על פי ההגדרה הרשמית: ארגון מספק משאבים הוא ישות משפטית שפעילותה מכוונת לספק לתושבים שירותי שירות. עבודתן של חברות כאלה נשלטת על ידי המדינה.

מושגים בסיסיים

הפעילות של RSO נשלטת על ידי מספר פעולות משפטיות: תקנות ממשלתיות, קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, חוק פדרלי מס' 176.

סוג זה של חברה כולל ארגונים המספקים:

• חַשְׁמַל;
• נעים;
• מים;
• הובלה ואחסון של המשאבים הנ"ל.

כמו כן, חברות המספקות שירותים כמו הפטרת חרקים ומזיקים קטנים (חולדות, שומות וכו'), פינוי פסולת מוצקה, מכירת תאורת רחוב ועוד זוכות למעמד משפטי דומה. GorGaz ו-Energosbyt הידועים הם דוגמאות טיפוסיות ל-RSO.

האם RSO יכול להיחשב כחברת ניהול?

חברת ניהול היא ישות משפטית המיועדת להפעיל מבני מגורים ולהסדיר את פעולות הקבלנים. חברות הניהול פועלות על בסיס הסכמים עם בעלי דירות. חברת הניהול היא מתווך בין התושבים ל-RSO. היא אחראית על העברת כספים מבעלי דירות לתשלום עבור שירותי חברות המספקות משאבים. חברת הניהול פועלת כספק שירות, ו-RSO, בתורו, הוא קבלן משנה.

מכאן נובע ש-RSSO אינם יכולים לפעול כחברות ניהול, שכן הם מוגבלים לסוג פעילות אחד בלבד ואין להם זכות לקחת חלק בניהול הבית. עם זאת, הסדרים ישירים בין RSO לתושבים על בסיס הסכמים פורמליים מקובלים.

אחריות של RSO לשגיאות בחישובים

על פי חוק פדרלי מס' 176, יחד עם קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, חישוב חשבונות השירות הוא הסמכות של ספק השירות.אם נפלו גם טעויות קלות בחישובים, הארגון צפוי לקנס של 50% מהסכום המקורי.

אם זוהתה טעות בחישוב, יש להגיש הצהרה בכתב לחברה הרלוונטית. אם ספק השירות לא נקט בפעולה כלשהי, עליך להגיש תלונה ל-RosPotrebNadzor.

ברוב המקרים, ספק שירותי השירות הוא חברת ניהול. המצב בארץ הוא כזה שלעיתים קרובות ארגונים כאלה פושטים רגל, מפרים חוקים ומנפחים בכוונה מחירים עבור השירותים שלהם. בהקשר זה, ברמת המדינה היה מותר לבצע תשלומים ישירים בין ה-RSO לדיירי בנייני דירות. אמצעי זה נועד לשפר את איכות מתן שירותי השירות ולהפוך את התשלום לשקוף ככל האפשר.

תכונות של שיתוף פעולה ישיר

לארגוני אספקת משאבים יש את הזכות לפעול כספקי שירותים ציבוריים אם הבניין מנוהל ישירות על ידי בעלי הדירות (כלומר, עוקף את חברת הניהול).

במצבים כאלה נבחר בדרך כלל נציג מוסמך אחד מבין התושבים, לגביו נערך הסכם עם ה-RSO. שיתוף פעולה זה מוסדר על בסיס צו ממשלת רוסיה מס' 354.

להסדרים ישירים עם RSO יש מספר היבטים חיוביים:

1. הצורך באחריות קולקטיבית נעלם. במילים אחרות, בעת ביצוע תשלומים ישירים, חברות הניהול לא יפצו על חובות הפורעים מהכספים שיוקצו לתיקונים ותחזוקה גדולים של המבנה.
2. הסיכון לפשיטת רגל של חברת הניהול הוא מינימלי, שכן היא לא תיקח חלק בתשלומים עבור שירותים.

יש גם תכונות שליליות:

1. השונות של שיטות התשלום עבור שירותי שירות הולכת ופוחתת. חלק הארי של חברות הניהול משתף פעולה עם כל מערכות התשלומים וניתן להפקיד כספים מבלי לצאת מהבית (בנקאות אינטרנט, תשלומים אוטומטיים וכו'). בעת ביצוע תשלומים עם RSO, תצטרך ללכת לקופה.
2. חישוב מחדש של שירותים יהיה קשה, מכיוון שארגוני אספקת משאבים אינם מתמחים בהיבט זה.

באילו מקרים ניתן לערוך הסכם עם RSO?

החל משנת 2017 ניתן לערוך הסכמים בין בעלי בתים ל-RSO ישירות, כלומר ללא השתתפות חברת הניהול. זה מקובל במצבים הבאים:

1. צורת ניהול זו נבחרה באסיפה כללית של תושבים. רלוונטי לבתים עם מספר קטן של דירות.
2. המשתמשים בשירותים הם הבעלים של חצרים שאינם למגורים.
3. כאשר פג החוזה בין חברת הניהול לתושבים. עם עריכת חוזה חדש, חברת הניהול שוב לוקחת על עצמה את האחריות לספק שירותי שירות.
4. הבעלים של בית פרטי פועל כמשתמש במשאבים.
5. ל-HOA יש חובות ל-RSO שעולים על העלות הממוצעת של השירותים ב-3 החודשים האחרונים.

בכל אחד מהמצבים שהוצגו לעיל, יכולים דיירי הבית להתקשר בהסכם ישיר עם ארגון אספקת המשאבים שלהם.

לשיתוף פעולה כזה יכול להיות גם חיובי וגם צדדים שליליים. יתרונות:

• ללא עלויות לתחזוקת המנגנון הבירוקרטי של חברת הניהול;
• לתושבים יש הזדמנות לשתף פעולה עם כל חברות קבלניות, כולל בטווח קצר; הם יכולים לחסוך כסף על ידי בחירת הצעות טובות יותר.

החסרונות כוללים:

• ניהול הבית הופך פחות יעיל, אסיפות כלליות של תושבים לא תמיד מאפשרות פתרון משימות שהוקצו;
• ההזדמנות לבצע תיקונים גדולים של הבניין באמצעות כסף מהקרן לסיוע לרפורמת הדיור והשירותים הקהילתיים אובדת.

בסרטון על שיתוף פעולה ישיר עם ארגוני אספקת משאבים

סיכום

עריכת חוזים ישירים עם RSO היא זכותם של התושבים. לצורת שיתוף פעולה זו יש יתרונות וחסרונות שווים. זה הכי אופטימלי עבור בתים עם מספר קטן של דירות, שכן במקרה זה הרבה יותר קל לפתור בעיות קולקטיביות (ככל שפחות משתתפים, קל יותר להגיע לפשרה).

"שירותי דיור וקהילה: חשבונאות ומיסוי", 2008, נ' 3

עד 1 במאי 2008, על כל בנייני הדירות להיות אחראים שיופקדו על ניהול כל אחד מהם (או שהבעלים יעדיפו לנהל את הבניין בעצמם). גם הבעלים וגם הרשויות יכולים לבחור שיטת ניהול על ידי ביצוע תחרות פתוחה. מנקודת מבטם של פקידים, האפשרות העדיפה ביותר היא לבחור בארגון ניהולי – משתתף מקצועי בשוק. מכיוון שגם מוסד ניהול בניין דירות וגם נושא כמו ארגון ניהול התעורר בחוק לאחרונה - עם אימוץ קוד הדיור של הפדרציה הרוסית - בעיות רבות הקשורות ליישומם בפועל טרם נפתרו. מעיד על כך נוהג הבוררות הסותר ושאלות רבות שקיבלו העורכים. מאמר זה בוחן את המצב המשפטי של הארגון הניהולי.

אחד הכיוונים לרפורמה בענף, המגולם בהקמת מכון לניהול בניין דירות, הוא הגדלת אחריותם של בעלי חצרים (קראו: דיירים) על ביתם ועניין בתחזוקתו האיכותית. השלטונות ניסו לשבור את הסטריאוטיפ "המשמעות הנפוצה לא של אף אחד" על ידי הכנסת מתקן ניהול וחשבונאות כזה כמו בניין דירות. בעבר שילמו תושבי כל הבתים, למשל ברובע עירוני, עבור סעיף "אחזקת מלאי הדיור" בתנאים שווים, אך למעשה בוצעו עבודות רק עבור בתים בודדים. התברר שאנשים "הצטרפו" לשיפור זרים אזורים סמוכים. מטבע הדברים, לא היה צורך לדבר על השקיפות של תנועת הכספים שנתרמו כשכר דירה, וזו הייתה אחת הסיבות למחשבה הרווחת בתודעה ההמונית: "אני משלם על כלום". במקרים מסוימים, גישה זו אכן מוצדקת (למשל, מצב כזה נוצר עם הוצאת כספים שהועברו בכותרת "תיקונים גדולים" בבתים שלא תוקנו במשך יותר מהתקופה שנקבעה).

הנהגת חשבונאות בית לבית של הוצאות עבור תיקונים ואחזקת דיור תספק לבעלים מידע נחוץלגבי המקום שבו מבזבזים את כספם. כמו כן, לבעלים ניתנת הזכות לקבוע את רשימת העבודות הדרושות לבניין דירות מסוים, תוך התחשבות במידת השבחתו ומצבו, ולאחר מכן לשלוט בביצוען.

את כל המשימות הללו ניתן ליישם אם יש אדם שמוכן לתכנן ולבצע את העבודה ואחראי לתוצאה. זה בדיוק מה שנתפס כעיקרון הבסיסי של ניהול בניין דירות, וארגון הניהול, כשחקן מקצועי בשוק הדיור והשירותים הקהילתיים, בעל הידע והיכולת הדרושים, מוצע כאופציה המתאימה ביותר ליישום. עיקרון זה בפועל. מטבע הדברים, תצטרכו לשלם עבור שירותי מקצוענים, וזה ההבדל בין ארגון ניהול לבין HOA, שאינו מרוויח מפעילות ניהול הבית.

בנוסף להפקדת ארגון הניהול בתפקיד רכז ומבצע עבודות תחזוקה ותיקון רכוש משותף בבניין דירות, מוקצה לו תפקיד נוסף, לא פחות משמעותי - תפקיד חוצץ (השוואה זו מתגלה יותר ויותר. בחומרים אנליטיים בנושאי תעשייה) בין האוכלוסייה לארגוני אספקת משאבים. בחישובים ישירים של ארגוני אספקת משאבים (אספקת מים וביוב, רשתות הסקה, אנרגיה, אספקת גז) וחברות המבצעות עבודות שונות (למשל, תחזוקת מעליות, אינטרקום, תיקון רכוש משותף), נאלץ הבעלים של המקום לעשות זאת. לפתור באופן עצמאי את כל הבעיות המתעוררות (פתרון בעיות, לוחות חישוב מחדש) עם כל אחד מהם בנפרד. לפיכך, לכל ארגון חייבת, לכל הפחות, מחלקת לקוחות לטיפול בתלונות, וכן לדאוג לגביית תשלומים מהאוכלוסייה באמצעות כריתת הסכם עם מוקדי סילוק מזומנים, בנקים ודואר.

בהעברת בית לארגון ניהול, ההנחה היא שארגון הניהול נושא באחריות לטיב שירותי השירות הניתנים לצרכנים (ולא רק לתחזוקת מלאי הדיור). חישוב העמלות הוא גם באחריותה. היא זו שחייבת להבטיח את זמינותו של שירות שיגור חירום ולחשב מחדש את העמלות כאשר שירותי שירות ניתנים באיכות לא מספקת או לסירוגין. מסתבר שצרכנים, ראשית, מקבלים מסמך תשלום אחד, המציין את כל סוגי השירותים והשירותים שירותי דיור. לא צפויות קבלות נפרדות מחברות אספקת גז ואספקת אנרגיה. שנית, צרכנים יכולים להפנות את כל התלונות והרצונות לארגון הניהול (הם אפילו לא צריכים לדעת את הקואורדינטות של שירות מכירת האנרגיה או תיקון האנרגיה) - היא זו שחייבת לעקוב אחר שביעות רצונם וביצועם. בקיצור, בעלי נכסים מקבלים הרבה הטבות.

גם נציגי ארגוני אספקת משאבים העריכו את הליך זה בחיוב. וזה מובן, כי קל לאין ערוך לגבות חוב מארגון ניהול אחד מאשר מאלף אזרחים. כמו כן, ארגון מספק המשאבים, כאשר הוא נכלל ביחסים המשפטיים עם צרכני הארגון הניהולי בצורת "חיץ", משוחרר מהצורך לעמוד בדרישות החקיקה בתחום הגנת הצרכן (אשר, כידוע, מחמירות יותר בהשוואה להוראות אזרחיות כלליות בנושא אחריות).

אז, תושבים וספקי משאבים יכולים להיות מרוצים. עם זאת, ארגוני הניהול אינם שותפים לאופטימיות שלהם. הסיבה היא שגם בקירוב ראשון ניתן לזהות שתי נקודות עיקריות שיכולות לעצור מנהלים ומשקיעים שמתכננים להיכנס לעסק הזה. ראשית, הכללה בהכנסה החייבת במס של כל התשלומים ששולמו על ידי בעלי חצרים (כולל עבור שירותים), מה שמונע לרוב מארגון הניהול את הזכות להשתמש במערכת המס הפשוטה; שנית, הצורך לשלם את כל החשבוניות שהונפקו על ידי אספקת משאבים ארגונים, ללא תלות בקבלת הכספים בפועל מהאוכלוסייה.

ניתן לבטל את הסיכונים המסים והפיננסיים הללו אם יחסים משפטיים (במונחים של מתן שירותים ציבוריים לאזרחים) נבנים על בסיס תכנית מתווך. במקרה זה, ההכנסה של ארגון הניהול צריכה לכלול רק עמלות עבור תחזוקה ותיקון של חצרים למגורים, ותשלומים עבור שירותים נחשבים כתשלומי מעבר, שעל גבייתם הארגון הניהולי אינו אחראי. נשאלת השאלה: עד כמה אופטימיזציה כזו לגיטימית? פעילות כלכלית? כדי לענות על כך, יש לעיין בחקיקה הנוכחית.

קוד דיור

לפי סעיף 1 לאמנות. 161 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, ניהול בניין דירות חייב להבטיח, בין היתר, מתן שירותי שירות לאזרחים המתגוררים בבניין כזה. בתורו, על פי ההסכם לניהול בניין דירות, ארגון הניהול, לפי הוראות הבעלים, מתחייב לספק שירותי שירות (סעיף 2 של סעיף 162 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית). בין התנאים המהותיים של הסכם הניהול יש רשימה של שירותים המסופקים על ידי ארגון הניהול (סעיף 2, סעיף 3, סעיף 162 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית).

הערה.הסכם הניהול של בניין דירות נחתם:

• בהתבסס על תוצאות תחרות פתוחה;
• בעת בחירת ארגון ניהול על ידי אסיפה כללית של בעלי חצרים בבית;
• אם הבעלים של הבית שבו נוצר ה-HOA יחליטו לפנות לשירותיו של ארגון ניהול.

כפי שאנו רואים, נוסח כת. VIII קודי דיור של הפדרציה הרוסית מניחים שארגון הניהול מספק שירותים ציבוריים, ואינו מבטיח רק את אספקתם (לדוגמה, רק באמצעות סיום הסכמים עם ארגוני אספקת משאבים). הכללים למתן שירותי שירות לאזרחים, שאושרו בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 23 במאי 2006 N 307 (להלן: הכללים), מבוססים על אותה אקסיומה. מסמך זה זכה למשמעות מיוחדת בתעשייה, הציג מושגים חדשים, קבע זכויות וחובות חדשות, ולכן ראוי לתשומת לב רבה ביותר.

כללים למתן שירותי שירות

הכללים מכנים את ארגון הניהול ספק שירותים ציבוריים - גורם המספק שירותים ציבוריים, מייצר או רוכש משאבים ציבוריים ואחראי לשימוש במערכות הנדסיות פנימיות. הרעיון של ספק שירותי שירות בנוי על שני מונחים שאי אפשר להתעלם מהם. מדובר בשירותים ומשאבים.

שירותים - מים קרים וחמים, חשמל וחום, גז, גז ביתי בבקבוקים, דלק מוצק המשמש לספק שירותים.

שירותים - פעילות של ספק שירותי שירות לאספקת מים קרים וחמים, ביוב, חשמל, אספקת גז והסקה, הבטחת תנאים נוחיםמגורים של אזרחים בחצרי מגורים.

