoniku. Sam natečaj se izvede 30 dni po objavi.

Pravila za izvedbo sestanka

Po zakonu so seje MKD najmanj dvakrat na 12 mesecev. Če pa pride do nenavadne situacije, lahko odbor ali kateri od lastnikov da pobudo za izredni zbor stanovalcev.

Po ugotovitvi sklepčnosti seje se izbere tajnik, ki vodi zapisnik. Prvi spregovori vodja družbe za upravljanje s poročilom o dejavnostih organizacije. Nato spregovori predstavnik iniciativne skupine z informacijami o preverjanju dela družbe za upravljanje.

Naslednji korak je glasovanje o prehodu v drugo družbo za upravljanje. Odločitev se sprejme z navadno večino glasov. Treba je opozoriti, da je število glasov, ki pripadajo lastniku, odvisno od površine njegovega stanovanja glede na celotna površina večstanovanjska stavba. Najmanj 50% lastnikov plus še 1 - točno toliko glasov, kolikor je potrebno, da se glasovanje prizna kot izvedeno in da je mogoč nadaljnji postopek menjave družbe za upravljanje.

Ali lahko družba za upravljanje da pobudo za sklic skupščine?

Če družba za upravljanje zavrne prenos tehnične dokumentacije

Obdobje za prenos tehnične dokumentacije v kazenski zakonik, ko se spremeni, je 3 delovne dni v skladu z 10. delom čl. 162 Stanovanjski zakonik Ruske federacije. Toda menedžerji morda ne priznajo sklepa sestanka in ne prenesejo poslov novega podjetja.

Zato Lastniki se morajo zbiranja utemeljitev za izključitev iz dejavnosti lotiti z največjo resnostjo, pisno evidentiranje vsake kršitve lastnih pravic.

Paket dokumentov mora vključevati kopije pritožb lastnikov družbi za upravljanje ali državnim nadzornim organom. Priložite tudi kopije sklepov o odgovornosti podjetja za neizpolnjevanje ali nepravilno opravljanje nalog, akte, ki dokumentirajo neupoštevanje standardov.

Če izid seje ne bo priznan, naj novoizvoljeni upravni odbor vloži vlogo pri arbitražno sodišče, pa tudi ovadbo na tožilstvo in stanovanjsko inšpekcijo. Če ni mogoče samostojno izvesti postopka za spremembo ustanovnega kapitala, lahko vložite pritožbo na mestni oddelek.

Na podlagi čl. 165 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije bodo preverili dejavnosti organizacije in, če bodo dejstva, ki ste jih navedli, potrjena, bodo samostojno sprožili sestanek hišnega sveta, ki vam bo pomagal znebiti neprevidnih upraviteljev. .

Referenca! Obstajajo posredniška podjetja, specializirana za pomoč MKD v boju proti malomarnim družbam za upravljanje. Če želite doseči rezultate in čim bolj zaščititi svoje interese, je priporočljivo, da se obrnete na njihove storitve. Cena izdaje se giblje od 30 do 100 tisoč rubljev.

Če ste uspeli izbrati ustrezno družbo za upravljanje in uspeli zamenjati staro, bo vaš dom začel uspešno življenje.