הערה.הרעיון של משאב קהילתי נראה לחלק מהמומחים מופרך וללא תוכן אמיתי. בביקורת על הגישה המובאת בכללים, הם מצביעים על בלבול המושגים המותר במסמך עצמו: תקן צריכת השירות מוגדר כהיקף הצריכה החודשי של משאבי השירות על ידי הצרכן. עם זאת, כאן אתה צריך לזכור שבסעיף 6 של הכללים, שירותים (לפי סוג) מייצגים את אספקת הצרכן עם משאב שירות באיכות מתאימה ובכמויות הנדרשות. לכן, זה די הגיוני לקבוע את ה"כמות" של שירות באמצעות כמות המשאב.

כפי שעולה מהכללים, הקבלן רוכש משאבי שירות מארגון אספקת המשאבים, ולאחר מכן, בעזרת מערכות הנדסיות פנימיות, מספק שירותי שירות לאזרחים. במשרד לפיתוח אזורי הסבירו כי סימן חובה למעמד של נותן שירותים הוא באחריותו של אדם אחד הן על אספקת משאבי השירות למתחם מגורים, ובמקביל לתחזוקת מערכות הנדסיות פנימיות. , שבאמצעותם ניתנים שירותי שירות לצרכן<1>(מכתב מיום 20.3.07 נ 4989-סק/07). אגב, הפוסקים אימצו את המאפיינים של ספק שירותי שירות שגיבש המשרד לפיתוח אזורי. לדוגמה, בהחלטה מיום 28 בינואר 2008 N F09-11548/07-C5, השירות הפדרלי נגד מונופול קבע שהמיזם העירוני המאוחד של הדיור והשירותים הקהילתיים אינו ספק של שירותים ציבוריים, ולכן אין לו את הזכות לתבוע את השימוש של תעריפים מוסדרים בעת הרכישה אנרגיה חשמלית(להפקת מים מבאר ארטזית).

<1>לקבלן הזכות להחזיק ציוד פנימי הן בכוחות עצמו והן במעורבות של אנשים אחרים על בסיס הסכם בתשלום.

ארגון אספקת המשאבים נושא באחריות רק עד גבול הרשתות שהן חלק מהרכוש המשותף של בעלי חצרים בבניין דירות עם מערכות תשתית ציבוריות. יתרה מכך, מגבול זה ועד למגורים, הקבלן אחראי לאיכות ואופן מתן השירותים הציבוריים.

בואו נדמיין מצב: חדר דודי גז אוטונומי מותקן בבניין דירות. ספק שירותי השירות רוכש מארגוני אספקת משאבים מים קריםוגז, בעזרת חדר דוודים זה, מייצר מים חמים ואנרגיה תרמית, ומספק שירותי אספקת מים חמים וחימום לדיירי הבית. מצב זה מתאים לתכנית. אבל מה אם כל השירותים "נכנסים לבית"? הרי, למשל, אחת הטענות שבהן נוקטים בתי המשפט כאשר פוטרים את הו"א מחישוב מע"מ על עלות השירותים היא, שב"ה אינם מספקים שירותי שירות, מאחר שאין להם כושר ייצור לכך, הם פועלים רק כמתווכים. בין הבעלים של הנחות וארגוני אספקת משאבים. באותו אופן, אנו יכולים לומר כי ארגון הניהול העוסק בתחזוקה ותיקון של מערכות הנדסיות פנימיות, גביית תשלומים עבור שטחי מגורים ושירותים, אינו מספק שירותים ציבוריים ישירות: הוא אינו אוסף מים מבארות ארטזיות, לא לחמם אותו בחדרי דוודים וכו'. כמובן, יש להסכים עם זה ולהודות שנראה שהמושג של ספק שירות ישים רק לארגוני אספקת משאבים. עם זאת, במסגרת החקיקה הקיימת, יש להחילו גם על ארגוני ניהול שפעילותם דומה יותר לפעילות הביניים. לדעתנו, הדבר נובע במידה רבה מהרצון להגן על זכויות הצרכן.

הממשלה בתקנון, המשרד לפיתוח אזורי בהבהרותיו, והשופטים בהחלטותיהם יוצאים מהעובדה כי נותנת השירותים הציבוריים היא חברת הניהול. ארגון אספקת משאבים (המספק בפועל שירותים כאלה) יכול לרכוש מעמד של ספק שירותי שירות רק במצב אחד - אם בעלי המתחם בחרו בשיטה של ​​ניהול ישיר של בניין דירות. אם נוצרה בבית אגודת בעלי בתים או נבחר ארגון ניהול באסיפה כללית של בעלים, אזי הם מוכרים כספקי שירותים ציבוריים לצורך יישום הכללים. מסקנות כאלה מפורטות, במיוחד, במכתב של המשרד לפיתוח אזורי של רוסיה מיום 20 במרץ 2007 N 4989-SK/07, תשובה לשאלה 28 מתוך סקירת החקיקה והפרקטיקה השיפוטית של הכוחות המזוינים של רוסיה. הפדרציה לרבעון הרביעי של 2006<2>. אם ניהול הבית מתבצע על ידי התאחדות בעלי בתים או ארגון ניהול, אזי לבעלי המקום אין זכות להתקשר בהסכמים המכילים את התנאים למתן שירותי שירות ישירות עם ארגוני אספקת משאבים (תשובה ל שאלה 26 של אותה סקירה).

<2>אושרה בהחלטת נשיאות הכוחות המזוינים של RF מיום 03/07/2007.

ניהול ארגון - מנוי

תחומי האחריות של ספק שירותי השירות כוללים כריתת חוזים עם ארגונים המספקים משאבים או ייצור עצמאי של משאבי שירות הנחוצים למתן שירותי שירות לצרכנים (סעיף "ג" בסעיף 49 של הכללים). במכתב מיום 05/03/2007 נ 8326-רמ/07 מסביר המשרד לפיתוח אזורי: מדובר בהסכמים לרכישת כל משאבי השירות, אשר מתןם אפשרי על פי מידת ההשבחה. בניין דירות. נזכיר כי על פי ההגדרה הניתנת בסעיף 3 של הכללים, ארגון מספק המשאבים מוכר משאבי שירות. זה ברור שכאן אנחנו מדברים עלעל הסכם אספקת האנרגיה.

כמו כן, החקיקה הפדרלית מכילה אינדיקציה ישירה לכך שארגוני ניהול הם צרכנים של סחורות ושירותים של ארגוני שירות ציבורי בתחום החשמל, החום, אספקת המים והתברואה בבנייני דירות, למרות שהם לא רוכשים אותם לעצמם, אלא כדי לספק אותם לאנשים המשתמשים בחצרים בבניין דירות<3>. בסעיף 89 לכללים לתפקוד שווקי החשמל הקמעונאיים בתקופת המעבר של רפורמה בתעשיית החשמל<4>יצוין כי ספק שירותי השירות רוכש אנרגיה חשמלית מספק מוצא אחרון לצורך מתן שירות לבעלי ושוכרי מגורים בבניין דירות שירותים ציבוריים, שימוש בו לצרכי בית כלליים וכן לפצות בגין הפסדי חשמל במבנים פנים-ביתיים. רשתות חשמלעל בסיס הסכם אספקת אנרגיה (הסכם רכישה ומכירת חשמל).

<3>סעיף קטן "א" של סעיף 17 לאמנות. 2 לחוק הפדרלי מ-30 בדצמבר 2004 N 210-FZ "על בסיס הסדרת תעריפים של ארגוני שירות ציבורי."
<4>אושר בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 31 באוגוסט 2006 N 530.

מכיוון שארגוני ניהול אינם מעוניינים לפעול כמנוי במסגרת הסכם אספקת משאבים (משמעות הדבר היא אחריות לתשלום עבור משאבי השירות), הם מנסים להגן על נקודת המבט ההפוכה בבית המשפט. הטענה העיקרית היא שלפי סעיף 2 לאמנות. 539 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, חוזה אספקת אנרגיה נכרת עם מנוי אם יש לו מכשיר קליטת חשמל העומד בדרישות הטכניות שנקבעו, מחובר לרשתות של ארגון אספקת האנרגיה וציוד הכרחי אחר. עם זאת, נראה היה שדי לבוררים של אזור FAS צפון קזחסטן שהמתקנים החשמליים (התקני קליטת חשמל) הועברו לארגון הניהול (החלטה מיום 18 בינואר 2007 N F08-7066/2006).

בנוסף, בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית אינו מסכים עם ההצהרה כי לא ניתן לסווג את היחסים בין ספקי שירותי שירות וארגונים המספקים משאבים במסגרת חוזים לרכישת משאבי שירות כדי לספק לצרכנים שירותי שירות לא ניתן לסווג כיחסי אספקת אנרגיה בשל העובדה שלספק אין מכשיר קולט אנרגיה (הגדרה מיום 12.18. .2007 N KAS07-660). הטיעון הולך ככה. בסעיף 2 לאמנות. 548 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית קובע בבירור: ביחסים הקשורים לאספקת מים דרך הרשת המחברת, חלים הכללים על הסכם אספקת האנרגיה, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק או בפעולות משפטיות אחרות.

החלטה של ​​השירות הפדרלי נגד מונופול מס' F03-A51/07-1/199 מיום 16 במרץ 2007 היא דוגמה נוספת לניסיון של ארגון ניהולי לסרב למעמד של מנוי בהסכם אספקת אנרגיה. במקרה זה, דרש ארגון הניהול להכריז על פסול ההסכם עם מפעל רשת ההסקה. הועלו שתי נימוקים. ראשית, ארגון הניהול התקשר בהסכם זה בהשפעת תפיסה מוטעית לגבי אופי העסקה (סעיף 178 לקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית): הוא צד לו, בעוד שלמעשה הוא אינו צרכן של אנרגיה תרמית ואין לו מכשיר קולט אנרגיה. שנית, ארגון הניהול ראה בעסקה זו משעבדת (סעיף 179 לקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית): היא מבוצעת על חשבון הכספים של ארגון הניהול, שכושר הפירעון שלה תלוי בקבלת כספים מאזרחים. עם זאת, הפוסקים לא הסכימו עם טענות התובע: החוזה מבטא בבירור את כוונת הצדדים לגבי סוג החוזה ותוכן ההתחייבויות החוזיות.

גם חוות דעת זו מעניינת: בית המשפט לא קיבל את טענות החברה לפיהן טיוטת הסכם רכישת ומכירת החשמל עם ארגון מכירת האנרגיה אינה מביאה בחשבון את מכלול המאפיינים של תפקידה המתווך כארגון ניהולי בין ארגון אספקת המשאבים לבין הארגון. צרכן. הסיבה היא שהיישום ארגון מסחריפעילות ניהול רכושם של בעלי דירות בבניין מגורים על ידי אחד האנשים אינה יכולה להקנות לו יתרונות כלשהם ביישומו ביחס לצד השני לסכסוך (החלטת בית המשפט לבוררות י"ט לערעורים מיום 2.4.07 נ. א64-3987/06-9).

לפיכך, מסכימים הפוסקים כי על ארגוני הניהול לפעול כמנויים בהסכם אספקת האנרגיה. עם זאת, הדבר נובע בעיקר מהגישה שגובשה בכללים. מה קרה לפני שהכללים נכנסו לתוקף?

תאריך מפנה

לפני כניסת הכללים לתוקף (06/09/2006), כאשר הוחלו הכללים לאספקת שירותי שירות, שאושרו בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 26 בספטמבר 1994 N 1099, ארגון הניהול לא הוחל נמנים בין ספקי שירותי השירות. נזכיר כי על פי סעיף 1.1 למסמך זה, נותני השירותים הציבוריים היו מפעלים שבבעלותם מלאי דיור ותשתיות הנדסיות, ניהול כלכלי או ניהול תפעולי מלא, וכן אגודות בעלים אשר להם זכות ניהול בניין דירות (בתים משותפים) הועבר. לכן, למשל, אם ארגון דיור ושירותים קהילתיים התקשר בהסכמי ניהול לפני 06/09/2006, הם בהחלט יכולים להכיל הוראות על תפקידו המתווך במתן שירותי שירות לאזרחים.

מסקנה זו היא שהונחה על ידי בית הדין לבוררות השבעה עשר בהחלטה מס' 17AP-7985/2007-GK מיום 28.11.07. כך, פנתה הנהלת הישוב העירוני, כבעלים של חצרים בבניין דירות, לבית המשפט בדרישה לפסול את הסכם הניהול לבניין זה, שנחתם על ידי בעלי המקום עם ארגון הניהול ביום 28.3.06. . הסיבה היא היעדר בחוזה של תנאים חיוניים כגון חובת ארגון הניהול לספק לבעלים שירותים, רשימתם וסכום התשלום. מאחר והנתבעת אינה שייכת לארגונים שיש להם מלאי דיור על פי זכות קניינית כלשהי, אינה עמותת בעלים שהועברה לה זכות ניהול בניין דירות, ואינה ארגון מיוחדמתן שירותי שירות, הכללת החובה למתן שירותי שירות בחוזה לא תאמה את החקיקה התקינה בעת כריתת החוזה. במילים אחרות, ארגון הניהול לא היה ספק השירותים הציבוריים והבעלים לא קיבלו את המשימה המקבילה.

נוסיף כי הסכם הניהול הופך כריתת חוזים עם ארגוני אספקת משאבים תלויה בזמינות ייפויי הכוח מכל בעלים. בתי המשפט הדגישו כי לאחר כריתת הסכם הניהול אין צורך בייפוי כח כאמור.

מחלוקת בולטת נוספת נחשבת בהחלטה של ​​השירות הפדרלי נגד מונופולים של המזרח הרחוק של רוסיה מיום 13 בנובמבר 2007 N F03-A51/07-1/4490. ארגון אספקת המשאבים פנה לבית המשפט בדרישה לאלץ את ארגון הניהול להתקשר בהסכם חופשה מי שתייהוקבלה שפכים. לטענת התובע חלה חובה על הנתבע להתקשר בחוזה לרכישה ומכירה של משאבי שירות, שכן אין ביכולתו לייצרם בעצמו. כפי שקבעו הבוררים, ארגון הניהול התקשר עם בעלי המתחם בהסכם ניהול מיום 01/09/2006, מתן שירותי שירות לא נכלל בעניינו. זאת ועוד, הסכם זה קובע את חובת בעלי המקום להתקשר בהסכמים לרכישת קר ו מים חמים, אנרגיה חשמלית ותרמית וסילוק מים ישירות עם ארגוני אספקת משאבים.

כפי שציין בית המשפט, בשל אופיו הציבורי של הסכם אספקת האנרגיה, כריתתו מחייבת רק את ארגון אספקת האנרגיה, ולא ניתן לכפות על מנוי פוטנציאלי לערוך הסכם. יחד עם זאת, חובתו של הנתבע לכריתת הסכם זה אינה קבועה בחקיקה הנוכחית והוא לא קיבל על עצמו התחייבויות לכריתתו. לפיכך, הדרישות של ארגון אספקת המשאבים לא התמלאו.

אכן, חובת ארגון הניהול לכרות הסכמים עם ארגונים המספקים משאבים על רכישת משאבי שירות הופיעה בחקיקה רק ביום 06/09/2006. עם זאת, גם לאחר מועד זה אין לספק המשאבים הזכות לכפות על ארגון הניהול לחתום על הסכם, שכן חובה כזו קמה לקבלן רק ביחס לצרכני שירותי השירות. במילים אחרות, רק לבעלי המקום יש את הזכות לדרוש מארגון הניהול להתקשר בהסכמים לרכישת משאבי שירות.

הערה.זו הסיבה שארגון המספק משאבים יכול להגיע למצב לא נעים, כפי שקרה עם מפעיל פרטי אחד שחכר רשתות שירות ממפעל עירוני אוניטרי. ארגוני הניהול של העיר כולה סירבו להתקשר עמו בהסכמי רכישה ומכירה למשאבים משותפים ולפיכך לא גבו את האוכלוסייה על משאבים אלו. יחד עם זאת, לארגון מספק המשאבים לא הייתה הזכות ליצור אינטראקציה ישירה עם הצרכנים - לגבות מהם עמלות. כתוצאה מכך, ארגון אספקת המשאבים צבר חובות גדולים לצדדים המקבילים שלו, מה שסיכן את האספקה ​​הבלתי פוסקת של שירותים. הֶסדֵר. הבעיה נפתרה רק בשיתוף הרשויות האזוריות.

תכונות של הסכם אספקת האנרגיה

על פי סעיף 8 לכללים, אין לסתור את תנאי ההסכם לרכישת משאבים משותפים ופינוי מים (קליטה (הזרמה) של שפכים), שנחתם עם ארגוני אספקת משאבים על מנת לספק לצרכן שירותי שירות. כללים ורגולציה אחרת פעולות משפטיות RF. לנורמה זו התייחס המשרד לפיתוח אזורי בשני מכתבים בהקשר לבקשות רבות של ספקי שירות. בראשון שבהם (מיום 13.2.07 נ 2479-רמ/07) הגבילו גורמים רשמיים את עצמם למסקנות כלליות בלבד. לפיכך, קוד הדיור ופעולות משפטיות אחרות עדיפות על הנורמות של סעיף 6 "אספקת אנרגיה" ch. 30 הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית. פעולות משפטיות אחרות במקרה זה כוללות את הכללים. כתוצאה מכך, הוראות סעיף 8 של הכללים מכוונות להבטיח עמידה בתנאי החוזים לרכישת משאבים קהילתיים ותברואה, שנחתם על ידי ספק השירותים הציבוריים עם הארגון המספק את המשאבים, ואת חובות המבצעים כלפי הארגון. בעלי חצרים בבנייני דירות וצרכנים בהתבסס על הכללים. במילים אחרות, חוזי אספקת משאבים חייבים לעמוד בדרישות הכללים.

מסתבר שסעיף 8 לכללים הרחיב את השפעתו של מסמך זה, שלפי סעיף 1 מסדיר את היחסים בין ספקים לצרכני שירותי שירות, גם ליחסים המשפטיים בין ספק השירותים לארגון המספק משאבים. בהתבסס על סעיף 8 לכללים, לנותן שירות השירותים הזכות לדרוש קביעת תנאים זוגיים של חוזים עם ארגוני אספקת משאבים העומדים בכללים בהסכמת הצדדים, ובהעדר הסכם כזה - בבית המשפט. .

במכתב השני - מיום 29.11.07 נ 21492-סק/07 - הובאו הסברים מפורטים יותר. לפיכך, רכישת הקבלן מארגון אספקת המשאבים של משאבי שירות וסילוק מים על מנת לספק לצרכן שירותי שירות מתבצעת על בסיס חוזה אספקת אנרגיה ציבורית (אספקת משאבים), עם כריתתו וביצועו של שהדרישות הבאות הן חובה עבור הצדדים:

• כללים לשימוש במערכות אספקת מים וביוב ציבוריות בפדרציה הרוסית<5>;
• כללים לאספקת גז לפדרציה הרוסית<6>;
• כללים לתפקוד שווקי החשמל הקמעונאיים בתקופת המעבר של הרפורמה בענף החשמל;
• נורמות § 6 ch. 30 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית (בחלק שאינו מוסדר על ידי פעולות משפטיות אלה).

<5>אושר בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 12 בפברואר 1999 N 167.
<6>אושר בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 02/05/1998 N 162.

יחד עם זאת, תנאי הסכם אספקת המשאבים חייבים לעמוד בהתחייבויות הקבלן על בסיס הכללים, דהיינו נורמות המשפט האזרחי המחייבות, הניתנות על ידי המשרד לפיתוח אזורי במכתב מיום 29.11.2007 נ 21492. -SK/07 וניתן לטבלה.

סעיף הכללים	דרישות הכרחיות לגבי:
3 - 6	קביעת הצדדים ליחסי ההפרשה שירותים והרכב של שירותים, עבור שהמבצע אחראי כלפי הצרכן, ולא ארגון אספקת משאבים
7	תכונות של רכישת משאבי שירות ושירותים סילוק מים על ידי בעלי המקום מבצעים ניהול ישיר של בניין דירות, מ ארגון אספקת משאבים שאינו אחראי עליו תחזוקה של מערכות הנדסיות פנימיות
9 - 12, נספח מס' 1	תיאום דרישות למתן שירותים ציבוריים ודרישות לאיכות המשאבים והשירותים הקהילתיים תעלת ניקוז
15	תעריפים עבור שירותים ושירותי שפכים, משמש לחישובים של הארגון המספק את המשאבים מוציא לפועל - ארגון מנהל
16 - 34	נוהל חישוב תשלומים עבור צריכה בבניין דירות שירותים ביתיים וסילוק שפכים, תדירות התשלום של תשלום כזה (תשלום חום אנרגיה מיוצרת באופן שווה, התשלום הוא למעשה כמות נצרך של אנרגיית חום אפשרית רק עם החלת תעריפים בשני חלקים)
38	תשלום עבור שירותי שירות רק עבור המפורט במסמך התשלום חשבון הבנק של הקבלן
54 - 59	הליך לחישוב מחדש של עמלות עבור סוגים מסוימים של שירותים משאבים עקב היעדרות זמנית של צרכנים ב שטחי מגורים מאוכלסים
64 - 74	הליך עבור שירותי החירום המעורבים על ידי המבצע שירות שיגור של הארגון המספק משאבים, עריכת חוק על אי מתן שירותי שירות
60 - 63, נספח מס' 1	הליך לשינוי סכום התשלום עבור אספקת השירותים משאבים באיכות לא מספקת או לסירוגין, חורג מהמשך שנקבע
79 - 86	עילות והליך להשעיה או הגבלה של הגשה משאבי שירות

כדי להמחיש את האמור לעיל, אנו מציגים מספר מצבים. סעיף VII של הכללים לשימוש במערכות אספקת מים וביוב ציבוריים בפדרציה הרוסית מספק את האפשרות להפסיק או להגביל את אספקת מי השתייה ו(או) קבלת מי שפכים, במיוחד אם המנוי מפר את תנאי התשלום . יחד עם זאת, לפי פסקאות. "ד" סעיף 50 לכללים, לספק שירותי השירות יש את הזכות באופן הקבוע בסעיף. X של הכללים, להשעות ולהגביל את אספקת המים החמים, החשמל והגז לצרכן בלבד. משכך, החוזה לאספקת מי שתייה שנכרת בין ארגון שירותי המים והשפכים לבין חברת הניהול אינו יכול לכלול תנאים להפסקה או הגבלת אספקת המים במקרה של צבירת חוב לארגון הניהול. מסקנה דומה לגבי הסקה התקבלה על ידי נשיאות בית המשפט העליון בביקורת החקיקה והפרקטיקה השיפוטית של בית המשפט העליון לרבעון הרביעי של שנת 2006 (תשובה לשאלה 28).

עוד דוגמה אחת. הכללים לתפקוד שווקי החשמל הקמעונאיים בתקופת המעבר של הרפורמה בענף החשמל מכילים נקודה מעניינת אחת - מספר 90. על פי כלל זה, הסכם אספקת אנרגיה בין ספק השירותים לבין ארגון מכירת אנרגיה עשוי לקבוע את זכותו של ארגון מכירת האנרגיה לקבל תשלום עבור צריכה של אנשים המתגוררים בחצרים למגורים, אנרגיה חשמלית ישירות מהבעלים והדיירים של בית המגורים הרלוונטי. כזכור, לפי סעיף 38 לכללים וסעיף 7 לאמנות. 155 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, תשלומים עבור מגורים ושירותים מופקדים לחשבון הבנק של ארגון הניהול. משכך, התנאי של הסכם אספקת האנרגיה, הקובע את זכותו של ארגון מכירת האנרגיה לקבל תשלום עבור החשמל ישירות מהבעלים, תוך עקיפת ארגון הניהול, סותר את התקנון, ולפיכך, לטענת המשרד לפיתוח אזורי. לא חוקי.

הערה.בהתחשב בדרישות הארגון הניהולי ליישוב חילוקי דעות במסגרת החוזה לרכישה ומכירה של אנרגיה חשמלית עם ארגון מכירת אנרגיה, מחוז מרכז FAS בהחלטה מס' A64-3987/06-9 מיום 25.7.07. מונחה לא רק על ידי סעיף 6 של Ch. 30 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית והכללים לתפקוד שווקי החשמל הקמעונאיים במהלך תקופת המעבר של רפורמה בתעשיית החשמל, אך גם הכללים.

לכן, עלינו לציין כי החקיקה מציעה לארגונים ניהול רק חוזה לרכישה ומכירה של משאבי שירות, אך נותנת את הזכות לסיים אותו בתנאים זוגיים.

E.V. Ermolaeva

עורך מגזין

"משרד השיכון והשירותים:

חשבונאות ומיסוי"

ביחסים למתן שירותי שירות, בנוסף לצרכנים וספקים של משאבי שירות, יש מישהו - מבצע.

כאשר הבעלים של הנחות בבית בוחרים בצורה ישירה של ניהול, אדם זה נשאר לא ידוע. הבה נבחן אם לארגון אספקת המשאבים (RSO), שעמו יש לבעלי המתחם הסכמים ישירים על רכישת משאבי שירות (הסכמים על תחזוקת רשתות פנים-ביתיות נכרתים על ידי הבעלים עם ארגונים אחרים), במקרה של בחירת ניהול ישיר, היא ספקית שירותי השירות עם כל ההשלכות הנובעות מכך.

קורא את החקיקה

כדלקמן מ סעיף 3 לכללים, ספקי שירותים ציבוריים הם ישויות משפטיות, ללא קשר לצורתם הארגונית והמשפטית, או יזמים בודדים העומדים בדרישות הבאות:

לייצר או לרכוש משאב שירות;

אחראי על תחזוקת רשתות שירות פנימיות שדרכן מסופקות שירותים לצרכנים;

לספק שירותי שירות לצרכנים.

פרשנות מילולית של הגדרה זו מאפשרת לנו לקבוע כי ישות משפטית ויזמים בודדים אינם יכולים להיחשב כספקי שירותים ציבוריים אם פעילותם נעדרת לפחות אחד מהמרכיבים לעיל. ספק השירותים, בהתאם לשיטת ניהול הבית שנבחר על ידי הבעלים, יכול להיות:

ניהול ארגונים;

אגודות בעלי בתים, אגודות דיור, מתחמי מגורים ואגודות צרכנות מיוחדות אחרות;

ועם ניהול ישיר - עוד ארגון שמייצר או רוכש משאבי שירות.

עם ניהול ישיר, ה-RSO לרוב מספק משאבי שירות רק לגבול הרשתות שהן חלק מהרכוש המשותף, אך אינו אחראי לתחזוקת רשתות שירות פנים-ביתיות ואינו מספק שירותי שירות לצרכנים. הוראה זו מעוגנת, לפיה, בניהול ישיר, הבעלים מתקשרים בהסכם על רכישת משאבי שירות עם ה-RSO המקביל. במקרה זה, תחזוקה של מערכות הנדסיות פנימיות מתבצעת על ידי אנשים שהתקשרו על ידי בעלי הנחות בבניין דירות, או על ידי הבעלים עצמם, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם עם RSO. לפיכך, בהתאם לחקיקה של ה-RNO, עמו התקשרו הבעלים המנהלים ישירות את הבית הסכמים על רכישת משאבי שירות, אינו המוציא לפועל של שירותי שירות.

הצהרה זו אינה מעלה ספקות בנוגע להטלת האחריות ל-RSO לתחזוקת רשתות שירות פנימיות. עם זאת, השאלה של RSO ממלא תפקידים אחרים שהוקצו כלליםמתן שירותים ציבורייםלספק שירותי השירות נשאר פתוח.

פרשנות חקיקה

להרחיב את השפעתם ליחסים בין ספקים לצרכנים של שירותי שירות ( סעיף 1). עם זאת, בשל שלהם סעיף 8תנאי ההסכם על רכישת משאבים עירוניים וסילוק מים (קליטה (הזרמה) של שפכים), שנחתם עם ה-RNO על מנת לספק לצרכן שירותי שירות, אינם צריכים לסתור את הכללים עצמם ואת פעולות משפטיות רגולטוריות אחרות של הפדרציה הרוסית. ראוי לשים לב לעובדה ש"אסור לסתור" בהקשר של הנורמה הנזכרת אין פירושו "חייב לציית" להם.

חוץ מזה, סעיף 7קובע את גבולות האחריות של RSO במסגרת חוזים עם צרכנים. לפיכך, ה-RSO אחראי על אופן ואיכות האספקה ​​של מים קרים וחמים, חשמל, גז וחום, כמו גם סילוק שפכים בגבול הרשתות שהן חלק מהרכוש המשותף של בעלי המקום בניין דירות.

המשרד לפיתוח אזורי של הפדרציה הרוסית ב מכתבים מיום 29 בנובמבר 2007 מס.  21492-SK/07 "על סיום הסכמים בין ספקי שירותים ציבוריים וארגוני אספקת משאבים"ו מיום 13.02.2007 מס.  2479‑РМ/07 "על יישום סעיף 8 של הכללים לאספקת שירותים ציבוריים"נותן פרשנות רחבה לנורמה זו, ומצביע על הצורך לעמוד בתנאי ההסכמים עם RNO במונחים של:

זכויות וחובות של הצדדים לחוזה;

הנוהל לאספקת משאבי שירות וניקוז (קליטה (הזרמה) של שפכים);

דרישות לאיכות המשאבים העירוניים ולסילוק מים (קליטה (הזרמה) של שפכים);

תנאי תשלום עבור שירותים וסילוק מים (קליטה (הזרמה) של שפכים);

אחריות הצדדים לחוזה;

עילות ונוהל להשעיה או הגבלת אספקת משאבי שירות.

המטרה העיקרית של פרשנות רחבה היא למנוע הפרות של זכויותיהם של צרכנים הממלאים באופן מלא את החובות שנקבעו על ידי החקיקה של הפדרציה הרוסית וחוזים. יש לציין כי בטקסט עצמם כלליםמתן שירותים ציבורייםמכיל סתירות שאינן מאפשרות להרחיב את השפעתן אך ורק ליחסים בין ספקים לצרכני שירותי שירות.

לדוגמה, סעיף 9 לכללים למתן שירותי שירותקובע כי יש להבטיח אספקה ​​רציפה לחצרים למגורים משאבי שירות באיכות ראויה. עם זאת, פסקה זו סותרת את כל הרעיון של המסמך הנדון. לפיכך, הקבלן מספק לצרכן שירותים ציבוריים . למטרות אלו, RSO מספקת משאב קהילתי לגבול הרשתות שהן חלק מהרכוש המשותף, אך לא לכל בית מגורים (לפני הכניסה לבית). ל-RSO אין את הזכות לספק משאבים קהילתיים באמצעות רשתות פנים-ביתיות, מאחר שהם חלק מהרכוש המשותף. תחומי האחריות של ה-RSO מוגבלים אפוא לאספקה ​​בלתי פוסקת של משאבי שירות לפני הכניסה לבית. נראה כי הוראה זו צריכה לבוא לידי ביטוי בחקיקה הנוכחית.

עוד דוגמה אחת - סָעִיף X כללים למתן שירותים ציבורייםמסדיר את ההשעיה וההגבלה של ההפרשה שירותים . במקביל, ב סעיף 82בפעם הראשונה מוזכרת ההשעיה (או ההגבלה) של הגשה משאבי שירות . IN נקודות 80, 81 אנחנו מדברים רק על שירותים.

הדוגמאות שניתנו מראות כי ההוראות כללים למתן שירותי שירותמתייחסים הן לשירותים ציבוריים, ובהתאם, קשורים לפעילות הקבלן, והן לפעילות ה- RSO באספקת משאבי שירות. בהקשר זה, עמדת המשרד לפיתוח אזורי של הפדרציה הרוסית על פרשנות מרחיבה סעיף 8של המסמך הנדון נראה מתאים.

אין ספק לגבי תקפותה של דעה זו. הנקודה היא שכל הזכויות והחובות לא יינתנו לו כלליםמתן שירותים ציבורייםמבצעים, היישום בפועל של זכויות וחובות אלו תלוי ישירות ב-RSO. בפועל, HOAs וארגוני ניהול הם רק מתווכים בין אזרחים לבין RSO. וכפי שהמשרד לפיתוח אזורי של הפדרציה הרוסית מציין בצדק מכתב מיום 13 בפברואר 2007 מס.  2479‑РМ/07, לספק שירותי השירות יש את הזכות לדרוש הקמת זוגיות מקבילה כללים למתן שירותי שירותתנאי חוזים עם RSO בהסכמת הצדדים, ובהעדר הסכם כזה - בבית המשפט. נראה כי לבעלים אשר בונים ישירות קשרים עם ה- RSO (בצורת ניהול ישירה) יש על אחת כמה וכמה את הזכות לדרוש כי חובותיו של המוציא לפועל ימלאו על-ידי ה- RSO.

עם זאת, עלינו להודות שבפועל, ההסברים של המשרד לפיתוח אזורי של הפדרציה הרוסית לא תמיד מיושמים. זה מוקל מסיבות אובייקטיביות וסובייקטיביות כאחד. הראשון כולל את התלות של צפון אוסטיה בחקיקת אנרגיה (לדוגמה, הליך ההשעיה או הגבלת אספקת החשמל, שנקבעו על פי הכלליםתפקודם של שוקי החשמל הקמעונאיים בתקופת המעבר של הרפורמה בענף החשמל אינו תואם את הנוהל שנקבע). הסובייקטיביות באה לידי ביטוי ביישום החקיקה הקיימת על ידי הרשות השופטת.

אנו פונים לפוסקים

הכללה של הפרקטיקה השיפוטית מובילה למסקנה כי בעלי חצרים בבנייני דירות אינם מבקשים כלל הגנה שיפוטית ואינם מבקשים להטיל על RSO את חובות ביצוע שירותי השירות. הם פשוט משלמים באופן קבוע את החשבונות שהונפקו להם על ידי הארגונים הללו.

אף על פי כן, ניתן לאתר את עמדת הבוררים בעניין הבעיה הנידונה במחלוקות בין RSO לרוספוטרבנדזור. מקרים כאלה הם בדיוק המקרה מתי סוכנות ממשלתית(השירות הפדרלי לפיקוח על הגנת זכויות הצרכן ורווחת האדם) רשאי לפנות לבית המשפט להגנה על מספר בלתי מוגבל של אנשים (תושבי בית מסוים). זה הופך להיות רלוונטי במיוחד דווקא בצורה הישירה של ניהול הבית, כאשר לבעלים אין נציג אחר. כמו כן, רוספוטרבנדזור פועלת פעמים רבות כנתבעת בבית המשפט בתביעות של ארגונים ארגוניים שהובאו לאחריות מנהלית בגין הפרת דרישות החקיקה בתחום הגנת הצרכן.

כך, החלטה מיום 4 באוקטובר 2007 מס'.  F08-6502/2007אזור צפון קזחסטן של FAS תמך בגוף ממשלה מקומיתומחלקת רוספוטרבנדזור, שסירבה להסכים לארגון אספקת המים על לוח הזמנים. לארגוני אספקת מים וביוב יש את הזכות להציג לוח זמנים לאספקת מים המבוסס על סעיף 85 של הכללים לשימוש במערכות אספקת מים וביוב ציבוריות בפדרציה הרוסית. אולם כפי שציינו הפוסקים, בשל סעיף 3במסמך שצוין, הנורמות שלו אינן חלות על היחסים בין ארגוני שירותי מים ושפכים ואזרחים, היחסים ביניהם מוסדרים כללים למתן שירותים ציבוריים. בתורו, ההוראות סעיף 8 לכללים למתן שירותי שירותמכוונים להבטיח עמידה בתנאי ההסכמים על רכישת משאבים קהילתיים ותברואה, שנחתם על ידי ארגון אספקת המשאבים עם ספק השירותים הציבוריים, ובהיעדר קבלן - על ידי בעלי המקום בבניין דירות ( במקרה של ניהול ישיר של הבניין) או בעלי מבני מגורים. לעניין זה, מיזם שהוא RSO, ביחסים עם אספקת מים לאזרחים, מחויב לעמוד בדרישות. כללים למתן שירותי שירות.

דוגמה נוספת שברצוני לתת היא - החלטה של ​​השירות הפדרלי נגד מונופולים NWZ מיום 05.11.2008 מס.  A66-2701/2008. בו אישר בית המשפט את תוקפו של הבאת RSO לאחריות מנהלית לגביו סעיף 1 אמנות. 14.8 קוד עבירות מנהליות של הפדרציה הרוסיתבגין הפרת זכותו של הצרכן לקבל מידע מהימן על השירות או הספק. הפוסקים מצאו כי החברה סיפקה אנרגיה תרמית לבנייני דירות באמצעות רשתות החימום שלה והוציאה קבלות בשמה על תשלום עבור השירותים שניתנו. בגלל זה היא האחת הוא אדם שמוכר שירותים ציבוריים לצרכנים, בין אם מדובר בספק שירותים ציבוריים או בארגון המספק משאבים.למטרות יישום אומנות. 8, 11 חוק הפדרציה הרוסית מיום 02/07/1992 מס'.  2300-1 "על הגנת זכויות הצרכן"ה-RSO הוא המבצע, ולכן מוכר כנושא החבות.

לכן, ההבדל המהותי בין הספק של שירות שירות ל-RSO הוא מילוי או אי מילוי החובה לתחזק רשתות שירות פנימיות. אחרת, RSO אינה פטורה מהחובה לעמוד בדרישות כללים למתן שירותי שירות. ספקות המתעוררים בפועל יכולים להיות מוסברים בעיקר על ידי חוסר שלמות מסגרת חקיקה. הפתרון לבעיה הקיימת נראה בתיקון התקנות המסדירות את היחסים בין ספקים לצרכני שירותי שירות. לא ניתן לשלול הוצאת אקטים חדשים ביסודו המסוגלים להסדיר את היחסים עם צפון אוסטיה.

לדברי יו"ר ועדת דומא הממלכתית למדיניות דיור ודיור ושירותים ציבוריים גלינה חונסקאיה, הצעת החוק כבר עברה שינויים. בגרסה המקורית, ארגון אספקת המשאבים יכול לסרב לבעלי בתים לעבור לחוזים ישירים. כעת תקבע הממשלה רשימה של עילות אי הסכמה, שתצמצם את מספר הסירובים המופרכים.

המערכת החדשה תאפשר העברת תשלום עבור משאבים ישירות לספק. המעבר למנגנון חדש יכול להתבצע על ידי הספק או הצרכן. עם סיום המסמך בוצעו גם תיקונים להחמרת אחריותה של חברת הניהול להנפקת קבלות כפולות כאשר צרכנים עוברים לתשלום ישיר עבור משאבים.

ספקי שירות הם

נזכיר לך ששירותי עזר כוללים את השירותים הבאים:

• אספקת חשמל;
• אספקת מים קרים וחמים;
• סילוק מים (ביוב);
• אספקת גז (כולל אספקת גז ביתי בגלילים);
• אספקת חום (חימום), לרבות אספקת דלק מוצק בנוכחות חימום תנור. "(סעיף 36 לצו Rosstat מיום 26 ביוני 2013 N 234 "באישור המתודולוגיה הסטטיסטית הרשמית להיווצרות מידע סטטיסטי רשמי על הנפח שירותים בתשלוםלאוכלוסייה לפי סוג השירות")

מי יכול להיות המוציא לפועל של שירותי שירות?

"מנהל עיזבון" הוא ישות משפטית, ללא קשר לצורתה הארגונית והמשפטית או יזם יחיד, מתן שירותי שירות לצרכנים (כללים למתן שירותי שירות לבעלים ולמשתמשים של חצרים בבנייני דירות ובנייני מגורים, שאושרו על ידי צו ממשלת הפדרציה הרוסית מ-6 במאי 2011 N 354)

בהתאם לנספח 6 ל"מדריך מתודולוגי לתחזוקה ותיקון מלאי דיור. MDK 2-04.2004", שאושר על ידי ועדת הבנייה הממלכתית של רוסיה,

ספק הדיור והשירותים הקהילתיים הוא ארגון בכל צורה של בעלות, צורה ארגונית ומשפטית (יזם יחיד), שתחומי האחריות שלו, בהתאם לחקיקה של הפדרציה הרוסית, הסכם ו/או פעולה מנהלית, כוללים מתן של דיור ושירותים קהילתיים לצרכנים.

עבור צרכנים המתגוררים בבנייני דירות, המבצעים עשויים להיות:

ייעוץ משפטי חינם:

א) לדיירים - המשכיר (חוקי או אִישִׁי), במישרין או באמצעות ארגון שהוסמך על ידו המנהל ומתחזק את מלאי הדיור;

ב) לבעל הבית - ארגון ניהול או ארגון המשרת את מלאי הדיור.

סעיף 161 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית מונה שיטות לניהול בניין דירות:

• ניהול איגוד בעלי בתים;
• ניהול קואופרטיב לדיור או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר;
• ניהול ארגון הניהול;
• שליטה ישירה.

מעמדו של ארגון הניהול אינו נפרד ממעמד ספק השירותים הציבוריים. מתוך פסקאות. 8, 9, 10 לכללים למתן שירותי שירות נובע מכך שספק שירותי השירות יכול להיות:

• התאחדות בעלי בתים;
• קואופרטיב דיור;
• בניית דיור או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר;
• ארגון ניהול;
• ארגון אספקת משאבים.

מאיזה רגע הופכת חברת הניהול לספקית שירותי שירות (התחלת לספק שירותי שירות)?

ארגון מנהל - מהמועד הנקוב בהחלטת האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין הדירות על בחירת ארגון ניהול, או ממועד כריתת הסכם הניהול לבניין הדירות, אך לא מוקדם מהמועד. של תחילת אספקת משאב קהילתי במסגרת הסכם על רכישת משאב קהילתי שנחתם עם ארגון המספק משאבים (סעיף 14 כללים למתן שירותים ציבוריים)

ייעוץ משפטי חינם:

שותפות (HOA) או שיתופיות - מתאריך רישומו במדינה, אך לא מוקדם יותר מתאריך תחילת אספקת משאב שירות לפי הסכם לרכישת משאב שירות שנחתם עם ארגון המספק משאבים (סעיף 15 ל- כללים למתן שירותי שירות).

ארגון אספקת משאבים - במבנה בו נבחרה ניהול ישיר כשיטת הניהול - מהמועד הנקוב בהחלטת האסיפה הכללית של בעלי המקום על בחירת שיטת ניהול זו. לתנאים אחרים ועילות למתן שירותי שירות על ידי ארגון מספק המשאבים, ראה סעיף 17 לכללים למתן שירותי שירות)

ה-HOA היא ספקית שירותי השירות מאז הקמתה. דוגמאות מהפרקטיקה השיפוטית

ה-HOA היא ספקית שירותי השירות מאז הקמתה. ארגון הניהול הקודם מחויב להחזיר תשלומים מאזרחים

התאחדות בעלי הדירות הגישה נגד חברת הניהול תביעה להשבת התעשרות שלא בצדק, המעידה כי הארגון שניהל בעבר את הבית מחויב להשיב לבעלים (מיוצגים על ידי אגודת בעלי הדירות שנוצרה) את הכספים שהופקדו בחשבונות של חברת הניהול כתרומות ממוקדות לתיקונים גדולים של בניין המגורים.

התביעה התקבלה. בתי המשפט קבעו כי מרגע קבלת החלטה של ​​בעלי המקום על שינוי אופן ניהול בניין דירות והקמת הוראה, השותפות רכשה מעמד של נותן שירותים ציבוריים ואדם המייצג את האינטרסים הלגיטימיים. של בעלי חצרים בבניין דירות.

ייעוץ משפטי חינם:

יחד עם זאת, הוכח כי הנתבעת (חברת הניהול הקודמת) לא ביצעה תיקונים גדולים בבניין הדירות בתקופה השנויה במחלוקת, ולפיכך נרשמה מצד הנתבעת התעשרות שלא בצדק בגובה תשלומי היעד שהועברו ע"י הבעלים (הגדרה בית משפט עליון RF מתאריך 28 במאי 2015 N 309-ES)

מרגע הקמתו, ה-HOA הוא ספק השירותים הציבוריים והוא מחויב לשלם עמלות לארגוני אספקת אנרגיה

ל-OJSC TGK-13 ערערה בית משפט לבוררותל-HOA בתביעה לגביית חובות בגין אנרגיה תרמית שנצרכה (הסקה ואספקת מים חמים).

התביעה נגד המשרד להגנת הסביבה לגביית חובות בגין אנרגיה תרמית שנצרכה נדחתה. נאמר להלן.

1) מעמדו של ארגון הניהול אינו נפרד ממעמד ספק השירותים הציבוריים. קבלת מעמד של ארגון ניהול על ידי גורם כלכלי בהתאם לנוהל הקבוע בחוק גוררת את הופעת מעמדו כספק שירותי שירות תוך יישום בו-זמני של פונקציות של אספקת משאבי שירות לבניין מגורים ושירות פנימי. מערכות הנדסיות.

ייעוץ משפטי חינם:

לפיכך, מרגע יצירת ה-HOA, הנתבעת (שותפות) היא הצרכן של המשאבים המסופקים לבניין המגורים, כמו גם ספק שירותי השירות, ובהתאם, המחויב לספק המשאב. ארגון לתשלום עבור משאבי השירות שסופקו.

2) בית המשפט לערעור, לאחר שקבע את שטחו הכולל של בניין מגורים, תוך יישום תקן הצריכה וקביעת גובה החוב של הוראה, הגיע למסקנה כי הנתבעת שילמה לתובע כספים בסכום העולה על הסכום. של החוב ועל בסיס זה סירב למלא את התביעות (החלטה FAS מחוז מזרח סיבירי מיום 15.10.2012 נ א/2011)

האם ה-HOA מרגע יצירתו או שהיזם מחויב לספק שירותים ולשלם עבורם? החלטת בית המשפט

הדרישות של ה-HOA לגבות חובות עבור אנרגיה תרמית ונוזל קירור שנצרכו לטובת JSC VTGK התמלאו חלקית.

במהלך התקופה השנויה במחלוקת של גיבוש החוב, הארגון המנהל של בניין המגורים היה ה-HOA, דבר המאושר בפרוטוקול האסיפה הכללית של הבעלים של בניין הדירות.

ייעוץ משפטי חינם:

מרגע יצירת ה-HOA, החובה לספק שירותים ולשלם עבורם מוטלת על ה-HOA, ולא על היזם.

עם זאת, במהלך התקופה השנויה במחלוקת, לא התקשרה הו"א בהסכם לאספקת אנרגיה תרמית במים חמים עם ארגון אספקת האנרגיה.

בינתיים, בתקופות זמן שנויות במחלוקת, JSC VTGC סיפקה למעשה אנרגיה תרמית לבניין דירות.

השימוש בפועל של הצרכן בשירותיו של הצד המחויב צריך להיחשב כהסכמת המנוי להצעה המוצעת על ידי הגורם המספק את השירותים, לפיכך יש לראות ביחסים אלו כחוזיים. היעדר קשרים חוזיים עם ארגון שמתקנים צורכי האנרגיה שלו מחוברים לרשתות של ארגון מספק האנרגיה אינו פוטר את הצרכן מהחובה להחזיר את עלות האנרגיה התרמית שסופקה לו (החלטת השירות הפדרלי נגד מונופולים של מחוז הוולגה ב-6 באוגוסט 2013 בתיק מס' A/2011)

ייעוץ משפטי חינם:

ספק שירותי שירות: קביעת חברת ניהול בתום לב

כל בניין דירות מודרני דורש ספק שירות אמין שיעסוק בתחזוקת תשתיות הבניין והסביבה. תושבים, כמובן, יכולים לנסות להסתדר בכוחות עצמם (למשל, על ידי עריכת לוח עבודה), אבל, כפי שמראה בפועל, עבודה בהתנדבות רק לעתים נדירות נותנת את האפקט הצפוי.

מהם הסוגים השונים של ספקי שירות?

דיירים יכולים לפתור את בעיית ניקיון ביתם בשתי דרכים: על ידי יצירת HOA (אגודת בעלי בתים) או על ידי כריתת הסכם עם חברת ניהול. אלה האחרונים, ככלל, נוצרים על בסיס משרד השיכון והם "מקודמים" מאוד על ידי הרשויות העירוניות. לפעמים חברות ניהול גם כן חלוקות מבניות ארגוני בנייהומוטלים על דיירי מבנים חדשים כמעט אוטומטית.

אם כולם מרוצים מרמת השירות הניתנת על ידי ספקי שירות "מומלצים מאוד", אז אין סיבה קטנה להילחם על חופש הבחירה בעניין זה. למרבה הצער, לעתים קרובות חברות כאלה (במיוחד אלו הקשורות למשרדי שיכון) אינן ממלאות את חובותיהן בצורה מצפונית, מה שמאלץ אותן לחשוב על שינויים.

היתרון העיקרי של HOAs הוא שהיו"ר וחברי הדירקטוריון שלהם מתגוררים באותו בניין ולכן הם מעוניינים ישירות באיכות השירות שלו. את כל סוגיות עכשוויותנקבעים באסיפה כללית, כל אחד יכול להכיר את המסמכים הכספיים של הארגון. עם הזמן, חלק מה-HOA אפילו יוצרים חברת ניהול משלהם, המספקת שירותים לתושבי הבניינים השכנים.

מי בדיוק ישרת את בניין הדירות - חברת הניהול או ה-HOA - נקבע באסיפה כללית של הבעלים. אם יש בבניין חצרים השייכים לעירייה, אזי יש להשתתף באסיפה נציגיה שדעתם נלקחת בחשבון גם בדיון ובהצבעה.

ייעוץ משפטי חינם:

אם הבית שלך האציל אותך למצוא ספק שירות מתאים, נסה לקחת את המשימה באחריות ככל האפשר. קודם כל, החליטו על רשימת מועמדים ונסו לברר כמה שיותר על כל אחד מהם. קריטריוני הבחירה העיקריים נחשבים באופן מסורתי למוניטין בשוק ולניסיון בעבודה. אבל אל לנו לפטר רק חברות שהתפתחו לאחרונה - לעתים קרובות הן מציעות יותר מחירים נמוכיםעם איכות הגונה למדי של שירות.

אתה יכול ללמוד הרבה על הארגון על ידי פנייה לרשויות הפיקוח המקומיות (וועדות שיכון, מנהליות וטכניות, סניטריות ואפידמיולוגיות ואחרות). אם מספר ההפרות של ספק שירותי השירות שבו אתה מעוניין אינו מתאפיין בטבלה, עדיף לסרב לכך מיד.

דעת האוכלוסייה

כמובן, הרבה ניסיון בעבודה ו"פרופיל" נקי יחסית הם נהדרים, אבל אף פעם לא מזיק לשאול גם את דעתם של אנשים. הפרקטיקה מלמדת כי תושבי נכסים המשתפים פעולה עם חברת ניהול שנוצרה על בסיס HOA מסויימים מרוצים לעתים קרובות יותר מאיכות העבודה של חברת שירות. אתה יכול לשאול את מנהלי הבניינים הגבוהים השכנים אם הם מוכנים לעבוד עם הבית שלך תמורת תשלום.

כשאתה מתקשר עם הציבור, נסה לברר כמה שיותר דעות לגבי ספק השירות שלהם. שאל באיזו מהירות עובדיו מגיבים לתלונות, האם הם מקצועיים מספיק, מנומסים וכו'. ככל שהמידע המתקבל יותר "חד קוטבי" כך עולה הסבירות לשיתוף פעולה מוצלח. ליתר ביטחון אפשר גם לגשת לממשלת המחוז ולשאול על סטטיסטיקת התלונות מהבתים הללו בשנה האחרונה.

כריתת הסכם

לאחר תיאור מאגר המועמדים, תוכל להתחיל במשא ומתן ישירות עם ספק השירות. הנושא העיקרי הוא כמובן הכספים. מחירים עבור שירותי תחזוקה ותיקונים נמוכים מדי, וכן גבוהים מדי בהשוואה לממוצע, אמורים להעלות דגלים אדומים. במהלך השיחה שאלו על העיקרון של קביעת עלות שירות מסוים.

ייעוץ משפטי חינם:

גם אם הביקור הראשון התברר כמוצלח, ואתם כבר נוטים כמעט במאה אחוז לאופציה הזו, אל תמהרו. עבור גם לכתובות אחרות. זכור, התפקיד שלך הוא לספק לדירקטוריון מידע רב ככל האפשר. בנוסף, ייתכן שבעתיד יהיה ספק שירותי שירות שיציע תנאים נוחים אף יותר (למשל, איזושהי הנחות).

כאשר מסכמים הסכם עם חברת ניהול לא מוכרת, לא כדאי לקבוע מיד תנאים ארוכים מדי לשיתוף פעולה. מלכתחילה עדיף לחתום על חוזה לשנה. אם במהלך תקופה זו אתה מרוצה מרמת השירות הניתנת, שום דבר לא ימנע ממך להאריך את ההסכם בהמשך למספר שנים נוספות.

קפטן נבחרת המשחק "מה? איפה? מתי?"

ייעוץ משפטי חינם:

שר החוץ הפדרציה הרוסית

מומחה בתחום האינטגרציה וקשרי מסחר עם תאגידים זרים

במהלך 12 החודשים של 2017, ייצור המלט בשלושת מפעלי החברה הסתכם ב-3.1 מיליון טון.

ייעוץ משפטי חינם:

© 2017. כל הזכויות שמורות. 16+

הוצאה תעודת רישום של תקשורת המונים EL מס' FS7 שירות פדרלילפיקוח בתחום התקשורת, טכנולוגיות מידעו תקשורת המונים(רוסקומנדזור) 9 באוקטובר 2013.

ייעוץ משפטי חינם:

רפורמת הדיור והשירותים הקהילתיים

רפורמה בדיור ובשירותים קהילתיים ברפובליקה של דאגסטן

מידע זה עשוי להיות שימושי עבורך

מה כלול במושג "שירותים"?

שירותים הם אספקת מים (לספק לך ולי מים קרים וחמים) ותברואה (ביוב), אספקת בתים ודירות חשמל וגז, חימום.

בתורו, משאבי השירות כוללים ישירות מים (חמים וקרים), גז (רשת ובבקבוקים), אנרגיה חשמלית ותרמית ודלק מוצק.

נותן השירותים, במקרה זה, הוא ארגון (או יזם יחיד) המספק לנו שירותי שירות, כלומר אחראי על כל מחזור האספקה ​​של הבתים והדירות שלנו בחשמל, מים, חום וכו'.

ייעוץ משפטי חינם:

ספק השירות יכול להיות חברת ניהול, איגוד בעלי בתים, חברה לבניית דיור או קואופרטיב לדיור - וכן כל ארגון אחר המספק שירותי שירות או מספק משאבי שירות (חברת ספק משאבים).

ספק משאבי שירות (ארגון אספקת משאבים) הוא חברה (או יזם בודד) המוכרת משאבי שירות.

ממה מורכב התשלום עבור שירותים?

הנוסחה לחישוב תשלום עבור שירותים היא כדלקמן:

התעריף הוא המחיר של משאבי שירות, למשל, עלות של 1 מטר מעוקב (1 מ"ק) של מים או גז, 1 קילוואט לשעה של חשמל, 1 Gcal של חום.

ייעוץ משפטי חינם:

התעריפים נקבעים על ידי אגף אזורי (נציבות אנרגיה אזורית, משרד או אגף שיכון ושירותים קהילתיים, ועדת תעריפים וכו'), או, במקרים מסוימים, על ידי המינהל העירוני. אתה יכול לברר איזו סוכנות קובעת תעריפים עבור שירותי שירות בעיר שלך (עיירה, כפר), באמצעות מספרי הטלפון והכתובות בסעיף "מוקדים".

התקן הוא נפח הצריכה החודשי המשוער (הממוצע) של משאבי שירות מסוימים (חשמל, חום, מים, גז). התקנים מחושבים וקובעים על ידי העירייה - בהתאם לדרגת ההשבחה של הבית והדירה.

קריאות מונה - במקרה זה, אלו יכולות להיות קריאות הן ממונה פרטני (מדידת נפח צריכת שירותים בדירה פרטנית) והן ממונה משותף/קולקטיבי.

הסבסוד (הסכום ותנאי הקבלה נקבעים על ידי השירות הסוציאלי האזורי) מאפשר לך לפצות על עלויות תשלום עבור דיור ושירותים קהילתיים עבור קטגוריות בודדותתושבים.

ממה מורכב התעריף?

ייעוץ משפטי חינם:

גודל התעריף נקבע, קודם כל, לפי עלות השירות, כלומר, עלויות נותן השירות:

• לבנייה \ תיקון \ פחת \ פיתוח כל התשתיות והרשתות הנדרשות;
• לדלק;
• עבור אנרגיה חשמלית ותרמית קנויה (כוח);
• לחומרי גלם וחומרים;
• עבור שכר ותרומות סוציאליות לעובדי חברת הספק.

לאן לפנות אם חויבת יתר על המידה שלא כדין עבור חשבונות חשמל?

קודם כל, אנא בדקו האם התשלום אכן מוערך יתר על המידה - עובדי המחלקה האזורית האחראית על הסדרת תעריפי השירותים יעזרו לכם בכך. בהתאם לאזור, ייתכן ומדובר בנציבות האנרגיה האזורית, במשרד (או אגף) השיכון והשירותים הקהילתיים, פיקוח הדיור האזורי וכו'. תוכלו למצוא מספרי טלפון וכתובות שימושיים בסעיף "קווים חמים".

אם עובדי המחלקה "הרלוונטית" לא עזרו לך, תוכל לפנות לפרקליטות. אם האחרון לא יפעל, פנה לבית המשפט.

אם הייתי בנסיעת עסקים או גר בבית כפרי, האם אני צריך לשלם לשירותים מלאים?

ייעוץ משפטי חינם:

קודם כל, צריך לעשות כאן ויתור: על כל השירותים עליהם מותקנים לכם מונים, אתם תמיד משלמים רק במידה שהשתמשתם בהם בפועל. בהתאם לכך, אם הייתם לא, הדבר יבוא לידי ביטוי אוטומטי בקריאת המונים ולא תצטרכו לשלם יותר מדי.

אם אין לך מונים, במקרה של היעדרות, תוכל להתעקש על חישוב מחדש של תשלומים עבור השירותים הבאים:

• חַשְׁמַל
• מים חמים וקרים
• סילוק מים (ביוב)

זכות זו מובטחת לך על ידי סעיפים מס' של סעיף VI של הכללים למתן שירותי שירות לאזרחים (מאושר על ידי צו של ממשלת הפדרציה הרוסית; מס' 307, מתאריך 23 במאי 2006).

כיצד מחושב התשלום מחדש? מ מספר כוללימים בחודש המתאים מופחתים ימים קלנדרייםהיעדרותך, למעט יום העזיבה ויום החזרה.

מה צריך לעשות כדי שהתשלום יחושב מחדש? צור קשר עם ספק השירות שלך עם בקשה בכתב תוך חודש מיום החזרה הביתה. ציינו בבקשה כמה ימים נעדרתם, וצרפו לבקשה: מסמך נסיעה (אם הייתם בנסיעת עסקים)\ חופשת מחלה(אם הלכת לבית חולים) \ דרכון בינלאומי עם סימני כניסה ויציאה ממדינה אחרת (אם היית בחופשה) \ תעודה ממקום הלימודים או העבודה שלך (אם יצאת להתמחות וכו').

ייעוץ משפטי חינם:

האם זה חוקי לכלול אכסדרה בשטח הכולל של הדירה בחישוב תשלום עבור שירותי דיור?

לא, זה לא חוקי. אין לקחת בחשבון את שטח האכסדרה - כמו גם את שטח המרפסת, המרפסת או המרפסת - בעת חישוב עלות שירותי הדיור, כפי שמעיד חלק 5 של סעיף מס' 15 של הדיור. הקוד של הפדרציה הרוסית.

במה תלוי תשלום החימום? מדוע באזורים שונים יש תעריפי חום שונים?

בעת חישוב תשלומי החימום, נלקחים בחשבון הדברים הבאים:

ייעוץ משפטי חינם:

• תעריף לחום (אנרגיה תרמית)
• כמות האנרגיה התרמית שסופק על ידי ספק השירות לחימום הדירה שלך
• אזור הדירה

גודל תעריף החום נקבע בעיקר על פי העלויות של ספק השירות עבור ייצור/מתן השירות, מכיוון שהפדיון (התשלומים שלנו עבור החום) צריכות לכסות את כל הוצאות החברה ובנוסף, להביא רווח לחברה.

בתורו, העלויות של ספק השירות נקבעות על ידי מספר גורמים, שהמשמעותיים שבהם הם:

אופי השטח (הרים, גבעות, מישורים) קובע את הדרישות לתשתיות ולרשתות (לדוגמה, אורך הרשתות), וכן את עלויות האחזקה והפיתוח של מערכות שירות בכלל. תכונות אקלימיות, בתורן, מכתיבות את הצורך בנפח מסוים של אנרגיה תרמית; כמות האנרגיה התרמית הנצרכת, שוב, משפיעה על התעריף.

מספר לקוחות (תעבורה) של ספק השירות

כמות גדולה יותר של לקוחות מאפשרת לספק להפחית את התווית על שירותיו ובהתאם להפחית את התעריפים.

ייעוץ משפטי חינם:

מצב ייצור אנרגיה תרמית

בהתאם למצב הייצור, עלות האנרגיה התרמית יכולה להשתנות ב-50% או יותר.

מידת ההידרדרות של התשתיות

מידת הבלאי של הרשתות והציוד קובעת את עלויות אחזקת התשתית כולה תקינה. העלויות, בתורן, נלקחות בחשבון בעת ​​חישוב התעריף.

רמת עוצמת האנרגיה של הציוד של ספק השירות

עוצמת האנרגיה במקרה זה פירושה יעילות השימוש במשאבי דלק ואנרגיה בתהליך הייצור וההובלה של אנרגיה תרמית. ככל ש"עלויות האנרגיה" של הספק גבוהות יותר, כך התעריף עבור השירות גבוה יותר.

סוג הדלק המשמש את ספק השירות

עלות השירות תלויה גם בעלות הדלק בו משתמש הספק בייצור: למשל, גז טבעי עולה לחברה הספקית משמעותית יותר מדלק נוזלי ומוצק, מה שמשפיע בהתאם על התעריפים לצרכנים.

זמינות מקורות המים של נותן השירות עצמו

אם נותן השירות נאלץ לקנות מים מחברות אחרות, הוא גם נאלץ לקחת בחשבון את העלויות הללו בחישוב התעריפים עבורך ולי.

מאפיינים של בניין מגורים ואזור דירות

מאפייני התכנון וצפיפות הדיור קובעים את הדרישות לתשתית, כמו גם את הכמות הנדרשת של אנרגיה תרמית ואיבודי חום נלווים במהלך החימום. כמות האנרגיה התרמית הנדרשת לחימום דירה תלויה גם בשטח הדירה.

למה אני צריך לשלם עבור חימום בקיץ?

העובדה היא שבמשך כל השנה אנו משלמים רק עבור עונת החימום: עלות החימום מתחלקת ל-12 תשלומים חודשיים שווים - קודם כל, על מנת להפחית כל תשלום פרטני עבור השירות. זה נותן לנו את האפשרות לשלם על חימום בתשלומים.

בנוסף להפחתת התשלומים החד-פעמיים, תכנית תשלומים זו מאפשרת לך לתכנן את עלויות החימום. ואכן, גם בעונת החימום, כמות האנרגיה התרמית המשמשת לחימום ביתנו משתנה בהתאם לתנאי מזג האוויר: ככל שמתקרר, חימום כל בית דורש יותר ויותר אנרגיה תרמית, וככל שהוא מתחמם, פחות ופחות.

אם היינו משלמים עבור השירות רק בעונת החימום ובהתאם לכמות האנרגיה התרמית ש"קיבלנו" בכל חודש בודד, התשלומים החד-פעמיים שלנו, ראשית, היו עולים משמעותית, ושנית, נשלם שונה. סכומים בכל פעם סכומים. מצב תשלום זה, מסיבות ברורות, אינו נוח לכולם.

כיוונתי את המונה לחימום, אבל חשבון החימום לא השתנה. למה?

קריאות מונים לשנה הנוכחית משמשות לתכנון נפח צריכת החום בשנה הבאה (ראה צו ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 23 במאי 2006 מס' 307 "על הנוהל למתן שירותי שירות לאזרחים").

לדוגמה, אם התקנת מונה השנה (בפברואר, באפריל, או בכל חודש אחר), הקריאות שלו ישמשו לחישוב ה"תקן" האישי שלך לשנת 2011 - בהתאם, החשבונות שלך ישתנו באותו הזמן. . בתורו, קריאות המונה לשנת 2011 יילקחו בחשבון בעת ​​תכנון ה"תקן" שלך לשנת 2012, וכן הלאה.

אם קניתי בית או דירה, מאיזה רגע אני מחויב לשלם עבור חום?

מרגע רישום זכויות הבעלות לדיור (ראה קוד דיור של הפדרציה הרוסית, חלק 2, סעיף מס' 153). לפני רישום זכויות הבעלות, כל הוצאות אחזקת בית או דירה, לרבות שירותים, מוטלות על המדינה (מיוצגת על ידי רשויות עירוניות) או אזרחים/ארגונים המורשים על ידי המדינה.

האם תעריפי החום יכולים להשתנות בהתאם לאיזה בית דוודים מספק את השירות ואיזה דלק בית דוודים זה עובד?

לא, המאפיינים של בית הדוודים, לרבות הדלק המשמש, אינם יכולים להוות גורם הקובע את גודל תעריף החום (למרות שעלות הדלק היא 40-50% מעלות השירות). נותן שירות שיש לו כמה (או אפילו רשת שלמה) בתי דוודים הפועלים בדלקים שונים מחויב לקבוע תעריף אחד (ממוצע) לכל לקוחותיו.

יתרה מכך, נותן השירות אינו יכול לקבוע תעריפים שונים לתושבי עיריות שונות ללא החלטה מתאימה של נציבות האנרגיה האזורית / משרד השיכון והשירותים הקהילתיים או מחלקה אחרת השולטת בתעריף שירותי השירות באזור.

אתה יכול ללמוד עוד על הכללים לחישוב תעריפי חום מתוך "הנחיות מתודולוגיות לחישוב תעריפים מוסדרים ומחירים עבור אנרגיה חשמלית (חום) בשוק הקמעונאי" (אושר על פי צו של שירות התעריפים הפדרלי של רוסיה מיום 6 באוגוסט 2004 לא 20-ה/2).

האם נותן שירות, לאחר שסיפק תעריף חום מופחת לתושבים מסוימים, יכול להגדיל את התעריף עבור אחרים?

לא, זה אסור על פי חוק פדרלי מס' 190-FZ מיום 27 ביולי 2010 "על אספקת חום". ספק השירות אינו יכול לפצות על תעריפי חום מועדפים לכל קטגוריה של תושבים על ידי הגדלת תעריפים עבור אחרים.

מהם המדדים המקסימליים לשינוי גובה התשלום עבור שירותי שירות?

מדדי הגבלה של שינויי תעריפים הם הגידול האחוז המינימלי ו(או) המקסימלי בסך התשלום עבור שירותים בשנה הנוכחית (לעומת השנה הקודמת). מדובר ב"תקרה" מותנית, המתבטאת באחוזים מהתשלום השוטף, לתשלום בשנה הבאה. לדוגמה, מדד מקסימלי של 20% אומר שסך התשלום עבור שירותים בשנה הבאה לא יעלה על התשלום השנה ביותר מ-20%.

המשמעות היא שאם העלאת תעריף המים העלתה את סך התשלום ב-10% (עם מדד מקסימלי של 20%), ותעריף החום ב-5% נוספים, אזי עלייה של תעריף החשמל (או כל שירות אחר) אמורה. לא יובילו להגדלת התשלום הכולל ביותר מ-5%.

עבור כל ישות עירונית (עיר, עיירה, כפר וכו') מחושבים מדדים כאלה בנפרד. אתה יכול לברר את מדדי המגבלה לאזור שלך באתרי האינטרנט של המחלקות הרלוונטיות או באמצעות התקשרות למספרים הרשומים בסעיף "מוקדים".

חשוב להבין שמדדים שוליים אינם מגבילים את גידול התשלומים עבור דיור ושירותים קהילתיים עקב ביטול (או הפחתה) של הטבות וסבסוד.

מהו סבסוד צולב בשירותים?

סבסוד צולב, במקרה זה, הוא מודל לחישוב תעריפים (למים, חשמל, חום, גז וביוב), שבו "נטל" התשלומים העיקרי (בשל תעריפים גבוהים יותר) נופל על ארגונים (מוסדות, חברות וכו'). .) וכו'), בעוד לתושבים מסופקים מים, חום ושירותים אחרים במחירים מוזלים. כך, מוסדות שונים למעשה "מסבסדים" את האוכלוסייה בתחום השירותים הציבוריים.

מודל זה של "חלוקה" של העלות האמיתית של שירותים בין ארגונים ותושבים בוטל רשמית על ידי צו ממשלת הפדרציה הרוסית מה-1 בינואר 2004. זה אומר שאנחנו מתקדמים בהדרגה מערכת מאוחדתמערכת תעריפים, לפיה ההפרש בתשלומים נקבע לפי היקף השירותים הנצרכים, ולא לפי מחירם. במקביל, ניתן סיוע ממוקד למשפחות מעוטות יכולת (וליחידים) עזרה סוציאלית(סובסידיות) המאפשרות להם לשלם עבור שירותים בתעריפים כלליים.

הפרקטיקה של סבסוד צולב מתבטלת בהדרגה כדי למנוע עלייה חדה בתעריפים עבור השירותים הדרושים.

מה יותר משתלם לשלם עבור שירותים - לפי תקנים או לפי המונה?

כפי שמראה בפועל, עבור רוב תושבי ארצנו משתלם משמעותית לשלם עבור שירותים לפי מד, ולא לפי תקנים. זה נובע, למשל, מהעובדה שרבים מאיתנו משתמשים בהרבה פחות אנרגיית מים וחום ממה שהתקן "מניח" (שכן התקן כולל נפח ממוצע מסוים של צריכה של שירותים מסוימים).

מאיפה הסטנדרטים? איך הם מחושבים?

התקנים הם נפחים חודשיים מותנים (ממוצעים) של צריכת שירותים (מים קרים וחמים, גז, חשמל וחום). ההיקף הסטטיסטי הממוצע המשוער של צריכת שירותים מחושב על סמך המאפיינים המבניים ואחרים (טכניים) של הבית ו/או הדירה.

תקנים לצריכת מים, חום ושירותים אחרים נקבעים, ברוב המקרים, על ידי המחלקה האזורית הרלוונטית (נציבות אנרגיה, ועדת תעריפים ותקנים, משרד השיכון והשירותים הקהילתיים וכו'). במקרים מסוימים, סמכויות אלו מואצלות לעירייה. תוכל לברר מי אחראי לחישוב התקנים בעירייתך באמצעות מספרי טלפון וכתובות שימושיים במדור "מוקדים".

ארגון אספקת משאבים - מה זה ואיך מתקשרים איתו בהסכם ישיר?

כל היתרונות של הציוויליזציה מהם נהנים תושבי בנייני דירות, בין אם זה חשמל, חום או אספקת מים חמים וקרים, הם משאב שמסופקים על ידי ארגונים מיוחדים.

ארגונים כאלה נקראים ארגוני אספקת משאבים (RSO). ארגון אספקת משאבים - מה או מי זה? ישנם כללים ברורים שלפיהם מתבצעים חישובים ואינטראקציה בין צרכנים (בעלים או משתמשים אחרים) לבין RSO.

לעתים קרובות, חברות ניהול (MCs) פועלות כמתווך ביניהן, אך במצבים מסוימים מתאפשרים תשלומים ישירים וחוזים ישירים בין משתמשי שירות וארגונים המספקים שירותים.

על חשבון מי החלפת מוני חשמל בדירה ובמשטח? גלה את התשובה כבר עכשיו.

חקיקה בנושא הליך מתן שירותים

הכללים שלפיהם מתבצעת מתן שירותים ציבוריים מוסדרים בפעולות המשפטיות הבאות:

• קוד דיור;
• החלטות ממשלת הפדרציה הרוסית מס' 307, מס' 124, מס' 354, מס' 1498;
• חוק פדרלי מס' 176-FZ.

הרעיון של ארגון אספקת משאבים

מהו ארגון אספקת משאבים?

ארגוני אספקת משאבים הם ישויות משפטיות ויזמים בודדים המספקים, מובילים ומוכרים משאבי שירות.

ארגוני אספקת משאבים כוללים חברות המספקות את המשאבים הבאים:

• חַשְׁמַל;
• סילוק מי ברז ושפכים (ביוב);
• גז טבעי;
• אנרגיה תרמית, כולל דלק מוצק (במצבים עם חימום תנור).

בנוסף, RSO כולל חברות המעבירות ושירות למשאבים הנ"ל.

ארגוני אספקת משאבים מספקים גם שירותים עבור:

• הדברת חרקים ומכרסמים;
• פינוי אשפה (פסולת מוצקה);
• גישה לאנטנות טלוויזיה משותפות;
• תאורה של שטחי חצר.

כך, כל המשאבים הניתנים לאזרחים מועברים ומועברים לבניין המגורים על ידי ארגוני אספקת משאבים.

האם זו יכולה להיות חברת ניהול?

חברת ניהול היא ישות משפטית המפעילה, מנהלת ומתחזקת מבני מגורים על בסיס הסכם שנחתם בין הארגון לבין בעלי חצרים למגורים.

למהדרין, חברת הניהול היא מתווך שצובר כספים מהבעלים כדי לשלם עבור שירותים הניתנים על ידי RSO.

חברת הניהול היא ספקית השירותים הציבוריים והקבלנית של הצרכנים, וארגון אספקת המשאבים הוא קבלן משנה על בסיס הסכם שנכרת בין חברת הניהול ל-RSO.

כמו כן, חברת הניהול מתחזקת רכוש משותף, מתכננת ומבצעת תיקונים ותפעול מבנים.

על בסיס זה, ארגוני אספקת משאבים אינם יכולים להיות חברות ניהול, שכן הם מוגבלים לסוג אחד של פעילות ואינם יכולים להתארגן ניהול כלליבניין מגורים.

במקביל, ניתן לבצע תשלומים ישירים בין RSOs למשתמשים, בנוסף, ניתן לסגור חוזים ישירים למתן שירותים.

באילו מקרים RSO מבצעת את הפונקציות של ספק שירותי שירות? ניהול מבני מגורים מתבצע בדרכים הבאות:

1. בעזרת חברת הניהול.
2. בעזרת HOA או אגודה שיתופית אחרת.
3. ניהול ישיר על ידי בעלים.

במצב האחרון, כאשר אחד מהבעלים או נציג מורשה שלהם פועל בשם הצרכנים, ארגון אספקת המשאבים פועל כספק שירותי השירות. מקרים נוספים שבהם RSO ממונה כספקית שירותי השירות הם:

1. כאשר לא נבחרה שיטת ניהול הבעלים.
2. במהלך התקופה שבין הפסקת שיטת הניהול הקודמת ועד לבחירת שיטת ניהול חדשה של בניין מגורים (HOA או חברת ניהול).

מקרים שבהם RSO ממונה כספק שירותים ציבוריים מוגבלים בהחלט על ידי הכללים שנקבעו בהחלטה מס' 354 של ממשלת הפדרציה הרוסית.

יתרונות וחסרונות של תשלומים ישירים לתושבים

לתשלומים ישירים בין משתמשים ל-RSOs יש גם יתרונות וגם חסרונות משמעותיים.

היתרונות כוללים:

• הפחתת הסבירות לפשיטת רגל של חברת הניהול, מאחר שההתנחלויות בין משתמשים ו-RSSO מתרחשות ישירות;
• חוסר אחריות קולקטיבית. במצב כזה, חברת הניהול לא תפצה על אי תשלום של שכנים עבור שירותים בכספים שיוקצו לאחזקת הבית ותיקונים גדולים.

החסרונות המשמעותיים של תשלומים ישירים בין משתמשים ל-RSOs כוללים:

האם ניתן לערוך חוזים ישירים?

בשנת 2017, מתוכננת להכניס אפשרות לכריתת חוזים ישירים בין משתמשים וארגוני אספקת משאבים. כריתת הסכמים כאלה יכולה להתבצע במקרים הבאים:

1. אם המשתמש בשירותים הוא הבעלים של בית פרטי.
2. במקרים בהם האסיפה הכללית של התושבים בוחרת בשיטת ניהול ישיר. ככלל, ניהול ישיר מתבצע בבנייני דירות קטנים (עד 16 דירות).
3. במקרים בהם המשתמשים הם הבעלים של בניין דירות שאינו למגורים.
4. במהלך התקופה שבין סיום החוזים שנחתמו על ידי המשתמשים ונותן שירותי השירות ועד לכניסת חוזה חדש לתוקף.
5. במקרים בהם לחברת הניהול או ל-HOA יש חוב ל-RSO, שגובהו עולה על עלות השירותים ל-3 חודשים.

במקרים אלה, לבעלים של חצרים למגורים יש את הזכות להתקשר בחוזים ישירים ולבצע התנחלויות ישירות עם RSO.

יחד עם זאת, למצב זה יש גם צדדים חיוביים ושליליים:

1. אין הוצאות על אחזקת המנגנון הבירוקרטי של חברת הניהול.
2. חוסר אחריות קולקטיבית. כל בעלים לא סובל בגלל שכנים שלא משלמים חשבונות שירות או לא משלמים אותם במלואם.
3. ניתן להעסיק קבלני אחזקת דיור על בסיס קצר טווח המאפשר חיסכון משמעותי בשל הסביבה התחרותית.

החסרונות המשמעותיים של הסכמים ישירים בין משתמשים ל-RSO כוללים:

1. יעילות מופחתת של ניהול בניין דירות. לפתרונות בעיות חשובותיש צורך באסיפות כלליות, שלעתים קרובות אינן מובילות לפיתוח קונצנזוס.
2. לא ניתן לבצע תיקונים גדולים בבית באמצעות כספים הניתנים על ידי קרן הסיוע לרפורמה בדיור ובשירותים הקהילתיים.

אחריות של RSO לחישוב שגוי

חוק פדרלי מס' 176, המתקן את קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, קובע כי אחריות צבירה לא נכונהתשלומי השירות מופקדים על ידי ספק שירותי השירות.

הקנס לעמותה המפרת את נוהל חישוב חשבונות החשמל עומד על 50% מהסכום המקביל.

במקרים בהם מונה RSO כקבלן, מוטלים עונשים על ארגון זה.

במקרים כאלה, עליך להגיש בקשה בכתבלחברת השירות בבקשה לחשב מחדש את עלות השירותים הניתנים; אם אין מענה ופעולה מתאימה, ניתן לפנות לרוספוטרבנדזור בתלונה נגד הארגון, בנוסף ניתן להגיש ערעור בכתב לפרקליטות או ללכת לבית המשפט.

מגזר הדיור והשירותים הקהילתיים עדיין נותר אחד הבעייתיים ביותר ברוסיה.

מקרים רבים של פשיטת רגל של חברות ניהול, עלייה באי-תשלומים או מתן שירותים באיכות נמוכה או יקרים מדי הובילו לעובדה שהממשלה והפרלמנט של הפדרציה הרוסית החליטו על האפשרות לערוך הסכמים ישירים בין המשתמשים לבין RSO .

בנוסף, החקיקה של הפדרציה הרוסית מספקת הליך ישיר להסדרים בין צרכנים וחברות אספקת משאבים.

צעדים אלו אמורים להביא לשיפור באיכות השירותים המוצעים ולהפחית את אטימות ההתנחלויות בין בעלים לארגונים אלו.

עם זאת, למרות זאת, לאמצעים שהוכנסו יש לא רק יתרונות משמעותיים, אלא גם מסבכים מעט את תנאי התשלום עבור חשבונות השירות לצרכנים.

02/10/2017 | RSO כמוציא לפועל של מערך הבקרה בניהול מבנה אגודת הבעלים/אגודת בעלי בתים/אגודת דיור

נראה כי השאלה מיהו ספק השירותים הציבוריים ברורה לכולם וכלל לא מסובכת. הגיוני להניח שמי שמספק שירותי שירות הוא המוציא לפועל שלהם. סעיף 7 של סעיף 2 של הכללים למתן שירותי שירות לבעלים ולמשתמשים בחצרים בבנייני דירות ובנייני מגורים, שאושר על ידי ממשלת RF מיום 06.05.2011 N354 (להלן - כללים 354), קובע: "המבצע "היא ישות משפטית, ללא קשר לצורה הארגונית והמשפטית או ליזם בודד המספק שירותי שירות לצרכנים." אם הבית מנוהל על ידי ארגון ניהול (להלן ה-MA), אז מכוח חלק 2 של סעיף 162 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית (וכמה נורמות אחרות), זה MA זה המספק שירותים. אם הבית מנוהל על ידי HOA, אז מכוח חלק 1 של סעיף 135 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית (וכמה נורמות אחרות), ה-HOA הוא זה שמספק שירותים. לפיכך, הספק של שירותי השירות הוא חברת הניהול או התאחדות בעלי הדירות. עם זאת, מספר תיקונים שנעשו בחקיקת הדיור של הפדרציה הרוסית הופכים את המצב לא כל כך ברור.

מושג חדש של "פרפורמר"

בנוסף לכללים 354, המסדירים את היחסים המשפטיים בין קבלנים לצרכני שירותי שירות, המושג "קבלן" משמש בכללים שהם חובה כאשר נכנסים ארגון ניהול או איגוד בעלי בתים או קואופרטיב דיור או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר לחוזים עם ארגוני אספקת משאבים, שאושרו על ידי ממשלת RF מיום 02.14.2012 N124 (להלן תקנון 124). סעיף 3 של סעיף 2 של כללים 124 עד 06/30/2016 הגדיר את המונח "מבצע" זהה לחלוטין לכללים 354, אך החל מה-30 ביוני 2016 נכנסה לתוקף תקנת הפדרציה הרוסית מיום 29/06/2016 N603, שבאמצעותה נכנסה לתוקף הגדרה זו שונתה. בנוסח התקף כיום של תקנה 124, נקבע: ""מבצע" הוא ישות משפטית, ללא קשר לצורה הארגונית והמשפטית, או יזם יחיד האמון על האחריות על אחזקת רכוש משותף בבניין דירות ו( או) מתן שירותי שירות לצרכן במקרים שבהם הסכם לניהול בניין דירות, לרבות שותפות או קואופרטיב שנכרת עם ארגון ניהול, או אמנת שותפות או קואופרטיב מטיל חובה לספק לצרכנים שירותי שירות. ”

מסתבר כי בהתאם לנורמה המצוטטת, המוציאים לפועל לצורך יישום תקנה 124 הם:

נותנים שירותים לאחזקת רכוש משותף (להלן - או"פ);

אנשים המספקים שירותי שירות (להלן - CU);

אנשים הנותנים שירותים לתחזוקת רכוש ומתן CG.

עמידה באחת מהאפשרויות המפורטות לפחות פירושה מעמד של מבצע. יחד עם זאת, מספר הוראות של תקנה 124 מאפשרות לנו להגיע למסקנה כי הקבלן הוא זה אשר מחויב לספק שירותי שירות לצרכנים, ולצורך כך, לרכוש משאבי שירות מארגוני אספקת משאבים (להלן RSO ). סעיף 4 של סעיף 2 של תקנה 124 קובע: ""שירותים" - יישום על ידי הקבלן של פעילויות לספק לצרכנים כל משאב שירות בנפרד או 2 או יותר מהם בכל שילוב...". לפי סעיף 5 לכלל 124, "הקבלן שולח בקשה (הצעה) לארגון אספקת המשאבים לכריתת הסכם אספקת משאבים", ואותה פסקה 5 מסווגת ארגוני ניהול, איגודי בעלי בתים ואגודות שיתופיות כקבלנים.

דהיינו, מהנורמות של תקנה 124 עולה כי מנהל העיזבון הוא מי ששומר על הרכוש המשותף של בניין הדירות, או מספק את זכויות הקניין, או עושה את שניהם. קבלן כזה מחויב להתקשר בהסכם אספקת משאבים ולספק שירותים לצרכנים. כתוצאה מכך, אם HOA או חברת ניהול מנהלים בית ומספקים שירותים לתחזוקת רכוש משותף, הם נכנסים להגדרה של "מנהל מבצע" ומחויבים לספק שירותים.

חשוב לציין כי קוד הדיור של הפדרציה הרוסית קובע דרישות לארגוני ניהול ואיגודי בעלי בתים לגבי מתן חשבונות שירות. לדוגמה, חלק 2 של סעיף 162 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית קובע: "על פי הסכם לניהול בניין דירות, צד אחד (ארגון הניהול) ... מתחייב לבצע עבודה ו(או) לספק שירותים לניהול בניין דירות, מתן שירותים וביצוע עבודות תחזוקה ותיקון תקינים של רכוש משותף בבית כזה, לספק שירותים לבעלי חצרים בבית כזה..." חלק 1 של סעיף 135 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית קובע: "איגוד בעלי בתים מוכר כסוג של איגוד בעלי נדל"ן, שהוא איגוד של בעלי חצרים בבניין דירות לניהול משותף של רכוש משותף בבניין דירות או ... רכושם של בעלי חצרים במספר בנייני דירות או רכושם של בעלי מספר בנייני מגורים, ... מתן שירותי שירות לאנשים המשתמשים בחצרים בבנייני דירות אלה או בנייני מגורים אלה בהתאם עם הקוד הזה...". חלק 12 של סעיף 161 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית: "ארגונים מנהלים, איגודי בעלי בתים או אגודות דיור או שיתופי פעולה צרכניים מיוחדים אחרים המנהלים בנייני דירות אין להם את הזכות לסרב לסיים, בהתאם לכללים המפורטים ב- חלק 1 של סעיף 157 לקוד זה, חוזים עם ארגוני ספקי משאבים..."

מהערכה מקיפה של האמור לעיל עולה כי חברות ניהול/איגודי בעלי בתים המנהלים בנייני דירות מחויבים במתן שירותים ציבוריים (להיות ספק שירותים כאמור), שלגביהם עליהם להתקשר בהסכמי אספקת משאבים מתאימים.

תפקיד משרד הבינוי

משרד הבינוי של רוסיה, במכתב מיום 30 בדצמבר 2016 N45097-ACh/04, הבהיר את ההליך להחלת הוראות מסוימות של סעיף 12 לחוק הפדרלי מיום 29 ביוני 2015 N 176-FZ, כמו גם כללים 354 ו כללים 124. ההבהרות נוגעות למקרים שבהם, לדעת משרד הבינוי, השירותים הקבלניים הם RSO. משרד הבינוי הרוסי, במיוחד, מציין:

"בהתאם לסעיף 8 לכללים מס' 354, נותן שירותי השירות יכול להיות אדם מבין האנשים המפורטים בסעיפים 9 ו-10 לכללים מס' 354. במקרה זה, פרק הזמן שבו האדם הנקוב מחויבת לספק שירותי שירות לצרכנים ובעלת הזכות לדרוש תשלום מהצרכנים בתנאי שהשירותים כפופים לקביעה בהתאם לסעיפים 14–17 לכללים מס' 354.

לפי סעיף 9 לכללים מס' 354, ניתן לקבוע את התנאים למתן שירותי שירות לבעלי (משתמשים) בחצרים בבניין דירות, בין היתר, בחוזים לאספקת מים קרים, אספקת מים חמים, תברואה, חשמל. אספקה, אספקת גז, חימום (אספקת חום), שנחתם על ידי הבעלים של מגורים בבית בניין דירות עם RSO המתאים.

לפיכך, RSO במקרים המוגדרים על ידי הכללים N 354, יכול לפעול כספק שירותים ציבוריים.

מהוראות סעיפים 14, 15 ו-17 של כללים מס' 354, עולה כי RSO, שעבורה, בהתאם לחקיקה של הפדרציה הרוסית על אספקת מים, תברואה, אספקת חשמל, אספקת חום, אספקת גז, המסקנה של הסכם עם הצרכן הוא חובה, מספק שירותי שירות מהסוג המקביל לבעלים (משתמשים) חצרים בבניין דירות, ששיטת הניהול שנבחרה בו היא ניהול ארגון ניהול, אגודת בעלי בתים, קואופרטיב דיור, או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר (להלן: השותפות, קואופרטיב) עד למועד תחילת אספקתו של משאב שירות במסגרת הסכם לרכישת משאב שירות (להלן אספקת משאבים בהסכם) שנחתם על ידי ארגון הניהול (שותפות, שיתופיות) עם ה-RSO או ממועד סיום הסכם אספקת המשאבים בין ארגון הניהול (שותפות, שיתופיות) לבין ה-RSO.

בהיעדר הסכמי אספקת משאבים שנחתמו עם ה-RSO, ארגון הניהול, השותפות או הקואופרטיב אינם יכולים לבצע את תפקידיו של ספק שירותים ציבוריים.

לפיכך, על בסיס סעיפים 8, 9, 14, 15, 17 לכללים מס' 354, RSO מספקת שירותי שירות לבעלי (משתמשים) של חצרים באותם בנייני דירות שבהם הנהלת ארגון ניהול, שותפות או קואופרטיב נבחר כשיטה לניהול בניין דירות, במקרים בהם הסכמי אספקת משאבים בין ארגוני ניהול (שותפויות, שיתופיות) ו-RSSO כאלה לא נסגרו או נסתיימו. יחד עם זאת, בהתאם לסעיפים 6–9, 17 לכללים מס' 354, מתן שירותי שירות לבעלי (משתמשים) של חצרים בבניין דירות בתקופה שלפני מועד תחילת אספקת משאב שירות לפי הסכם אספקת משאבים עם ארגון ניהול (שותפות, שיתופיות) מבוצע על ידי RSO על בסיס חוזי מים קרים וחמים אספקת מים, ביוב, אספקת חשמל, חימום, אספקת גז עם הבעלים (המשתמשים) של חצרים למגורים בניין דירות, הסתיים, לרבות באמצעות ביצוע פעולות חותכות על ידי הצרכנים.

סעיף קטן "א" של סעיף 30 של כללים מס' 124 קובע את זכותו של ה-RSO לסרב באופן חד-צדדי להסכם אספקת משאבים שנחתם עם ארגון ניהול, שותפות או קואופרטיב, במונחים של אספקת משאבי שירות לצורך אספקת שירות. שירותים, כמו גם מבחינת רכישה ומכירה (אספקה) של משאבי שירות הנצרכים באחזקת רכוש משותף בגבולות תקן הצריכה לסוג המקביל של משאב קהילתי לצורך אחזקת רכוש משותף בבניין דירות - אם לארגון ניהול, לשותפות או לקואופרטיב כאמור יש חוב שהוכר על ידם על פי הצהרת התאמה של חישובים או שאושר על ידי החלטת בית משפט ל-RSO עבור משאב השירות המסופק בסכום העולה על עלות המשאב השירות המקביל עבור 3 תקופות חיוב (חודשי חיוב).

מהוראות סעיף משנה "א" של סעיף 30 של כללים מס' 124 בהקשר זה עם הוראות סעיפים 14, 15 ו-17 של כללים מס' 354, עולה כי מרגע שה-RSO מסיים את הסכם אספקת המשאבים עם ארגון ניהול, שותפות או קואופרטיב, ה- RSO הופך לספק שירות השירות מהסוג המקביל, הטומן בחובו את זכותו של RSO כזה לערוך הסכמי אספקת משאבים עם הבעלים (המשתמשים) של חצרים למגורים בבניין דירות.

בנוסף, יש צורך בנוסף לשים לב לעובדה שבצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 29 ביוני 2016 N 603 (נכנס לתוקף ב-30 ביוני 2016), תוקנה סעיף 30 של כללים N 124, לפיו הוחלפה הכלל הדיספוזיטיבי בדבר אפשרות הצדדים לקבוע בהסכם אספקת המשאבים, זכותו של ה-RSO לסרב באופן חד צדדי לקיים את החוזה בנוכחות חוב לארגון הניהול, השותפות או הקואופרטיב. על ידי נורמה מחייבת המחייבת את הצדדים לכלול את הזכות המפורטת של ה-RSO בחוזה.

לפיכך, מרגע כניסת התיקונים לסעיף 30 לכללים מס' 124, ל-RSO יש את הזכות לסרב באופן חד צדדי לבצע הסכם אספקת משאבים עם ארגון ניהול, שותפות או קואופרטיב אם קיימות עילות הקבועות בפסקה זו, ללא קשר לשאלה אם הסכם אספקת המשאבים שנחתם קובע את ה-RSO הנכון לסירוב חד-צדדי שכזה.

בהתאם לחלק 17 של סעיף 12 של החוק הפדרלי 176-FZ, הסכמים שנכרתו לפני תאריך כניסתו לתוקף של החוק הפדרלי 176-FZ בין בעלים, משתמשים בחצרים בבניין דירות ו-RSO, לרבות בצורת ניהול ישירה, תקפים עד למועד פקיעתן או עד שאחד הצדדים מסרב לקיים את החוזה.

על פי חלק 18 של סעיף 12 של החוק הפדרלי 176-FZ, אם הבעלים של הנחות בבניין דירות מחליטים לשנות את שיטת ניהול בניין דירות או לבחור ארגון ניהול, האסיפה הכללית של בעלי הנחות בבניין כזה בניין דירות רשאי להחליט על קיום נוהל מתן שירותים ותשלומים עבור שירותים (משאבים הדרושים לאספקת שירותים), בתוקף לפני ההחלטה על שינוי אופן ניהול בניין דירות או בחירת ארגון ניהול.

בקשר עם כניסתו לתוקף של חלק 17 של סעיף 12 של החוק הפדרלי 176-FZ, חוזים לאספקת מים קרים וחמים, תברואה, אספקת חשמל, אספקת גז, חימום (אספקת חום), שנחתמו על ידי RSO עם בעלים (משתמשים) של חצרים בבנייני דירות ליום 30 ביוני 2015 על בסיס סעיפים 6–9, 14, 15, 17 לכללים מס' 354, סעיף 30 לכללים מס' 124, לרבות באמצעות ביצוע פעולות משתמעות על ידי צרכנים, הם תקף עד לפקיעת חוזים כאמור או עד שאחד הצדדים מסרב לקיים את החוזה.

בעת קבלת החלטה על שינוי שיטת ניהול בניין דירות או בחירת ארגון ניהול על ידי האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות, ניתן להחליט על קיום הנוהל שהיה קיים בעבר למתן שירותי שירות. תשלומים עבור שירותים (משאבים הדרושים לאספקת שירותי שירות), לרבות, על שמירה על אספקת שירותי שירות ל-RNO וביצוע תשלומים עבור שירותים ל-RNO (חלק 18 של סעיף 12 של החוק הפדרלי 176-FZ). במקרה זה, חוזים לאספקת מים קרים וחמים, ביוב, אספקת חשמל, אספקת גז, חימום (אספקת חום), שנחתם על ידי ה-RSO עם הבעלים (המשתמשים) של הנחות בבנייני דירות על בסיס סעיפים 6-9, 14, 15, 17 לכללים מס' 354, סעיף 30 לכללים N 124 (לרבות בביצוע פעולות חותכות) לפני שהבעלים מקבלים החלטה על שינוי שיטת ניהול בניין דירות או בחירת ארגון ניהול, ממשיכים לחול. לאחר שינוי שיטת ניהול בניין דירות ו(או) בחירת ארגון ניהול אחר. במקביל, ההחלטה של ​​האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות לשמר את ההליך למתן שירותי שירות ל-RSO וביצוע תשלומים עבור שירותים ל-RSO, שאומצה בהתאם לחלק 18 של סעיף 12 של הפדרלי חוק 176-FZ, שומר על היחסים החוזיים הקיימים בין הבעלים (המשתמשים) בחצרים בבניין דירות לבין RSO כאמור ויש להבחין בו מהחלטת האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות, שהתקבלה בהתאם לחלק 7.1 של סעיף 155 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית (החלטה על התנחלויות ישירות עם RSO).

יש לציין כי בהתאם לסעיף 13 של כללים מס' 124 (כפי שתוקן על ידי צו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 29 ביוני 2016 N 603), נוכחות של הסכם אספקת משאבים הקבוע בחלק 17 של סעיף 12 לחוק הפדרלי 176-FZ בין ה-RSO לבין הבעלים (המשתמש) של המקום בבניין דירות, כמו גם נוכחות ההחלטה שנקבעה בחלק 18 של סעיף 12 של החוק הפדרלי 176-FZ לשמירה על הליך למתן שירותי שירות ותשלומים עבור שירותי שירות (משאבים הדרושים לאספקת שירותי שירות) הם עילה לסירוב של RSO לערוך הסכם אספקת משאבים עם ארגוני ניהול, אגודות בעלי בתים או אגודות דיור, או אגודות צרכנות מיוחדות אחרות.

בהתאם לחלקים 5 ו-6 של סעיף 155 קוד דיורשל הפדרציה הרוסית (להלן קוד הדיור של הפדרציה הרוסית), בעלים של חצרים בבניין דירות שבו אגודת בעלי בתים או קואופרטיב דיור, או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר (להלן: השותפות או הקואופרטיב) נוצר, לשלם עמלות עבור שירותים לשותפות או לקואופרטיב.

על פי חלק 7 של סעיף 155 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, הבעלים של חצרים בבניין דירות שבו לא נוצרה איגוד בעלי בתים או קואופרטיב דיור או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר, ואשר מנוהל על ידי ארגון ניהול, לשלם דמי מגורים ושירותים לארגון ניהול זה, למעט מקרים המפורטים בחלק 7.1 של סעיף 155 של RF LC וסעיף 171 של RF LC.

לפיכך, חלקים 5–7 של סעיף 155 של קוד הדיור של RF קובעים חוק כללי, לפיו יש לשלם תשלומים עבור שירותי שירות לארגון הניהול, השותפות או הקואופרטיב.

על פי חלקים 6.3 ו-7.1 של סעיף 155 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, על בסיס החלטה של ​​האסיפה הכללית של חברי שותפות או קואופרטיב, האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות, בעלי חצרים בבניין דירות ושוכרי חצרים למגורים על פי הסכמי שכירות סוציאלית או הסכמי שכירות למגורים של מאגר דיור ממלכתי או עירוני בבניין זה, הם רשאים לשלם עבור כל או חלק משירותי השירות של הרשות... ב. במקרה זה, תשלום עבור שירותים של ה-RSO... מוכר כמילוי על ידי בעלי חצרים בבניין דירות ושוכרי חצרים למגורים על פי הסכמי שכירות סוציאלית או הסכמי שכירות עבור חצרים למגורים של מלאי דיור ממלכתי או עירוני בזה בניית התחייבויותיהם לשלם עבור שירותי שירות לארגון הניהול, השותפות או הקואופרטיב, האחראים לבעלים ולדיירים אלה לאספקת שירותי שירות באיכות נאותה.

יחד עם זאת, יש לשים לב שחלקים 5, 6, 6.3, 7 ו-7.1 של סעיף 155 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית חלים על מקרים שבהם נכנס ארגון הניהול המנהל בניין דירות, שותפות או קואופרטיב לתוך הסכם באופן שנקבעהסכמי אספקת משאבים עם ארגוני הפצה אזוריים רלוונטיים למתן שירותים ציבוריים.

הוראות חלקים 5, 6, 7, 6.3 ו-7.1 של סעיף 155 של קוד הדיור של RF אינן חלות במקרים שבהם ספק שירותי השירות הוא RSO.

לפיכך, בכל המקרים כאשר RSO, בהתאם לחקיקת הדיור, מספקת שירותי שירות לצרכנים בבנייני דירות המנוהלים על ידי ארגון ניהול במסגרת הסכם ניהול, שותפות או קואופרטיב (חלקים 17 או 18 של סעיף 12 של החוק הפדרלי 176-FZ, סעיפים 6-9 (משתמשים) בחצרים בבנייני דירות מסמכי תשלום לתשלום של שירותים המציינים את החשבונות השוטפים של ה-RSO.

בהתאם לסעיף משנה "א" של סעיף 32 וסעיף 40 של כללים מס' 354, ל-RSO, שהוא הספק של שירותים ציבוריים, יש את הזכות לדרוש מהצרכן לשלם עבור שירותים עזר הנצרכים במקום, כמו גם אגרות עבור שירותים הניתנים לצרכי בית כלליים. עמלה כזו, בהתאם לסעיף 69 לכללים מס' 354, כפופה לתשלום על ידי הצרכנים לחשבון הבנק של RSO, הפועלת כספקית של שירותי שירות לצרכנים.

יש לזכור כי בתקופה שלפני 1 ביולי 2016, תשלומים עבור שירותי שירות שניתנו על ידי RSO כספקית שירותי שירות לצרכי בית כלליים, בהתאם לנוסח סעיף 44 לכללים מס' 354, אשר היה בתוקף לפני כניסתו לתוקף של הצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 29 ביוני 2016 N 603, חושב והופץ בין הצרכנים באופן יחסי לגודל איזור כוללחצרים למגורים או שאינם למגורים השייכים לכל צרכן (בשימושו) בבניין דירות, לפי נוסחאות 11–14 של נספח מס' 2 לכללים מס' 354 (כפי שתוקן לפני כניסתה לתוקף של צו ממשלת ישראל הפדרציה הרוסית מתאריך 29 ביוני 2016 מס' 603), המבוססת על נפח השירותים, המחושב כהפרש בין נפח השירותים שנקבע מקראות של מד קולקטיבי (בניין משותף), לבין נפח השירותים הנצרכים בחצרים למגורים ולא למגורים בבניין דירות.

החל מיום 1 ביולי 2016, בקשר לתיקונים לסעיף 44 לכללים מס' 354, בעת מתן שירותי שירות ל-RNO, היקף שירותי השירות הניתנים לצרכי משק בית כלליים במהלך תקופת החיוב המחולקת בין הצרכנים לא יכול לעלות על היקף שירותי השירות. מחושב בהתבסס על תקני צריכת שירות שירותים הניתנים לצרכי בית כללי, למעט מקרים שבהם האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות, שהתקיימה לפי הסדר הקבוע, קיבלה החלטה על חלוקת היקף השירותים בסכום העולה על היקף השירותים הניתנים לצרכי בית משותף, שנקבע על סמך עדות מכשיר המדידה הקיבוצי (בית משותף), מעל הנפח המחושב על בסיס תקני צריכה עבור שירותי שירות הניתנים לצרכי בית כללי, בין כל המגורים והלא. -מתחם מגורים ביחס לגודל השטח הכולל של כל בית מגורים ושאיננו למגורים. אם לא התקבלה החלטה כזו על ידי בעלי חצרים בבניין דירות, היקף שירותי השירות (משאבים) בסכום העודף מהיקף שירותי השירות הניתנים לצרכי הבית הכלליים, נקבע על פי קריאותיהם של המונה הקיבוצי (בניין משותף), על פני הנפח המחושב על בסיס תקני צריכת שירותי שירות הניתנים לצרכי בניין כלליים, משולם על ידי הארגון הניהולי, השותפות או הקואופרטיב על בסיס הסכם אספקת משאבים שנחתם עם הארגון הניהולי לצורך כך. של שמירה על הרכוש המשותף של בניין הדירות.

אם בהתאם לחלק 17, חלק 18 של סעיף 12 של החוק הפדרלי N 176-FZ, וכן בהתאם לסעיפים 8, 9, 14, 15, 17 של כללים N 354, סעיף קטן "א" של סעיף 30 של כללים N 124, RSO מבצע או תקופה מסויימתמתן שירותי שירות לבעלי (משתמשים) של חצרים בבנייני דירות, שבהם נבחרה ניהול של ארגון ניהול, שותפות או קואופרטיב כדרך לניהול בניין דירות, אינם יכולים להיחשב כהפרה של חקיקת הדיור ודרישות הרישוי שנקבעו. :

היעדר הסכם אספקת משאבים בין ארגון הניהול, השותפות או הקואופרטיב לבין ה-RSO, שנחתם לצורך מתן שירותי שירות לצרכנים;

קביעה על ידי RSO, כספקית שירותי השירות, של גובה התשלומים לצרכן עבור שירותי השירות באופן הרלוונטי. תקופת חיוב, וכן הוצאת מסמכי תשלום לבעלי (משתמשים) של חצרים בבנייני דירות לתשלום עבור שירותים;

קביעה על ידי RSO, כספקית של שירותים ציבוריים, של סכום התשלומים לצרכנים עבור שירותים שסופקו לצרכי בית כללי לתקופה שלפני 1 ביולי 2016, באופן שנקבע בסעיף 44 לכללים מס' 354 כפי שתוקן, בתוקף לפני כניסתו לתוקף של הצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 29 ביוני 2016 .2016 N 603, המבוסס על נפח השירותים, מחושב כהפרש בין נפח השירותים שנקבע מקריאות של קולקטיב (נפוץ בניין) מד, ונפח השירותים הנצרכים במגורים ובשטחים שאינם למגורים בבניין דירות;

תשלום על ידי צרכנים עבור שירותי שירות ל- RSOs המספקים שירותי שירות, כמו גם הצגת דרישות על ידי RSOs לצרכנים לשלם עבור שירותים נצרך ולשלם קנסות (קנסות, קנסות).

מאחר שחקיקת הדיור מאפשרת היעדר הסכם אספקת משאבים שנחתם בין ארגון הניהול וה-RSO במקרים המפורטים בחלקים 17 ו-18 של סעיף 12 של החוק הפדרלי N 176-FZ, סעיף 30 של כללים N 124, סעיפים 14 ו-17 לכללים נ' 354, מתוך פרשנות שיטתית של נורמות אלו, וכן סעיפי משנה "א" ו-"ב" של סעיף 3 לתקנות הרישוי. פעילות יזמיתעל ניהול בנייני דירות, שאושר בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 28 באוקטובר 2014 N 1110, חלק 2.3 של סעיף 161 של קוד הדיור של RF וחלק 2 של סעיף 162 של קוד הדיור של RF, מכאן כי כישלון של ארגוני ניהול במתן שירותי שירות או אספקת שירותי שירות באיכות לא מספקת לבעלי (משתמשים) של מתחמים בבנייני דירות יכול להיחשב כהפרה על ידי ארגוני הניהול של דרישות הרישוי שנקבעו רק אם ייחתם הסכם אספקת משאבים בין ארגון הניהול ל-RSO".

ניתוח המצב

על סמך הערכת התקנים הנ"ל וחוות דעת משרד הבינוי, יש לציין מספר נקודות.

משרד הבינוי מגן בבירור על זכותו של ה-RSO להיות המוציא לפועל של שירותי שירות במקרים בהם הבניין מנוהל על ידי חברת ניהול או HOA, למרות העובדה שהנורמות של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית מציינות ישירות את חובה של RU ו-HOA לספק שירותים לצרכנים (כלומר, להיות המוציא לפועל של שירותים) ולהתקשר בחוזים למטרות אלה הסכמי אספקת משאבים. הנחיית משרד הבינוי "במקביל, יש לשים לב שחלקים 5, 6, 6.3, 7 ו-7.1 של סעיף 155 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית חלים על מקרים שבהם ארגון הניהול מנהל דירה בניין, שותפות או קואופרטיב סיכמו הסכמי אספקת משאבים באופן שנקבע עם ה-RSO הרלוונטי לצורך מתן שירותי שירות. הוראות חלקים 5, 6, 7, 6.3 ו-7.1 של סעיף 155 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית אינן חלות במקרים שבהם מנהל השירותים הוא ה-RSO" נראה בספק, שכן הנורמות המפורטות קובעות את האדם שבו לטובת התשלום עבור שירותים, בהתאם לשיטת ניהול בניין הדירות, וכלל לא בהתאם לנוכחות/היעדר הסכמי אספקת משאבים עם ה-RSO.

החקיקה הנוכחית של הפדרציה הרוסית אינה קובעת את זכות הסירוב של איגודי ההנהלה ובעלי בתים להתקשר בהסכמי אספקת משאבים, עם זאת, לפי הקריטריון של נוכחות/היעדר הסכם כזה, משרד הבינוי מאמין בכך. נכון לקבוע מי הוא ספק השירותים הציבוריים. ל-RSO, בניגוד לחברת הניהול ול-HOA, יש את הזכות לסרב לערוך הסכם אספקת משאבים בנימוקים המפורטים בסעיף 13 של כללים 124, לרבות (כפי שתוקן על ידי RF PP מיום 26 בדצמבר 2016 N1498) "ה נוכחות ההוראות המפורטות בחלק 17 של סעיף 12 של החוק הפדרלי מ-29 ביוני 2015 הסכם אספקת משאבים N 176-FZ; נוכחות של החלטה שנקבעה בחלק 18 של סעיף 12 לחוק הפדרלי האמור על קיום הנוהל למתן שירותי שירות ותשלומים עבור שירותי שירות." בנוסף, ל-RSO יש את הזכות לסיים הסכם אספקת משאבים שכבר קיים על בסיס סעיף 30 של תקנה 124 "אם לקבלן יש חוב מוכר על ידו לפי פעולת התאמה של חישובים או שאושר על ידי החלטת בית המשפט למשאב ארגון אספקת משאב השירות המסופק בסכום העולה על העלות של משאב השירות המקביל למשך 3 תקופת יישוב".

לא לגמרי ברור כיצד הוראות תקנה 124 (ו חוק פדרלי 176-FZ) בחלק הנחשב מתאם עם הנורמות של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית - נראה שיש סתירות, שכן קוד הדיור של הפדרציה הרוסית מחייב ישירות ישויות ניהול ועמותות בעלי בתים להתקשר בהסכמי אספקת משאבים ו לספק שירותי שירות לצרכנים, ללא הסתייגות מהמצבים שנקבעו על ידי הנורמות לעיל.

נשתדל שלא להתמקד בספקות לגבי נכונות הנורמות הקיימות, ונפרט את המקרים בהם ה-RSO הוא המקיים את הסכם הניהול, תוך ניהול בית חברת הניהול/איגוד בעלי הדירות:

1. MKD, שמספר הדירות בה הוא יותר מ-16, נוהל ישירות, ספקי שירותי השירות היו ה-RSSO המקביל. ב-1 בספטמבר 2014 נכנס לתוקף החוק הפדרלי מיום 21 ביולי 2014 N255-FZ, לפיו הבעלים של בנייני דירות, הכוללים יותר מ-16 דירות, איבדו את הזכות לנהל את הבית ישירות ונדרשו לבחור את שיטת ניהול יחידת הניהול או ה-HOA. הבעלים לא עמדו בדרישה החדשה של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, ואף אחד לא שם לב לכך. ב-30 ביוני 2015, החוק הפדרלי מיום 29 ביוני 2015 N176-FZ נכנס לתוקף, על פי חלק 18 של סעיף 12 שבו הבעלים, במקרה של החלטה לשנות את שיטת הניהול או לבחור ארגון ניהול, קיבלו את זכות ההחלטה על קיום נוהל מתן נכסי תאגיד ותשלומים עבור נכסי תאגיד. הבעלים מימשו זכות זו על ידי בחירת השיטה של ​​ניהול UO או HOA וקיום "חוזים ישירים" עם RSO. לפיכך, הפרת החקיקה הפדרלית (אי עמידה בדרישה לבחירת שיטת ניהול לארגון הניהול או HOA) הובילה למצב בו הבית מנוהל על ידי ארגון הניהול או HOA, וספק השירותים הוא RSO.

2. MKD, שמספר הדירות בה הוא יותר מ-16, נוהל ישירות, ספקי שירותי השירות היו ה-RSSO המקביל. ב-1 בספטמבר 2014 נכנס לתוקף החוק הפדרלי מיום 21 ביולי 2014 N255-FZ, לפיו הבעלים של בנייני דירות, הכוללים יותר מ-16 דירות, איבדו את הזכות לנהל את הבית ישירות ונדרשו לבחור את שיטת ניהול יחידת הניהול או ה-HOA. הבעלים, בהתאם לנורמה החדשה של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, ביצעו פגישה כלליתובחר בשיטת ניהול ה-UO או HOA, אך האדם שצוין (UO או HOA) נמנע מסגירת הסכמי אספקת משאבים, תוך הפרה ישירה של דרישות חקיקת הדיור. ב-30 ביוני 2015, החוק הפדרלי מיום 29 ביוני 2015 N176-FZ נכנס לתוקף, על פי חלק 17 של סעיף 12 שבו הסכמים שנכרתו לפני כניסתו לתוקף של חוק זה בין הבעלים ל-RSO המשיכו להיות תקפים. כתוצאה מכך, במקרה זה, הייתה הפרה של החקיקה הפדרלית (אי עמידה בדרישה מחברת הניהול/איגוד בעלי הבתים לסכם הסכמי אספקת משאבים והסכמים למתן שירותי שירות לצרכנים), שהובילה למצב שבו הבית מנוהל על ידי ארגון הניהול או התאחדות בעלי הבתים, והקבלן למתן שירותי שירות הוא ה-RSO.

3. חברת הניהול או HOA מנהלת את הבית ללא כריתת חוזי אספקת משאבים, תוך הפרה ישירה של דרישות החוק, מסרבת לראות בעצמה קבלן ואינה מקבלת תשלום עבור שירותים (תשלום כזה, בניגוד לחוק, מתקבל על ידי RSO). לאחר כניסת חוק 176-FZ לתוקף, ה-RSSO הכירו בעצמם כמנהלי עזבון, מכיוון שחברת הניהול/איגוד בעלי הבתים מסרבים להיות מנהל עזבון. כלומר, במקרה זה, כמו בקודמים, עבירות על החוק הובילו למצב בו הבית מנוהל על ידי חברת הניהול או ה-HOA, והמקיים את הסכם הניהול הוא ה-RSO.

4. בניין דירות, שמספר הדירות בו קטן מ-16, נוהל באופן ישיר, לאחר 30.6.15 בחר בשיטת הניהול של חברת ניהול או איגוד בעלי בתים והחליט לקיים את הנוהל שהיה קיים בעבר עבור אספקת שירותים ותשלומים עבור שירותים. במקרה זה, ה-MA או HOA מנהלים את הבית, וה-RSO הוא המבצע של הסכם הניהול. אין הפרות בוטה של ​​החוק כמו בשני המקרים הקודמים.

5. לחברת הניהול/איגוד בעלי הדירות יש חוב ל-RSSO בסכום העולה על עלות משאב השירות המקביל למשך 3 תקופות חיוב (חודשי חיוב), וחוב זה מוכר או על ידי חברת הניהול/איגוד בעלי הדירות עצמו לפי הצהרה על התאמה של חישובים, או על פי החלטת בית המשפט. RSO, על בסיס סעיף 30 של תקנה 124, נטשה באופן חד צדדי את הסכם אספקת המשאבים עם החייב והתקשרה בהסכמים ישירות עם צרכני שירותי השירות.

בנוסף, ברצוני לציין כי במכתב הנדון במאמר זה, משרד הבינוי הרוסי הסביר כי היעדר הסכם אספקת משאבים בין ארגון הניהול וה-RSO, שנחתם לצורך מתן שירותי שירות לצרכנים, אינו יכול. להיחשב כהפרה של דרישות הרישוי. עמדה זו סותרת באופן ישיר את חוות דעתו של משרד הבינוי עצמו, אשר במכתב מיום 5.11.2015 נול/04 ציין כי זמינות הסכמי אספקת משאבים היא דרישת רישוי (נזכיר כי מכתב זה ניתן לאחר החוק הפדרלי מ-29 ביוני 2015 N176-FZ נכנס לתוקף).